林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會(huì)
張海君
林山（黑龍江國(guó)盛律師事務(wù)所）
李某某
畢乃芹（北京愛(ài)義律師事務(wù)所）

原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會(huì)，住所地林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村。
法定代表人孫麗華，女，村主任。
委托訴訟代理人張海君，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住所地黑龍江省林口縣。
委托訴訟代理人林山，男，黑龍江國(guó)盛律師事務(wù)所律師。
被告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶(hù)，住所地黑龍江省牡丹江市愛(ài)民區(qū)。
委托訴訟代理人畢乃芹，女，北京市愛(ài)義律師事務(wù)所律師。
原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)仙洞村）與被告李某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院于2016年4月5日受理后，依法組成合議庭于2016年5月9日公開(kāi)開(kāi)庭審理。
原告仙洞村的法定代表人孫麗華及其委托訴訟代理人張海君、林山到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng):2006年9月21日，原告與被告簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，原告將該村小學(xué)943.92平方米房屋及村集體土地7100.64平方米賣(mài)給被告，價(jià)款12萬(wàn)元。
合同簽訂后，被告占有使用該房屋和土地。
因?yàn)樵婧炗喎慨a(chǎn)及土地買(mǎi)賣(mài)合同未經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)，多年來(lái)絕大多數(shù)村民一直不斷上訪，堅(jiān)決不同意將集體土地和財(cái)產(chǎn)賣(mài)給被告。
原告與被告的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議違反了國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同。
為此，請(qǐng)求人民法院依法確認(rèn)原告與被告簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，雙方返還財(cái)產(chǎn)，被告承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
增加事實(shí):通過(guò)了解2007年林口縣紀(jì)委對(duì)李友良等四人調(diào)查處理意見(jiàn)，2007年作出紀(jì)檢結(jié)論時(shí)按嚴(yán)重違紀(jì)處理，建議對(duì)幾位違紀(jì)行為人與被告簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同按無(wú)效合同處理，但是從2007年至今，沒(méi)有人明確的通知信訪舉報(bào)的村民，至今也沒(méi)有對(duì)該合同進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的處理。
增加確認(rèn)原告與被告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。
被告辯稱(chēng):被告取得仙洞小學(xué)校舍及土地所有權(quán)的是合法取得的，是通過(guò)原告方村委會(huì)及村民的同意并經(jīng)朱家鎮(zhèn)政府簽字審批，轉(zhuǎn)讓是合法的；該校舍買(mǎi)賣(mài)合同在2006年9月簽訂，至今己達(dá)10年之久，己過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效；關(guān)于原告所增加的事實(shí)部分中林口縣紀(jì)委所處理的意見(jiàn)，只是針對(duì)李友良等人的違紀(jì)處理，林口縣紀(jì)檢委并無(wú)權(quán)認(rèn)定雙方的買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，林口縣紀(jì)委在處理意見(jiàn)中將雙方買(mǎi)賣(mài)合同歸于無(wú)效，屬超權(quán)利范圍處理。
綜上，答辯人認(rèn)為其購(gòu)買(mǎi)的校舍及土地買(mǎi)賣(mài)是合法有效的取得。
請(qǐng)求法院認(rèn)真審查，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
結(jié)合原、被告陳述，確定本案調(diào)查的重點(diǎn)為:雙方的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。
圍繞本案調(diào)查重點(diǎn)，舉證情況如下:
原告提供如下證據(jù):
證據(jù)一，法院依原告方申請(qǐng)調(diào)取的林口縣紀(jì)律檢查委員會(huì)卷宗關(guān)于本案買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的事實(shí)部分內(nèi)容。
原告質(zhì)證認(rèn)為，（紀(jì)檢卷宗:218－223頁(yè)）調(diào)查報(bào)告中顯示四個(gè)違紀(jì)行為人所述召開(kāi)村民代表會(huì)議與事實(shí)不符，事后得知根本沒(méi)有召開(kāi)會(huì)議，簽字是由一些不明真相的村民（不包括村民代表權(quán)）的所簽的字，且卷宗中顯示該校舍被告所辦理的土地使用證己作廢，也證明雙方買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。
被告質(zhì)證認(rèn)為，林口縣紀(jì)律檢查委員會(huì)卷宗中記載的事實(shí)正確，被告確實(shí)是依據(jù)朱家鎮(zhèn)政府招商引資購(gòu)買(mǎi)的仙洞小學(xué)校舍及土地，在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中原告當(dāng)時(shí)的村委會(huì)的確拿出仙洞村村民超過(guò)70%以上的村民同意的簽字記錄；對(duì)于2007年作出的房屋價(jià)值評(píng)估不真實(shí)，因?yàn)?006年被告購(gòu)買(mǎi)仙洞小學(xué)校舍己是C級(jí)危房，已經(jīng)不能供學(xué)生正常上學(xué)，且周?chē)沫h(huán)境也不符合學(xué)生學(xué)習(xí)，被告購(gòu)買(mǎi)后對(duì)校舍及周?chē)窟M(jìn)行維修改造，所以2007年評(píng)估報(bào)告是以維修后的評(píng)估價(jià)值為依據(jù)；該調(diào)查報(bào)告確認(rèn)沒(méi)有經(jīng)過(guò)村委會(huì)代表同意的事宜，被告在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)原告拿出村委會(huì)70%以上村民的簽字，被告有理由相信原告已經(jīng)履行合法的房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，至于該報(bào)告中關(guān)于村委會(huì)會(huì)議紀(jì)錄上是否是村民代表簽字被告并不知道，被告購(gòu)買(mǎi)己履行了注意義務(wù)；林口縣紀(jì)律檢查委員會(huì)在調(diào)查報(bào)告中所闡述的確認(rèn)合同無(wú)效，被告認(rèn)為紀(jì)檢委無(wú)權(quán)對(duì)合同效力進(jìn)行確認(rèn)，該合同效力的確認(rèn)應(yīng)由人民法院作出。
關(guān)于土地使用證問(wèn)題，在2006年簽訂合同時(shí)明確約定房產(chǎn)證及土地使用證由原告村委會(huì)辦理，至于辦理過(guò)程中是否違紀(jì)與被告無(wú)關(guān)，被告己盡到了合理注意義務(wù)。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)客觀反映了原、被告雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同及交付價(jià)款，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的事實(shí)經(jīng)過(guò)，對(duì)于該部分事實(shí)予以采信。
對(duì)于被告辦理的土地使用權(quán)證被作廢的事實(shí)予以采信。
證據(jù)二，2006年9月29日會(huì)議紀(jì)要1份（林口縣紀(jì)律檢查委員會(huì)卷宗176頁(yè)）。
意在證明:一是被告所稱(chēng)的在簽訂合同時(shí)己有70%村民簽字的會(huì)議記錄從時(shí)間上說(shuō)是矛盾，簽訂合同是在2006月9月21日，而會(huì)議記錄形成的時(shí)間是9月29日，在2006年9月21日已經(jīng)簽訂合同的重要事項(xiàng)，在9月29日會(huì)議中沒(méi)有向簽字人員說(shuō)明，重要事項(xiàng)包括房屋的處置方式、處置價(jià)格、土地使用權(quán)的處置情況均沒(méi)有表達(dá)，會(huì)議通過(guò)事項(xiàng)是賣(mài)與不賣(mài)的問(wèn)題，并不是賣(mài)多少錢(qián)怎么處理，此份會(huì)議記錄的內(nèi)容不足以作為村民代表決定與被告簽訂合同的內(nèi)容，而且上面所列70%的群眾代表與仙洞村實(shí)際選民人數(shù)不對(duì)等，仙洞村從2006年至今選民人數(shù)均在650人左右，其代表人數(shù)35人以上。
與會(huì)的70%沒(méi)有達(dá)到而且經(jīng)紀(jì)檢委也查明以上的簽名不是村民代表，此份證據(jù)證明本案被告所說(shuō)的經(jīng)合理注意善意取得不能構(gòu)成。
被告質(zhì)證認(rèn)為，形式要件無(wú)異議，但對(duì)原告所要證明的問(wèn)題有異議:該會(huì)議紀(jì)要只是證明了被告通過(guò)招商引資購(gòu)買(mǎi)校舍并經(jīng)70%以上群眾代表簽字的會(huì)議紀(jì)要，該份證證據(jù)證明被告購(gòu)買(mǎi)校舍時(shí)原告是經(jīng)過(guò)村委會(huì)同意確認(rèn)并經(jīng)代表簽字確認(rèn)，該份證據(jù)并不能證明被告意圖通過(guò)其要延伸說(shuō)明的問(wèn)題，該村委會(huì)的委員有多少、是誰(shuí)并不是被告能夠知道的。
另外，該在會(huì)議紀(jì)要上簽名的代表并沒(méi)有一位到庭證實(shí)原告所證明不是村委委員的事實(shí)情況，所以對(duì)原告通過(guò)該證據(jù)所要證明問(wèn)題不應(yīng)被采納。
本院認(rèn)為，被告對(duì)該證據(jù)的形式要件無(wú)異議，故對(duì)其真實(shí)性予以采信，該證據(jù)所證明的事實(shí)部分:2006年9月29日原告召開(kāi)”群眾代表”會(huì)議，會(huì)議內(nèi)容是對(duì)仙洞村小學(xué)校出讓并償還建校債務(wù)及銀行貸款的問(wèn)題，參加會(huì)議的村民有20人在會(huì)議紀(jì)要上簽字確認(rèn)。
對(duì)該部分事實(shí)予以采信。
證據(jù)三，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議1份。
意在證明:一、在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂時(shí)沒(méi)有村民會(huì)議決定；二、該協(xié)議當(dāng)中涉及到一個(gè)直接的違反法律禁止性規(guī)定即將集體土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗⒔灰變r(jià)格明顯低于該不動(dòng)產(chǎn)整個(gè)的評(píng)估價(jià)格。
被告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該形式要件沒(méi)有異議，對(duì)原告所要證明的問(wèn)題有異議。
因該份合同中雖然簽訂的是房屋所有權(quán)及土地整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒茏C明是房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格及土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格一并核算，該購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是否低于不動(dòng)產(chǎn)整體評(píng)估價(jià)格原告沒(méi)有證據(jù)證實(shí)，且該合同在簽訂時(shí)的第三條當(dāng)中只交付了預(yù)付款4萬(wàn)，在被告的要求下原告給被告提交的經(jīng)村委會(huì)委員簽字確認(rèn)的紀(jì)要，原告定于2009年9月25日將房屋所有權(quán)證書(shū)正式過(guò)戶(hù)給被告，被告在合法情形下善意購(gòu)買(mǎi)該房屋并于2006年10月31日交納剩余房款，所以該買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并不能證實(shí)原告所要證明的問(wèn)題。
本院認(rèn)為，被告對(duì)該證明的形式要件沒(méi)有異議，故對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)四，村民會(huì)議聯(lián)名名單（按戶(hù)聯(lián)名）及村民監(jiān)督委員會(huì)名單。
證明以戶(hù)為單位簽訂了追討學(xué)校的村民聯(lián)名并且設(shè)立了村民監(jiān)督委員會(huì)，為原告向被告提出合同無(wú)效追討學(xué)校財(cái)產(chǎn)形成了村民表決意見(jiàn)。
也同時(shí)證明原告與被告之間所簽訂的合同無(wú)效且違背村民意愿。
被告質(zhì)證認(rèn)，對(duì)追討學(xué)校名單形式要件有異議，因該名單簽字手印無(wú)法證明，且該名單上的人名是否是該村村民無(wú)法證實(shí)。
該名冊(cè)聯(lián)名單中無(wú)法證明原、被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同侵害的村民的利益，被告在購(gòu)買(mǎi)校舍時(shí)，是原告主動(dòng)找到被告購(gòu)買(mǎi)并急于償還外欠款，原告所簽訂的合同主體為仙洞村委會(huì)且村委會(huì)也給原告提供了合法有效的手續(xù)，原告僅憑該名冊(cè)中的村民主張合同無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)。
至于村委監(jiān)督委員名單，對(duì)該名單形式要件也有異議，該村委會(huì)監(jiān)督名單中落款是林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村并沒(méi)有仙洞村委會(huì)的確認(rèn)及認(rèn)可。
且該村民委員會(huì)名單中只有三名委員簽字，是其簽字三人的個(gè)人行為，是”三人”的單方意向與村委會(huì)和被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第二十四條 ?規(guī)定:涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理:……（九）村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。
本案中原告對(duì)于要求確定與被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，屬涉及村民利益事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定，而非以聯(lián)名方式?jīng)Q定。
該法第三十二條規(guī)定:村應(yīng)當(dāng)建立村務(wù)監(jiān)督委員會(huì)或者其他形式的村務(wù)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)村民民主理財(cái)，監(jiān)督村務(wù)公開(kāi)等制度的落實(shí)，其成員由村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議在村民中推選產(chǎn)生，其中應(yīng)有具備財(cái)會(huì)、管理知識(shí)的人員。
該組證據(jù)中的”村委監(jiān)督委員名單”原告未舉示證據(jù)證明系依上述規(guī)定所產(chǎn)生。
故對(duì)該組證據(jù)不予采信。
證據(jù)五，證人李雪巖出庭證言。
主要內(nèi)容:在2007年4月份左右，村干部姜春武與王瑞保到我家讓我簽字，我問(wèn)什么原因簽字，二人告訴我將學(xué)校賣(mài)了12萬(wàn)元，但并沒(méi)有開(kāi)村民代表會(huì)。
原告質(zhì)證認(rèn)為，證人證言能反應(yīng)其所證明的問(wèn)題
被告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該證人所證實(shí)的問(wèn)題:該證人在陳述中雖然時(shí)間沒(méi)有記清，但證人承認(rèn)出售校舍的事實(shí)，證人作為村代表在村干部姜春武、王瑞保找其簽字時(shí)，證人對(duì)出售學(xué)校并沒(méi)有持反對(duì)態(tài)度，足以證實(shí)證人作為村民代表同意出售學(xué)校的事實(shí)。
本院認(rèn)為，該證據(jù)雙方無(wú)異議，予以采信。
證據(jù)六，證人姚慶海出庭證言。
主要內(nèi)容:當(dāng)時(shí)村委會(huì)決定出售學(xué)校時(shí)兩位村干部找我簽字說(shuō)學(xué)校出售了12萬(wàn)元問(wèn)我是否同意，我問(wèn)也沒(méi)有問(wèn)就簽字了。
原告質(zhì)證認(rèn)為，證人證言能反應(yīng)其所證明的問(wèn)題。
被告質(zhì)證認(rèn)為，證人出具的證言系虛假證言，隱瞞真相，在被告發(fā)問(wèn)時(shí)證人也明知?dú)v屆村長(zhǎng)時(shí)誰(shuí)，但在證明問(wèn)題時(shí)確一問(wèn)三不知，否認(rèn)當(dāng)時(shí)作為村民代表的事實(shí)，所以經(jīng)過(guò)被告的提問(wèn)佐證了該證人作虛假證明的事實(shí)。
本院認(rèn)為，對(duì)該證言中關(guān)于證人知道學(xué)校出售了12萬(wàn)元，并簽字的事實(shí)予以采信。
被告向法庭提供證據(jù)如下:
證據(jù)一，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)、購(gòu)房收據(jù)1份、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)1份、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議1份。
意在證明:該房屋買(mǎi)賣(mài)合法有效，經(jīng)原告簽字蓋章是原告的真實(shí)意思表示；被告屬于合法善意取得并已經(jīng)實(shí)際占有該房屋十年；被告已經(jīng)按合同約定履行了合同義務(wù)交付了購(gòu)房款及土地出讓金。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)合同的形式要件沒(méi)有異議，對(duì)房產(chǎn)證的形式要件也沒(méi)有異議。
對(duì)證明的問(wèn)題有異議，被告所舉的上述證據(jù)是用合法形式掩蓋非法目的未按集體土地處理程序，屬于違法行為，其所辦理的房產(chǎn)證是在違法將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有的基礎(chǔ)上實(shí)施的，是違法辦理的產(chǎn)權(quán)證照。
對(duì)土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)形式要件有異議，該協(xié)議書(shū)沒(méi)有在紀(jì)檢監(jiān)察報(bào)告中出現(xiàn)，而且是在違反集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有的法定程序的情形下實(shí)施的，該協(xié)議書(shū)來(lái)源可疑，不能達(dá)到其證明的目的，要求增加確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，即要求確認(rèn)2006年9月20日雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。
本院認(rèn)為，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
從該組證據(jù)看，被告先依據(jù)原告所有的村小學(xué)原有的集體土地使用證取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，在辦理土地使用證時(shí)其土地性質(zhì)仍然為集體所有，并未轉(zhuǎn)為國(guó)有性質(zhì)。
故被告的質(zhì)證意見(jiàn)不能成立。
證據(jù)二，2006年9月10日原告申請(qǐng)書(shū)1份、2006年9月29日原告會(huì)議紀(jì)要1份。
意在證明:一、被告取得涉案標(biāo)的物手續(xù)合法，是經(jīng)過(guò)原告申請(qǐng)并經(jīng)村委會(huì)同意和朱家鎮(zhèn)政府簽字確認(rèn)同意將仙洞村小學(xué)出售給被告手續(xù)后，被告在擁有合法手續(xù)情況下購(gòu)買(mǎi)的仙洞小學(xué)及其土地；二、證明被告在簽字合同時(shí)己履行簽訂合同時(shí)的注意義務(wù)。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)會(huì)議紀(jì)要的形式要件沒(méi)有異議，對(duì)申請(qǐng)有異議。
首先申請(qǐng)應(yīng)放置于原告處留存而不應(yīng)當(dāng)在被告處留存，申請(qǐng)書(shū)中所談到的10多萬(wàn)元的抬款，與紀(jì)檢查處的有出入，顯然與紀(jì)檢查處的償還銀行貸款數(shù)額有出入。
以上的申請(qǐng)及會(huì)議記錄都沒(méi)有解決村民集體處置集體重大利益需表決通過(guò)的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，任何以損害集體利益為目的的行為都不能發(fā)生預(yù)期的法律效力；由于被告已經(jīng)注意到應(yīng)當(dāng)有村民代表或者村民大會(huì)表決，但被告所舉出的證據(jù)無(wú)法證明其盡到了注意義務(wù)，因?yàn)樵诖颂峤坏淖C據(jù)中沒(méi)有處置集體財(cái)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性表決內(nèi)容。
本院認(rèn)為，原告對(duì)會(huì)議紀(jì)要形式要件沒(méi)有異議，故對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。
申請(qǐng)書(shū)有各方簽字蓋章且有朱家鎮(zhèn)政府的批示和蓋章，在被告申請(qǐng)變更土地使用證的國(guó)土資源局檔案中有存檔，故對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)三，2006年9月26日變更仙洞小學(xué)土地使用權(quán)請(qǐng)示。
意在證明:一、仙洞小學(xué)占地屬于集體用地，屬于公益性建設(shè)用地；二、該小學(xué)建于1992年購(gòu)買(mǎi)時(shí)己定為C級(jí)危房，已經(jīng)沒(méi)有維修的價(jià)值，該內(nèi)容充分證實(shí)被告購(gòu)買(mǎi)小學(xué)實(shí)際狀況及周?chē)沫h(huán)境惡劣，同時(shí)也證明在2006年被告在購(gòu)買(mǎi)該校舍時(shí)的價(jià)值；三、證明原告在出售給被告時(shí)對(duì)被告的承諾:同意將仙洞小學(xué)占用的土地變更為國(guó)有土地后出售給被告。
至于原告的辦理該手續(xù)過(guò)程中出現(xiàn)的程序問(wèn)題與被告無(wú)關(guān)，此份證據(jù)充分證實(shí)了被告沒(méi)有違反法定程序，與原告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是合法有效的。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)于請(qǐng)示，是在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記中1份文書(shū)，該轉(zhuǎn)移登記作為違法登記而作廢，此份文書(shū)的效力不能單獨(dú)存在，而且該份文中對(duì)于集體土地的變更程序的處理是違法的。
本院認(rèn)為，該證據(jù)系被告為變更土地使用權(quán)而向有關(guān)部門(mén)提交的請(qǐng)示，其內(nèi)容由其單方所形成，不能證明其所要證明的問(wèn)題，故不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2006年7月林口縣朱家鎮(zhèn)建成了教育中心，朱家鎮(zhèn)仙洞村小學(xué)的學(xué)生要求到鎮(zhèn)教育中心上學(xué)，仙洞小學(xué)校舍面臨閑置。
朱家鎮(zhèn)為招商引資聯(lián)系被告購(gòu)買(mǎi)仙洞小學(xué)校開(kāi)辦汽車(chē)駕校。
原、被告經(jīng)協(xié)商將仙泂小學(xué)校出售給被告用于開(kāi)辦汽車(chē)駕駛學(xué)校。
2006年9月10日原告向朱家鎮(zhèn)政府提出申請(qǐng)，朱家鎮(zhèn)政府批復(fù)同意。
2006年9月20日原、被告雙方簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，將仙洞村學(xué)校校舍土地面積7100平方米轉(zhuǎn)讓給被告，并同意征為國(guó)有，土地補(bǔ)償費(fèi)20154元計(jì)入交易款12萬(wàn)元中。
2006年9月21日原、被告簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，協(xié)議書(shū)載明:原告經(jīng)朱家鎮(zhèn)仙洞村兩委班子及村民代表大會(huì)會(huì)議研究決定，報(bào)請(qǐng)朱家鎮(zhèn)政府同意，將仙洞小學(xué)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給被告，用于機(jī)動(dòng)車(chē)駕駛員培訓(xùn)學(xué)校。
協(xié)議約定將仙洞村學(xué)校面積943.92平方米校舍，土地面積7100.64平方米出售給被告。
約定購(gòu)房款為12萬(wàn)元，預(yù)付4萬(wàn)元。
剩余房款在交房之時(shí)一次性付清。
同時(shí)約定原告有義務(wù)協(xié)助被告辦理房產(chǎn)所有權(quán)及土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)手續(xù)。
因原告違反國(guó)家政策，致使房產(chǎn)不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，將由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。
原告的法定代表人姜春武、林口縣朱家鎮(zhèn)政府法定代表人高占海及被告三方代表在協(xié)議上簽字，原告加蓋印章。
2006年9月29日在被告要求下，原告召開(kāi)”群眾代表會(huì)”，會(huì)議內(nèi)容是:仙洞小學(xué)學(xué)生搬遷教學(xué)大樓，學(xué)?？罩?，仙洞村建校負(fù)債至今未還上，欠銀行貸款及借款，鎮(zhèn)招商引資，由駕校購(gòu)買(mǎi)，售款付建校債務(wù)。
此項(xiàng)事宜通過(guò)，70%群眾代表同意。
參會(huì)人員20人在會(huì)議記錄上簽名按手印。
2006年9月30日被告將剩余價(jià)款8萬(wàn)元交給原告。
原告將所得價(jià)款用于償還村集體債務(wù)。
2009年9月30日原告辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，房產(chǎn)證號(hào)為:林房權(quán)證朱家鎮(zhèn)字第010296號(hào)。
面積為943.92平方米，土地性質(zhì)為集體。
同日被告向土地管理部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)，土地部門(mén)頒發(fā)了土地使用權(quán)證，土地更名為被告，土地性質(zhì)是集體。
后因林口縣紀(jì)律檢查委員會(huì)對(duì)土地部門(mén)相關(guān)人員調(diào)查處理，因土地使用權(quán)證辦理程序違規(guī)，該土地使用權(quán)證被作廢。
被告管理使用爭(zhēng)議校舍后，對(duì)校舍進(jìn)行維修，并增加汽車(chē)駕駛員培訓(xùn)相關(guān)設(shè)施，一直使用至今。
另查，2007年4月因朱家鎮(zhèn)仙洞村村民舉報(bào)原告村委會(huì)成員在出售學(xué)校和使用出售學(xué)?？铐?xiàng)時(shí)有違紀(jì)行為，林口縣紀(jì)律檢查委員會(huì)對(duì)村委會(huì)成員及土地管理部門(mén)人員立案調(diào)查，確定被調(diào)查人員有失職行為，并給與相應(yīng)紀(jì)律處分。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議為原、被告雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和土地轉(zhuǎn)讓合同是否為無(wú)效合同。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效:（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l ?規(guī)定，合同法第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?規(guī)定的”強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
根據(jù)上述合同法規(guī)定的合同無(wú)效的情形，結(jié)合原、被告的訴辯情況，本院認(rèn)為，要判斷原、被告于2006年9月20日簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、9月21日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效，關(guān)鍵在于被告是否與原告的部分村干部存在惡意串通，損害原告利益，以及是否違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
對(duì)于是否存在惡意串通，本院認(rèn)為，合同簽訂之時(shí)由鎮(zhèn)政府提出建議，由原、被告自行協(xié)商價(jià)格，簽訂合同全程由鎮(zhèn)政府參與指導(dǎo)，并在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)上簽字確認(rèn)。
對(duì)于價(jià)格問(wèn)題，原告當(dāng)時(shí)表示只要能夠還上銀行貸款和所欠其它債務(wù)，需要12萬(wàn)元，別的不管。
而鎮(zhèn)政府也表示因政府對(duì)該校也有投入，原則上出售學(xué)校時(shí)政府也要收回一定比例的投入，但鑒于實(shí)際情況，決定放棄這一部分，以促成雙方的合同訂立。
由此可以確定，雙方無(wú)惡意串通，低價(jià)出售的事實(shí)。
而原告亦未舉示證據(jù)證明雙方訂立合同時(shí)存在惡意串通的事實(shí)。
對(duì)于是否違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定問(wèn)題，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第二十四條 ?規(guī)定了村民委員會(huì)的民主議定原則，即規(guī)定涉及村民利益的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理，即使未經(jīng)村民會(huì)議授權(quán)，也并不導(dǎo)致原、被告簽訂的合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)無(wú)效，因?yàn)椤吨腥A人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第二十四條 ?并未直接規(guī)定違反該強(qiáng)制性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效，違反該強(qiáng)制性規(guī)定也并不必然損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，因此，該條強(qiáng)制性規(guī)定當(dāng)屬管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定。
對(duì)于涉及村民利益事項(xiàng)的程序性規(guī)定，系村委會(huì)的內(nèi)部事宜，不屬于法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響合同的效力。
而且原、被告簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，已經(jīng)履行了近十年，作為買(mǎi)賣(mài)合同一方的原告一直沒(méi)有對(duì)合同的效力提出異議。
而是否履行民主議定程序，為原告的份內(nèi)之事，原告沒(méi)有遵守民主議定原則，系原告違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
以違反民主議定原則為由宣告合同無(wú)效，有礙交易的穩(wěn)定性和安全性，也容易使違法一方從自己的違法行為中受益，顯然違背立法本意和法律的公平原則。
原告作為基層群眾性自治組織，依照《村民委員會(huì)組織法》相關(guān)規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)向村民會(huì)議、村民代表會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
基于其法律地位，原告在和被告簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，應(yīng)保證對(duì)內(nèi)就買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂已經(jīng)經(jīng)過(guò)了民主議定程序，此為其基于誠(chéng)實(shí)信用原則而應(yīng)負(fù)擔(dān)的締約義務(wù)，不因村委會(huì)換屆而有所改變。
現(xiàn)仙洞村委會(huì)作為締約主體以買(mǎi)賣(mài)協(xié)議未經(jīng)過(guò)民主議定程序?yàn)橛芍鲝埡贤瑹o(wú)效，是將自己沒(méi)有盡到締約義務(wù)而可能造成的法律后果讓對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)，有違誠(chéng)信原則。
被告為合同的一方當(dāng)事人，在簽訂合同時(shí)負(fù)有形式上審查合同相對(duì)方是否有權(quán)處分合同標(biāo)的物的義務(wù)，而非承擔(dān)實(shí)質(zhì)內(nèi)容審查的義務(wù)，因此，被告根據(jù)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上表明已經(jīng)村委會(huì)和村民代表會(huì)議同意、2006年9月29日在被告要求下召開(kāi)群眾代表會(huì)（該村當(dāng)時(shí)未選舉村民代表）形成會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要標(biāo)明超過(guò)70%的群眾代表同意，2006年9月10日由原告向朱家鎮(zhèn)政府進(jìn)行申請(qǐng)將學(xué)校賣(mài)掉還債，鎮(zhèn)政府簽屬同意意見(jiàn)。
被告已完成了形式審查的義務(wù)，完全有理由相信原告對(duì)外發(fā)包已經(jīng)經(jīng)過(guò)了民主議定程序，其已盡到了買(mǎi)受人的合理注意義務(wù)。
關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問(wèn)題，原告認(rèn)為被告辦理的土地使用權(quán)證已被作廢處理，系違反土地管理有關(guān)法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。
本案訴爭(zhēng)仙洞小學(xué)土地性質(zhì)為集體非農(nóng)業(yè)用地，按照相關(guān)法律法規(guī)和政策性規(guī)定對(duì)于具備相應(yīng)條件的集體非農(nóng)業(yè)用地并非完全禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毬男邢嚓P(guān)法律手續(xù)。
本案被告申請(qǐng)的土地使用權(quán)證系因?qū)徟^(guò)程中的違規(guī)而被廢止，該情況屬原、被告雙方合同履行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，不直接導(dǎo)致合同無(wú)效，亦未違反土地管理有關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
故雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
綜上，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，已簽訂且履行多年，本院依法認(rèn)定其為有效。
原告認(rèn)為本案所涉房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議系原告原村委會(huì)相關(guān)人員與被告惡意串通低價(jià)出售、違反法律強(qiáng)制性規(guī)定以致合同無(wú)效的觀點(diǎn)，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第五十二條 ?、第六十條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)2700元，由原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會(huì)承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于牡丹江市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，該組證據(jù)客觀反映了原、被告雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同及交付價(jià)款，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的事實(shí)經(jīng)過(guò)，對(duì)于該部分事實(shí)予以采信。
對(duì)于被告辦理的土地使用權(quán)證被作廢的事實(shí)予以采信。
證據(jù)二，2006年9月29日會(huì)議紀(jì)要1份（林口縣紀(jì)律檢查委員會(huì)卷宗176頁(yè)）。
意在證明:一是被告所稱(chēng)的在簽訂合同時(shí)己有70%村民簽字的會(huì)議記錄從時(shí)間上說(shuō)是矛盾，簽訂合同是在2006月9月21日，而會(huì)議記錄形成的時(shí)間是9月29日，在2006年9月21日已經(jīng)簽訂合同的重要事項(xiàng)，在9月29日會(huì)議中沒(méi)有向簽字人員說(shuō)明，重要事項(xiàng)包括房屋的處置方式、處置價(jià)格、土地使用權(quán)的處置情況均沒(méi)有表達(dá)，會(huì)議通過(guò)事項(xiàng)是賣(mài)與不賣(mài)的問(wèn)題，并不是賣(mài)多少錢(qián)怎么處理，此份會(huì)議記錄的內(nèi)容不足以作為村民代表決定與被告簽訂合同的內(nèi)容，而且上面所列70%的群眾代表與仙洞村實(shí)際選民人數(shù)不對(duì)等，仙洞村從2006年至今選民人數(shù)均在650人左右，其代表人數(shù)35人以上。
與會(huì)的70%沒(méi)有達(dá)到而且經(jīng)紀(jì)檢委也查明以上的簽名不是村民代表，此份證據(jù)證明本案被告所說(shuō)的經(jīng)合理注意善意取得不能構(gòu)成。
被告質(zhì)證認(rèn)為，形式要件無(wú)異議，但對(duì)原告所要證明的問(wèn)題有異議:該會(huì)議紀(jì)要只是證明了被告通過(guò)招商引資購(gòu)買(mǎi)校舍并經(jīng)70%以上群眾代表簽字的會(huì)議紀(jì)要，該份證證據(jù)證明被告購(gòu)買(mǎi)校舍時(shí)原告是經(jīng)過(guò)村委會(huì)同意確認(rèn)并經(jīng)代表簽字確認(rèn)，該份證據(jù)并不能證明被告意圖通過(guò)其要延伸說(shuō)明的問(wèn)題，該村委會(huì)的委員有多少、是誰(shuí)并不是被告能夠知道的。
另外，該在會(huì)議紀(jì)要上簽名的代表并沒(méi)有一位到庭證實(shí)原告所證明不是村委委員的事實(shí)情況，所以對(duì)原告通過(guò)該證據(jù)所要證明問(wèn)題不應(yīng)被采納。
本院認(rèn)為，被告對(duì)該證據(jù)的形式要件無(wú)異議，故對(duì)其真實(shí)性予以采信，該證據(jù)所證明的事實(shí)部分:2006年9月29日原告召開(kāi)”群眾代表”會(huì)議，會(huì)議內(nèi)容是對(duì)仙洞村小學(xué)校出讓并償還建校債務(wù)及銀行貸款的問(wèn)題，參加會(huì)議的村民有20人在會(huì)議紀(jì)要上簽字確認(rèn)。
對(duì)該部分事實(shí)予以采信。
證據(jù)三，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議1份。
意在證明:一、在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂時(shí)沒(méi)有村民會(huì)議決定；二、該協(xié)議當(dāng)中涉及到一個(gè)直接的違反法律禁止性規(guī)定即將集體土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗?、交易價(jià)格明顯低于該不動(dòng)產(chǎn)整個(gè)的評(píng)估價(jià)格。
被告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該形式要件沒(méi)有異議，對(duì)原告所要證明的問(wèn)題有異議。
因該份合同中雖然簽訂的是房屋所有權(quán)及土地整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒茏C明是房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格及土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格一并核算，該購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是否低于不動(dòng)產(chǎn)整體評(píng)估價(jià)格原告沒(méi)有證據(jù)證實(shí)，且該合同在簽訂時(shí)的第三條當(dāng)中只交付了預(yù)付款4萬(wàn)，在被告的要求下原告給被告提交的經(jīng)村委會(huì)委員簽字確認(rèn)的紀(jì)要，原告定于2009年9月25日將房屋所有權(quán)證書(shū)正式過(guò)戶(hù)給被告，被告在合法情形下善意購(gòu)買(mǎi)該房屋并于2006年10月31日交納剩余房款，所以該買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并不能證實(shí)原告所要證明的問(wèn)題。
本院認(rèn)為，被告對(duì)該證明的形式要件沒(méi)有異議，故對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)四，村民會(huì)議聯(lián)名名單（按戶(hù)聯(lián)名）及村民監(jiān)督委員會(huì)名單。
證明以戶(hù)為單位簽訂了追討學(xué)校的村民聯(lián)名并且設(shè)立了村民監(jiān)督委員會(huì)，為原告向被告提出合同無(wú)效追討學(xué)校財(cái)產(chǎn)形成了村民表決意見(jiàn)。
也同時(shí)證明原告與被告之間所簽訂的合同無(wú)效且違背村民意愿。
被告質(zhì)證認(rèn)，對(duì)追討學(xué)校名單形式要件有異議，因該名單簽字手印無(wú)法證明，且該名單上的人名是否是該村村民無(wú)法證實(shí)。
該名冊(cè)聯(lián)名單中無(wú)法證明原、被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同侵害的村民的利益，被告在購(gòu)買(mǎi)校舍時(shí)，是原告主動(dòng)找到被告購(gòu)買(mǎi)并急于償還外欠款，原告所簽訂的合同主體為仙洞村委會(huì)且村委會(huì)也給原告提供了合法有效的手續(xù)，原告僅憑該名冊(cè)中的村民主張合同無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)。
至于村委監(jiān)督委員名單，對(duì)該名單形式要件也有異議，該村委會(huì)監(jiān)督名單中落款是林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村并沒(méi)有仙洞村委會(huì)的確認(rèn)及認(rèn)可。
且該村民委員會(huì)名單中只有三名委員簽字，是其簽字三人的個(gè)人行為，是”三人”的單方意向與村委會(huì)和被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第二十四條 ?規(guī)定:涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理:……（九）村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。
本案中原告對(duì)于要求確定與被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，屬涉及村民利益事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定，而非以聯(lián)名方式?jīng)Q定。
該法第三十二條規(guī)定:村應(yīng)當(dāng)建立村務(wù)監(jiān)督委員會(huì)或者其他形式的村務(wù)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)村民民主理財(cái)，監(jiān)督村務(wù)公開(kāi)等制度的落實(shí)，其成員由村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議在村民中推選產(chǎn)生，其中應(yīng)有具備財(cái)會(huì)、管理知識(shí)的人員。
該組證據(jù)中的”村委監(jiān)督委員名單”原告未舉示證據(jù)證明系依上述規(guī)定所產(chǎn)生。
故對(duì)該組證據(jù)不予采信。
證據(jù)五，證人李雪巖出庭證言。
主要內(nèi)容:在2007年4月份左右，村干部姜春武與王瑞保到我家讓我簽字，我問(wèn)什么原因簽字，二人告訴我將學(xué)校賣(mài)了12萬(wàn)元，但并沒(méi)有開(kāi)村民代表會(huì)。
原告質(zhì)證認(rèn)為，證人證言能反應(yīng)其所證明的問(wèn)題
被告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該證人所證實(shí)的問(wèn)題:該證人在陳述中雖然時(shí)間沒(méi)有記清，但證人承認(rèn)出售校舍的事實(shí)，證人作為村代表在村干部姜春武、王瑞保找其簽字時(shí)，證人對(duì)出售學(xué)校并沒(méi)有持反對(duì)態(tài)度，足以證實(shí)證人作為村民代表同意出售學(xué)校的事實(shí)。
本院認(rèn)為，該證據(jù)雙方無(wú)異議，予以采信。
證據(jù)六，證人姚慶海出庭證言。
主要內(nèi)容:當(dāng)時(shí)村委會(huì)決定出售學(xué)校時(shí)兩位村干部找我簽字說(shuō)學(xué)校出售了12萬(wàn)元問(wèn)我是否同意，我問(wèn)也沒(méi)有問(wèn)就簽字了。
原告質(zhì)證認(rèn)為，證人證言能反應(yīng)其所證明的問(wèn)題。
被告質(zhì)證認(rèn)為，證人出具的證言系虛假證言，隱瞞真相，在被告發(fā)問(wèn)時(shí)證人也明知?dú)v屆村長(zhǎng)時(shí)誰(shuí)，但在證明問(wèn)題時(shí)確一問(wèn)三不知，否認(rèn)當(dāng)時(shí)作為村民代表的事實(shí)，所以經(jīng)過(guò)被告的提問(wèn)佐證了該證人作虛假證明的事實(shí)。
本院認(rèn)為，對(duì)該證言中關(guān)于證人知道學(xué)校出售了12萬(wàn)元，并簽字的事實(shí)予以采信。
被告向法庭提供證據(jù)如下:
證據(jù)一，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)、購(gòu)房收據(jù)1份、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)1份、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議1份。
意在證明:該房屋買(mǎi)賣(mài)合法有效，經(jīng)原告簽字蓋章是原告的真實(shí)意思表示；被告屬于合法善意取得并已經(jīng)實(shí)際占有該房屋十年；被告已經(jīng)按合同約定履行了合同義務(wù)交付了購(gòu)房款及土地出讓金。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)合同的形式要件沒(méi)有異議，對(duì)房產(chǎn)證的形式要件也沒(méi)有異議。
對(duì)證明的問(wèn)題有異議，被告所舉的上述證據(jù)是用合法形式掩蓋非法目的未按集體土地處理程序，屬于違法行為，其所辦理的房產(chǎn)證是在違法將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有的基礎(chǔ)上實(shí)施的，是違法辦理的產(chǎn)權(quán)證照。
對(duì)土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)形式要件有異議，該協(xié)議書(shū)沒(méi)有在紀(jì)檢監(jiān)察報(bào)告中出現(xiàn)，而且是在違反集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有的法定程序的情形下實(shí)施的，該協(xié)議書(shū)來(lái)源可疑，不能達(dá)到其證明的目的，要求增加確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，即要求確認(rèn)2006年9月20日雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。
本院認(rèn)為，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
從該組證據(jù)看，被告先依據(jù)原告所有的村小學(xué)原有的集體土地使用證取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，在辦理土地使用證時(shí)其土地性質(zhì)仍然為集體所有，并未轉(zhuǎn)為國(guó)有性質(zhì)。
故被告的質(zhì)證意見(jiàn)不能成立。
證據(jù)二，2006年9月10日原告申請(qǐng)書(shū)1份、2006年9月29日原告會(huì)議紀(jì)要1份。
意在證明:一、被告取得涉案標(biāo)的物手續(xù)合法，是經(jīng)過(guò)原告申請(qǐng)并經(jīng)村委會(huì)同意和朱家鎮(zhèn)政府簽字確認(rèn)同意將仙洞村小學(xué)出售給被告手續(xù)后，被告在擁有合法手續(xù)情況下購(gòu)買(mǎi)的仙洞小學(xué)及其土地；二、證明被告在簽字合同時(shí)己履行簽訂合同時(shí)的注意義務(wù)。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)會(huì)議紀(jì)要的形式要件沒(méi)有異議，對(duì)申請(qǐng)有異議。
首先申請(qǐng)應(yīng)放置于原告處留存而不應(yīng)當(dāng)在被告處留存，申請(qǐng)書(shū)中所談到的10多萬(wàn)元的抬款，與紀(jì)檢查處的有出入，顯然與紀(jì)檢查處的償還銀行貸款數(shù)額有出入。
以上的申請(qǐng)及會(huì)議記錄都沒(méi)有解決村民集體處置集體重大利益需表決通過(guò)的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，任何以損害集體利益為目的的行為都不能發(fā)生預(yù)期的法律效力；由于被告已經(jīng)注意到應(yīng)當(dāng)有村民代表或者村民大會(huì)表決，但被告所舉出的證據(jù)無(wú)法證明其盡到了注意義務(wù)，因?yàn)樵诖颂峤坏淖C據(jù)中沒(méi)有處置集體財(cái)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性表決內(nèi)容。
本院認(rèn)為，原告對(duì)會(huì)議紀(jì)要形式要件沒(méi)有異議，故對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。
申請(qǐng)書(shū)有各方簽字蓋章且有朱家鎮(zhèn)政府的批示和蓋章，在被告申請(qǐng)變更土地使用證的國(guó)土資源局檔案中有存檔，故對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)三，2006年9月26日變更仙洞小學(xué)土地使用權(quán)請(qǐng)示。
意在證明:一、仙洞小學(xué)占地屬于集體用地，屬于公益性建設(shè)用地；二、該小學(xué)建于1992年購(gòu)買(mǎi)時(shí)己定為C級(jí)危房，已經(jīng)沒(méi)有維修的價(jià)值，該內(nèi)容充分證實(shí)被告購(gòu)買(mǎi)小學(xué)實(shí)際狀況及周?chē)沫h(huán)境惡劣，同時(shí)也證明在2006年被告在購(gòu)買(mǎi)該校舍時(shí)的價(jià)值；三、證明原告在出售給被告時(shí)對(duì)被告的承諾:同意將仙洞小學(xué)占用的土地變更為國(guó)有土地后出售給被告。
至于原告的辦理該手續(xù)過(guò)程中出現(xiàn)的程序問(wèn)題與被告無(wú)關(guān)，此份證據(jù)充分證實(shí)了被告沒(méi)有違反法定程序，與原告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是合法有效的。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)于請(qǐng)示，是在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記中1份文書(shū)，該轉(zhuǎn)移登記作為違法登記而作廢，此份文書(shū)的效力不能單獨(dú)存在，而且該份文中對(duì)于集體土地的變更程序的處理是違法的。
本院認(rèn)為，該證據(jù)系被告為變更土地使用權(quán)而向有關(guān)部門(mén)提交的請(qǐng)示，其內(nèi)容由其單方所形成，不能證明其所要證明的問(wèn)題，故不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2006年7月林口縣朱家鎮(zhèn)建成了教育中心，朱家鎮(zhèn)仙洞村小學(xué)的學(xué)生要求到鎮(zhèn)教育中心上學(xué)，仙洞小學(xué)校舍面臨閑置。
朱家鎮(zhèn)為招商引資聯(lián)系被告購(gòu)買(mǎi)仙洞小學(xué)校開(kāi)辦汽車(chē)駕校。
原、被告經(jīng)協(xié)商將仙泂小學(xué)校出售給被告用于開(kāi)辦汽車(chē)駕駛學(xué)校。
2006年9月10日原告向朱家鎮(zhèn)政府提出申請(qǐng)，朱家鎮(zhèn)政府批復(fù)同意。
2006年9月20日原、被告雙方簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，將仙洞村學(xué)校校舍土地面積7100平方米轉(zhuǎn)讓給被告，并同意征為國(guó)有，土地補(bǔ)償費(fèi)20154元計(jì)入交易款12萬(wàn)元中。
2006年9月21日原、被告簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，協(xié)議書(shū)載明:原告經(jīng)朱家鎮(zhèn)仙洞村兩委班子及村民代表大會(huì)會(huì)議研究決定，報(bào)請(qǐng)朱家鎮(zhèn)政府同意，將仙洞小學(xué)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給被告，用于機(jī)動(dòng)車(chē)駕駛員培訓(xùn)學(xué)校。
協(xié)議約定將仙洞村學(xué)校面積943.92平方米校舍，土地面積7100.64平方米出售給被告。
約定購(gòu)房款為12萬(wàn)元，預(yù)付4萬(wàn)元。
剩余房款在交房之時(shí)一次性付清。
同時(shí)約定原告有義務(wù)協(xié)助被告辦理房產(chǎn)所有權(quán)及土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)手續(xù)。
因原告違反國(guó)家政策，致使房產(chǎn)不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，將由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。
原告的法定代表人姜春武、林口縣朱家鎮(zhèn)政府法定代表人高占海及被告三方代表在協(xié)議上簽字，原告加蓋印章。
2006年9月29日在被告要求下，原告召開(kāi)”群眾代表會(huì)”，會(huì)議內(nèi)容是:仙洞小學(xué)學(xué)生搬遷教學(xué)大樓，學(xué)?？罩?，仙洞村建校負(fù)債至今未還上，欠銀行貸款及借款，鎮(zhèn)招商引資，由駕校購(gòu)買(mǎi)，售款付建校債務(wù)。
此項(xiàng)事宜通過(guò)，70%群眾代表同意。
參會(huì)人員20人在會(huì)議記錄上簽名按手印。
2006年9月30日被告將剩余價(jià)款8萬(wàn)元交給原告。
原告將所得價(jià)款用于償還村集體債務(wù)。
2009年9月30日原告辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，房產(chǎn)證號(hào)為:林房權(quán)證朱家鎮(zhèn)字第010296號(hào)。
面積為943.92平方米，土地性質(zhì)為集體。
同日被告向土地管理部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)，土地部門(mén)頒發(fā)了土地使用權(quán)證，土地更名為被告，土地性質(zhì)是集體。
后因林口縣紀(jì)律檢查委員會(huì)對(duì)土地部門(mén)相關(guān)人員調(diào)查處理，因土地使用權(quán)證辦理程序違規(guī)，該土地使用權(quán)證被作廢。
被告管理使用爭(zhēng)議校舍后，對(duì)校舍進(jìn)行維修，并增加汽車(chē)駕駛員培訓(xùn)相關(guān)設(shè)施，一直使用至今。
另查，2007年4月因朱家鎮(zhèn)仙洞村村民舉報(bào)原告村委會(huì)成員在出售學(xué)校和使用出售學(xué)?？铐?xiàng)時(shí)有違紀(jì)行為，林口縣紀(jì)律檢查委員會(huì)對(duì)村委會(huì)成員及土地管理部門(mén)人員立案調(diào)查，確定被調(diào)查人員有失職行為，并給與相應(yīng)紀(jì)律處分。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議為原、被告雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和土地轉(zhuǎn)讓合同是否為無(wú)效合同。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效:（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l ?規(guī)定，合同法第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?規(guī)定的”強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
根據(jù)上述合同法規(guī)定的合同無(wú)效的情形，結(jié)合原、被告的訴辯情況，本院認(rèn)為，要判斷原、被告于2006年9月20日簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、9月21日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效，關(guān)鍵在于被告是否與原告的部分村干部存在惡意串通，損害原告利益，以及是否違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
對(duì)于是否存在惡意串通，本院認(rèn)為，合同簽訂之時(shí)由鎮(zhèn)政府提出建議，由原、被告自行協(xié)商價(jià)格，簽訂合同全程由鎮(zhèn)政府參與指導(dǎo)，并在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)上簽字確認(rèn)。
對(duì)于價(jià)格問(wèn)題，原告當(dāng)時(shí)表示只要能夠還上銀行貸款和所欠其它債務(wù)，需要12萬(wàn)元，別的不管。
而鎮(zhèn)政府也表示因政府對(duì)該校也有投入，原則上出售學(xué)校時(shí)政府也要收回一定比例的投入，但鑒于實(shí)際情況，決定放棄這一部分，以促成雙方的合同訂立。
由此可以確定，雙方無(wú)惡意串通，低價(jià)出售的事實(shí)。
而原告亦未舉示證據(jù)證明雙方訂立合同時(shí)存在惡意串通的事實(shí)。
對(duì)于是否違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定問(wèn)題，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第二十四條 ?規(guī)定了村民委員會(huì)的民主議定原則，即規(guī)定涉及村民利益的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理，即使未經(jīng)村民會(huì)議授權(quán)，也并不導(dǎo)致原、被告簽訂的合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)無(wú)效，因?yàn)椤吨腥A人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第二十四條 ?并未直接規(guī)定違反該強(qiáng)制性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效，違反該強(qiáng)制性規(guī)定也并不必然損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，因此，該條強(qiáng)制性規(guī)定當(dāng)屬管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定。
對(duì)于涉及村民利益事項(xiàng)的程序性規(guī)定，系村委會(huì)的內(nèi)部事宜，不屬于法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響合同的效力。
而且原、被告簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，已經(jīng)履行了近十年，作為買(mǎi)賣(mài)合同一方的原告一直沒(méi)有對(duì)合同的效力提出異議。
而是否履行民主議定程序，為原告的份內(nèi)之事，原告沒(méi)有遵守民主議定原則，系原告違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
以違反民主議定原則為由宣告合同無(wú)效，有礙交易的穩(wěn)定性和安全性，也容易使違法一方從自己的違法行為中受益，顯然違背立法本意和法律的公平原則。
原告作為基層群眾性自治組織，依照《村民委員會(huì)組織法》相關(guān)規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)向村民會(huì)議、村民代表會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
基于其法律地位，原告在和被告簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，應(yīng)保證對(duì)內(nèi)就買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂已經(jīng)經(jīng)過(guò)了民主議定程序，此為其基于誠(chéng)實(shí)信用原則而應(yīng)負(fù)擔(dān)的締約義務(wù)，不因村委會(huì)換屆而有所改變。
現(xiàn)仙洞村委會(huì)作為締約主體以買(mǎi)賣(mài)協(xié)議未經(jīng)過(guò)民主議定程序?yàn)橛芍鲝埡贤瑹o(wú)效，是將自己沒(méi)有盡到締約義務(wù)而可能造成的法律后果讓對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)，有違誠(chéng)信原則。
被告為合同的一方當(dāng)事人，在簽訂合同時(shí)負(fù)有形式上審查合同相對(duì)方是否有權(quán)處分合同標(biāo)的物的義務(wù)，而非承擔(dān)實(shí)質(zhì)內(nèi)容審查的義務(wù)，因此，被告根據(jù)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上表明已經(jīng)村委會(huì)和村民代表會(huì)議同意、2006年9月29日在被告要求下召開(kāi)群眾代表會(huì)（該村當(dāng)時(shí)未選舉村民代表）形成會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要標(biāo)明超過(guò)70%的群眾代表同意，2006年9月10日由原告向朱家鎮(zhèn)政府進(jìn)行申請(qǐng)將學(xué)校賣(mài)掉還債，鎮(zhèn)政府簽屬同意意見(jiàn)。
被告已完成了形式審查的義務(wù)，完全有理由相信原告對(duì)外發(fā)包已經(jīng)經(jīng)過(guò)了民主議定程序，其已盡到了買(mǎi)受人的合理注意義務(wù)。
關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問(wèn)題，原告認(rèn)為被告辦理的土地使用權(quán)證已被作廢處理，系違反土地管理有關(guān)法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。
本案訴爭(zhēng)仙洞小學(xué)土地性質(zhì)為集體非農(nóng)業(yè)用地，按照相關(guān)法律法規(guī)和政策性規(guī)定對(duì)于具備相應(yīng)條件的集體非農(nóng)業(yè)用地并非完全禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毬男邢嚓P(guān)法律手續(xù)。
本案被告申請(qǐng)的土地使用權(quán)證系因?qū)徟^(guò)程中的違規(guī)而被廢止，該情況屬原、被告雙方合同履行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，不直接導(dǎo)致合同無(wú)效，亦未違反土地管理有關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
故雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
綜上，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，已簽訂且履行多年，本院依法認(rèn)定其為有效。
原告認(rèn)為本案所涉房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議系原告原村委會(huì)相關(guān)人員與被告惡意串通低價(jià)出售、違反法律強(qiáng)制性規(guī)定以致合同無(wú)效的觀點(diǎn)，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第五十二條 ?、第六十條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)2700元，由原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會(huì)承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：趙強(qiáng)
審判員：馬達(dá)
審判員：付京佶

書(shū)記員：胡延軍