原告：林某某。
委托代理人：李勇，湖北誠智成律師事務(wù)所律師。
委托代理人：陳漢俊，湖北誠智成律師事務(wù)所律師。
被告：鄭某評（曾用名鄭某金，朱秀英之子）。
被告：鄭某遠（朱秀英之子）。
被告：鄭前進（朱秀英之子）。
被告：向愛群（朱秀英之）。
被告：向愛芳（朱秀英之）。
委托代理人：蘆永祥，湖北人言律師事務(wù)所律師。
第三人：林渠蘭（曾用名林蘭蘭，原告林某某之姐）。

原告林某某訴被告鄭某評、被告鄭某遠、被告鄭前進、被告向愛群、被告向愛芳、第三人林渠蘭房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年1月8號立案受理后，于2013年3月17日作出（2013）鄂武經(jīng)開民初字第00071號判決書，原告林某某不服該判決，上訴至武漢市中級人民法院，武漢市中級人民法院作出（2013）鄂武漢中民終字第00492號裁定書，裁定發(fā)回重審。本案依法重新組成合議庭審理，于2014年4月9日公開開庭進行了審理。原告林某某及其委托代理人陳漢俊，被告鄭某評、被告鄭某遠、被告鄭前進、被告向愛群，被告向愛芳的委托代理人蘆永祥及第三人林渠蘭均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：朱秀英系五被告的母親，2006年其單獨居住在坐落于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口街濱湖社區(qū)11-3-301房屋中；同年，原告林某某有在武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)購買房屋的意向，而本案標的房屋也準備出售，證人林某與原告林某某和朱秀英、五被告均有親戚關(guān)系，因此作為中間人開始聯(lián)系房屋買賣事宜。2006年6月13日，乙方原告林某某與甲方被告鄭某評在被告鄭某遠家中簽訂一份協(xié)議書，被告鄭某評、鄭某遠、鄭前進在場，協(xié)議約定：“甲方現(xiàn)有壹套一室一廳住房出售。經(jīng)雙方達成協(xié)議，售價人民幣95，000元。特協(xié)議如下：①房屋目前沒有房產(chǎn)證，乙方預(yù)付人民幣80，000元整；②房屋差價由甲方負責(zé)結(jié)算；③以后辦理房產(chǎn)證由甲方辦理，費用由甲乙雙方各付壹半；④一切手續(xù)辦理完畢后，乙方付清人民幣15，000元整。協(xié)議達成以后生效，誰違約此協(xié)議，誰負責(zé)。簽字即日起生效?！北桓驵嵞吃u庭審時確認與原告林某某簽訂協(xié)議時所出售的一室一廳房屋即為本案訴爭標的房屋，諸被告也認可該事實。朱秀英系文盲，被告鄭某評作為長子出面簽訂，其余二子被告鄭某遠、鄭前進在場見證。協(xié)議簽訂時，朱秀英未捺印。協(xié)議上約定的為原告林某某先付人民幣80，000元，待過戶手續(xù)辦理完畢后支付余款人民幣15，000元，后經(jīng)協(xié)商，原告林某某同意在辦理過戶手續(xù)前支付完畢。2006年6月17日，被告向愛群收取第三人林渠蘭購房款人民幣80，000元。2007年8月21日，被告向愛群再次收取第三人林渠蘭房款人民幣10，000元，同日，被告鄭某遠收取第三人林渠蘭人民幣5，000元。在收取人民幣80，000元賣房款時，朱秀英在被告向愛群家中在協(xié)議上捺印。賣房款中人民幣90，000元一直在被告向愛群處，用于贍養(yǎng)朱秀英，朱秀英去世后，余款又用于支付喪葬費；人民幣5，000元的用途是支付給了朱秀英所在村里，用于補足還建房款和拆遷款的差價。協(xié)議簽訂后，朱秀英很快就從標的房屋內(nèi)搬離，跟被告向愛群一起居住至去世，其余被告均未出資對朱秀英進行過贍養(yǎng)和辦理朱秀英的喪葬事宜。第三人林渠蘭委托林某將房屋出租，后以每月人民幣300元出租給章紅至2010年9月，章紅將繳納的租金交給林某，林某再交給第三人林渠蘭。2010年，原告林某某出資對標的房屋進行過簡單裝修，并安裝了防盜網(wǎng)等。2011年9月，被告向愛芳通過林某以每月人民幣600元的價格承租標的房屋，向第三人林渠蘭支付了兩季度租金后未再繼續(xù)支付。自2011年9月至今，標的房屋由被告向愛芳使用。第三人林渠蘭認可支付購房款和收取房租的行為都是受原告林某某的委托，原告林某某對此無異議。
2009年9月，標的房屋辦理登記，房產(chǎn)權(quán)利人為朱秀英，房屋所有權(quán)證號為：武房權(quán)證經(jīng)字第××號，土地證號為：武開國用（還2009）第7087號，朱秀英于2010年9月29日領(lǐng)取標的房屋的房產(chǎn)證與土地證。2012年3月14日，朱秀英立下遺囑載明，標的房屋是朱秀英本人和其老伴向轉(zhuǎn)運的夫妻共同財產(chǎn)，該房產(chǎn)中屬于朱秀英個人的產(chǎn)權(quán)部分在其百年之后全部交由小女兒被告向愛芳一人繼承等；該遺囑經(jīng)湖北省武漢市蔡甸公證處（2012）鄂蔡甸證字第161號公證書公證。2012年4月9日，朱秀英去世。
另查明，被告鄭某評曾用名為鄭某金，第三人林渠蘭曾用名叫林蘭蘭。證人林某系被告鄭某遠的妻子，林某的父親系過繼到原告林某某父親家中，原告林某某與第三人林渠蘭系姐弟，原告林某某與第三人林渠蘭和林某系沒有血緣關(guān)系的姑表親戚。朱秀英系五被告母親，被告鄭某評、鄭某遠、鄭前進、向愛群系朱秀英與鄭烈兵所生育，1968年鄭烈兵去世后，朱秀英與1972年與向轉(zhuǎn)運結(jié)婚，生育被告向愛芳。
再查明，因多名被告對協(xié)議上朱秀英捺印的真實性有異議，故本院調(diào)取了公證部門的檔案，檔案里存有朱秀英的十個手指的指模，但沒有一名被告申請鑒定協(xié)議上捺印的真實性。公證人員在做公證遺囑時，曾經(jīng)詢問過朱秀英標的房屋是否與他人有爭議，朱秀英的回答是沒有爭議。原告林某某系武漢市人口，目前在武漢市僅有一套住房。

本院認為，原告林某某提供的協(xié)議書雖系與被告鄭某評簽訂，標的房屋在簽訂協(xié)議時也不屬于被告鄭某評的個人財產(chǎn)，但這不能就簡單得出被告鄭某評系未經(jīng)朱秀英和其他家庭成員授權(quán)無權(quán)處分共有財產(chǎn)而協(xié)議無效的結(jié)論。通過綜合評定各方當事人提交的以及本院調(diào)取的證據(jù)，結(jié)合庭審所查明的事實，并考慮到中國家庭的日常生活習(xí)俗，本院以優(yōu)勢證據(jù)采信法律事實如下：簽訂協(xié)議前朱秀英知情，至少被告鄭某評、鄭某遠、鄭前進、向愛群、朱秀英對出賣房屋一事進行過商議并達成一致，賣房款用于朱秀英的贍養(yǎng)和辦理喪葬事宜。由于朱秀英系文盲，不會寫字，被告鄭某評作為長子出面與原告林某某簽訂協(xié)議，被告鄭某遠和被告鄭前進作為家中另外二子進行見證。證人林某系被告鄭某遠的妻子，又因原告林某某、第三人林渠蘭系姑表親戚，故簽訂協(xié)議的地點選擇在被告鄭某遠家中。協(xié)議簽訂后，原告林某某委托第三人林渠蘭進行付款，款項已按照協(xié)議約定全部支付完畢；在支付其中一筆人民幣80，000元時，朱秀英在協(xié)議上補捺手印。由于款項分別用于補足標的房屋朱秀英初始購買時拆遷款和購房款的差價和朱秀英的贍養(yǎng)，在朱秀英去世后又用于朱秀英的喪葬費，因此收款人分別為與村里協(xié)調(diào)的長子被告鄭某評和隨朱秀英一起居住的長女被告向愛群。原告林某某于協(xié)議當年已經(jīng)實際控制房屋，并以出租方式獲取收益至2012年。
朱秀英的遺囑雖經(jīng)公證，朱秀英也向公證人員陳述房屋與他人無爭議，要將其個人部分交由被告向愛芳獨自繼承，但這也不能得出被告鄭某評系未經(jīng)朱秀英完全不知情，被告鄭某評的行為系無權(quán)處分共有財產(chǎn)而協(xié)議無效的結(jié)論。朱秀英的遺囑純屬一位老人在人生最末階段的主觀意思表示，受其文化程度、身體狀態(tài)、心智情況多方面因素影響。該標的房屋本系朱秀英與向轉(zhuǎn)運的共同財產(chǎn)，被告向愛芳系朱秀英與向轉(zhuǎn)運的唯一子女，又系家中最小的子女，還是朱秀英所述唯一沒有住房的子女，朱秀英擬把標的房屋她所有的部分交給被告向愛芳獨自繼承于情理十分容易理解。本院無法知曉朱秀英當時的精神狀況和心理狀態(tài)，不能確定朱秀英是遺忘已出售標的房屋的事實還是因其文化程度很低受了他人誤導(dǎo)，在公證人員詢問時候刻意隱瞞，本院只能通過庭審綜合認定的證據(jù)和查明的事實，確定朱秀英的遺囑僅系個人意思表示，效力于財產(chǎn)只及于法律認可其擁有的財產(chǎn)，于人員只及于家庭成員而不能對抗他人。
通過本院對案件法律事實的還原，本院認為協(xié)議雖系被告鄭某評個人出面簽訂，處分的是未經(jīng)分家析產(chǎn)的共同財產(chǎn)，但協(xié)議內(nèi)容是經(jīng)過家庭成員協(xié)商一致的才授權(quán)給被告鄭某評出面簽訂的，賣房款用于家庭共同成員的約定和協(xié)議簽訂后實際用途的一致系最有力的證明。在協(xié)議內(nèi)容不違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定的前提下，該協(xié)議涉及的原告林某某的義務(wù)，原告林某某業(yè)已履行完畢，且標的房屋原告林某某一直處于實際控制使用、收益狀態(tài)，直至被告向愛芳已承租為由重新入住，因此原告林某某主張確認協(xié)議真實有效的訴訟請求本院予以支持。各被告以被告鄭某評擅自無權(quán)處分，侵犯了其余被告的繼承權(quán)等理由進行抗辯，一方面與本院查明的事實不符；一方面即使各被告家庭成員未完全就出賣標的房屋達成一致，該標的房屋未經(jīng)分家析產(chǎn)，其家庭內(nèi)部糾紛也不能對抗善意購買并已支付合理對價的原告林某某。目前標的房屋已經(jīng)辦理好相關(guān)證件，朱秀英去世后，原告林某某辦理過戶手續(xù)需各被告配合，因此原告林某某請求各被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請求本院亦予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第一百一十條、第一百三十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告林某某與被告鄭某評2006年6月13日簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；
二、被告鄭某評、鄭某遠、鄭前進、向愛群、向愛芳于判決書生效之日起十日內(nèi)共同配合原告林某某辦理坐落于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口街濱湖社區(qū)11-3-301房屋的過戶手續(xù)。
本案案件受理費人民幣2，175元，由被告鄭某評、鄭某遠、鄭前進、向愛群、向愛芳共同負擔，因此款原告林某某已墊付，五被告于判決書生效之日起十日內(nèi)支付給原告林某某。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決的部分交納上訴費，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴費匯至武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶－市中院訴訟費分戶；帳號：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　董　力 審　判　員　　李紀鋼 人民陪審員　　章禮華

書記員：肖夢竹