原告：松江區(qū)葉某某東某某村民委員會(huì)，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：孫連歡，主任。
　　委托訴訟代理人：吳冬輝，上海市誠至信律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張翕翊，上海市誠至信律師事務(wù)所律師。
　　被告：杜新章，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　原告松江區(qū)葉某某東某某村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“東某某民委員會(huì)”)與被告杜新章農(nóng)村房屋買賣合同、土地租賃合同糾紛一案，本院于2019年12月2日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，分別于2020年1月10日、2月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告東某某民委員會(huì)的委托訴訟代理人吳冬輝、張翕翊及被告杜新章到庭參加訴訟。后因案情復(fù)雜，本案于2020年2月26日轉(zhuǎn)為適用普通程序?qū)徖恚?020年4月26日再次公開開庭審理，原告東某某民委員會(huì)的委托訴訟代理人吳冬輝及被告杜新章到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告東某某民委員會(huì)向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、確認(rèn)雙方于2004年4月1日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；二、確認(rèn)雙方于2004年4月1日簽訂的《土地租賃合同》無效；三、被告將512平方米的房屋返還給原告；四、被告將2,479平方米的租賃土地歸還給原告；五、被告按照每年4,958元的租金標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2004年4月1日至實(shí)際歸還土地之日止的土地使用費(fèi)。事實(shí)和理由：2004年4月1日原、被告雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》一份,約定由被告出資50,000元購買葉某某東某某新村橋生產(chǎn)隊(duì)的原永聯(lián)禮堂512平方米房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”),合同約定被告應(yīng)于2004年12月31日前支付全額房屋轉(zhuǎn)讓款,如不能履行付款規(guī)定,做自動(dòng)放棄購房,同時(shí)雙方約定被告付款接房后,可以開展合法生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),但必須繳納土地使用費(fèi),另簽土地租賃合同。同日，原、被告簽訂《土地租賃合同》一份，約定被告向原告租賃位于松江區(qū)葉某某東某某新村橋生產(chǎn)隊(duì)(原永聯(lián)禮堂舊址)的土地2,479平方米，用于開辦針織服裝企業(yè)，使用年限為30年，原告自2004年4月1日起將土地交付給乙方使用，至2034年3月31日收回。土地租金每年2元/平方米，租金每年一付款，采用先付款后使用方式，第一次簽訂合同支付當(dāng)年的租金為3,718.50元，以后付款日期為每年的公歷1月1日之前。之后,被告在未支付購房款的情況下,即將涉案房屋用于出租經(jīng)營,并在房屋地塊上進(jìn)行大量違章搭建,造成嚴(yán)重安全隱患及環(huán)境污染,政府相關(guān)職能部門在“五違四必”整治過程中,已對(duì)被告的違法行為要求其進(jìn)行整改,然被告至今仍未整改。原告認(rèn)為,雙方簽訂的《土地租賃合同》系《房屋轉(zhuǎn)讓合同》的輔助合同，以實(shí)現(xiàn)房地分離，僅轉(zhuǎn)讓地上建筑物、租賃土地使用權(quán)之目的，該合同規(guī)避了《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律所規(guī)定的關(guān)于“房地一體”的原則，均屬于無效合同,且被告至今仍未付清涉案房屋的購房款，亦未支付土地使用費(fèi)，故原告訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
　　被告杜新章辯稱：2002年時(shí)葉某某有8萬平方米左右的違章建筑需要拆除，被告一直是做生意的，在當(dāng)?shù)匦∮忻麣猓谌~某某上也有一些違建。鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)希望被告能夠帶頭拆除違建，但是被告將違建拆除后，發(fā)現(xiàn)其他違建并沒有拆掉。被告就要求鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)賠償房屋損失，領(lǐng)導(dǎo)答應(yīng)給被告換一個(gè)地方建房。后經(jīng)協(xié)調(diào)由原告出面申請(qǐng)將村里面的集體企業(yè)進(jìn)行擴(kuò)建。2004年4月，原告通知被告去簽合同，簽這兩份合同就是做給別人看的，用來補(bǔ)償被告拆違損失的，512平方米的廠房當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)在100-150萬元左右，不可能是50,000元。因土地是不能買賣的，故雙方另行簽訂了《土地租賃合同》，被告認(rèn)可合同無效，但是合同無效的后果應(yīng)當(dāng)由原告來承擔(dān)。
　　第三次庭審中，被告稱其曾于1996年以租賃的形式向村委會(huì)購買了系爭(zhēng)房屋，因當(dāng)時(shí)房屋已有坍塌，需要翻修，故村委會(huì)通過資產(chǎn)評(píng)估定價(jià)50,000元予以轉(zhuǎn)讓。2004年4月1日雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)，原告承認(rèn)系爭(zhēng)房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給被告，故被告未支付購房款。因雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》實(shí)際是1996年《租房協(xié)議書》的延續(xù)，故為有效合同。2004年原告拆除了被告30平方米左右的房子，拆房子的補(bǔ)償和剩余31,000元的房款相互折抵，故此后原告未向被告催討過購房款。對(duì)于《土地租賃合同》，該合同有原告的蓋章，亦屬于有效合同，原告要求被告支付自2004年4月1日起的土地使用費(fèi)予以認(rèn)可，之前的使用費(fèi)并非被告不同意支付，而是原告沒有主動(dòng)從被告的賬戶內(nèi)扣款。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：1996年12月15日被告與葉某某永聯(lián)村民委會(huì)簽訂了《租房協(xié)議書》一份，雙方約定永聯(lián)村民委會(huì)將原村服裝廠以租賃廠房的形式供被告開辦服裝加工使用，租期為三年，時(shí)間從1997年1月1日至1999年12月30日止，總租金為52,500元，永聯(lián)村委會(huì)提供原服裝廠車間及辦公室共九大間和西樓部分、食堂用房六小間，生產(chǎn)機(jī)械設(shè)備以現(xiàn)有為準(zhǔn)。協(xié)議第6條約定被告租用廠房總資產(chǎn)原值為人民幣伍萬元不變。
　　2004年4月1日，原告東某某民委員會(huì)(甲方)與被告杜新章(乙方)簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》一份，約定甲方將葉某某東某某新村橋生產(chǎn)隊(duì)(原永聯(lián)村禮堂)，禮堂建筑面積512平方米轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓金額為伍萬元(注：因雙方原租賃關(guān)系已支付房款壹萬玖仟元，應(yīng)付現(xiàn)金叁萬壹仟元整)。乙方于2004年12月31日前支付全額房屋轉(zhuǎn)讓款，如不能履行付款規(guī)定，作自動(dòng)放棄購房權(quán)利。乙方付款接房后，可以開展合法的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，但必須交納土地使用費(fèi)(另簽土地租賃合同，按合同規(guī)定執(zhí)行)。同日，雙方簽訂《土地租賃合同》，約定乙方向甲方租賃葉某某東某某新村橋生產(chǎn)隊(duì)(原永聯(lián)禮堂舊址)，面積2,479平方米的土地(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)土地”)，用途為開辦針織服裝企業(yè)，土地使用年限為三十年，甲方自2004年4月1日起將土地交付給乙方使用，止2034年3月31日收回。土地租金每年每平方米2元，土地使用費(fèi)每年為4,958元，租金每年一付款，采用先付款后使用的方式,第一次簽訂合同支付當(dāng)年的租金為3,718.50元，以后付款日期為每年的公歷1月1日之前。租賃期間承租方無權(quán)未經(jīng)出租方同意隨意搭建。乙方如不能按期交納租金，每超一天按應(yīng)交租金千分之二作為滯納金，逾期一個(gè)月，視作乙方自動(dòng)放棄，甲方有權(quán)終止合同。
　　合同簽訂后，被告在系爭(zhēng)土地上建造房屋，并于2008年將房屋出租給案外人上海富皓實(shí)業(yè)有限公司。2016年葉某某實(shí)施企業(yè)減量化項(xiàng)目，由松江區(qū)葉某某集建區(qū)外建設(shè)用地減量領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室委托上海國衡房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)案外人上海富皓實(shí)業(yè)有限公司承租的廠房進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)償估價(jià)，估價(jià)報(bào)告中載明建筑物總建筑面積為2,207.25平方米，其中生活樓(村委)的建筑面積為113.48平方米，北車間(村委)的建筑面積為364.43平方米?，F(xiàn)案外人上海富皓實(shí)業(yè)有限公司已經(jīng)搬離，針對(duì)系爭(zhēng)房屋的減量化協(xié)議補(bǔ)償未實(shí)際履行。
　　另查明，根據(jù)《松江縣土地使用權(quán)申請(qǐng)登記表》的記載坐落于松江縣葉榭鄉(xiāng)永聯(lián)村新村橋隊(duì)的集體土地2,820平方米，土地使用權(quán)登記單位為上海市松江縣永聯(lián)服裝廠，主管部門永聯(lián)村民委員會(huì)，土地用途為工廠，土地權(quán)屬為集體，用地時(shí)間為1975年9月。1991年上海市松江縣永聯(lián)服裝廠解散后，其財(cái)產(chǎn)由主管部門永聯(lián)村民委員會(huì)收回，2002年葉某某永聯(lián)村的行政建制被撤銷，原葉某某永聯(lián)村的行政區(qū)域合并至葉某某東某某，原葉某某永聯(lián)村民委員會(huì)的職能由葉某某東某某民委員會(huì)負(fù)責(zé)處理。
　　庭審中，原、被告確認(rèn)系爭(zhēng)房屋坐落于原上海市松江縣永聯(lián)服裝廠土地范圍內(nèi)，原永聯(lián)村禮堂后由被告進(jìn)行改建，現(xiàn)對(duì)應(yīng)為2016年上海國衡房地產(chǎn)估價(jià)有限公司出具的估價(jià)報(bào)告中記載的生活樓及北車間。
　　以上事實(shí)，有原告提供的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》、《土地使用權(quán)申請(qǐng)登記表》、現(xiàn)場(chǎng)照片、(2014)松民一(民)初字第4741號(hào)案卷材料復(fù)印件、情況說明，被告提供的《租房協(xié)議書》、《房屋轉(zhuǎn)讓合同》、《土地租賃合同》、上海市松江區(qū)房屋土地管理局葉榭所出具的證明、東某某農(nóng)戶對(duì)內(nèi)流轉(zhuǎn)往來賬，東某某生態(tài)環(huán)境綜合治理協(xié)議書、調(diào)解協(xié)議、存折、2016年上海國衡房地產(chǎn)估價(jià)有限公司出具的估價(jià)報(bào)告及當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。同時(shí)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。本案中，系爭(zhēng)房屋及所屬的系爭(zhēng)土地均為集體所有，原、被告為達(dá)到房屋轉(zhuǎn)讓的目的，同時(shí)又規(guī)避法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》的同時(shí)又簽訂了《土地租賃合同》，違反了“房地一體”的原則，并且集體資產(chǎn)屬于本集體成員集體所有，不得擅自出讓和轉(zhuǎn)讓，原、被告在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》及《土地租賃合同》后，原告將房屋及土地交付給被告，但被告至今未按約支付購房款及土地使用費(fèi)，明顯損害了社會(huì)公共利益，違反了我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。無效合同自始無效，雙方依據(jù)合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)相互返還，并根據(jù)過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。原告要求被告返還系爭(zhēng)房屋及土地，并要求被告支付土地使用費(fèi)的訴請(qǐng)，于法有據(jù)，本院予以支持。審理中，經(jīng)本院釋明后，被告未在本案中主張合同無效后的法律后果處理，故被告的損失問題在本案中不予處理。綜上，依照《中華人民共和國土地管理法》(1998年修訂)第六十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條及《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告松江區(qū)葉某某東某某村民委員會(huì)與被告杜新章于2004年4月1日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效；
　　二、原告松江區(qū)葉某某東某某村民委員會(huì)與被告杜新章于2004年4月1日簽訂的《土地租賃合同》無效；
　　三、被告杜新章于本判決生效之日起十日內(nèi)將原永聯(lián)村禮堂(現(xiàn)改建為生活樓及北車間，參見2016年上海國衡房地產(chǎn)估價(jià)有限公司出具的估價(jià)報(bào)告)返還給原告松江區(qū)葉某某東某某村民委員會(huì)；
　　四、被告杜新章于本判決生效之日起十日內(nèi)將松江區(qū)葉某某東某某新村橋生產(chǎn)隊(duì)(原永聯(lián)禮堂舊址)，面積2,479平方米的土地返還給原告松江區(qū)葉某某東某某村民委員會(huì)；
　　五、被告杜新章于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告松江區(qū)葉某某東某某村民委員會(huì)支付土地使用費(fèi)(自2004年4月1日起至實(shí)際返還土地之日止，按照每年4,958元計(jì)算)。
　　如果被告杜新章未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)1,752元，由被告杜新章負(fù)擔(dān)1,752元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：凌??莉

書記員：朱春琪