原告：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：牛培山，上海同脈律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海康某高某創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)，經(jīng)營(yíng)地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：高峰，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：凌代忠，男。
　　委托訴訟代理人：施赟，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　原告楊某訴被告上海康某高某創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年8月6日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年9月14日公開開庭進(jìn)行了審理。原告楊某的委托訴訟代理人牛培山，被告上?？的掣吣硠?chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司的委托訴訟代理人凌代忠、施赟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告楊某向本院提出訴訟請(qǐng)求：被告退還原告房款人民幣(以下幣種同)12,009.55元(含增補(bǔ)房款10,372元、套內(nèi)面積減少應(yīng)退房款1,637.55元)，并按銀行同期貸款利率的四倍支付自2017年1月2日起至實(shí)際退還之日止的利息。事實(shí)與理由：2014年10月25日，原、被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》(以下簡(jiǎn)稱《預(yù)售合同》)，約定原告向被告購(gòu)買上海市浦東新區(qū)沈梅東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)；房屋建筑面積為100.55平方米，其中套內(nèi)建筑面積77.59平方米、公攤建筑面積22.96平方米；每平方米單價(jià)18,195元、總房?jī)r(jià)款1,829,464元。預(yù)售合同特別告知一第五條注明：商品房預(yù)售時(shí)房屋的建筑面積是暫測(cè)的，房屋交付時(shí)以測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)建筑面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積即公用分?jǐn)偯娣e，暫測(cè)面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)，按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定處理。《預(yù)售合同》第五條明確約定，暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)應(yīng)首先根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處理。根據(jù)上海市房地產(chǎn)管理所測(cè)繪，系爭(zhēng)房屋建筑面積101.12平方米，其中套內(nèi)面積77.5平方米、分?jǐn)偯娣e23.62平方米。顯然，系爭(zhēng)房屋實(shí)測(cè)面積比預(yù)售合同約定的建筑面積增加系因該房屋分?jǐn)偯娣e增加，故根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變，被告應(yīng)退還已收取的增補(bǔ)房款。另根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)，按照合同約定價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算。故被告應(yīng)退還房屋套內(nèi)面積減少的房款。在原告等業(yè)主提出異議的情況下，被告仍強(qiáng)勢(shì)要求原告按照《交房結(jié)算單》增補(bǔ)房款，否則不予辦理交房手續(xù)。現(xiàn)原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，起訴來(lái)院。
　　被告上?？的掣吣硠?chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司辯稱：不同意原告的全部訴請(qǐng)。被告向原告收取相關(guān)房款具有充分的合同依據(jù)和法律依據(jù)，原告主張按同期貸款利率的四倍計(jì)算利息無(wú)合同依據(jù)。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可在合同中約定面積發(fā)生誤差時(shí)的結(jié)算辦法，約定優(yōu)先，原告所述的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第44條非效力性的強(qiáng)制規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條、建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第二十條均明確規(guī)定當(dāng)事人有約定的，以約定為準(zhǔn)。故本案合同補(bǔ)充條款中關(guān)于面積誤差結(jié)算方法的約定系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)按合同約定履行。《預(yù)售合同》第二十九條約定，本合同的補(bǔ)充條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的部分，補(bǔ)充內(nèi)容具有優(yōu)先適用力?！额A(yù)售合同》首部?jī)H為告知條款，允許當(dāng)事人變更和修改，無(wú)強(qiáng)制適用力。補(bǔ)充條款則是對(duì)合同第五條作了變更和補(bǔ)充，不區(qū)分套內(nèi)面積和公攤面積單獨(dú)結(jié)算，而是根據(jù)套內(nèi)面積和公攤面積的總和，即建筑面積統(tǒng)一結(jié)算。
　　本院經(jīng)審理確認(rèn)如下事實(shí)：2014年10月25日，原告(乙方、買方)與被告(甲方、賣方)簽訂《預(yù)售合同》。該合同第二條約定，乙方向甲方購(gòu)買系爭(zhēng)房屋。據(jù)甲方暫測(cè)該房屋建筑面積為100.55平方米，其中套內(nèi)建筑面積為77.59平方米、公用分?jǐn)偨ㄖ?2.96平方米。第三條約定，乙方購(gòu)買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)(不包含房屋全裝修價(jià)格)為18,195元，總價(jià)暫定為1,829,464元。第五條約定，在該房屋交付時(shí)，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，如甲方暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理：1、按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ)；2、甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過(guò)+3%(包括3%)，不向乙方收取超過(guò)部分的房?jī)r(jià)款；甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過(guò)－3%(包括－3%)，乙方有權(quán)單方解除本合同。乙方行使單方解除權(quán)時(shí)，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時(shí)或之前提出，否則視為放棄該項(xiàng)權(quán)利。第十一條約定，甲方定于2016年12月31日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第二十九條約定，本合同的補(bǔ)充條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的部分。本合同補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議與正文條款不相一致的，以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。本合同的未盡事宜及本合同在履行過(guò)程中需變更的事宜，雙方應(yīng)通過(guò)訂立變更協(xié)議進(jìn)行約定。該合同補(bǔ)充條款一第五條約定，補(bǔ)充合同第五條……2、房?jī)r(jià)結(jié)算：該房屋的房?jī)r(jià)款按合同第五條的建筑面積統(tǒng)一結(jié)算，不分別就套內(nèi)面積或公攤面積單獨(dú)進(jìn)行結(jié)算。
　　同時(shí)，《預(yù)售合同》正文前有特別告知內(nèi)容，其中特別告知一第五條載明，預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的房屋(或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋)，該房屋的面積、交房日期、質(zhì)量等方面問(wèn)題都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽約前，應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題予以充分了解：1、商品房預(yù)售時(shí)房屋的建筑面積是暫測(cè)的，房屋交付時(shí)則以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。暫測(cè)面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)面積不一致，按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定處理。[第四十四條(預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積增減的處理)預(yù)售商品房交付時(shí)，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：(一)因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測(cè)的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。(二)因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。(三)除本條第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)所列的情形外，建筑面積超過(guò)預(yù)售合同約定的，受讓人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還受讓人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。]
　　另，《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》系上海市人民政府發(fā)布，后經(jīng)多次修正，已將上述特別告知一第五條中所附的第四十四條序號(hào)調(diào)整為第四十三條、第二十七條序號(hào)調(diào)整為第二十六條、第三十九條序號(hào)調(diào)整為第三十八條，該些條款具體內(nèi)容未變。
　　簽約后，原告已向被告付清合同約定的總房?jī)r(jià)款。
　　2017年1月2日，原、被告簽訂《交房結(jié)算單》，載明實(shí)測(cè)建筑面積101.12平方米，面積差異0.57平方米，需增補(bǔ)房款10,372元。原告已向被告支付該增補(bǔ)房款，被告于2017年1月20日向原告開具了發(fā)票。另，原告已取得系爭(zhēng)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，該證載明系爭(zhēng)房屋建筑面積為101.12平方米，其中套內(nèi)面積77.5平方米、分?jǐn)偯娣e23.62平方米。
　　審理中，原告稱，《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》屬《預(yù)售合同》第五條中約定的規(guī)章，應(yīng)優(yōu)先適用。被告稱，原、被告關(guān)于面積誤差的結(jié)算方式與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》都是相符的，國(guó)家稅收也是按照總建筑面積計(jì)算的，得房率并非法定計(jì)算依據(jù)，公攤面積也是屬于全體業(yè)主的。
　　以上事實(shí)，有《預(yù)售合同》、《交房結(jié)算單》、發(fā)票、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，以及原、被告的當(dāng)庭陳述在案佐證。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)遵照履行。本案糾紛產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)原因在于系爭(zhēng)房屋實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積不一致的情況發(fā)生后，原、被告對(duì)此的處理方式意見不一。根據(jù)查明事實(shí)，《預(yù)售合同》中有三處內(nèi)容涉及爭(zhēng)議處理方式：其一、特別告知一第五條。本院認(rèn)為，《預(yù)售合同》特別告知內(nèi)容系相關(guān)部門對(duì)房屋買賣雙方就簽約及履約過(guò)程中相關(guān)事項(xiàng)的提示，并非合同雙方磋商確定的合同條款，不能視為合同約定而直接適用。其二、《預(yù)售合同》第五條。根據(jù)該條款中“除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理”可見，該條款所列的兩項(xiàng)處理方式適用于無(wú)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的情形之下。而客觀上，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算……”、建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款……”《預(yù)售合同》第五條并未明確指明適用哪項(xiàng)法律、法規(guī)、規(guī)章，根據(jù)上位法優(yōu)于下位法的法律適用原則，《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》不能優(yōu)先于效力等級(jí)更高的法律、法規(guī)、規(guī)章的適用。原告以該辦法屬于《預(yù)售合同》第五條所述的規(guī)章為由，認(rèn)為應(yīng)優(yōu)先適用該辦法第四十三條的意見，本院不予采信。其三、補(bǔ)充條款一第五條第2項(xiàng)。該條款系對(duì)《預(yù)售合同》第五條的補(bǔ)充，屬當(dāng)事人之間的特別約定，若與正文條款不一致的，應(yīng)以該補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。結(jié)合上述兩條的約定，可認(rèn)定雙方約定當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致的誤差小于±3%時(shí)，不區(qū)分套內(nèi)面積與分?jǐn)偯娣e，而是按建筑面積統(tǒng)一結(jié)算。綜上，系爭(zhēng)房屋交付時(shí)，被告按照實(shí)測(cè)建筑面積要求原告增補(bǔ)相應(yīng)房款，符合合同約定。對(duì)于原告的訴訟請(qǐng)求，本院難以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告楊某的訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)125元，減半收取計(jì)62.5元，由原告楊某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：黃??政

書記員：朱曉晨