原告（執(zhí)行案外人）：楊某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河南省夏邑縣。委托訴訟代理人：趙祥，湖北新世界律師事務(wù)所律師。被告（申請執(zhí)行人）：宜昌美奧快速電梯銷售有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91420500788194014L，住所地宜昌市西陵區(qū)解放路52號。法定代表人：周毓冰，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：韓兵，宜昌市西陵區(qū)問鼎法律服務(wù)所法律服務(wù)工作者。第三人（被執(zhí)行人）：宜昌大都天惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91420500562707630U，住所地宜昌市深圳路18-6號。法定代表人：李梅，該公司董事長。委托訴訟代理人：王藝，女，該公司員工。委托訴訟代理人：陳敏，男，該公司員工。

原告楊某某向本院提出訴訟請求：1.解除對原告所有位于宜昌市伍家崗區(qū)××路××北側(cè)大都××小區(qū)××樓—××—××層××號房屋(產(chǎn)籍號為03—0038—0370—000101)的查封；2.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2014年3月24日，楊某某與大都公司簽訂《商品房買賣合同》，購買位于宜昌市伍家崗區(qū)××路××北側(cè)大都××小區(qū)××樓—××—××層××號房屋，總價款200萬元。雙方次日辦理了商品房預(yù)告登記。2014年3月12日楊某某支付購房款100萬元，同年8月5日在中國建設(shè)銀行按揭貸款100萬元，8月7日支付給大都公司。2014年9月23日裝修。2015年美奧公司因與大都公司買賣合同糾紛一案，向宜昌市三峽壩區(qū)人民法院申請查封了楊某某的上述房屋。2017年11月16日，楊某某對上述執(zhí)行標(biāo)的提出異議，法院作出（2017）鄂0591執(zhí)異24號執(zhí)行異議裁定，駁回了楊某某的異議，楊某某故向法院提起訴訟。被告美奧公司辯稱：1.楊某某的訴訟請求是要求解除查封，而并非停止執(zhí)行，法院查封案涉房屋是依據(jù)美奧公司提出的財(cái)產(chǎn)保全申請而做出，楊某某現(xiàn)要求解除查封是針對財(cái)產(chǎn)保全的措施而提出，并非提出執(zhí)行異議，其訴訟請求沒有法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回起訴。2.《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。楊某某從2014年3月辦理預(yù)告登記至法院2015年9月查封，已過三個月期限，該預(yù)告登記已失效，不應(yīng)排除執(zhí)行。3.涉案房屋登記在大都公司名下，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十九條規(guī)定，所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋才能排除執(zhí)行異議，而楊某某名下還另有一套住房，查封的涉案房屋并非楊某某唯一住房，且為商業(yè)用房，其權(quán)利不能排除執(zhí)行。請求駁回楊某某的全部訴訟請求或駁回楊某某的起訴。第三人大都公司對楊某某訴稱的事實(shí)和訴訟請求均無異議。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無爭議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：2014年3月24日，大都公司與楊某某簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，約定楊某某購買大都公司開發(fā)建設(shè)的宜昌市伍家崗區(qū)××路××北側(cè)大都××小區(qū)××樓—××—××層××（現(xiàn)房××為宜昌市××附5，產(chǎn)籍號03—0038—0370—000101）商品房，商品房用途為商業(yè)營業(yè)用房，單價7615.28元，總價款200萬元，并約定大都公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，因出賣人的責(zé)任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議約定執(zhí)行。補(bǔ)充協(xié)議第五條約定乙方（楊某某）以貸款方式購買房屋，該房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)委托甲方（大都公司）或甲方指定代辦單位統(tǒng)一辦理；并約定因甲方原因?qū)е略摲课菸茨茉诋a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，每逾期一日，甲方按照購房款總額的千分之三向乙方支付違約金，雙方繼續(xù)履行合同和本補(bǔ)充協(xié)議。次日，大都公司與楊某某在宜昌市房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理處辦理了預(yù)告登記，楊某某為預(yù)告登記權(quán)利人，楊某某委托大都公司代為辦理：1.預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記；2.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；3.房屋抵押登記。2014年3月12日，楊某某通過其丈夫榮大慶的賬戶轉(zhuǎn)賬支付購房款100萬元給大都公司；同月24日，楊某某、榮大慶與中國建設(shè)銀行股份有限公司三峽分行簽訂《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，向該行借款100萬元，約定借款期限120個月，至2024年7月28日止，并約定合同項(xiàng)下的抵押財(cái)產(chǎn)為案涉房屋，該行于2014年8月7日將款項(xiàng)發(fā)放給楊某某后，楊某某支付至大都公司，楊某某、榮大慶向銀行償還貸款至今。2014年9月23日，大都公司將房屋交付給楊某某使用至今，現(xiàn)用于經(jīng)營餐館。大都公司至今未能為楊某某協(xié)助辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書。2012年9月29日，楊某某向大都公司以516861元的價格購買一套位于宜昌市××××室的房屋用于居住，2014年7月29日大都公司已將該房屋所有權(quán)登記至楊某某、榮大慶名下。同時查明，2015年11月3日，本院對美奧公司與大都公司服務(wù)合同糾紛一案，作出（2015）鄂三峽民初字第00629號民事判決，判令大都公司在判決生效之日起十日內(nèi)支付美奧公司價款439992元及違約金22000元。同日，本院對美奧公司與大都公司買賣合同糾紛一案，作出（2015）鄂三峽民初字第00630號民事判決，判令大都公司在判決生效之日起十日內(nèi)支付美奧公司價款1237000元及違約金61850元。二案的案件受理費(fèi)和保全費(fèi)均由大都公司負(fù)擔(dān)。在該二案訴訟過程中，美奧公司向法院提出財(cái)產(chǎn)保全申請，法院據(jù)此作出（2015）鄂三峽民初字第00629—1號和（2015）鄂三峽民初字第00630—1號民事裁定書，于2015年9月8日查封大都公司開發(fā)的位于宜昌市伍家崗區(qū)中南路46號附5（產(chǎn)籍號為03—0038—0370—000101）和中南路46號附16（產(chǎn)籍號為03—0038—0371—000101）房屋。上述判決書發(fā)生法律效力后，大都公司未能履行支付義務(wù)，美奧公司于2016年1月4日向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行，本院以（2016）鄂0591執(zhí)11號、13號予以立案。另查明，2017年11月16日，楊某某向本院提出書面異議，要求解除對該房產(chǎn)的查封。本院審查后作出（2017）鄂0591執(zhí)異24號執(zhí)行裁定：認(rèn)為大都公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，楊某某雖然在法院查封前與大都公司簽訂了書面買賣合同，足額支付了價款，占有了該房屋，但房屋仍登記在被執(zhí)行人名下，且系商業(yè)用房而并非用于居住，楊某某名下有其他用于居住的房屋。故駁回楊某某的異議。
原告楊某某與被告宜昌美奧快速電梯銷售有限公司（以下簡稱美奧公司）、第三人宜昌大都天惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大都公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年1月2日立案后，依法適用普通程序于2018年2月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人趙祥、被告美奧公司的法定代表人周毓冰及其委托訴訟代理人韓兵、第三人大都公司的委托訴訟代理人王藝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是楊某某對于案涉房屋是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。根據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，本案所涉的位于宜昌市中南路大都××小區(qū)××樓—××—××層××（現(xiàn)房××為宜昌市××附5，產(chǎn)籍號03—0038—0370—000101）門面房屋，在法院查封前，楊某某已與大都公司簽訂了《宜昌市商品房買賣合同》，支付了房屋的全部價款，實(shí)際占有、使用了該房屋，據(jù)該買賣合同向銀行辦理了抵押借款并償還借款本息至今，在房產(chǎn)部門辦理了預(yù)告登記，雙方的《宜昌市商品房買賣合同》合法有效，楊某某陳述未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的原因系因大都公司怠于辦理所致，并非楊某某自身原因，大都公司未予否認(rèn)。根據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條和最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，楊某某對于該房屋所享有的民事權(quán)利能夠排除執(zhí)行。關(guān)于美奧公司提出大都公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條的問題，本院認(rèn)為，第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！钡诙藯l、第二十九條雖然適用于不同的情形，但如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時符合“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競合，兩個條款可選擇適用，楊某某的情形雖然不符合第二十九條的規(guī)定，但其符合第二十八條的規(guī)定，仍可以根據(jù)第二十八條主張排除執(zhí)行。關(guān)于楊某某主張其已預(yù)告登記，可排除執(zhí)行異議，美奧公司認(rèn)為預(yù)告登記已失效的問題，《執(zhí)行異議規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持”，該規(guī)定賦予了已辦理預(yù)告登記物權(quán)人對于強(qiáng)制執(zhí)行的排除，楊某某2014年3月25日辦理預(yù)告登記，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”楊某某向大都公司所購的同一小區(qū)的另一套房屋2014年7月已辦理了房屋所有權(quán)登記，而案涉房屋未辦理不動產(chǎn)登記，顯屬能進(jìn)行不動產(chǎn)登記而未申請登記，預(yù)告登記現(xiàn)已失效。本案不能適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第三十條規(guī)定，美奧公司的相關(guān)辯稱意見本院予以采納。關(guān)于美奧公司所提楊某某只要求解除查封，未要求停止執(zhí)行，而查封是財(cái)產(chǎn)保全措施，其主張并非執(zhí)行異議之訴，應(yīng)予駁回的意見。本院認(rèn)為，查封涉訴房屋雖然發(fā)生在美奧公司申請財(cái)產(chǎn)保全階段，但查封后楊某某并不知情，后美奧公司申請強(qiáng)制執(zhí)行后，楊某某才知曉，其所提解除查封即為執(zhí)行異議，美奧公司要求駁回楊某某起訴的意見本院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條規(guī)定，判決如下：解除對坐落于宜昌市伍家崗區(qū)中南路竹濤路南北側(cè)大都上善谷小區(qū)S1號樓—1—1層000101號（現(xiàn)房號為宜昌市伍家崗區(qū)中南路46號附5，產(chǎn)籍號為03—0038—0370—000101）房屋的查封。案件受理費(fèi)22800元，由被告宜昌美奧快速電梯銷售有限公司負(fù)擔(dān)11400元、第三人宜昌大都天惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)11400元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。