原告（執(zhí)行案外人）：楊某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河南省夏邑縣。委托訴訟代理人：趙祥，湖北新世界律師事務(wù)所律師。被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：宜昌美奧快速電梯銷售有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500788194014L，住所地宜昌市西陵區(qū)解放路52號(hào)。法定代表人：周毓冰，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：韓兵，宜昌市西陵區(qū)問鼎法律服務(wù)所法律服務(wù)工作者。第三人（被執(zhí)行人）：宜昌大都天惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500562707630U，住所地宜昌市深圳路18-6號(hào)。法定代表人：李梅，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：王藝，女，該公司員工。委托訴訟代理人：陳敏，男，該公司員工。

原告楊某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.解除對(duì)原告所有位于宜昌市伍家崗區(qū)××路××北側(cè)大都××小區(qū)××樓—××—××層××號(hào)房屋(產(chǎn)籍號(hào)為03—0038—0370—000101)的查封；2.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2014年3月24日，楊某某與大都公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買位于宜昌市伍家崗區(qū)××路××北側(cè)大都××小區(qū)××樓—××—××層××號(hào)房屋，總價(jià)款200萬元。雙方次日辦理了商品房預(yù)告登記。2014年3月12日楊某某支付購(gòu)房款100萬元，同年8月5日在中國(guó)建設(shè)銀行按揭貸款100萬元，8月7日支付給大都公司。2014年9月23日裝修。2015年美奧公司因與大都公司買賣合同糾紛一案，向宜昌市三峽壩區(qū)人民法院申請(qǐng)查封了楊某某的上述房屋。2017年11月16日，楊某某對(duì)上述執(zhí)行標(biāo)的提出異議，法院作出（2017）鄂0591執(zhí)異24號(hào)執(zhí)行異議裁定，駁回了楊某某的異議，楊某某故向法院提起訴訟。被告美奧公司辯稱：1.楊某某的訴訟請(qǐng)求是要求解除查封，而并非停止執(zhí)行，法院查封案涉房屋是依據(jù)美奧公司提出的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)而做出，楊某某現(xiàn)要求解除查封是針對(duì)財(cái)產(chǎn)保全的措施而提出，并非提出執(zhí)行異議，其訴訟請(qǐng)求沒有法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回起訴。2.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。楊某某從2014年3月辦理預(yù)告登記至法院2015年9月查封，已過三個(gè)月期限，該預(yù)告登記已失效，不應(yīng)排除執(zhí)行。3.涉案房屋登記在大都公司名下，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十九條規(guī)定，所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋才能排除執(zhí)行異議，而楊某某名下還另有一套住房，查封的涉案房屋并非楊某某唯一住房，且為商業(yè)用房，其權(quán)利不能排除執(zhí)行。請(qǐng)求駁回楊某某的全部訴訟請(qǐng)求或駁回楊某某的起訴。第三人大都公司對(duì)楊某某訴稱的事實(shí)和訴訟請(qǐng)求均無異議。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無爭(zhēng)議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：2014年3月24日，大都公司與楊某某簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，約定楊某某購(gòu)買大都公司開發(fā)建設(shè)的宜昌市伍家崗區(qū)××路××北側(cè)大都××小區(qū)××樓—××—××層××（現(xiàn)房××為宜昌市××附5，產(chǎn)籍號(hào)03—0038—0370—000101）商品房，商品房用途為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，單價(jià)7615.28元，總價(jià)款200萬元，并約定大都公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，因出賣人的責(zé)任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議約定執(zhí)行。補(bǔ)充協(xié)議第五條約定乙方（楊某某）以貸款方式購(gòu)買房屋，該房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)委托甲方（大都公司）或甲方指定代辦單位統(tǒng)一辦理；并約定因甲方原因?qū)е略摲课菸茨茉诋a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，每逾期一日，甲方按照購(gòu)房款總額的千分之三向乙方支付違約金，雙方繼續(xù)履行合同和本補(bǔ)充協(xié)議。次日，大都公司與楊某某在宜昌市房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理處辦理了預(yù)告登記，楊某某為預(yù)告登記權(quán)利人，楊某某委托大都公司代為辦理：1.預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記；2.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；3.房屋抵押登記。2014年3月12日，楊某某通過其丈夫榮大慶的賬戶轉(zhuǎn)賬支付購(gòu)房款100萬元給大都公司；同月24日，楊某某、榮大慶與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司三峽分行簽訂《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，向該行借款100萬元，約定借款期限120個(gè)月，至2024年7月28日止，并約定合同項(xiàng)下的抵押財(cái)產(chǎn)為案涉房屋，該行于2014年8月7日將款項(xiàng)發(fā)放給楊某某后，楊某某支付至大都公司，楊某某、榮大慶向銀行償還貸款至今。2014年9月23日，大都公司將房屋交付給楊某某使用至今，現(xiàn)用于經(jīng)營(yíng)餐館。大都公司至今未能為楊某某協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。2012年9月29日，楊某某向大都公司以516861元的價(jià)格購(gòu)買一套位于宜昌市××××室的房屋用于居住，2014年7月29日大都公司已將該房屋所有權(quán)登記至楊某某、榮大慶名下。同時(shí)查明，2015年11月3日，本院對(duì)美奧公司與大都公司服務(wù)合同糾紛一案，作出（2015）鄂三峽民初字第00629號(hào)民事判決，判令大都公司在判決生效之日起十日內(nèi)支付美奧公司價(jià)款439992元及違約金22000元。同日，本院對(duì)美奧公司與大都公司買賣合同糾紛一案，作出（2015）鄂三峽民初字第00630號(hào)民事判決，判令大都公司在判決生效之日起十日內(nèi)支付美奧公司價(jià)款1237000元及違約金61850元。二案的案件受理費(fèi)和保全費(fèi)均由大都公司負(fù)擔(dān)。在該二案訴訟過程中，美奧公司向法院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，法院據(jù)此作出（2015）鄂三峽民初字第00629—1號(hào)和（2015）鄂三峽民初字第00630—1號(hào)民事裁定書，于2015年9月8日查封大都公司開發(fā)的位于宜昌市伍家崗區(qū)中南路46號(hào)附5（產(chǎn)籍號(hào)為03—0038—0370—000101）和中南路46號(hào)附16（產(chǎn)籍號(hào)為03—0038—0371—000101）房屋。上述判決書發(fā)生法律效力后，大都公司未能履行支付義務(wù)，美奧公司于2016年1月4日向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，本院以（2016）鄂0591執(zhí)11號(hào)、13號(hào)予以立案。另查明，2017年11月16日，楊某某向本院提出書面異議，要求解除對(duì)該房產(chǎn)的查封。本院審查后作出（2017）鄂0591執(zhí)異24號(hào)執(zhí)行裁定：認(rèn)為大都公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，楊某某雖然在法院查封前與大都公司簽訂了書面買賣合同，足額支付了價(jià)款，占有了該房屋，但房屋仍登記在被執(zhí)行人名下，且系商業(yè)用房而并非用于居住，楊某某名下有其他用于居住的房屋。故駁回楊某某的異議。
原告楊某某與被告宜昌美奧快速電梯銷售有限公司（以下簡(jiǎn)稱美奧公司）、第三人宜昌大都天惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大都公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年1月2日立案后，依法適用普通程序于2018年2月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人趙祥、被告美奧公司的法定代表人周毓冰及其委托訴訟代理人韓兵、第三人大都公司的委托訴訟代理人王藝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是楊某某對(duì)于案涉房屋是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。根據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，本案所涉的位于宜昌市中南路大都××小區(qū)××樓—××—××層××（現(xiàn)房××為宜昌市××附5，產(chǎn)籍號(hào)03—0038—0370—000101）門面房屋，在法院查封前，楊某某已與大都公司簽訂了《宜昌市商品房買賣合同》，支付了房屋的全部?jī)r(jià)款，實(shí)際占有、使用了該房屋，據(jù)該買賣合同向銀行辦理了抵押借款并償還借款本息至今，在房產(chǎn)部門辦理了預(yù)告登記，雙方的《宜昌市商品房買賣合同》合法有效，楊某某陳述未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的原因系因大都公司怠于辦理所致，并非楊某某自身原因，大都公司未予否認(rèn)。根據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條和最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，楊某某對(duì)于該房屋所享有的民事權(quán)利能夠排除執(zhí)行。關(guān)于美奧公司提出大都公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條的問題，本院認(rèn)為，第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十?！钡诙藯l、第二十九條雖然適用于不同的情形，但如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時(shí)符合“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競(jìng)合，兩個(gè)條款可選擇適用，楊某某的情形雖然不符合第二十九條的規(guī)定，但其符合第二十八條的規(guī)定，仍可以根據(jù)第二十八條主張排除執(zhí)行。關(guān)于楊某某主張其已預(yù)告登記，可排除執(zhí)行異議，美奧公司認(rèn)為預(yù)告登記已失效的問題，《執(zhí)行異議規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持”，該規(guī)定賦予了已辦理預(yù)告登記物權(quán)人對(duì)于強(qiáng)制執(zhí)行的排除，楊某某2014年3月25日辦理預(yù)告登記，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！睏钅衬诚虼蠖脊舅?gòu)的同一小區(qū)的另一套房屋2014年7月已辦理了房屋所有權(quán)登記，而案涉房屋未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，顯屬能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記而未申請(qǐng)登記，預(yù)告登記現(xiàn)已失效。本案不能適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第三十條規(guī)定，美奧公司的相關(guān)辯稱意見本院予以采納。關(guān)于美奧公司所提楊某某只要求解除查封，未要求停止執(zhí)行，而查封是財(cái)產(chǎn)保全措施，其主張并非執(zhí)行異議之訴，應(yīng)予駁回的意見。本院認(rèn)為，查封涉訴房屋雖然發(fā)生在美奧公司申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全階段，但查封后楊某某并不知情，后美奧公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行后，楊某某才知曉，其所提解除查封即為執(zhí)行異議，美奧公司要求駁回楊某某起訴的意見本院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條規(guī)定，判決如下：解除對(duì)坐落于宜昌市伍家崗區(qū)中南路竹濤路南北側(cè)大都上善谷小區(qū)S1號(hào)樓—1—1層000101號(hào)（現(xiàn)房號(hào)為宜昌市伍家崗區(qū)中南路46號(hào)附5，產(chǎn)籍號(hào)為03—0038—0370—000101）房屋的查封。案件受理費(fèi)22800元，由被告宜昌美奧快速電梯銷售有限公司負(fù)擔(dān)11400元、第三人宜昌大都天惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)11400元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。