原告(反訴被告)：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王熙峰，上海融力天聞律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：楊凱媛(YANGKAIYUAN)，xxxx年xx月xx日出生，住上海市徐匯區(qū)。
　　被告(反訴原告)：宋晨，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市青浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：郭社會，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐旭昶，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)楊某某與被告(反訴原告)宋晨房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，宋晨提出反訴，本院予以一并審理,并依法適用簡易程序，于2018年12月18日、19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告楊某某及其委托訴訟代理人王熙峰、楊凱媛(YANGKAIYUAN)、被告宋晨的委托訴訟代理人徐旭昶到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　楊某某向本院提出訴訟請求：1、要求被告支付恢復(fù)房屋裝修原狀的費(fèi)用67,728元;2、要求被告賠償遺失家具、燈具、家電等損失18,811.30元，其中包含2018年9月1日至30日電費(fèi)151.30元、更換鎖芯140元;3、要求被告賠償涉案房屋租金損失,從2018年10月1日起計算至判決生效日，按每月10,500元計算;4、要求被告支付解除合同違約金10,500元；5、本案訴訟費(fèi)等費(fèi)用由被告承擔(dān)。
　　事實(shí)和理由：2017年5月3日,經(jīng)上海翔飛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司介紹,原告與被告簽訂房屋租賃合同，約定被告承租原告位于本市徐匯區(qū)龍華路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋),月租金10,500元,租期三年。2018年5月14日,原告的家人路過住所,發(fā)現(xiàn)被告正在房屋中大勢裝修,被告擅做主張,將原告的房屋裝修改的面目全非。原告當(dāng)即通知中介公司的經(jīng)辦人員張某到現(xiàn)場并向被告提出抗議。原告于第二天給張某發(fā)函,表明反對立場。張某將該函轉(zhuǎn)發(fā)給被告。被告同意在租期結(jié)束后還原。2018年9月13日,被告提出解除合同,并于9月15日搬走，約定9月29日交接,并再三承諾恢復(fù)原狀,保證原告滿意為止。2018年9月29日,原告到現(xiàn)場看到的恢復(fù)原狀的狀況完全不可接受，裝修品質(zhì)、檔次明顯降低。地板、樓梯、櫥柜、門框、窗框以及所有房門都漆成了難看的白色，像醫(yī)院的病房,和原來裝修的檔次天壤之別，裝修風(fēng)格也全被改變。原告當(dāng)即明確表示不能接受。當(dāng)時被告的態(tài)度較好,同意讓原告報一個具體的賠償金額。因為涉及裝修,原告建議讓裝修公司拿出報價,被告也表示同意。原告于國慶期間找了一家裝修公司上門量尺寸,并給他看以前的照片,讓他按以前的照片報價。報價出來后,原告于2018年10月7日聯(lián)系被告時,發(fā)現(xiàn)微信被屏蔽。中介經(jīng)辦人員張某的微信也被屏蔽。此后,被告不接原告方的電話,原告無法聯(lián)系到被告。另外被告將原告房屋內(nèi)的一些價值較高的家具、燈具、家電搬走,用一些價值很低的相應(yīng)物品替代。被告已經(jīng)搬離，雙方的租賃合同實(shí)際上已經(jīng)解除。被告單方提前解除合同，依據(jù)合同第8條系被告違約，原告主張一個月租金金額的違約金即訴請四。原告第一項訴請僅是修修補(bǔ)補(bǔ)的恢復(fù)價格，并不是恢復(fù)全新裝修的價格，雖然合同約定在被告違約時被告的裝修無償贈與原告，但是原告不同意接受贈與，且被告此前也承諾會對系爭房屋恢復(fù)原狀，故原告提起第一項訴訟請求。原告訴請二是依據(jù)遺失物品當(dāng)初購買的價格折舊后進(jìn)行主張。雙方原來的合同是3年期，因為房屋空關(guān)以及原告實(shí)際可得利益的損失，且因為涉及訴訟，為了保持房屋原狀所以未能再次出租系爭房屋，由此造成了原告租金損失，原告提起訴請三。綜上，原告訴至法院，請求判如所請。
　　宋晨辯稱，不同意原告的訴訟請求。系爭房屋是原告、虞某某共同共有，現(xiàn)在無法確定原告簽署租賃合同時是否得到虞某某的認(rèn)可同意。簽訂租賃合同時被告即表明了要裝修的意思，也獲得了原告的同意，所以原告自行搬離了被告不需要的家具設(shè)施后，被告進(jìn)行了裝修，當(dāng)時虞某某曾到房屋來過，但并未提出反對意見，也沒有阻礙被告進(jìn)行裝修。原告明知被告進(jìn)行裝修，未提出異議亦應(yīng)視為同意認(rèn)可。2017年12月17日，被告將裝修后的系爭房屋照片發(fā)送微信朋友圈，原告點(diǎn)贊，還評論對裝修表示滿意。此后原告也并未對裝修提出過異議，被告裝修房屋得到了原告的同意，原告無權(quán)要求被告恢復(fù)原狀、賠償各項損失。依據(jù)合同第10條，原告自行將被告不需要的家具搬離，并非被告擅自處理，與被告無關(guān)，且原告并無證據(jù)證明已將訴請二所涉家具物品等交付被告。被告搬離房屋后于2018年9月29日進(jìn)行了交接，此后房屋空關(guān)是原告自身行為，與被告無關(guān)，原告無權(quán)主張租金損失。且因原告的房屋內(nèi)設(shè)施老舊，如吸油煙機(jī)老化、空調(diào)問題等，無法正常使用，影響被告的生活，還被鄰居投訴，原告不配合解決，被告無奈才提出提前解除合同，原告亦無異議，所以系雙方協(xié)商一致提前解除合同，原告無權(quán)主張違約金。根據(jù)法律規(guī)定，原告收取租金即應(yīng)開具發(fā)票。被告同意支付2018年9月1日至30日電費(fèi)151.30元。關(guān)于換鎖，被告在房屋交接時已經(jīng)將鑰匙給原告了，原告在房屋交接后自行更換鎖芯，與被告無關(guān)，不同意支付更換鎖芯費(fèi)用140元。即使法院認(rèn)定被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，那么也應(yīng)是合同第八條約定的違約金，原告既主張違約金、又主張損害賠償，于法無據(jù)。
　　基于上述事實(shí)和理由，宋晨提起反訴訴訟請求：1.要求原告開具168,000元發(fā)票；2.要求原告返還2018年10月3日至11月2日租金10,500元；3.要求原告返還押金21,000元；4.要求原告支付被告墊付的空調(diào)維修費(fèi)1490元。
　　楊某某辯稱，合同僅約定開具收據(jù)，并未約定原告需開具發(fā)票，不同意第一項反訴請求。此前被告提前搬離時表明以2018年10月3日至11月2日租金10,500元作為違約金，現(xiàn)因原告已經(jīng)向被告主張了違約金，故上述租金原告同意退還被告。返還押金的條件尚未成就，被告尚未將房屋恢復(fù)原狀。原告并不知曉空調(diào)維修一事，不同意支付空調(diào)維修費(fèi)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　系爭房屋權(quán)利人為原告、虞某某。
　　2017年5月3日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)簽署《房屋租賃合同》，其中約定：就系爭房屋租賃事宜達(dá)成協(xié)議，2.1租賃期限為三年,自2017年5月3日起至2020年5月2日止。2.3交房標(biāo)準(zhǔn)：甲方將該房屋鑰匙交付乙方并由甲、乙雙方簽署《房屋交接書》(詳見附件)。3.1租金金額：每月10,500元。4.1乙方需支付給甲方租賃押金21,000元。乙方應(yīng)于交房當(dāng)日或之前向甲方支付。甲方在收到租賃押金同時應(yīng)予以書面簽收。4.2除本合同另有約定之外,甲方應(yīng)于租賃關(guān)系清除且在乙方將該房屋及其附屬物品向甲方交割清楚,并付清所有乙方應(yīng)付費(fèi)用當(dāng)日將租賃押金全額無息退還乙方。未經(jīng)甲方書面同意,乙方不得以租賃押金抵付租金等任何費(fèi)用。五、其他費(fèi)用1、租賃期限內(nèi),水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話(通訊)費(fèi)、電視收視費(fèi)等房屋使用費(fèi)由乙方承擔(dān),并按單如期繳納。物業(yè)管理費(fèi)由乙方承擔(dān),并按單如期繳納。6.1甲方應(yīng)保證該房屋及裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備(詳見附件)處于正常的可使用狀態(tài)。若乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及裝修、附屬設(shè)施及設(shè)備有損壞或者故障時,應(yīng)及時通知甲方維修;甲方應(yīng)在接到乙方通知后的七日內(nèi)進(jìn)行維修、逾期不維修的，乙方可以代為維修,費(fèi)用由甲方承擔(dān)。6.2租賃期限內(nèi),乙方應(yīng)合理使用該房屋及裝修和附屬設(shè)施、設(shè)備。若由于乙方的不當(dāng)或不合理使用,致使該房屋或其附屬設(shè)施、設(shè)備毀損,乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修。乙方拒不維修的,甲方可代為維修,費(fèi)用由乙方承擔(dān)。6.4未經(jīng)甲方書面同意,乙方不得對該房屋進(jìn)行裝修、添附。經(jīng)甲方書面同意后,乙方需要對該房屋裝修、添附的,裝修、添附的圖紙和方案須征得甲方同意,且須符合該房屋所在地物業(yè)管理部門的要求及國家的相關(guān)裝修要求：租賃期限屆滿時,甲、乙雙方如不續(xù)租的,乙方在返還該房屋時有權(quán)將其對該房屋的裝修、添附拆除,如不拆除,則視為乙方將該裝修無償贈與甲方。7.2除甲、乙雙方續(xù)租外,乙方應(yīng)在租賃期限屆滿后三日內(nèi)，將該房屋及裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備(詳見附件)在經(jīng)正常使用后的狀態(tài)下返還甲方。如有留置的任何物品,在未取得甲方的諒解之下,均視為放棄,并由甲方處置。若逾期返還該房屋的,則每逾期超過一日,乙方須按日租金的一倍向甲方支付該房屋占用期間的使用費(fèi)。違約責(zé)任，合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)誠意履行。如任何一方未按本合同約定履行,本合同另有特別約定相關(guān)責(zé)任的,從其約定;本合同沒有特別約定相關(guān)責(zé)任的,經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的,其行為視作根本性違約,守約方有權(quán)單方面解除本合同,且違約方須支付守約方違約金,違約金數(shù)額為月租金的1倍。若甲方違約,且乙方已經(jīng)按本合同約定對該房屋進(jìn)行裝修、添附的,則甲方除需按本條承擔(dān)違約責(zé)任外,還需支付乙方裝修、添附補(bǔ)償費(fèi)、裝修、添附補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額以乙方出示的相關(guān)付款憑證為準(zhǔn);若乙方違約，乙方已經(jīng)按本合同約定對該房屋進(jìn)行裝修、添附的,則乙方除需按本條承擔(dān)違約責(zé)任外,乙方對該房屋的裝修、添附無償贈與甲方。其他約定(手寫)：甲乙雙方協(xié)商一致，乙方在租賃期滿保留房屋內(nèi)基本設(shè)施良好。甲方在合同成立一周內(nèi)將乙方不需要的設(shè)施搬走。
　　2017年5月中旬，被告開始對系爭房屋進(jìn)行裝修。
　　2018年9月15日、16日，被告搬離系爭房屋。
　　2018年9月29日，被告將系爭房屋的鑰匙一把交給原告。
　　2018年10月13日，原告支付系爭房屋2018年9月1日至30日電費(fèi)151.30元。
　　租賃期間，被告向原告支付了租賃押金21,000元，租金已經(jīng)支付至2018年11月2日。
　　審理中，原告稱，系爭房屋2006年裝修，后由原告方自住，到2015年后開始出租，被告是第二任租客。
　　審理中，原告提交照片10張以證明2017年5月系爭房屋交付給被告時的狀態(tài)。被告對此不予認(rèn)可，稱不能證明照片拍攝時間，不能證明原告是依此狀態(tài)將系爭房屋交付被告。原告申請對系爭房屋恢復(fù)至上述照片狀態(tài)所需的費(fèi)用進(jìn)行鑒定，并支付鑒定費(fèi)3600元。鑒定機(jī)構(gòu)鑒定意見為：裝修恢復(fù)工程造價為28,306.98元；另外，主臥飄窗無照片可供比對、主臥客臥走道墻面的原狀照片不清楚，該兩項單列金額分別為144.98元、5208.83元。原告認(rèn)為評估結(jié)論中遺漏了客廳電視墻黑色弧形大理石下面的地磚部分、遺漏了客廳墻面部分，其他評估結(jié)論予以認(rèn)可。被告認(rèn)為，評估報告所列鞋柜、書柜均為新作價格，但是原告交付給被告的書柜、鞋柜是已經(jīng)使用了十余年的舊物，且被告僅是將書柜、鞋柜油漆成白色，并未作任何其他改變，亦不影響其使用，故評估全新制作的價格明顯過高、亦不合常理。鑒定機(jī)構(gòu)回應(yīng)稱，客廳電視墻黑色弧形大理石下面本來即沒有地磚，亦不存在恢復(fù)地磚的問題，同時評估結(jié)論中電視墻恢復(fù)金額已經(jīng)包含了黑色弧形大理石的恢復(fù)金額；客廳墻面確實(shí)未作評估，因為在現(xiàn)場查勘時原告并未提出此部分需要進(jìn)行評估，且評估人員比對照片及現(xiàn)場認(rèn)為墻面均為白色，無法從原告的照片中確認(rèn)客廳墻面原為藍(lán)色，同樣主臥、客臥、走道墻面的照片也無法確認(rèn)墻面原為米黃色，故對該部分金額予以單列。地磚、地板等均是把顏色抹掉、然后再重新恢復(fù)，無需計算折舊；其他如鞋柜、書柜、踢腳線等均是新作，需要計算折舊。一般情況下，使用了5-8年的裝修，其剩余價值僅有5%，由于系爭房屋的裝修工程是在2006年竣工完成，故至2017年5月已有十余年，考慮恢復(fù)2017年5月3日的狀態(tài)而非全新狀態(tài)，故鞋柜、書柜、窗簾桿、踢腳板等材料價格應(yīng)按原工程造價中取值的5%進(jìn)行計算。后鑒定機(jī)構(gòu)出具補(bǔ)充鑒定意見：裝修恢復(fù)工程(原物修復(fù)，如地板等)造價為7804.37元，裝修恢復(fù)工程(拆換，如書柜等)造價為7427.28元，并單列客廳墻面恢復(fù)工程所涉造價為4879.64元。
　　審理中，原告提交2017年5月14日函件，原告稱由其女兒發(fā)送給中介人員張某，并由其轉(zhuǎn)發(fā)給被告，其中記載：“感謝你剛才抽時間到房屋……看一下租戶的裝修情況。如此大格局的變動與雙方原先的約定不符，也未事先通知我們……把客廳地磚油漆成灰色更是違反常規(guī)的裝修操作。問題是，這些做法一旦實(shí)施都是無法還原的。……現(xiàn)在的油漆粉刷已經(jīng)進(jìn)行到一半……作出如下要求……1、客廳地磚請不要直接油漆，如果要換灰色，請鋪復(fù)合地板。2、臥室地板請不要漆成白色，務(wù)必保持原色，只能用清水漆。3、客廳2個吊頂(現(xiàn)為藍(lán)色)可以漆成白色，但以后要復(fù)原……4、門套、窗套，上層的4個門套(2間臥室、衛(wèi)生間和客廳臺階處)和2個臥室窗套，現(xiàn)已經(jīng)漆成白色的，也沒辦法，以后再商議復(fù)原事宜；其余還未動工的所有門、窗套，請保持原色，只能用清水漆。5、木門，上層的3扇房門(2間臥室和衛(wèi)生間)，現(xiàn)已經(jīng)漆成白色的，也沒辦法，以后再商議復(fù)原事宜；其余還未動工的木門，請保持原色，只能用清水漆6、客臥的書柜，現(xiàn)里面已漆成白色，也沒辦法；外表門框請保留原色，因為主臥的床架搬過去后也是木頭原色的，除非床架也漆成白色，那書柜的外框也漆成白色吧。7、客廳的2座樓梯臺階：鑒于臺階的一半已漆成白色，也沒辦法，那么2座樓梯臺階就漆成白色以保持整體一致性。8、客廳玄關(guān)，鞋柜和立柜可以漆成白色以保持整體一致性。9、廚房，吊廚可以漆成灰色，木門(兩扇)請保持原狀、原色，用清水漆。10、客廳上的閣樓，墻底處請用木板封住，和原來一樣。以上請務(wù)必告知并遵守……”被告稱，因為被告處微信聊天記錄已經(jīng)刪除沒有了，被告記不清是否收到該函件。
　　審理中，原告提交部分微信記錄截屏照片。其中記載：2018年9月13日，被告向原告方發(fā)送微信，稱“我們有煙太大了對寶寶不好，所以考慮搬家了。我們搬好之后把房子給你收拾好了。我九月底把房子收拾好了，你們十月份可以再繼續(xù)租出去?！薄?，原告向被告發(fā)送微信“既然你今天正式通知我們不租了，根據(jù)合同，租戶應(yīng)將房屋及裝修附屬設(shè)施設(shè)備還原及返還，我從愛人處得知你承諾將美美地返還。請將裝修的復(fù)原計劃告知我們，另將你現(xiàn)在準(zhǔn)備返還的我們原先在大、小房間，客廳及頂樓上的家具圖片傳于我們看一下。屋子退租事宜請與我直接聯(lián)系?！?018年9月14日，被告發(fā)送微信給原告“你好阿姨，我計劃十五號十六號搬完東西，剩下兩周把房子收拾出來，月底三十號交房?！痹娣桨l(fā)微信給被告“你自己單方面的時間安排我們昨天就已經(jīng)知道了。請直接告知我們，你裝修復(fù)原和家具返還計劃。鑒于你大幅度的變更，我們要事先知道你交房時的情況，以防措手不及?！北桓婊貜?fù)“好的那我提前安排你來看房吧，大約25號，這樣不好的地方再調(diào)整。”原告回復(fù)“交房驗收是最后一步的事，現(xiàn)在要知道的是我們大、小房間，客廳，閣樓具體的復(fù)原情況。地板，地磚，窗臺等何時安排回到原狀態(tài)，我們實(shí)在不能接受全白的裝修風(fēng)格?！北桓婊貜?fù)“好的我洗掉白色就好。那我弄好二十號叫你來看吧。不行了再調(diào)整。直到你滿意。”2018年9月15日，原告發(fā)送微信給被告“房東你好我們今天搬一車，需要開出門證。麻煩你發(fā)個消息過來同意搬家出門。或者發(fā)個語音也行?！北桓婊貜?fù)“既然你們車子已等著，你們搬家搬你們自己的東西，可以。但該違約行為我們會按合同執(zhí)行，并保留在合約項下的所有權(quán)利，相關(guān)要求已跟你說明了?！北桓婊貜?fù)“嗯是的我買了個別墅先搬過去。放心我講信用的人。”被告對此不予認(rèn)可，稱雙方均無微信聊天記錄原件可供核對，亦無法得知微信記錄的完整內(nèi)容。
　　審理中，原告提交其自行制作的《2018年9月29日移交后原物遺失清單》，稱是依據(jù)2017年5月房屋交付狀態(tài)照片所列，其中列明2017年交付時原物：客廳背景墻上時鐘，估價150元；客廳有線電視機(jī)頂盒，估價380元；主臥日光燈，估價40元；次臥小床，估價1200元等等，原告以此證明其第二項訴請的組成。被告對此不予認(rèn)可，稱簽訂租賃合同時雙方并未簽署交接清單，原告無法證明將上述物品交予被告。
　　審理中，原告申請證人張某到庭作證。證人陳述，其是上海翔飛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司工作人員，是原、被告2017年5月3日簽訂系爭房屋租賃合同時的經(jīng)辦人員。2017年4月22日左右，為了掛牌租賃系爭房屋，張某拍攝了系爭房屋照片，即是現(xiàn)在原告作為證據(jù)提交的照片。被告看房時、雙方簽合同時、交付系爭房屋時的狀態(tài)就如照片所示，有家具家電。因為被告當(dāng)時想要重新裝修，所以合同手寫了“甲方在合同成立一周內(nèi)將乙方不需要的設(shè)施搬走?！焙灪贤瑫r，被告說她是藝術(shù)家，不太喜歡系爭房屋的裝修風(fēng)格，想要自己重新裝修，原告說同意裝修但是租期結(jié)束時要恢復(fù)原狀。交付房屋時沒有簽署書面交接清單，當(dāng)時原告并未將家具家電搬走，鑰匙也交給了被告。2017年5月中旬，原告方約了張某一起去系爭房屋看一下，當(dāng)時有些家具家電已經(jīng)沒有了，有的地方已經(jīng)刷成了白色，原告方看到后比較生氣，原告方雖然知道被告要重新裝修，但是沒想到變化那么大。原告方當(dāng)時即和被告溝通，被告表示租期到了會恢復(fù)原狀，所以原告方也沒再說什么，就同意被告繼續(xù)裝修了。后來原告方發(fā)了一份書面函件，讓張某轉(zhuǎn)告被告，所以張某將函件拍照后微信發(fā)給了被告。2018年9月22日，因原告方通知說被告提前不租了，張某和原告方一起去系爭房屋看，當(dāng)時被告找了裝修工人在將系爭房屋恢復(fù)原狀，但是并沒有按照原告方的要求恢復(fù)原狀，被告同意將房屋恢復(fù)至最初交付時的樣子即照片中的樣子，并且約定于一周內(nèi)恢復(fù)好再和原告交接。2018年9月底，原告方跟張某說被告并未恢復(fù)原狀，與被告在溝通中、協(xié)商下一步的情況，沒要要求張某再到場。2018年國慶后原告方跟張某說聯(lián)系不到被告了，張某再向被告發(fā)微信時發(fā)現(xiàn)已被屏蔽。原告對證人證言均予以認(rèn)可。被告稱張某確實(shí)是當(dāng)時的中介人員之一。
　　審理中，原告稱2017年5月3日將系爭房屋鑰匙交予被告，原告處已經(jīng)沒有鑰匙，所以原告沒有看到、也不清楚被告何時搬走家具設(shè)施。2017年5月14日原告去房屋時屋內(nèi)已經(jīng)沒有家具，被告說她有個工作室，家具搬去工作室了，之后會再還回來。合同手寫的“甲方在合同成立一周內(nèi)將乙方不需要的設(shè)施搬走”是指“書籍”，只不過中介人員將上海話的“書籍”誤聽成“設(shè)施”。2018年9月29日，原告提出房屋沒有恢復(fù)原狀，被告說本來要恢復(fù)原狀，但裝修工人有事情走了，被告問原告要賠多少錢，原告說要找裝修公司詢問一下再報價給被告，當(dāng)時雙方態(tài)度很友好。之后原告即無法聯(lián)系到被告。被告稱，被告租賃房屋后需要重新裝修、添置家具，除了固定的書柜、床等，其他的設(shè)施家具都不需要，所以合同手寫了“甲方在合同成立一周內(nèi)將乙方不需要的設(shè)施搬走?！焙灪煤贤?，原告派人和被告確認(rèn)需要、不需要哪些家具。2017年5月上旬，大部分家具由原告自行搬離，還有部分家具設(shè)施原告說不要了，被告即自行處理了，具體如何搬離被告已經(jīng)記不清楚了。此前原告從未提及家具設(shè)施的事情。2018年9月29日，原告才提出這個要賠、那個要賠，還不讓被告走，被告就慌了，也說不清楚了。后被告稱，2017年5月3日簽訂合同后，被告并未直接入住，在此期間原告以自行保留的鑰匙進(jìn)出租賃房屋，通過微信詢問的方式將被告不需要的設(shè)施搬離房屋。待原告搬離完畢后，被告再委托裝飾裝修人員對房屋進(jìn)行裝修。
　　審理中，原告提交2018年9月29日視頻，其中：雙方就系爭房屋恢復(fù)原狀的事宜進(jìn)行溝通，但是雙方未能達(dá)成一致，其中原告提及房屋原有的燈、洗衣機(jī)、馬桶、地板等問題要求“還原”，被告稱客廳藍(lán)色臺階當(dāng)初說清洗掉，但是裝修工人去做其他工程了，地板沒有復(fù)原，落地?zé)?、洗衣機(jī)、馬桶已經(jīng)扔了等等，后被告詢問賠錢是否可以，雙方對于何為“復(fù)原”、賠償金額存在爭議。對于該證據(jù)材料，被告稱其中確實(shí)拍攝到被告講話，但是整個交談過程并未完整拍攝，而且明顯是原告處于優(yōu)勢地位，而被告無奈提出賠償要求后，原告仍不同意，視頻中僅是就房屋交接、后續(xù)事宜進(jìn)行協(xié)商，但最終并未達(dá)成一致意見，被告所述“復(fù)原”僅是指其后期另行購置了部分家具物品放在房屋內(nèi)，以便原告另行出租使用。原告稱，被告確實(shí)在房屋內(nèi)放置了落地?zé)?、洗衣機(jī)、馬桶，但既不是被告租賃時所用，也不是原告原先的物品，且比原告原來交付給被告的物品更舊、質(zhì)量更差。
　　審理中，被告稱系爭房屋空調(diào)需要維修，被告代為請人維修、支付了維修費(fèi)1490元。原告對此不予認(rèn)可，稱被告從未表示過需要維修空調(diào)。
　　以上事實(shí)，除當(dāng)事人庭審中的一致陳述，另有房屋租賃合同、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、轉(zhuǎn)賬記錄、電費(fèi)繳納憑證、視頻光盤等證據(jù)證實(shí)，并經(jīng)庭審質(zhì)證無異，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
　　合同租賃期限為2017年5月3日至2020年5月2日，雙方雖對于租賃合同解除的原因陳述不一致，但雙方均表示租賃合同實(shí)際上已經(jīng)提前解除，此于法無悖，本院予以確認(rèn)。
　　關(guān)于解除合同的違約責(zé)任。被告稱系爭房屋電器設(shè)備老化、無法正常使用，經(jīng)被告提出后，雙方協(xié)商一致解除合同。但是被告并未提供充分證據(jù)證明系爭房屋存在設(shè)施設(shè)備老化而導(dǎo)致租賃房屋無法使用，且即使被告所述的抽油煙機(jī)油煙問題、空調(diào)問題等屬實(shí)，亦未達(dá)到房屋無法使用而需要解除租賃合同的程度。被告并未提供證據(jù)證明雙方已經(jīng)協(xié)商一致解除合同，原告對此亦不予認(rèn)可。故被告既不享有合同解除權(quán)，亦未與原告就合同解除事宜協(xié)商一致，在此情況下，被告提前搬離系爭房屋、解除合同，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告要求被告支付解除合同違約金10,500元，具有事實(shí)與法律依據(jù)，本院予以支持。
　　關(guān)于原告主張的恢復(fù)原狀費(fèi)用。雙方合同約定“若乙方違約，乙方已經(jīng)按本合同約定對該房屋進(jìn)行裝修、添附的,則乙方除需按本條承擔(dān)違約責(zé)任外,乙方對該房屋的裝修、添附無償贈與甲方?！痹娣Q被告曾承諾會將系爭房屋恢復(fù)原狀，原告也不接受被告的裝修。根據(jù)證人張某的陳述、2018年9月29日視頻等證據(jù)可以看出，原告同意被告重新裝修系爭房屋，被告也表示在搬離房屋后會“復(fù)原”,雙方僅是對如何“復(fù)原”以及房屋原始交付狀態(tài)存在爭議。房屋的固定裝修不易改變，而2017年5月中旬被告確實(shí)對系爭房屋進(jìn)行裝修，一定程度上改變了房屋原有固定裝修。原告提交的房屋裝修交付狀態(tài)照片、證人證言可相互印證，被告雖不予認(rèn)可，卻未能提供任何證據(jù)以反駁原告所述事實(shí)或證明其接收房屋、裝修前房屋的狀態(tài)。故對于房屋固定裝修的原始狀態(tài)，本院采信原告的意見。但照片存在局部性、模糊性等問題，雖能確認(rèn)房屋局部的基本結(jié)構(gòu)、樣式等，但無法準(zhǔn)確清楚的顯示墻面顏色等細(xì)節(jié)。現(xiàn)依據(jù)照片進(jìn)行的評估鑒定亦無法確定客廳、主臥、客臥、走道墻面的原始狀態(tài)，原告目前證據(jù)無法證明客廳、主臥、客臥、走道墻面交付給被告時的狀態(tài)，被告亦不予認(rèn)可，故原告要求被告支付該部分墻面的恢復(fù)費(fèi)用，本院無法支持。除上述墻面以外的固定裝修，被告同意予以復(fù)原，但并未履行，原告要求要求被告支付恢復(fù)之費(fèi)用，于法有據(jù)，根據(jù)鑒定意見，本院確定被告應(yīng)支付原告房屋恢復(fù)原狀費(fèi)用15,231.65元。
　　關(guān)于原告主張的遺失家具設(shè)施等損失。租賃合同約定“甲方在合同成立一周內(nèi)將乙方不需要的設(shè)施搬走”，可知簽合同時被告已明示要求原告將其不需要的設(shè)施搬離。原告現(xiàn)稱此“不需要的設(shè)施”僅是指“書籍”，該解釋不合邏輯、略顯牽強(qiáng)。2017年5月中旬房屋裝修時大部分家具物品設(shè)施均已搬離，此時間與租賃合同約定的“合同成立一周內(nèi)”亦可基本對應(yīng)。在合同就設(shè)施搬離已有明確約定的情況下，原告并無證據(jù)證明雙方就此另達(dá)成其他約定或系被告搬離了家具物品設(shè)施。即使在原告提交的不完整視頻記錄中，也可看出原告同意被告扔掉落地?zé)?、洗衣機(jī)、馬桶，而被告表示其搬離后會復(fù)原即留下一套上述物品?，F(xiàn)原告稱被告留在房屋內(nèi)的落地?zé)簟⑾匆聶C(jī)、馬桶是舊的、很差的，因并無證據(jù)表明雙方就落地?zé)?、洗衣機(jī)、馬桶復(fù)原狀態(tài)已經(jīng)達(dá)成一致意見，亦無證據(jù)可以證明原告交付給被告的物品狀態(tài)，現(xiàn)原告因不滿意被告留下的物品而要求原告賠償，亦依據(jù)不足。簽訂房屋租賃合同、交付房屋時，雙方并未簽署交接清單等材料，原告并無證據(jù)證明其已經(jīng)將照片或《2018年9月29日移交后原物遺失清單》中的物品設(shè)施交付給被告，亦未能證明上述物品交付時的狀態(tài)、價值，而被告對此亦不予認(rèn)可，原告主張的賠償金額亦無依據(jù)。被告已將房屋鑰匙交予原告，原告現(xiàn)要求被告支付更換鎖芯的費(fèi)用，依據(jù)不足。綜上，原告第二項訴請要求被告賠償遺失家具燈具家電損失，本院難以支持。
　　關(guān)于原告主張的房屋空置租金損失。雖然2018年9月29日被告已經(jīng)將房屋返還原告，但當(dāng)時雙方就違約責(zé)任、房屋恢復(fù)等事宜并未達(dá)成一致意見，由此引發(fā)了本案的本、反訴，房屋空置是由雙方原因共同造成，空置損失亦應(yīng)由雙方共同承擔(dān)，故本院酌定由被告賠償原告房屋空置損失計42,000元。
　　被告反訴要求原告開具發(fā)票，對此并無合同約定，被告此訴請依據(jù)不足，本院不予支持。
　　被告反訴要求原告退還2018年10月3日至11月2日租金10,500元，原告表示同意，此于法無悖，該請求本院予以支持。
　　租賃合同已經(jīng)解除，原告已收取的押金21,000元，應(yīng)予返還。被告該項反訴請求于法有據(jù)，本院予以支持。
　　被告反訴要求原告支付空調(diào)維修費(fèi)，依據(jù)不足，本院不予支持。
　　另外，被告同意支付原告2018年9月1日至30日電費(fèi)151.30元，此于法無悖，本院予以支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決如下：
　　一、宋晨于本判決生效之日起十日內(nèi)向楊某某支付解除合同違約金10,500元；
　　二、宋晨于本判決生效之日起十日內(nèi)向楊某某支付房屋恢復(fù)費(fèi)用15,231.65元；
　　三、宋晨于本判決生效之日起十日內(nèi)向楊某某支付房屋空置租金損失42,000元；
　　四、宋晨于本判決生效之日起十日內(nèi)向楊某某支付2018年9月1日至30日電費(fèi)151.30元；
　　五、楊某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向宋晨退還2018年10月3日至11月2日租金10,500元；
　　六、楊某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向宋晨退還租賃押金21,000元；
　　七、駁回楊某某的其余訴訟請求；
　　八、駁回宋晨的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計1226元，由宋晨負(fù)擔(dān)416元，楊某某負(fù)擔(dān)810元。鑒定費(fèi)3600元，由宋晨負(fù)擔(dān)806元，由楊某某負(fù)擔(dān)2794元。反訴案件受理費(fèi)減半收取計294元，由宋晨負(fù)擔(dān)14元，楊某某負(fù)擔(dān)280元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李??理

書記員：徐??琛