上訴人（原審被告）：楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住咸豐縣，
委托訴訟代理人：黃艾，湖北勇鑫律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：湖北帥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省咸豐工業(yè)園區(qū)，統(tǒng)一社會信用代碼：91422826576981446L。
法定代表人：李俊，董事長。
委托訴訟代理人：劉慶，湖北荊南律師事務所律師。
委托訴訟代理人：聶銘，湖北荊南律師事務所律師。

上訴人楊某因與被上訴人湖北帥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱帥某公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省咸豐縣人民法院（2019）鄂2826民初286號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年5月27日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
楊某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判，由帥某公司承擔本案訴訟費用。事實和理由：1.楊某無違約行為。雙方當事人簽訂的《租賃合同》約定，楊某租賃區(qū)域外的公共區(qū)域由帥某公司負責消防驗收。至今帥某公司開發(fā)的帥某花園1-5樓商業(yè)主體未通過消防驗收，消防部門多次要求楊某停產(chǎn)停業(yè)，從實際租賃開始，楊某的經(jīng)營被迫處于不合法狀態(tài)，正因為此，楊某才行使不安抗辯權，不交納租金。一審法院認定楊某不應當行使不安抗辯權是錯誤的。2.合同解除的原因是帥某公司違約致使合同目的無法實現(xiàn)。案涉租賃合同之所以要解除，并不是因為楊某未按照合同約定支付租金，而是帥某公司未按照合同約定將符合商業(yè)用途的商鋪交付給楊某。一個不能投入商業(yè)使用的商鋪是無法實現(xiàn)雙方當事人的合同目的的。楊某不僅不應當支付租金，還應當要求帥某公司向其賠償因合同目的無法實現(xiàn)而給其造成的各項經(jīng)濟損失。
被上訴人帥某公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。楊某在合同履行過程中具有遲延支付租金的違約行為，帥某公司主張解除合同的理由是楊某未能按時支付租金，符合合同約定的解除條件。同時，楊某在一審庭審過程中對解除雙方之間的合同也表示同意，請求駁回上訴，維持原判。
帥某公司向一審法院起訴請求：1.判令解除帥某公司和楊某于2016年7月23日簽訂的《租賃合同》并判令楊某于合同解除之日立即返還房屋；2.判令楊某從2018年11月1日起按1041元/天向帥某公司支付租金及占用費，直至返還房屋為止；3.判令楊某從2018年11月1日起至合同解除之日止，按1140元/天向帥某公司支付違約金；4.楊某承擔本案訴訟費。
一審法院認定事實：2016年7月23日，帥某公司（甲方）與楊某（乙方）簽訂《租賃合同》，約定：第一條、租賃內(nèi)容。甲方將位于咸豐縣帥某新城花園5樓5-A-01（屬咸豐房權證高樂山鎮(zhèn)字第××號房產(chǎn)證之部分）租賃給乙方作美容美發(fā)經(jīng)營使用。第二條、租賃期限。租賃期限為10年，即自2016年11月1日至2026年10月31日止。第三條、租金、保證金。1、租金收取標準：第1期2016.11.1至2017.10.31應支付租金370000元，第2期2017.11.1至2018.10.31應支付租金370000元，第3期2018.11.1至2019.10.31應支付租金380000元，第4期2019.11.1至2020.10.31應支付租金380000元，……；2、租金交納：按年度交納，實行先交費，后使用的原則。第一期租金于本合同簽訂之日一次性交清，以后每期應在租賃起始日一個月前全額支付下一期的租金?！谒臈l、雙方的權利和義務。1、甲方應保證出租時所出租的房屋能夠正常使用?！?、乙方須按合同約定按時交納租金和保證金，以甲方開具的收據(jù)或銀行轉(zhuǎn)賬憑證為準。第五條、安全管理。1、乙方租賃區(qū)域以外的公共區(qū)域由甲方負責消防驗收通過。第七條、合同的變更和解除。1、任何一方單方面提出解除合同，應至少提前2個月通知對方。2、乙方有下列情形之一的，甲方有權解除合同：（1）未按約定期限交付租金，超過20天以上的。……第八條、違約責任及賠償。1、符合本合同第七條第1款的約定，任何一方單方面提出解除合同應至少提前2個月通知對方，雙方可以解除合同，但提出方應按當年租金的50%向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金不足以彌補經(jīng)濟損失的，還應賠償對方的經(jīng)濟損失。2、符合本合同第七條第2、3款的約定，守約方有權解除合同，并有權要求違約方按當年租金的50%支付違約金，違約金不足以彌補經(jīng)濟損失的，還應賠償對方的經(jīng)濟損失。3、乙方應按時交付租金，如乙方逾期支付，甲方有權要求乙方按當年租金總額的千分之三按日計算支付違約金，累計計算，還應承擔甲方收租金的費用（包括但不限于律師費、交通費等）和賠償因逾期行為給對方造成的其他經(jīng)濟損失。第九條、特約定。1、乙方所租場地內(nèi)的消防設計、施工、驗收備案由乙方自行辦理并承擔費用。合同簽訂后，帥某公司向楊某交付了租賃房屋。2016年5月22日，楊某向帥某公司交納了2016-2017年度部分租金21萬元。楊某在租賃的房屋從事美容美發(fā)經(jīng)營。
2017年5月15日，咸豐縣公安消防大隊以未經(jīng)消防安全檢查擅自投入使用、營業(yè)，作出51400元的行政處罰。2018年1月29日，咸豐縣公安消防大隊作出咸公消限字[2018]第0022號責令限期改正通知書，主要問題為無放火檢查、巡查記錄、未確定消防安全管理人員及員工消防能力缺乏，責令限期改正。2018年7月6日，咸豐縣人民政府作出[2018]71號批復要求咸豐縣公安局對帥某新城花園商住樓（商業(yè)部分）重大火災隱患實行政府掛牌督辦。楊某所租賃房屋及該房屋的1-5層公共區(qū)域至今未經(jīng)消防驗收合格。
2018年6月14日，帥某公司向一審法院提起訴訟，請求：1.判令楊某支付帥某公司房屋租金計53萬元；2.判令楊某從2016年7月24日起，按480元/日向帥某公司支付違約金至第一期租金付清時止；3.判令楊某從2017年10月2日起，按1110元/日向帥某公司支付違約金至第二期租金付清時止；4.由楊某承擔訴訟費用。一審法院于2018年11月23日作出（2018）鄂2826民初1431號民事判決書，判決楊某支付帥某公司房屋租金合計530000元，并駁回帥某公司的其他訴訟請求。

一審法院認為，本案的爭議焦點為：一、雙方于2016年7月23日簽訂的《租賃合同》是否應當解除；二、若《租賃合同》解除，楊某應于何時返還房屋；三、楊某是否有支付租金及占用費和違約金的義務。
一、關于雙方于2016年7月23日簽訂的《租賃合同》是否應當解除問題
帥某公司與楊某簽訂的《租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定，該合同成立并已生效，對雙方當事人均有約束力。帥某公司已按合同約定將房屋交付楊某使用，楊某亦應按照合同約定的標準和時間支付租金，楊某自簽訂合同之前給帥某公司交納租金21萬元后未再給帥某公司交納租金，楊某未按約定的期限交納租金，帥某公司主張解除《租賃合同》，有事實和法律依據(jù)，且楊某在庭審中同意解除合同，對帥某公司主張解除《租賃合同》的請求予以確認。
二、若《租賃合同》解除，楊某應于何時返還租賃房屋
雙方在庭審中對房屋何時返還及如何返還未達成一致意見。鑒于楊某租賃房屋后對租賃房屋進行了裝修，并用于美容美發(fā)經(jīng)營，現(xiàn)酌情給予楊某九十日的自行處理期限，即楊某于判決生效之日起滿九十日即向帥某公司返還租賃房屋。
三、楊某是否有支付租金和違約金的義務
帥某公司已按合同約定將房屋交付楊某使用，楊某應按照合同約定的標準和時間支付租金。帥某公司與楊某簽訂的租賃合同中約定的第3期即2018年11月1日至2019年10月31日的租金為380000元，按照一年365天計算，每天的租金是1041元。帥某公司主張楊某從2018年11月1日起按照1041元/天的標準支付租金至返還房屋之日止，符合雙方的合同約定，予以支持?！吨腥A人民共和國合同法》第六十八條規(guī)定：應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應當承擔違約責任。本案中帥某公司在簽訂《租賃合同》后向楊某交付了租賃房屋，現(xiàn)楊某未提供確切證據(jù)證實對應當承擔的租賃費等享有不安抗辯權，故對其抗辯理由不予支持。雙方在合同中約定了帥某公司承擔租賃區(qū)域以外的公共區(qū)域的消防驗收，但案涉出租房屋以外的公共區(qū)域至今未經(jīng)消防驗收合格，帥某公司也存在違約行為，帥某公司主張要求楊某從2018年11月1日起至合同解除之日止按1140元/天的標準支付違約金的請求，不符合合同約定，不予支持。判決：一、解除湖北帥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與楊某于2016年7月23日簽訂的《租賃合同》，楊某于判決生效之日起滿九十日即向湖北帥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還咸豐縣帥某新城花園5樓5-A-01。二、楊某從2018年11月1日起按照1041元/天的標準向湖北帥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付租金至返還房屋之日止。限判決生效之日起滿九十日即履行。三、駁回湖北帥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。案件受理費7000元，減半收取計3500元，由湖北帥某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔1750元，楊某負擔1750元。

二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了舉證質(zhì)證，對雙方當事人爭議的事實認定如下：楊某提交的咸豐縣公安消防大隊作出的咸公（消）行罰決字〔2017〕0020號《行政處罰決定書》和咸豐縣人民政府作出的咸政函〔2018〕71號《關于同意對咸豐縣帥某新城花園商住樓（商業(yè)部分）重大火災隱患實行政府掛牌督辦的批復》客觀真實，但該證據(jù)所證明的事實一審判決已經(jīng)認定，故本院不重復認定；楊某提交的咸公（消）行罰決字〔2017〕0021號《行政處罰決定書》客觀真實，對該證據(jù)證明的事實本院予以認定。帥某公司提交的《建設工程竣工驗收消防備案憑證》證實咸豐縣住房和城鄉(xiāng)建設局為新城花園第3層核發(fā)了備案憑證，但楊某租賃的房屋為第5層，故該證據(jù)所證明的事實與本案無關，對該證據(jù)證明的事實本院不予認定。
經(jīng)審理查明，一審判決認定的事實屬實，本院予以確認。
另查明，2017年5月12日，咸豐縣公安消防大隊作出咸公（消）行罰決字〔2017〕0021號《行政處罰決定書》，以咸豐縣昂泰美容美發(fā)有限公司（法定代表人為楊某）經(jīng)營的場所未進行竣工消防備案，違反了《中華人民共和國消防法》第十三條第一款第二項規(guī)定為由，決定給予咸豐縣昂泰美容美發(fā)有限公司罰款人民幣1500元。二審中，楊某的委托訴訟代理人稱，咸豐縣昂泰美容美發(fā)有限公司至今未繳納公安機關對其作出的罰款。
本院認為，《中華人民共和國合同法》第六十八條、第六十九條對合同當事人享有的不安抗辯權及不安抗辯權的行使方式作出了規(guī)定。第六十八條規(guī)定：“應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據(jù)證明中止履行的，應當承擔違約責任?！钡诹艞l規(guī)定：“當事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。”根據(jù)楊某與帥某公司簽訂的《租賃合同》第三條第二項約定，雙方實行的是先交費后使用原則，即楊某具有先支付租金的義務。從《租賃合同》第五條第一項規(guī)定來看，楊某與帥某公司簽訂合同時即明知其租賃的房屋尚未通過消防驗收，在此情況下，楊某接收房屋并使用，應視為其同意承租尚未通過消防驗收的房屋，因此，楊某不享有合同法意義上的不安抗辯權，其在合同約定的期限內(nèi)不支付租金，已經(jīng)構成違約，帥某公司依照合同約定要求解除合同，符合法律規(guī)定。另外，楊某在本案訴訟中沒有提交充分的證據(jù)證實其因租賃房屋未通過消防驗收而停止使用租賃物，也沒有提供確切證據(jù)證實其向帥某公司發(fā)出了中止履行《租賃合同》的通知并按照通知內(nèi)容不再租賃使用房屋，故即使楊某具有不安抗辯權，其也沒有按照法律規(guī)定的程序行使不安抗辯權。因此，上訴人楊某的上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上，楊某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費7000元，由上訴人楊某負擔。
本判決為終審判決。

審判長 譚云
審判員 聶禮剛
審判員 李志華

書記員： 吳素云