楊某某
黃德勝
馬貴民（黑龍江貴民律師事務所）
曲淑珍
張泉（黑龍江斧民律師事務所）
鐘洪某
沈海銀

原告楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住明水縣。
委托代理人黃德勝（系原告長子），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住明水縣。
委托代理人馬貴民，黑龍江貴民律師事務所律師。
被告曲淑珍，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，無職業(yè)，現(xiàn)住明水縣。
委托代理人張泉，黑龍江斧民律師事務所律師。
被告鐘洪某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，明水縣教育局職工，現(xiàn)住明水縣。
被告沈海銀，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住明水縣。
原告楊某某與被告曲淑珍、鐘洪某、沈海銀所有權確認糾紛一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年10月23日公開開庭進行了審理。原告楊某某及其委托代理人馬貴民、被告曲淑珍的委托代理人張泉、被告鐘洪某、被告沈海銀均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
本院為查明案件事實，經(jīng)原告楊某某申請，依職權到明水縣房產管理處調取了本案當中爭議房屋的相關資料。
證據(jù)一，契約一份。內容為:茲有明水鎮(zhèn)居民黃樹德、楊某某一家，現(xiàn)將座落在明水鎮(zhèn)東風街一委二組的磚木住宅（20-3幢號）自愿賣給曲淑珍為業(yè)。此房東西長10.60米，南北寬5.00米，房南門前正面推開至二道街水泥路（由西墻邊往東五米寬直通向前二道街水泥路面），以方便新住戶曲淑珍出入方便。經(jīng)雙方協(xié)商同意，此房貳萬捌千元整，一次交清，立字為證，永無反悔。（二00三年六月三十日黃樹德、楊某某搬出此房）經(jīng)賣房人楊某某同意由其女兒代簽:黃德玲+賣房人:黃樹德+買房人:曲淑珍+中間人:沈海銀二00三年七月五日。
證據(jù)二，本案爭議的20-3號房屋所有權證書及辦理過戶的相關手續(xù)。
本院圍繞雙方當事人爭議的事實焦點組織了質證:一、被告曲淑珍對原告的質證意見。1、被告曲淑珍認為原告出示的2003年8月21日的證明證實不了原告楊某某與被告沈海銀之間存在的借款抵押擔保。相反可以證實的內容是，無論20-2還是20-3，這份證明可以佐證2003年7月5日原告丈夫黃樹德與被告曲淑珍簽訂的契約，同時可以佐證2003年7月5日原告丈夫黃樹德將20-3房屋出賣的時候楊某某知道此事，因為在證明的內容上非常清楚寫到因楊某某本人不識字，家里房照多，所以將自家20-3棟和20-2房照拿錯。既然楊某某認可拿錯的事實，就說明在此前簽訂契約的時候本人知曉，如果不知曉不存在拿錯的問題。另外，關于我自愿將22-2房子補還給曲淑珍，在這個內容上也沒某某體現(xiàn)到是為借貸進行抵押擔保做補償。如果說20-3破舊不堪的話，只能說明20-3的市場價值問題，不能說明的是抵押擔保問題。另外，對這個證明，原告應當提供原件給予佐證，復印件不能單獨做為認定事實的根據(jù)。2、對于原告出具的照片，我們買的是20-3，土房。如果房屋存在的話就很簡單了，到現(xiàn)場可以明確，現(xiàn)在房屋被動遷了，無法證實原告提供的照片與真實情況對比性證明不了，但房產部門出具的相關材料是客觀真實的，應當以房產備案為準。曲淑珍購買的確實是20-3土平房。3、對于原告出示的兩所房屋內外結構的視頻，我們認為不能做為認定事實的根據(jù)，房產按照相關規(guī)定辦理的房屋產權手續(xù)是真實合法的。而且對20-3以及20-2都發(fā)放了房屋產權證，原、被告均無異議，事實已經(jīng)履行完畢，原、被告雙方均認可，因此這個視聽資料對抗不了產權證書。4、對法庭出示的契約，該份證據(jù)曲淑珍認為真實合法，理由如下:（1）簽訂契約的時間為2003年7月5日，當時原告楊某某與黃樹德正值夫妻關系存續(xù)期間，按照法律規(guī)定，雙方對夫妻關系存續(xù)期間的財產均有平等的處理權，當時簽訂契約的時候已經(jīng)征得了楊某某本人的同意，換句話說，即使未征得楊某某同意，這個契約也是有效的。原告口口聲聲說沒某某征得其同意是站不住腳的。因為在契約的下部寫得非常清楚，經(jīng)賣房人楊某某同意由其女兒代簽，并且其女兒黃得玲給予了代簽，只能說明不但黃樹德同意賣房，同時楊某某也同意賣房，特殊的母女關系黃得玲不可能背著她母親去處分楊某某與黃樹德的共同財產。（2）該契約從2003年簽訂直到本案案發(fā)長達11年之久，原告認為她不知道從法律角度也說不出，既然該房屋歸原告所有，那么原告又與黃樹德進行了離婚，在離婚的時候對于房屋也應當有一個交代，原告說不清楚與事實與法律都是說不通的。（3）原告說該契約做為借貸的擔保，在該契約上沒某某任何借貸、沒某某任何抵押與擔保的字樣，反而體現(xiàn)出的是賣房人黃樹德，買房人曲淑珍，寫得非常清楚，法律關系應當定性為買賣合同，更何況簽訂契約之后已經(jīng)經(jīng)過房產部門的備案，得到了房產的認可，并且根據(jù)該契約房產下發(fā)了房產證，因此，我們認為該契約合法有效。5、對于法庭出示的調取房產登記部門20-3號房屋所有權證書及辦理過戶的相關手續(xù)，房產局做為房屋的登記管理的主管部門，所做的登記，我認為是客觀真實的，而且原、被告雙方也是認可的，在這些登記材料里注意到，其中有一個20-2產權人為楊某某的，這個產權證直至今天也有10多年了，既然原、被告雙方均沒某某提出異議，說明是對房產登記的認可。不然的話，在長達11年的時間內不可能不提出異議，而且關于20-2以及20-3目前已經(jīng)都被動遷，原告也好，被告曲淑珍也罷，分別與開發(fā)商或者是招商局簽訂了回遷補償協(xié)議，更加說明對房產登記的認可，因此，方才法庭出示這些房產登記材料曲淑珍沒某某異議。
被告鐘洪某對原告的質證意見。1、對于原告出示的2003年8月21日的證明，我不知道情況，2003年7月7日換完房照就不應該有這個事兒了。2、對于原告出具的照片，當時契約寫的是20-3，拿的原始房照也是20-3，并在房產部門辦理過戶，對照片真實性無異議。3、對于原告出示的兩所房屋內外結構的視頻，我認為20-3是那個土房，錄像房子是對的。但上房產換的時候拿的是20-3的房照，契約也是20-3的，換的曲淑珍的20-3，至于符不符是房產填寫的，與我們無關。4、對證人李某某的出庭證言有異議，從沒收過2000.00元錢。5、對法庭出示的契約，買賣是雙方共同到一起，通過中間人簽的這個協(xié)議。6、對于法庭出示法院調取房產登記部門20-3所有權證書及辦理過戶的相關手續(xù)，沒某某異議。
被告沈海銀對原告的質證意見。1、對于原告出示的2003年8月21日的證明，當時他們兩家把房子買完之后，我就有病了，后來記不清了，字是我簽的，我沒印象了。2、對于原告出具的照片，對真實性無異議。3、對于原告出示的兩所房屋內外結構的視頻，我不知道是否真實，至于哪塊有問題，與我沒某某任何關系，我只是中間人。4、對證人李某某的出庭證言有異議，從沒收過2000.00元錢。5、對法庭出示的契約，契約是真實的，上面是我的簽字，是他們共同商量后簽訂的。（1）原告所說房照換了他們不知道，當時這個院五六個房子共同租給一個叫谷某某的人，租了九年半，如果她不知道能成為事實嗎。（2）他們說這個錢是我和楊某某的關系，楊某某沒和曲淑珍有直接借貸，當時借錢的時候曲淑珍送到我那，我叫楊某某去取的，他們都在場。6、對于法庭出示法院調取房產登記部門20-3所有權證書及辦理過戶的相關手續(xù)，沒某某異議。
原告對被告曲淑珍的的質證意見。1、對于被告曲淑珍出具的谷某某的證言，原告認為證人沒某某出庭作證，無法審查該證言的內容包括證言的簽字按印是否出自于該人，對真實性有異議。另外從證言內容看，內容中直接有所指，他證明從曲淑珍處租賃，沒某某必要敘述和楊某某有無關系。正常說租誰房就說租誰房，此證言具有推斷性，既然證人不能接受質證，按照最高法院相關規(guī)定，不能做為認定事實依據(jù)，同時做為證據(jù)的效力低于其它證據(jù)效力，請法庭對該證言內容不予采信。2、對于被告曲淑珍出具的調換協(xié)議書，原告對其真實性沒某某異議，確實是被告曲淑珍和拆遷局簽定的。但對該協(xié)議所證明內容有異議，該房屋我們在訴訟中已經(jīng)進行了財產保全，按照被告曲淑珍所持有的房照是20-3，根據(jù)雙方之間訂立的契約內容原告丈夫賣出的房子顯示的是20-2，被告曲淑珍使用20-2買賣契約和20-3的所有權證通過房產辦理轉移登記，將20-3的房屋予以了過戶登記。由于原告及其丈夫、女兒都沒某某到場，導致原告所有的20-3所有權發(fā)生了轉移登記，然后被告曲淑珍與拆遷局簽訂了這份補償協(xié)議，實際上她對該房照沒某某取得所有權。3、對法庭出示的契約，原告有異議，當時原告是房屋的所有人，原告從來沒某某委托其女兒出賣這個房屋，黃樹德以賣房人的名義與曲淑珍簽訂這個契約，當時原告也不知道，另外這個契約從內容表現(xiàn)看，契約所敘述的房屋位置和結構是20-2棟的房屋，不是20-3這個房屋，契約內容中體現(xiàn)房南門前正面推開至二道街水泥路……，這段表述就是20-2房屋的特征，不是20-3房屋。另外契約還體現(xiàn)2003年9月30日，由黃樹德和楊某某搬出此房。20-3房屋本身比較破舊，當時也沒某某存放家具和生活用品，處于閑置狀態(tài)，曾經(jīng)出租過，所以不存在由黃樹德和楊某某把房子倒出來。實際上二人也沒在此屋居住。原告經(jīng)過訴訟才看到這個契約的內容，而且原告在契約中也沒某某簽字，被告曲淑珍在辦理房產證的時候原告也沒某某到場做為權利人一方進行簽字確認。所以我們認為這個契約不能夠證明雙方之間買賣房屋的事實，黃樹德出具契約的目的是為了配合被告鐘和沈海銀的借款抵押，在契約上進行了簽字。4、對于法庭出示法院調取房產登記部門20-3所有權證書及辦理過戶的相關手續(xù)，原告認為房產買賣申請審批表中甲方楊某某的簽字不屬實，原告沒某某到場為被告曲淑珍辦理房屋轉移登記。另外按照該審批表的第3頁現(xiàn)場調查情況記錄所顯示的內容，該房屋結構完好，這些內容都是原告所有的20-2房屋的特征，而20-3房屋是土平房，油粘紙蓋，我們從拆遷局提供的現(xiàn)場照片的比對完全可以看出兩個房屋之間存在實質的差別。該審批表第4頁沒某某出示原告楊某某的身份證或戶口信息，下面的照片同樣也是20-2的房屋，不是20-3房屋，照片中顯示很明確，門口站著一個人，這個人就是原告的兒子，這個房屋從契約上所體現(xiàn)的內容，和被告曲淑珍辦理過戶的房屋明顯不是一個。另外，房產檔案里記載的房地產買賣契約，該契約由于原告沒某某到現(xiàn)場，所以這個契約中甲方楊某某的簽字不是原告本人書寫，按照當時的法律，后期房屋權屬登記辦理也有相應的規(guī)定，必須有申請人的身份證明，才能辦理所有權轉移登記，房產部門在沒某某要求原告到場的情況下，就將房屋所有權證20-3予以辦理了轉移登記，顯然和被告曲淑珍手中所持有的契約顯示的房屋買賣具體的房屋位置明顯不符。而且在7月5日雙方簽訂了所謂的契約，該契約形成目的是用于借款擔保，而不是真實的買賣，所以被告曲淑珍沒某某要求原告丈夫包括女兒到房產部門辦理房屋轉移登記，被告鐘洪某提出代辦是受黃樹德委托顯然與事實不符，黃樹德如果委托鐘洪某去辦理，應當出具授權委托書，在房產登記檔案中應當有所記載。同時我們也對房產買賣審批表中乙方曲淑珍的簽字表示懷疑，從契約中所顯示的曲淑珍的簽名和審批表中的曲淑珍簽名都不是曲淑珍本人簽字。也正像方才被告鐘洪某所談一樣，我們懷疑上述簽字應屬于鐘洪某所簽，如果這種推斷成立，鐘洪某既代表了買方，又代表了賣方，顯然不合乎法律規(guī)定。我們認為，明水縣房產處為被告曲淑珍辦理房屋所有權轉移登記，錯誤的將20-3的房屋辦理了轉移登記，而契約所顯示的是20-2，侵犯了原告房屋所有權。
根據(jù)雙方當事人的質證意見，本院綜合審查認證如下:一、對原告楊某某出示的2003年8月21日的證明的真實性予以采信，但其不能作為變更買賣房屋的依據(jù)，因此份證明是由黃樹德、黃德玲、與中間人沈海銀簽訂，而并非買房人曲淑珍簽訂，所以此種變更并不對買房人曲淑珍發(fā)生效力。對于原告證人李某某的證言，因其與原告楊某某系親屬關系，
故其所出具的證言不能單獨作為認定案件事實的依據(jù)。二、對被告曲淑珍出示的谷某某的證言，因證人谷某某出庭作證，其所出具的證言不能單獨作為認定案件事實的依據(jù)。三、對依原告楊某某的申請，從房產登記部門調取的20-3幢房屋所有權證書及辦理過戶的相關檔案，因其屬于從房屋登記部門調取的檔案，對此份檔案本院予以采信。
本院根據(jù)以上確認的證據(jù)及雙方當事人的陳述，查明案件事實如下:原告楊某某與被告鐘洪某、被告沈海銀系鄰居，被告鐘洪某與被告沈海銀系夫妻。原告楊某某曾通過被告沈海銀在被告曲淑珍處借款。2003年7月5日黃樹德（黃樹德系原告楊某某的丈夫）、被告曲淑珍簽訂房屋買賣契約，約定將黃樹德、楊某某所有的位于明水鎮(zhèn)東風街一委二組的磚木住宅20-3幢號賣給被告曲淑珍，中間人為被告沈海銀。此房屋雙方認定價值28000.00元，此款沒某某當場交付，而是用原告楊某某通過被告沈海銀從曲淑珍處為其借的28000.00元借款抵頂。2003年7月7日被告曲淑珍持20-3幢房屋房屋所有權證及買賣契約向房產登記部門遞交了房地產買賣申請審批書，辦理了房屋所有權過戶登記手續(xù)，將明水鎮(zhèn)東風街一委二組20-3幢、面積53.00平方米住宅過戶到被告曲淑珍名下。在辦理過戶登記手續(xù)過程中，賣房人未到場。后此房屋一直由被告曲淑珍出租給谷某某居住。原告認為，被告鐘洪某和被告沈海銀采取欺詐手段騙取原告的丈夫黃樹德和女兒黃德玲在房屋買賣合同上簽字。該合同實際為抵押合同，被告鐘洪某、沈海銀、曲淑珍沒某某經(jīng)原告同意私自將房屋過戶到曲淑珍名下，且在房產處辦理更名登記時，原告沒某某到場簽字。且原告一直在履行還款義務，被告曲淑珍、鐘洪某和沈海銀的行為侵犯了其房屋所有權。故起訴至明水縣人民法院，請求依法確認黃樹德與被告曲淑珍簽訂的買賣契約無效；要求被告曲淑珍依法歸還被其侵占的座落于明水縣東風街一委二組20-3幢號臨街房屋；要求被告給付房屋使用費。并要求被告承擔本案訴訟費用。
本院認為,本案中從明水縣房產管理處調取的黃樹德與被告曲淑珍簽訂的房屋買賣契約,原告楊某某主張此房屋買賣契約實為借貸中的擔保并非買賣，被告曲淑珍主張其與原告之間是房屋買賣關系,因原告無法提供充分證據(jù)證明其主張，故其主張此契約為借貸中的擔保本院不予支持，對此房屋買賣契約應以買賣關系認定。原告主張契約當中所描述的房屋特征為20-2幢號，并非20-3幢號房屋，因被告曲淑珍在房產處辦理過戶登記手續(xù)時所出示的是房屋所有權人為楊某某的原20-3幢號房屋的產權證書、買賣契約中也表明所出賣的是20-3幢號房屋，故應認定契約中買賣的標的為20-3幢號房屋。原告主張此房屋買賣契約上并非楊某某本人簽名，因黃樹德與楊某某在2003年7月簽訂契約時系夫妻關系，此房屋屬于原告楊某某與黃樹德夫妻共同財產，被告曲淑珍有理由相信黃樹德對此房屋有處分權，根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條 ?第一款 ?規(guī)定:一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。故原告以其未在買賣契約上簽字為由，主張契約無效，本院不予支持，此房屋應認定為被告曲淑珍所有。對原告楊某某要求歸還房屋及給付房屋使用費的訴訟請求，本院不予支持。原告主張在房產登記部門辦理過戶手續(xù)時并非原告楊某某本人簽名，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十五條 ?規(guī)定:當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效。原告如認為房產登記部門在審批及辦理相關過戶登記手續(xù)過程中有違法行為，不屬于民事訴訟受案范圍。綜上所述，原告與被告曲淑珍之間的買賣合同成立，且有房產登記部門的房屋所有權證書為證，故對此房屋應認定為系被告曲淑珍所有。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十六條 ?、第三十三條 ?、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條 ?第一款 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，業(yè)經(jīng)院審判委員會討論決定，判決如下:
原告楊某某的訴訟請求不予支持。
案件受理費50.00元由原告楊某某承擔。
如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于綏化市中級人民法院。

本院認為,本案中從明水縣房產管理處調取的黃樹德與被告曲淑珍簽訂的房屋買賣契約,原告楊某某主張此房屋買賣契約實為借貸中的擔保并非買賣，被告曲淑珍主張其與原告之間是房屋買賣關系,因原告無法提供充分證據(jù)證明其主張，故其主張此契約為借貸中的擔保本院不予支持，對此房屋買賣契約應以買賣關系認定。原告主張契約當中所描述的房屋特征為20-2幢號，并非20-3幢號房屋，因被告曲淑珍在房產處辦理過戶登記手續(xù)時所出示的是房屋所有權人為楊某某的原20-3幢號房屋的產權證書、買賣契約中也表明所出賣的是20-3幢號房屋，故應認定契約中買賣的標的為20-3幢號房屋。原告主張此房屋買賣契約上并非楊某某本人簽名，因黃樹德與楊某某在2003年7月簽訂契約時系夫妻關系，此房屋屬于原告楊某某與黃樹德夫妻共同財產，被告曲淑珍有理由相信黃樹德對此房屋有處分權，根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條 ?第一款 ?規(guī)定:一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。故原告以其未在買賣契約上簽字為由，主張契約無效，本院不予支持，此房屋應認定為被告曲淑珍所有。對原告楊某某要求歸還房屋及給付房屋使用費的訴訟請求，本院不予支持。原告主張在房產登記部門辦理過戶手續(xù)時并非原告楊某某本人簽名，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十五條 ?規(guī)定:當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效。原告如認為房產登記部門在審批及辦理相關過戶登記手續(xù)過程中有違法行為，不屬于民事訴訟受案范圍。綜上所述，原告與被告曲淑珍之間的買賣合同成立，且有房產登記部門的房屋所有權證書為證，故對此房屋應認定為系被告曲淑珍所有。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十六條 ?、第三十三條 ?、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條 ?第一款 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，業(yè)經(jīng)院審判委員會討論決定，判決如下:

原告楊某某的訴訟請求不予支持。
案件受理費50.00元由原告楊某某承擔。

審判長：+聞靜
審判員：+劉+萬+才
審判員：+張+軼+峰

書記員：+王軍