原告：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省啟東市。
　　被告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省明光市。
　　委托訴訟代理人：薛劍峰，上海市徐浦律師事務(wù)所律師。
　　原告楊某某與被告李某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法適用簡易程序，于2019年12月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告楊某某、被告李某的委托訴訟代理人薛劍峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告楊某某向本院提出訴訟請求：1.被告支付租金人民幣(以下幣種相同)146,000元；2.被告支付免租期享受的房租16,000元；3.被告支付物業(yè)管理費(fèi)6,525元；4.被告支付違約金64,000元；5.被告支付延期支付租金的滯納金：以9,000元為本金，自2019年2月15日起算；以9,000元為本金，自2019年4月15日起算；以64,000元為本金，自2019年6月15日起算；以64,000元為本金，自2019年8月15日起算；以上均按照每日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到實(shí)際支付日止。庭審中，原告增加一項(xiàng)訴請：確認(rèn)原、被告簽訂的租賃合同于2019年10月20日解除。事實(shí)和理由：2018年3月10日原、被告簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，合同約定原告將其所有的位于上海市昌里東路XXX號一層商鋪出租給被告使用，并約定了免租期、租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式、違約責(zé)任等具體權(quán)利義務(wù)。合同簽訂后，自2019年2月15日后被告就不能按照合同約定的時間支付租金。被告逾期支付后，原告多次以電話、短信、微信的方式向被告催討租金，被告未能按其承諾的時間付款。截止目前，被告拖欠2019年2月21日至2019年6月20日期間的租金18,000元以及2019年6月21日至2019年8月20日期間應(yīng)付租金128,000元。被告逾期未付租金已經(jīng)長達(dá)近3個月，原告遂于2019年9月11日通過ems向被告發(fā)送了《催款函》催討欠付租金。同時，原告多次微信聯(lián)系被告催告其支付欠付租金，未果。為此，原告提起本案訴訟，訴請同前。
　　被告李某辯稱，其于2019年8月6日以微信方式向原告提出解除租賃合同并通知原告取回租賃房屋鑰匙，原告則表示費(fèi)用未結(jié)清不接收房屋。2019年8月8日被告自租賃房屋遷出，故被告認(rèn)為雙方的租賃合同于2019年8月8日解除。被告不認(rèn)可原告主張的租金標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)原、被告協(xié)商，租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)調(diào)整為27,500元每月，對2019年8月8日之前的欠租同意按照每月27,500元的標(biāo)準(zhǔn)支付。2019年8月8日之后被告未使用租賃房屋，此后產(chǎn)生的租金屬于原告自行擴(kuò)大的損失，應(yīng)由其自行承擔(dān)。免租期內(nèi)被告對租賃房屋進(jìn)行了裝修，裝修殘值與免租期的費(fèi)用相當(dāng)，故不同意支付免租期的租金。雖然合同約定了物業(yè)管理費(fèi)的名目但未約定具體金額，原告也沒有提供證據(jù)證明其向案外人墊付物業(yè)管理費(fèi)。履約過程中，原告也沒有提供物業(yè)管理服務(wù)，故不同意支付物業(yè)費(fèi)。由于經(jīng)營困難，被告才提出解除合同，解除合同的責(zé)任不能完全歸咎于被告，原告主張的違約金過高，要求法院予以調(diào)整。不同意支付逾期付款滯納金，合同沒有約定逾期付款的違約責(zé)任，且該項(xiàng)訴請與違約金重復(fù)。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院依法組織了質(zhì)證，對雙方確認(rèn)真實(shí)性的證據(jù)，本院根據(jù)證據(jù)本身反映的內(nèi)容及與關(guān)聯(lián)性認(rèn)定本案事實(shí)。
　　本院經(jīng)審理確認(rèn)如下事實(shí)：2018年3月10日原告作為出租方(甲方)與被告作為承租方(乙方)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，合同約定甲方為上海市浦東新區(qū)昌里東路XXX號一層(296#)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，現(xiàn)甲方將其所有的位于上海市浦東新區(qū)昌里東路XXX號一層，建筑面積約為75平方米的商鋪出租給乙方，租賃用途為房屋中介商鋪。合同第三條“租賃期限和免租期”第1、2款約定：租期5年，自2018年4月21日至2023年4月20日止，甲方應(yīng)于2018年4月5日交付乙方該房地產(chǎn)，甲方給予乙方15天免租期即自2018年4月6日至2018年4月20日，裝修期內(nèi)甲方免收乙方租金，其他費(fèi)用乙方自行支付。合同第四條“租金和支付方式”約定：租金，2018年4月21日至2020年4月20日，期間每個月的租金為32,000元；2020年4月21日至2023年4月20日期間每個月的租金為34,240元；租金支付方式為二個月一付，乙方應(yīng)于2018年4月1日支付甲方第一期二個月的租金64,000元，之后每期租金乙方應(yīng)于付款該月的15日前支付……。合同第五條“保證金及其它費(fèi)用”約定：乙方向甲方支付房地產(chǎn)租賃保證金，保證金為3個月租金即96,000元，2018年3月15日乙方將該保證金匯入甲方指定賬戶……甲方應(yīng)于租賃關(guān)系終止時無息歸還乙方上述保證金，租賃期間，使用該房地產(chǎn)所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、物業(yè)管理等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。合同第七條“房地產(chǎn)返還時的狀態(tài)”第2、3款約定：乙方返還該房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀態(tài)，返還時應(yīng)結(jié)清費(fèi)用；乙方必須在返還之前遷移注冊信息。合同第九條“解除本合同的條件”第2、3款約定：甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同，違反合同的一方，應(yīng)按照本合同第十條約定的違約責(zé)任承擔(dān)法律責(zé)任：……(4)乙方逾期不支付租金累計(jì)超過15日的；合同任何一方單方解除合同的，需書面通知另一方，本合同自書面單方解除函發(fā)出5日后自動解除。合同第十條“違約責(zé)任”第3、6款約定：租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，一方中途擅自退租的，應(yīng)按當(dāng)期月租金的2倍向甲方支付違約金并結(jié)清所有費(fèi)用；如一方違約提前退租，乙方應(yīng)將乙方享受15天免租期共計(jì)16,000元支付甲方并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。合同尾部備注處約定：乙方保證金實(shí)際先支付2個月給甲方計(jì)64,000元整，剩余1個月保證金計(jì)32,000元于2019年4月20日之前補(bǔ)足。簽約后，原、被告實(shí)際履行合同。被告未依約補(bǔ)足剩余租賃保證金32,000元。
　　2019年4月25日原告向被告發(fā)出微信“你現(xiàn)在付的租金尚未付清，請盡快付”，被告回復(fù)“明天，我核實(shí)一下”。2019年5月21日原告再次微信催告被告“你那個租金少付的部分盡快付”，被告回復(fù)“少付多少”，原告答“按照合同約定的數(shù)字，和你現(xiàn)在實(shí)際支付的差額”，被告問“合同約定是多少，不是給我們降了嗎”，原告答復(fù)“降的數(shù)字沒有同意這個數(shù)字，可以調(diào)整但你要盡快來協(xié)商”“否則我們還是按合同”，被告表示“調(diào)整的上次材料交過去了，現(xiàn)在你們那邊還沒給我們降下來嗎？”2019年7月29日被告向原告發(fā)送微信“8月8號交鋪?zhàn)咏o你，跟老板那邊談不攏”“到時候楊總您算一下費(fèi)用”，原告答“那你工商注銷一起弄了”，同日下午17時許原告將截止2019年8月8日被告拖欠的費(fèi)用通過微信以表格形式發(fā)送給了被告并表示“以上款項(xiàng)暫算到2019年8月8日為止，到時按實(shí)際為準(zhǔn)計(jì)算，收到回復(fù)”。2019年8月5日被告向原告發(fā)送微信“房子明天可以交，賬我們財(cái)務(wù)還是要對一下的”，原告回復(fù)“等你對好了一次交”，被告答“鋪?zhàn)用魈煲呀?jīng)交接，我的意思你算錢，從明天開始那個鋪?zhàn)游覀兙筒桓跺X了”，原告表示“這個按合同”。
　　2019年8月8日被告搬離租賃商鋪。2019年8月11日被告向原告發(fā)送微信“我司已于2019年8月6日騰出昌里東路XXX號鋪?zhàn)?，并于?dāng)日抄完水電，鑰匙交接，總部財(cái)務(wù)已經(jīng)在核算需要支付的違約金”。原告回復(fù)“按照實(shí)際，合同”。2019年8月26日原告向被告發(fā)出微信表示“關(guān)于你拖欠的房租及物業(yè)、水電費(fèi)，一直尚未來結(jié)清，同時你租賃的商鋪門口廣告牌有安全隱患問題請盡快處理”。2019年9月5日原告以微信方式將一段系爭租賃商鋪內(nèi)有垃圾未清理的視頻發(fā)送給被告，被告當(dāng)即回復(fù)“要么您們先別鎖，我讓人去打掃”。嗣后，被告也未將租賃商鋪打掃干凈恢復(fù)原狀。
　　2019年9月11日原告向被告發(fā)出《催款函》催告被告于收到函件后三日內(nèi)支付逾期未付租金否則原告將解除商鋪?zhàn)赓U合同。
　　2019年9月18日原先以被告為負(fù)責(zé)人的上海中呈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的經(jīng)營場所由上海市浦東新區(qū)昌里東路XXX號一層變更為上海市浦東新區(qū)昌里東路XXX號XXX層。
　　另查明，2016年5月6日上海市公安局浦東分局周家渡派出所出具《門弄牌證明》，內(nèi)容為：茲有我周家渡轄區(qū)原昌里東路XXX號、304號、310號新增門牌號：昌里東路XXX號、298號、302號、304號。
　　審理中，原告明確合同履行期間，其從未向被告發(fā)出過解除合同通知，2019年10月20日是原告自己認(rèn)為的合同解除日。被告確于2019年8月8日搬走，為防止擴(kuò)大損失，原告于2019年9月7日至被告處拿了鑰匙。原告實(shí)際是要求解除合同，具體合同解除日由法院認(rèn)定。關(guān)于2019年2月21日至2019年6月20日期間被告少支付的兩筆9,000元租金，被告確實(shí)曾經(jīng)與原告協(xié)商，當(dāng)時原告的意見是總的合同金額不能減少，現(xiàn)在被告有資金困難，后期資金充裕了可以再補(bǔ)給原告。原、被告一致確認(rèn)將已付租賃保證金64,000元抵扣被告拖欠的費(fèi)用。另外，原告申請撤回要求被告支付物業(yè)管理費(fèi)6,525元的訴請。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約全面履行自身義務(wù)。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。原、被告于2018年3月10日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，于法不悖，雙方均應(yīng)恪守。被告主張?jiān)⒈桓嬉呀?jīng)協(xié)商一致將租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為27,500元每月，原告予以否認(rèn)。對此，本院認(rèn)為，根據(jù)原、被告之間的微信記錄僅能證明原告曾催告被告補(bǔ)繳2019年2月21日至2019年6月20日期間少付租金的事實(shí)。被告沒有提供其他證據(jù)證明原告同意被告提出的降租申請。因此，被告主張按照每月27,500元結(jié)算租金的意見，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。租賃合同履行期間，經(jīng)原告催告，被告未補(bǔ)繳2019年2月21日至2019年6月20日期間少付的租金18000元，自2019年6月21日之后的租金亦未支付。被告逾期不支付租金已累計(jì)超過15日，且2019年7、8月被告又通過微信向原告提出提前退租。被告的上述行為已經(jīng)構(gòu)成違約，根據(jù)涉案租賃合同的約定，原告有權(quán)解除合同，其請求解除雙方之間于2018年3月10日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》，依法應(yīng)予支持。原告于2019年9月7日取回了系爭租賃商鋪的鑰匙，其以行為行使了合同解除權(quán)，故原、被告之間的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2019年9月7日解除。被告作為違約方，其不享有合同解除權(quán)。2019年8月8日被告擅自搬離商鋪的行為不產(chǎn)生解除合同的法律效力，原告亦不認(rèn)可，故被告主張合同于該日解除以及以未使用租賃商鋪為由不同意支付2019年8月8日之后租金的意見，本院不予采納。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。商鋪?zhàn)赓U合同解除后，原、被告應(yīng)當(dāng)結(jié)清欠費(fèi)。2019年2月21日至2019年6月20日期間拖欠的租金18,000元以及2019年6月21日至2019年9月7日期間的租金82,580.65元(32,000*2+32,000/31*18)，被告應(yīng)予支付。涉案租賃合同約定承租人提前退租的，承租人應(yīng)將享受的15天免租期租金16,000元支付給出租方。本案中，被告擅自提前退租構(gòu)成違約，原告請求被告支付免租期租金的訴請，本院可予支持，同時本院考慮到免租期是合同正常履行下出租方給予承租方的優(yōu)惠，本案合同實(shí)際已部分履行，根據(jù)合同已履行期限與免租期之間的比例，酌情確定被告支付原告免租期租金11,500元。被告系合同解除的違約方，被告主張免租期租金與裝修殘值相抵，沒有法律依據(jù)。涉案合同約定出租方中途擅自退租的，應(yīng)當(dāng)按當(dāng)期月租金的二倍支付承租方違約金。涉案租賃合同因被告違約行為而解除，根據(jù)原告實(shí)際損失以及剩余租賃期限，合同約定違約金金額沒有明顯高于原告實(shí)際損失，原告請求被告支付違約金64,000元的訴請，具有合同依據(jù)，本院予以支持。合同沒有約定逾期付款的違約責(zé)任，原告請求被告支付逾期付款滯納金的訴請，沒有合同依據(jù)，本院不予支持。原告申請撤回要求被告支付物業(yè)管理費(fèi)的訴請，系其對自身權(quán)利的處分，并無不當(dāng)，本院予以準(zhǔn)許。原、被告一致確認(rèn)將已付租賃保證金64,000元沖抵被告應(yīng)付費(fèi)用，本院予以準(zhǔn)許。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告楊某某與被告李某于2018年3月10日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2019年9月7日解除；
　　二、被告李某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告楊某某欠付租金36,580.65元(已抵扣被告已付租賃保證金64,000元)；
　　三、被告李某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告楊某某免租期租金11,500元；
　　四、被告李某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告楊某某解除合同違約金64,000元；
　　五、駁回原告楊某某其余訴訟請求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)4,769元，減半收取計(jì)2,384.50元，由原告楊某某負(fù)擔(dān)473.50元、被告李某負(fù)擔(dān)1,911元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：黃??政

書記員：朱曉晨