上訴人（原審原告）：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省樺川縣。委托訴訟代理人：盧政峰，黑龍江牛國林律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：劉淑賢，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)。原審第三人：黑龍江天堃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省哈爾濱市呼蘭區(qū)利民開發(fā)區(qū)警官路裕發(fā)新城7棟1-2層3號商服。法定代表人：魏麗濱，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：劉海洋，該公司法律顧問。

楊某某上訴請求：1.撤銷一審判決；2.改判立即停止對位于樺川縣悅來鎮(zhèn)華溪名苑小區(qū)6號樓12層4門房屋強制執(zhí)行，解除查封和備案手續(xù)；3.本案全部訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一、原審判決認(rèn)定事實錯誤。根據(jù)一審法院查明事實可知，被上訴人與第三人簽訂的商品房買賣合同并辦理預(yù)告登記，不是真實的商品房買賣，而是為借款抵押擔(dān)保。所以，被上訴人與第三人簽訂的商品房買賣合同因不是雙方真實意思表示且沒有按合同實施任何行為而無效，所以，原審法院認(rèn)定被上訴人與第三人簽訂的商品房買賣合同有效是錯誤的。而上訴人與第三人簽訂了合法有效的商品房買賣合同，也支付了購房款，并已實際使用房屋，原告已取得房屋所有權(quán)，未辦理登記，只是物權(quán)未設(shè)立，但不影響合同效力及上訴人對房屋的所有權(quán)利。二、原審法院適用法律錯誤。一審法院適用《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，認(rèn)為預(yù)告登記有效且涉案房屋所有權(quán)歸第三人所有是錯誤的，適用物權(quán)法第二十條的前提是雙方簽訂商品房買賣合同，為保障購房人將來實現(xiàn)物權(quán)而設(shè)立本條款，而本案被上訴人和第三人之間法律關(guān)系是民間借貸，所以不應(yīng)適用此條款。依據(jù)前述可知，涉案房屋所有權(quán)歸上訴人所有。劉淑賢辯稱，涉案房屋其已辦理了房屋預(yù)告登記，該房屋理應(yīng)歸其所有。原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。天堃公司辯稱，同意上訴人楊某某的第一、二項訴訟請求，但本案全部訴訟費用應(yīng)當(dāng)由楊某某和劉淑賢共同承擔(dān)。天堃公司與劉淑賢之間是真借款抵押假買賣，所以一審判決認(rèn)定天堃公司與劉淑賢之間的房屋買賣合同合法有效是錯誤的，買賣合同無效預(yù)告登記顯然無效。懇請二審法院依法改判，支持楊某某的上訴請求。楊某某向一審法院起訴請求：1.立即停止對位于樺川縣悅來鎮(zhèn)華溪名苑小區(qū)6號樓12層4門56.29平方米住宅用房的強制執(zhí)行，并解除查封及備案手續(xù)；2.被告承擔(dān)訴訟費用。一審法院認(rèn)定事實：2013年12月9日，被告與第三人簽訂了關(guān)于案涉房屋的《商品房買賣合同》，同月10日在樺川縣房產(chǎn)管理局辦理了預(yù)告登記，第三人公司于11日出具140725元房款現(xiàn)金收據(jù)。2014年1月5日，第三人公司又與原告簽訂了上述房屋的《商品房買賣合同》，當(dāng)日出具65000元首付款現(xiàn)金收據(jù)，并約定余款在2016年10月前付清。原告后于2016年9月21日及2017年4月1日交付了有線電視費、水電費、取暖費、物業(yè)費、電梯費等相關(guān)費用。另，關(guān)于本案被告訴第三人、許智博民間借貸糾紛一案，本院于2016年8月26日作出民事調(diào)解書，第三人公司同意償還借款本金200000元及利息25000元。該案進(jìn)入執(zhí)行程序后，本院裁定查封了包括案涉房屋在內(nèi)的三處房產(chǎn)，本案原告提出執(zhí)行異議，本院裁定駁回其異議請求。一審法院認(rèn)為，對物權(quán)的多次處分并不影響合同的效力，本案關(guān)于同一房產(chǎn)的兩份《商品房買賣合同》均合法有效，但是，被告已辦理了預(yù)告登記，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力；預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。本案原告所持《商品房買賣合同》簽訂時間遲于被告，且原告未能舉證證明前述預(yù)告登記已失效，故案涉房產(chǎn)現(xiàn)仍屬第三人公司；若第三人公司不能履行原告所持《商品房買賣合同》的義務(wù)，原告可另行主張權(quán)利。判決：駁回原告楊某某的訴訟請求。案件受理費100元，由原告楊某某負(fù)擔(dān)。二審中，原審第三人天堃公司庭后提交楊某某交納房款說明一份、楊某某存折帳頁兩張、天堃公司預(yù)定據(jù)一張、楊某某交納5407元房屋尾款收據(jù)一張、楊某某與黑龍江鼎鑫源物業(yè)管理有限公司雙方協(xié)議一份、楊某某交納65000元房款收據(jù)一張、楊某某補交房款5000元收據(jù)一張、楊某某欠天堃公司房款10857元欠據(jù)一張、黑龍江鼎鑫源物業(yè)管理有限公司出具楊某某裝修使用涉案房屋證明一份、樺川縣房產(chǎn)局檔案室出具“楊某某在樺川縣房產(chǎn)管理局城鎮(zhèn)電子檔案系統(tǒng)中無房屋產(chǎn)權(quán)登記信息”證明一份、樺川縣新城鎮(zhèn)徹勝村民委員會出具“楊某某在該村無房產(chǎn)”證明一份、楊某某提供樺川縣給排水公司2016年12月3日水費收據(jù)一份、2017年12月27日自來水費發(fā)票一張、2017年12月27日污水費發(fā)票一張、黑龍江鼎鑫源物業(yè)管理有限公司2018年4月22日出具電費收費票據(jù)一張，劉淑賢不同意質(zhì)證。本院經(jīng)審查，對一審判決認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。
上訴人楊某某因與被上訴人劉淑賢、原審第三人黑龍江天堃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天堃公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院（2017）黑0804民初423號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月20日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，楊某某在一審?fù)徶凶哉J(rèn)房款已經(jīng)交齊，2015年7月至8月交付30000元，2015年年底交付兩三萬元，余款2016年9月末交付至天堃公司。二審中天堃公司庭后提交2014年1月5日天堃公司出具65000元收據(jù)一張、2016年9月18日欠天堃公司房款10857元欠據(jù)一份、2016年11月17日天堃公司出具5000元收據(jù)一張、2016年11月30日天堃公司出具5407元收據(jù)一張，戶名楊某某存折一份，載明2016年8月3日取款20000元、2016年8月22日取款44000元。天堃公司出具楊某某交款情況說明一份，證明楊某某2014年5月1日前交定金5000元，2014年5月1日交現(xiàn)金65000元，2016年8月3日交現(xiàn)金20000元，2016年8月22日交現(xiàn)金50000元，2016年9月18日出具欠據(jù)10857元，2016年11月17日交5000元，2016年11月30日交10407元，免450元，共計支付房款總價150857元。天堃公司出具的說明與楊某某一審?fù)応愂黾岸復(fù)ズ筇峤蛔C據(jù)證明的交款數(shù)額及時間均不相同，自相矛盾，本院不予采信。經(jīng)本院調(diào)查，佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院出具“情況說明”一份，證明因執(zhí)行劉淑賢與天堃公司、許智博民間借貸糾紛一案，查封了案涉房屋，張貼查封公告時案涉房屋無人居住。因楊某某不能提供證據(jù)證明已經(jīng)交付全部價款，在人民法院查封房屋之前沒有合法占有案涉房屋，且沒有辦理過戶登記，因此楊某某不能取得房屋所有權(quán)，其要求停止執(zhí)行不符合法律規(guī)定，本院不予支持。綜上所述，楊某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費100元，由楊某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　劉　瑩
審判員　韓國斌
審判員　王雪潔

書記員：王勝權(quán)