原告：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，遼寧省沈陽(yáng)市和平區(qū)人，現(xiàn)住本村。
委托訴訟代理人：高某，永清縣永清順達(dá)法律服務(wù)所法律工作者。
被告：永清縣皓騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地永清縣百業(yè)商城西市場(chǎng)南側(cè)。
法定代表人：咎某，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：吳某，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：崔某，河北天源通和律師事務(wù)所律師。
被告：永清縣宇某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地永清縣武隆路以西金雀大街以北金雀興園0001座005號(hào)。
法定代表人：戶某，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：郝某，該公司經(jīng)理。

原告楊某與被告永清縣皓騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱皓騰房產(chǎn)公司）、永清縣宇某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱宇某經(jīng)紀(jì)公司）商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院于2018年4月2日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年6月14日公開(kāi)開(kāi)庭審理。因案情復(fù)雜，本院于2018年8月28日依法裁定轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖恚?018年9月10日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告楊某、委托訴訟代理人高某、被告皓騰房產(chǎn)公司委托訴訟代理人崔某、被告宇某經(jīng)紀(jì)公司委托訴訟代理人郝某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
楊某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.依法解除原告與被告皓騰房產(chǎn)公司之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；2.依法判令二被告即行退還原告購(gòu)房首付款411032元、網(wǎng)購(gòu)服務(wù)費(fèi)60000元，共計(jì)471032元；3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告與被告皓騰房產(chǎn)公司于2017年5月3日簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定，被告將永清縣翰林雅苑小區(qū)1幢2單元501室樓房賣(mài)與原告，房屋總價(jià)款1341032元，建筑面積136.84平方米，首付款411032元。余款以商業(yè)貸款方式支付。合同簽訂后，原告如約向被告支付首付款411032元，并按皓騰房產(chǎn)公司的要求以網(wǎng)購(gòu)服務(wù)費(fèi)的名義，向被告宇某經(jīng)紀(jì)公司的賬戶支付網(wǎng)購(gòu)服務(wù)費(fèi)60000元。合同簽后，國(guó)家相繼出臺(tái)房屋限購(gòu)政策。目前政策要求，購(gòu)房者必須在出賣(mài)房屋所在地連續(xù)繳納3年社會(huì)保險(xiǎn)，但原告不具備該政策要求，房屋不能購(gòu)買(mǎi)，致使該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，關(guān)于解除合的相關(guān)問(wèn)題多次與被告協(xié)商未果，無(wú)奈，特書(shū)此狀呈請(qǐng)貴院，依法判如所求。
皓騰房產(chǎn)公司辯稱：第一、原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)更沒(méi)有事實(shí)理由，涉案合同為依法成立的合同，不應(yīng)當(dāng)解除。理由如下，被告皓騰房產(chǎn)公司從沒(méi)有與原告簽訂過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方所簽訂的是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，該合同的性質(zhì)為房屋的預(yù)約合同而絕不是預(yù)售合同，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解釋第五條規(guī)定，并結(jié)合商品房銷售管理辦法第十六條的規(guī)定，涉案的協(xié)議為合法有效的合同。該合同只是確立了雙方的對(duì)涉案房屋未來(lái)簽訂合同的權(quán)利，不是對(duì)房屋的實(shí)質(zhì)買(mǎi)賣(mài)，而是對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)權(quán)的預(yù)先約定，所以該協(xié)議不適用國(guó)家限購(gòu)政策的約束，為合法有效的協(xié)議。第二、被告皓騰房產(chǎn)公司沒(méi)有收取原告的網(wǎng)購(gòu)服務(wù)費(fèi)60000元，該網(wǎng)購(gòu)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)是居間費(fèi)用，無(wú)論合同是否解除，均與被告皓騰房產(chǎn)公司與原告之間房屋預(yù)約合同間的法律關(guān)系沒(méi)有聯(lián)系，所以被告皓騰房產(chǎn)公司沒(méi)有義務(wù)退還網(wǎng)購(gòu)服務(wù)費(fèi)用。綜上，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
宇某經(jīng)紀(jì)公司辯稱：我公司已經(jīng)促成了買(mǎi)賣(mài)雙方本著平等自愿的原則簽署的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議。我們的服務(wù)工作已經(jīng)全部履行完畢。
原告提交證據(jù)如下：1.《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》一份。證實(shí)原告與皓騰房產(chǎn)公司已經(jīng)形成商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，該內(nèi)部協(xié)議書(shū)的性質(zhì)屬于商品房預(yù)售合同；2.支付購(gòu)房款的證明材料一組及原告與宇某經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)理郝某微信截圖。證實(shí)原告付款471032元。被告皓騰房產(chǎn)公司收取411032元，被告宇某經(jīng)紀(jì)公司收款6萬(wàn)元。關(guān)于解除合同并退款的事情，原告自2017年12月份至2018年4月2日與永清縣宇某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售經(jīng)理郝某協(xié)商無(wú)果。
皓騰房產(chǎn)公司質(zhì)證：證據(jù)1認(rèn)可；證據(jù)2不認(rèn)可，我公司從沒(méi)有同意過(guò)解除與原告之間的認(rèn)購(gòu)關(guān)系，聊天記錄所謂的郝某答復(fù)為退房申請(qǐng)簽訂后100個(gè)工作門(mén)安排退款，但雙方并沒(méi)有簽訂過(guò)退房中請(qǐng)。我公司也沒(méi)有指示原告向經(jīng)紀(jì)公司付款，我公司工作人員也沒(méi)有與原告進(jìn)行過(guò)洽商，我公司沒(méi)有將涉案的房屋賣(mài)給原告，而只是雙方達(dá)成的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)。
宇某經(jīng)紀(jì)公司質(zhì)證：證據(jù)1認(rèn)可。證據(jù)2承認(rèn)微信記錄真實(shí)性。原告所提供的微信記錄里面所涉及的內(nèi)容明確了原告簽署的退房申請(qǐng)，但最終皓騰房產(chǎn)公司并未同意原告的退房申請(qǐng)。
皓騰房產(chǎn)公司舉證如下：1.商品房預(yù)售許可證。證實(shí)涉案建設(shè)項(xiàng)目五證齊全，現(xiàn)在可以辦理網(wǎng)簽手續(xù)；2.催促函及郵寄憑證。證實(shí)我方催促原告盡快來(lái)公司辦理網(wǎng)簽。
原告質(zhì)證意見(jiàn)：證據(jù)1與本案不具有關(guān)聯(lián)性；證據(jù)2真實(shí)性認(rèn)可，但是缺乏關(guān)聯(lián)性，且是在本案起訴后寄出的。
宇某經(jīng)紀(jì)公司質(zhì)證意見(jiàn)：認(rèn)可皓騰房產(chǎn)公司所舉證據(jù)。
被告宇某經(jīng)紀(jì)公司舉證：《銷售代理合同》一份，證實(shí)皓騰房產(chǎn)公司與我公司之間的委托關(guān)系真實(shí)有效，我公司所做的居間服務(wù)是合法的。
原告質(zhì)證意見(jiàn)：認(rèn)可合同的真實(shí)性，二被告互相串通，逃避法律義務(wù)，以團(tuán)購(gòu)費(fèi)的名義收取購(gòu)房款是違法的，所以二被告收取的款項(xiàng)是購(gòu)房首付。
皓騰房產(chǎn)公司質(zhì)證意見(jiàn)：認(rèn)可合同的真實(shí)性，根據(jù)協(xié)議二被告之間是合作關(guān)系。
本院對(duì)于原被告提交的額證據(jù)證明效力認(rèn)定如下：原告提交的全部證據(jù)、被告皓騰房產(chǎn)公司提交的證據(jù)1、被告宇某經(jīng)紀(jì)公司提交的證據(jù)，雙方對(duì)于上述證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議，上述證據(jù)的證明效力予以認(rèn)定。被告皓騰房產(chǎn)公司提交的證據(jù)2，該通知書(shū)制作時(shí)間為2018年5月4日，運(yùn)單時(shí)間為2017年9月，不能證實(shí)該通知已經(jīng)向原告發(fā)送，該證據(jù)的證明效力本院不予認(rèn)定。
依據(jù)上述有效證據(jù)本院認(rèn)定事實(shí)如下：被告皓騰房產(chǎn)公司在永清縣名人國(guó)際西側(cè)建設(shè)住宅小區(qū)，暫定名“翰林雅苑”（推廣名為名人學(xué)府）。2016年8月17日，被告皓騰房產(chǎn)公司與被告宇某經(jīng)紀(jì)公司簽訂《銷售代理合同》，約定甲方（被告皓騰房產(chǎn)公司）委托乙方（被告宇某經(jīng)紀(jì)公司）為“翰林雅苑”提供獨(dú)家銷售代理。2017年原告楊某在手機(jī)朋友圈中發(fā)現(xiàn)房屋銷售信息后，到被告皓騰房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“名人學(xué)府”小區(qū)看房，2017年4月28日原告楊某向郝學(xué)瑾轉(zhuǎn)款20000元。2017年5月3日，原告與被告皓騰房產(chǎn)公司簽訂了《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，該協(xié)議約定，買(mǎi)受人（原告楊某）購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人（被告皓騰房產(chǎn)公司）開(kāi)發(fā)的“翰林雅苑”（推廣名“名人學(xué)府”）第1幢2單元501號(hào)商品房。換簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同前可以更名一次。房屋總價(jià)款1341032元，以銀行按揭方式付款，首付款671032元，買(mǎi)受人合同簽訂日支付411032元，首付余額應(yīng)于換網(wǎng)簽之日一次性補(bǔ)齊260000元，貸款670000元。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前交付商品房。合同簽訂后，原告當(dāng)日經(jīng)poss機(jī)向宇某經(jīng)紀(jì)公司賬戶轉(zhuǎn)款451032元，被告皓騰房產(chǎn)公司為原告出具收首付款411032元的收據(jù)一張，被告宇某經(jīng)紀(jì)公司為原告出具收網(wǎng)購(gòu)服務(wù)費(fèi)60000元的收據(jù)一張。原告自2017年12月開(kāi)始與名人學(xué)府銷售人員郝某溝通退房退款事宜，郝某稱簽訂退房申請(qǐng)后100個(gè)工作日開(kāi)發(fā)商退還房款，關(guān)于6萬(wàn)元電商款郝某并未明確答復(fù)是否退還。原告并未簽訂退房申請(qǐng)。
另查，原告與被告皓騰房產(chǎn)公司簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，涉案商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未取得商品房預(yù)售許可證。

本院認(rèn)為，本案屬商品房預(yù)約合同糾紛。原告與被告皓騰房產(chǎn)公司簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》實(shí)為商品房預(yù)約合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，具有法律約束力。合同簽訂后，原告楊某按約定支付了購(gòu)房款，但被告未能按合同約定期限交房，故原告起訴主張解除雙方簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的請(qǐng)求本院予以支持。依據(jù)合同法規(guī)定，合同解除的法律后果為：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。原告向被告皓騰房產(chǎn)公司支付購(gòu)房首付款411032元，被告皓騰房產(chǎn)公司應(yīng)予退還?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)”，本案被告皓騰房產(chǎn)公司與被告宇某經(jīng)紀(jì)公司簽訂銷售代理合同，宇某經(jīng)紀(jì)公司取得代理銷售資格，可以代理銷售房屋，依據(jù)銷售代理合同約定，被告皓騰房產(chǎn)公司按照被告宇某經(jīng)紀(jì)公司實(shí)際銷售額的5%支付代理服務(wù)費(fèi)。《商品房銷售管理辦法》第二十八條規(guī)定：“受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用”，宇某經(jīng)紀(jì)公司在銷售商品房過(guò)程中收取原告60000元網(wǎng)購(gòu)服務(wù)費(fèi)，不符合相關(guān)規(guī)定。因此，被告宇某經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)退還收取原告的網(wǎng)購(gòu)服務(wù)費(fèi)60000元。
原告主張所付471032元均是購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)由二被告共同返還。因原告與被告皓騰房產(chǎn)公司簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議中明確約定購(gòu)房首付款為411032元，且在二被告為原告出具的收據(jù)中明確載明收費(fèi)內(nèi)容，原告所付房款明顯與合同約定首付款數(shù)額不符，多交的60000元，依據(jù)常理推斷，原告應(yīng)當(dāng)清楚多付款60000元的用途。原告主張所付471032元均系房款本院不予采信。其主張應(yīng)由二被告共同返還沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告楊某與被告永清縣皓騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司之間的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》；
二、被告永清縣皓騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告楊某購(gòu)房款411032元；
三、被告永清縣宇某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告楊某網(wǎng)購(gòu)服務(wù)費(fèi)60000元；
四、駁回原告楊某的其余訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)8365元，由被告永清縣皓騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)7300元，由被告永清縣宇某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)1065元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 寇友靖
審判員 廉新宇
審判員 余利

書(shū)記員： 張夢(mèng)