原告楊某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省黃石市西塞山區(qū)，委托代理人楊正乾，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省黃石市西塞山區(qū)，系原告楊某之父，被告姚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省廣州市天河區(qū),第三人李名忠，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省大冶市。第三人大冶市圣山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省大冶市東風(fēng)路辦事處新冶大道黃四申。法定代表人李名忠，該公司董事長(zhǎng)。第三人大冶市圣發(fā)源實(shí)業(yè)有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道辦事處棲儒橋循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)小區(qū)。法定代表人黃開鳳，該公司董事長(zhǎng)。上述第三人共同委托訴訟代理人鄧國(guó)明，湖北人本律師事務(wù)所律師。第三人黃石天域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黃石市湖濱大道727-30號(hào)。法定代表人胡長(zhǎng)青，該公司總經(jīng)理。委托代理人羅忍，湖北人本律師事務(wù)所律師。

原告楊某訴稱，2014年12月25日，原告與天域公司簽訂了商品房《認(rèn)購(gòu)書》，約定原告購(gòu)買“天域·名流天地”二期8棟2單元3001號(hào)房屋，總價(jià)款為677519元。當(dāng)天原告向天域公司支付購(gòu)房款20000元，2014年12月30日支付購(gòu)房款187519元，總計(jì)支付購(gòu)房款207519元。天域公司于2014年12月30日將該房屋交付給原告，現(xiàn)原告已裝修入住。2016年6月3日，原告從第三人天域公司處獲悉，因被告姚某某訴第三人李名忠、圣發(fā)源公司、圣山公司、天域公司民間借貸糾紛執(zhí)行一案，法院查封了“天域·名流天地”二期8棟2單元3001號(hào)房屋。原告認(rèn)為法院查封拍賣該套房屋錯(cuò)誤，該房屋系原告所有，在原告與天域公司簽訂合法有效的合同并已交付了部分房款后，天域公司也將房屋交付原告，原告對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并正常入住一年有余，原告是該房屋的所有權(quán)人，法院查封原告所有的房屋沒有事實(shí)和法律依據(jù)。法院在（2016）鄂0203執(zhí)異43號(hào)執(zhí)行裁定書中提出原告與天域公司的房屋購(gòu)買交易不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第（三）項(xiàng)：已支付的價(jià)款超過合同約定價(jià)款的百分之五十。因原告與天域公司約定的是分期付款的方式，沒有超過購(gòu)房合同約定價(jià)款的百分之五十事出有因，后期原告自會(huì)陸續(xù)向第三人天域公司支付房屋購(gòu)房款。故訴至法院，請(qǐng)求判令：1、不得對(duì)“天域·名流天地”二期8棟2單元3001號(hào)房屋執(zhí)行并解除查封；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。原告為證明自己的主張，向本院提交了以下證據(jù)（均系復(fù)印件）：證據(jù)一、原告身份證。證明原告訴訟主體資格；證據(jù)二、西塞山區(qū)人民法院（2016）鄂0203執(zhí)異43號(hào)執(zhí)行裁定書和送達(dá)回證。證明不服裁定才提出的異議之訴；證據(jù)三、認(rèn)購(gòu)書。證明買房屋的時(shí)候已經(jīng)簽訂了協(xié)議；證據(jù)四、收據(jù)。證明已交付購(gòu)房款；證據(jù)五、商品房交接書。證明房屋已交付；證據(jù)六、房屋裝修管理協(xié)議。證明房屋已經(jīng)實(shí)際裝修入住。被告姚某某答辯稱：一、我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售行為有強(qiáng)制性法律規(guī)定。第三人天域公司所有的位于黃石市團(tuán)城山“天域名流小區(qū)二期8號(hào)樓”于2013年6月27日取得《商品房預(yù)售許可證》（含案涉二期8-2-3001號(hào)房），該房屋至今仍屬預(yù)售商品房，其產(chǎn)權(quán)亦未初始登記予開發(fā)商天域公司。案涉《認(rèn)購(gòu)書》不是《商品房預(yù)售合同》，雙方未簽訂正式有效的《商品房預(yù)售合同》并網(wǎng)簽備案，此房屋物權(quán)的轉(zhuǎn)移不能成立，《認(rèn)購(gòu)書》不能阻卻法院的執(zhí)行查封和拍賣;二、案涉房屋至今未取得政府監(jiān)管部門的竣工驗(yàn)收從而不具備法定交付條件，原告對(duì)其占有不受法律保護(hù)。該房于2015年2月15日被法院查封，原告2014年12月30日與天域公司辦理交接房手續(xù)，此種占有于法無據(jù)，依法不成立，不能產(chǎn)生實(shí)際占有房屋的法律效果;三、該房屋未辦理過戶登記手續(xù)，所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，仍屬于第三人天域公司，不屬于本案原告。原告雖已辦理交房手續(xù)，即便原告受讓房屋是善意的，價(jià)格是合理的，因未辦理完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，也不能基于善意取得制度取得房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。人民法院對(duì)此房屋另案執(zhí)行查封和拍賣沒有錯(cuò)誤，天域公司的出售行為依法自始無效。被告姚某某為支持自己的抗辯理由，向本院提交了以下證據(jù)（均系復(fù)印件）：證據(jù)一、姚某某身份證。證明被告身份；證據(jù)二、天域公司開發(fā)的“天域·名流天地”二期8號(hào)樓湖北省商品房黃房售字（2013）0022號(hào)預(yù)售許可證書。證明案涉房產(chǎn)至今系預(yù)售商品房，未取得政府部門竣工驗(yàn)收合格證書；證據(jù)三、黃石市中級(jí)人民法院（2014）鄂黃石中民二初字第00051-1號(hào)民事裁定書及（2014）鄂黃石中民二初字第00051-1號(hào)、第00051-2號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，黃石市中級(jí)人民法院（2006）鄂02執(zhí)他字第14號(hào)執(zhí)行裁定書、西塞山區(qū)人民法院（2016）鄂0203執(zhí)914號(hào)之二執(zhí)行裁定書及同編號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書、查封房號(hào)表。證明案涉8-2-3001號(hào)房首輪查封于2015年2月15日；證據(jù)四、參考判例：判例一、最高人民法院案外人僅以借款協(xié)議主張以物抵債成立，并以此為請(qǐng)求排除執(zhí)行的，法院一般不予認(rèn)可；判例二、最高人民法院以房抵債調(diào)解書不具有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，其他債權(quán)仍可采取保全措施；判例三、江蘇省高級(jí)人民法院方卓君與朱永光民事執(zhí)行裁定書、（2014）蘇執(zhí)異字第0015號(hào)，若房屋未竣工，購(gòu)房人即使取得期房鑰匙也不能產(chǎn)生實(shí)際占有房屋的法律效果，則法院可以對(duì)該房屋進(jìn)行查封；判例四、最高人民法院民事裁定書（2015）民申字第1510號(hào)，開發(fā)商交付質(zhì)量合格的房屋是其法定義務(wù)，并不因當(dāng)事人的約定而免除或者改變?？⒐を?yàn)收是相關(guān)法律、法規(guī)有明確的程序要求，并不能以出賣人在建筑施工合同中的履行情況而認(rèn)定驗(yàn)收條件已成就，房屋已經(jīng)驗(yàn)收。即未驗(yàn)收的房屋交付非法而無效。第三人李名忠、圣山公司、圣發(fā)源公司、天域公司未到庭參加訴訟，在舉證期限內(nèi)，亦未向本院提交證據(jù)及書面答辯意見。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告姚某某對(duì)原告提交證據(jù)的質(zhì)證意見如下：對(duì)證據(jù)一、二無異議；證據(jù)三的真實(shí)性無異議、合法性、關(guān)聯(lián)性都有異議，認(rèn)為不是合法有效的購(gòu)房合同；證據(jù)四的真實(shí)性無異議，合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為沒有支付憑證；證據(jù)五的三性都有異議，認(rèn)為沒有物業(yè)手續(xù)；證據(jù)六的真實(shí)性無異議，合法性、關(guān)聯(lián)性都有異議，房屋購(gòu)買都沒有合法的合同，也就不是法定意義上的業(yè)主。原告對(duì)被告姚某某提交證據(jù)的質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)一、三、四無異議；證據(jù)二的證明目的有異議，認(rèn)為該房是預(yù)售商品房，是可以對(duì)外出售的。對(duì)上述當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有異議的證據(jù)和事實(shí)，本院將結(jié)合其他證據(jù)及查明的事實(shí)綜合予以認(rèn)定。經(jīng)審理查明,本院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人姚某某與被執(zhí)行人李名忠、圣發(fā)源公司、圣山公司、天域公司民間借貸糾紛一案中，查封了天域公司開發(fā)的“天域·名流天地”二期8棟2單元3001號(hào)房產(chǎn)，楊某以其是該房屋的所有權(quán)人為由，向本院提出執(zhí)行異議。本院審查后，于2017年8月25日作出（2016）鄂0203執(zhí)異43號(hào)執(zhí)行裁定駁回楊某的異議，楊某不服，遂提出執(zhí)行異議之訴。另查明，2014年12月25日，原告楊某與第三人天域公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書》一份，約定：楊某認(rèn)購(gòu)天域公司團(tuán)城山杭州西路與白馬路交匯處二期8棟2單元3001號(hào)房，暫測(cè)面積為138.1平方米，單價(jià)4906元/㎡，總金額677519元；付款方式為按揭方式，首付房款30%即207519元，其余房款須于接到天域公司通知之日起7日內(nèi)與指定銀行辦理完畢房款按揭手續(xù)。雙方還約定該《認(rèn)購(gòu)書》自簽署《商品房買賣合同》之日起失效。同日，原告交房款2萬元，2014年12月30日又交款187519元，天域公司均向楊某出具了收款收據(jù)。
原告楊某訴被告姚某某、第三人李名忠、大冶市圣山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱圣山公司）、大冶市圣發(fā)源實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱圣發(fā)源公司）、黃石天域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天域公司）執(zhí)行異議之訴一案，本院立案受理后，依法適用普通程序，于2017年10月27日公開開庭進(jìn)行了審理。原告楊某及其委托代理人、被告姚某某到庭參加了訴訟，第三人李名忠、圣山公司、圣發(fā)源公司、天域公司經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的是原告主張的實(shí)體權(quán)利是否足以阻卻人民法院執(zhí)行該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)。最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十八條的規(guī)定,“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款,或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！钡诙艞l規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”。由此可見，原告只有在滿足《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條或二十九條規(guī)定的情形，才能享有足以排除本院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。結(jié)合本案查明的事實(shí)，原告雖同天域公司約定了以按揭付款的形式支付部分購(gòu)房款，但因原告未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，對(duì)外公示的所有權(quán)人仍為天域公司，涉案物權(quán)變動(dòng)并未完成。即使原告已實(shí)際占有、使用該房屋，但因雙方未簽署《商品房買賣合同》、沒有實(shí)際支付購(gòu)房款達(dá)到房款總額的50%，顯然，原告不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條和第二十九條所規(guī)定的情形，不能阻卻人民法院的執(zhí)行。因此原告主張不得對(duì)訴爭(zhēng)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除查封的訴請(qǐng)，依據(jù)不足，本院不予支持。綜上所述，原告沒有取得涉案房屋的物權(quán)，同時(shí)對(duì)涉案房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其主張不符合法律規(guī)定，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第二項(xiàng)、《最高人民法院〈關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定〉》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告楊某的訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)80元，由原告楊某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。