上訴人（原審原告）：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，饒某某。
委托訴訟代理人：胡欣榮，饒某某鼎誠(chéng)法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審被告）：饒某某億博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
法定代表人：劉金龍，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：孫德強(qiáng)，河北合明律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙瑞端，河北合明律師事務(wù)所律師。

上訴人楊某某因與被上訴人饒某某億博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：億博公司）買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服河北省饒某某人民法院（2016）冀1124民初592號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員付圣云擔(dān)任審判長(zhǎng)、審判員張曉、審判員王江豐組成的合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。書(shū)記員王超擔(dān)任法庭記錄。上訴人楊某某及其委托的訴訟代理人胡欣榮，被上訴人億博公司委托的訴訟代理人孫德強(qiáng)、趙瑞端到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告楊某某起訴稱(chēng)：2013年1月13日，我在億博公司處購(gòu)買(mǎi)商品房，并與億博公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定億博公司于2013年10月31日前，將驗(yàn)收合格的給凱悅家園第2幢1單元402室的樓房交付使用，如逾期交房，由億博公司按日向我支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，另外，億博公司承諾我入住時(shí)，暖氣即可使用，煤氣由燃?xì)夤景惭b，合同簽訂后，我已向億博公司交付現(xiàn)金125666元，2013年4月4日我向中國(guó)工商銀行貸款10萬(wàn)元，該款已由億博公司支取，我已履行了全部合同義務(wù)，然而億博公司未按約定日期未向我交房（已經(jīng)于2015年7月2日領(lǐng)取鑰匙），并無(wú)理要求我繳納燃?xì)饨涌谫M(fèi)4520元、壁掛爐4500元、違反合同約定，應(yīng)予返還。億博公司的行為侵犯了我的合法權(quán)益，請(qǐng)求判令：一、億博公司向我支付自2013年11月1日至2016年6月27日的逾期交房違約金21889.6元；二、億博公司為我所購(gòu)商品房無(wú)償安裝能正常供暖的暖氣設(shè)施；三、億博公司向我返還燃?xì)饨涌谫M(fèi)4520元、壁掛爐費(fèi)4500元；四、本案的訴訟費(fèi)由億博公司負(fù)擔(dān)。
原審被告億博公司答辯稱(chēng)：一、關(guān)于涉案商品房的逾期交房問(wèn)題。1、因之前的建筑單位石家莊建工集團(tuán)有限公司違約撤場(chǎng)、公司股東更換，再加上目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，導(dǎo)致該商品房在2014年5月才竣工驗(yàn)收，我公司本不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。但我公司本著誠(chéng)信原則，仍承諾按照合同約定向購(gòu)房戶支付了違約金至能夠交房之時(shí)。即1、2、3號(hào)樓的逾期交房違約金計(jì)算至2014年6月30日（特殊情況除外），4號(hào)樓的違約金計(jì)算至2014年9月30日（特殊情況除外）。對(duì)超過(guò)該時(shí)間點(diǎn)的違約金，依法不應(yīng)當(dāng)支持。2、涉案的部分業(yè)主已經(jīng)辦理入住手續(xù)，且有的已經(jīng)結(jié)算了違約金，對(duì)此，應(yīng)當(dāng)判決駁回該業(yè)主的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求；有的也通過(guò)減免物業(yè)費(fèi)的形式支付了違約金，所以，對(duì)于該部分業(yè)主，在應(yīng)當(dāng)支付違約金的范圍內(nèi)對(duì)已減免的物業(yè)費(fèi)予以扣除。二、我公司不應(yīng)無(wú)償為業(yè)主安裝能正常供暖的暖氣設(shè)施，燃?xì)饨涌谫M(fèi)、壁掛爐費(fèi)應(yīng)當(dāng)由楊某某自行承擔(dān)。（已收取的，不予退還）1、接通燃?xì)庑枰o燃?xì)夤纠U納燃?xì)獾慕ㄔO(shè)費(fèi)（接口費(fèi)），每戶4500元，該項(xiàng)費(fèi)用屬于給燃?xì)夤敬盏馁M(fèi)用，且我公司和各購(gòu)房戶的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件四中都有明確約定，該約定是雙方真實(shí)的意思表示，且不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該約定是合法有效的，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，該項(xiàng)費(fèi)用需要由購(gòu)房戶承擔(dān)。2、壁掛爐屬于業(yè)主自愿購(gòu)買(mǎi)，并不存在我公司強(qiáng)迫業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的問(wèn)題，已經(jīng)辦理入住手續(xù)的部分業(yè)主有的就沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)，壁掛爐的買(mǎi)賣(mài)行為也是雙方的真實(shí)意思表示，與本案也不是一個(gè)法律關(guān)系，已經(jīng)成立并履行的合同應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。3、雙方所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的第十四條，是指基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施達(dá)到使用條件的承諾，并非費(fèi)用的承擔(dān)，合同補(bǔ)充條款附件四對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)做了明確的約定，所以業(yè)主應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)壁掛爐費(fèi)、燃?xì)猓ǖ嘏┑慕涌谫M(fèi)。買(mǎi)賣(mài)合同第十四條和附件四的該條款并不矛盾。4、當(dāng)事人在合同及附件中約定了雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和享有的權(quán)利，本案中買(mǎi)房人使用供暖設(shè)施理應(yīng)支付相關(guān)費(fèi)用，雙方在簽訂合同時(shí)約定這一部分費(fèi)用不計(jì)算在房屋的價(jià)款中，而是另行計(jì)算。這是當(dāng)事人對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款計(jì)算方式的一種約定，是當(dāng)事人的意思自治。買(mǎi)房人自己使用取暖設(shè)施，而不支付費(fèi)用是不公平的。故此，應(yīng)當(dāng)判決駁回楊某某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
原審法院經(jīng)審理查明：2013年1月13日，楊某某與億博公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定了雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。并約定于2013年10月31日前，將驗(yàn)收合格的凱悅家園第2幢1單元402室的樓房向楊某某交付使用，如逾期交房，按已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金向楊某某支付。楊某某已向億博公司付清全部房款225666元。億博公司逾期了向楊某某交付商品房。合同還約定：出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：暖氣入住時(shí)即可使用，煤氣由燃?xì)夤景惭b。億博公司已按合同約定向楊某某支付燃?xì)鉅t費(fèi)4500元，接口費(fèi)4520元。合同還約定：合同附件四合同的補(bǔ)充條款第三條，業(yè)主入住時(shí)需要自行承擔(dān)寬帶、有線、燃?xì)庖约暗嘏慕涌谫M(fèi)等費(fèi)用。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：楊某某與億博公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同是有效合同，合同一經(jīng)簽訂就應(yīng)該遵守，逾期交房屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。基于2號(hào)樓驗(yàn)收?qǐng)?bào)告載明竣工日期為2014年5月25日，2016年5月16日饒某某建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的證明以及證人證言、部分業(yè)主的入住確認(rèn)書(shū)、饒某某委信訪局來(lái)訪登記表、饒某某住房城鄉(xiāng)建設(shè)局信訪材料兩份相互印證一致，按竣工報(bào)驗(yàn)的順序，應(yīng)在報(bào)告提出后一定期限內(nèi)完成驗(yàn)收。因該驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中六個(gè)單位（勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、施工圖審查機(jī)構(gòu)、監(jiān)理單位、建設(shè)單位）報(bào)告日期欄空白，故億博公司提出按二號(hào)樓已開(kāi)始辦理交房并合理延后至2014年6月30日為截至計(jì)算違約金日，符合常理和本案實(shí)際情況，本院予以支持。楊某某要求計(jì)算至2016年6月27日，無(wú)證據(jù)證明是也不是個(gè)在2014年6月30日之后仍違約，故本院不予支持。違約金以房款225666元為基數(shù)，按合同約定日萬(wàn)分之一從2013年11月1日至2014年6月30日計(jì)算。對(duì)于億博公司辯稱(chēng)的逾期交房違約金已抵頂物業(yè)費(fèi)2178元、電梯上料費(fèi)680元，總計(jì)免除2858元，因提交的收據(jù)未明示以違約金抵頂物業(yè)費(fèi)2178元、電梯上料費(fèi)680元，本院不作處理。億博公司如認(rèn)為因違約金而減免費(fèi)用受到了損失，應(yīng)另行主張權(quán)利。合同附件四已經(jīng)明確約定了燃?xì)饨ㄔO(shè)接口費(fèi)、燃?xì)庥蓸I(yè)主自行負(fù)擔(dān)，并已經(jīng)實(shí)際履行，合同附件四是合同的組成部分，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，亦是當(dāng)事人的意思自治的體現(xiàn)，符合合同法第四條的規(guī)定，是合法有效的合同?！逗颖笔√烊粴鈨r(jià)格管理辦法》是河北省一個(gè)部門(mén)的規(guī)定，不是法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，強(qiáng)制性規(guī)定是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，強(qiáng)制性規(guī)定是指全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律及國(guó)務(wù)院規(guī)定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)，所以《中華人民共和國(guó)合同法》是全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律，其效力高于部門(mén)規(guī)章，更高于河北省一個(gè)部門(mén)的規(guī)定。故此，楊某某主張向其返還接口費(fèi)4520元、燃?xì)鉅t費(fèi)4500元請(qǐng)求不予支持。且燃?xì)鉅t費(fèi)的購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中楊某某有選擇權(quán)，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)，并完成交付安裝，該買(mǎi)賣(mài)行為實(shí)際已履行完畢，楊某某再要求退還于法無(wú)據(jù)。楊某某要求億博公司為其無(wú)償安裝能正常供暖的暖氣設(shè)施，楊某某是對(duì)合同第十四條的理解歧義，是無(wú)償安裝或有償安裝并無(wú)寫(xiě)明，而在合同附件四中已就費(fèi)用負(fù)擔(dān)明確約定?，F(xiàn)億博公司實(shí)際已履行了合同第十四條的規(guī)定，達(dá)到了合同要求，故對(duì)楊某某的請(qǐng)求不予支持。綜上，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四條、第八條、第六十一條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谒臈l，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l的規(guī)定判決：一、被告饒某某億博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給付原告楊某某2013年11月1日至2014年6月30日期間的逾期交房違約金按225666元日萬(wàn)分之一計(jì)算，判決生效后十日內(nèi)付清；二、駁回原告楊某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)572元，由原告楊某某負(fù)擔(dān)429.29元，被告饒某某億博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)142.71元。

本院認(rèn)為：關(guān)于逾期交房違約金應(yīng)如何計(jì)算問(wèn)題。被上訴人已就案涉工程取得了《衡水市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，工程質(zhì)量登記為合格，符合竣工條件，且饒某某建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站亦已出具了主要內(nèi)容為“凱悅家園1-4號(hào)樓驗(yàn)收合格可以入住使用”的證明，該組證據(jù)可以證實(shí)案涉房屋已經(jīng)具備交付使用條件，可以辦理交房手續(xù)。上訴人方雖對(duì)被上訴人提交的2014年6月上旬批量通知購(gòu)房戶辦理交房手續(xù)的記錄提出了異議，但結(jié)合證趙某猛、張清輝的證言、凱悅家園小區(qū)部分業(yè)主實(shí)際入住的時(shí)間及部分業(yè)主通過(guò)信訪進(jìn)行維權(quán)的情況，可以認(rèn)定被上訴人以在案涉工程竣工驗(yàn)收后履行了通知上訴人方辦理交房手續(xù)的義務(wù)。一審法院根據(jù)上述事實(shí)及交易習(xí)慣，裁量將逾期交房違約金計(jì)算至2014年6月30日并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于上訴人方提出的案涉工程未取得“建筑工程竣工驗(yàn)收備案證”，故至今不符合交房條件的主張，首先，雙方在合同中約定房屋的交付的條件是驗(yàn)收合格，而非取得“工程竣工驗(yàn)收備案證”，該證屬于備案性質(zhì)材料，是工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后經(jīng)行政機(jī)關(guān)作出行政管理行為后的結(jié)果，因此工程竣工驗(yàn)收與工程竣工驗(yàn)收備案系處于不同驗(yàn)收階段、由不同主體參與的行為，備案是在竣工驗(yàn)收合格后進(jìn)行的，備案與否并不影響竣工驗(yàn)收合格的效力。在上訴人方所依據(jù)的《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條中，亦未將開(kāi)發(fā)商已取得“建筑工程竣工驗(yàn)收備案證”作為證明“驗(yàn)收合格”的唯一法定文件；其次，取得“建筑工程竣工驗(yàn)收備案證”是辦理產(chǎn)權(quán)證的先決條件，如業(yè)主方因此不能如約辦理產(chǎn)權(quán)證并造成損失的，其可提起損失賠償之訴，而不是提起逾期交房給付違約金之訴。綜上，上訴人在案涉商品房轉(zhuǎn)移占有之后仍主張被上訴人方未交房，其行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則，上訴人方要求將違約金計(jì)算至其向一審法院提起訴訟之日即2016年6月27日的訴訟請(qǐng)求與法不合，本院不予支持。
關(guān)于暖氣設(shè)施的費(fèi)用負(fù)擔(dān)問(wèn)題。雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十四條雖然約定了暖氣入住即可使用的內(nèi)容，但其中并未涉及相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問(wèn)題，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件四第三條第5項(xiàng)中，約定有小區(qū)交房為毛坯房，業(yè)主入住時(shí)需自行承擔(dān)燃?xì)狻⒌嘏涌谫M(fèi)等，同時(shí)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第二十一條約定了合同附件與本合同具有同等法律效力。對(duì)于前述約定，上訴人方未能提供證據(jù)證明相關(guān)約定存在無(wú)效或可撤銷(xiāo)情形，故應(yīng)認(rèn)定為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，相關(guān)約定內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)依約遵照?qǐng)?zhí)行。被上訴人與饒陽(yáng)華港燃?xì)庥邢薰竞炗喬烊粴忾_(kāi)發(fā)合作合同系為案涉小區(qū)整體供氣的基本需求所作必要準(zhǔn)備，《國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》、《河北省天然氣價(jià)格管理辦法》中雖對(duì)燃?xì)饨涌谫M(fèi)的收取問(wèn)題另有規(guī)定，但前述兩份文件均非法律、行政法規(guī)，且燃?xì)夤?yīng)問(wèn)題非由被上訴人所能自主決定，如其不及時(shí)與燃?xì)夤?yīng)商簽訂供氣合同，則必然影響業(yè)主的灶用、取暖，損害多數(shù)業(yè)主的基本利益。綜上，上訴人方要求被上訴人無(wú)償安裝暖氣設(shè)施并返還燃?xì)饨涌谫M(fèi)與雙方合同約定不符，本院不予支持。至于上訴人購(gòu)買(mǎi)壁掛爐所支出費(fèi)用，因壁掛爐系由業(yè)主自行選購(gòu)，上訴人方要求被上訴人返還該項(xiàng)費(fèi)用于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于一審判決違約金的計(jì)算方法，是否屬漏判問(wèn)題。一審按逾期交房的起止日期，依上訴人所交納的房屋價(jià)款及雙方的約定標(biāo)準(zhǔn)，判令被上訴人支付違約金，可執(zhí)行內(nèi)容并非不明確，因此，一審判決不應(yīng)屬漏判。
綜上所述，上訴人楊某某的上訴理由理?yè)?jù)不足，其上訴請(qǐng)求不能成立，依法應(yīng)予駁回；原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，審理程序合法，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)437元，由上訴人楊某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　付圣云 審判員　　張　曉 審判員　　王江豐

書(shū)記員：王超