原告楊某有，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
委托代理人張麗鳳（系原告楊某有之妻），現(xiàn)住址同上。
委托代理人李永杰，河北凱悅律師事務所律師。
被告秦皇島市必玉房地產開發(fā)有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)。
法定代表人張健英，經理。
委托代理人曾昭貴，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)，系秦皇島市必玉房地產開發(fā)有限公司辦公室主任。
委托代理人張君，現(xiàn)住河北省秦皇島市海港區(qū)，系秦皇島市必玉房地產開發(fā)有限公司售樓處處長。

原告楊某有與被告秦皇島市必玉房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱必玉房地產）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭審理。原告楊某有及委托代李永杰，被告必玉房地產委托代理人曾昭貴、張君到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明，2005年11月9日，原、被告簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定，原告購買被告開發(fā)的坐落于秦皇島市海港區(qū)文景家園房屋。建筑層數(shù)地上9＋1層。該商品房建筑面積123.83平方米，大下房1間，面積28.72平方米，71800元，價款總金額450395元。2009年4月9日，原、被告雙方簽訂了一份《合同補充協(xié)議》。協(xié)議約定，商品房買賣合同中房屋地址、面積、價格變更如下：合同約定建筑面積123.83平方米，大下房28.72㎡，房產局測量后面積122.20平方米，大下房28.79㎡（15號）。合同中價格總金額450395元，按合同約定，價款按房產局測量后面積計算，價款總金額445586元，應退回價款4809元。當日，被告為原告出具《房屋兌現(xiàn)通知書》，該通知書載明：所購房屋總價款445586元，包括：商品房122.20平方米，價款373611元；大下房1間，面積28.79平方米，價款71975元。原告于2009年7月7日取得了房屋所有權證，該證書載明：房屋坐落海港區(qū)文景家園，建筑面積122.20㎡。附記：下房一間。
經本院現(xiàn)場勘驗，原告購買的大下房位于海港區(qū)文景家園某棟某單元四間下房的西側第一間，該棟建筑為9＋1小高層，底層為下房，下房門在樓內北側，南側為樓體外墻，在墻中央部位現(xiàn)砸出一個大洞。相鄰的某棟某單元底層為普通下房。原告主張購買大下房時，被告口頭承諾改建為車庫提供給原告使用。為此，原告提交了文景家園8位業(yè)主出具的證明，證實被告曾在2010年4月派人將大下房改成車庫，因業(yè)主阻止，施工一部分后被迫停止；2013年4月30日，原告想強行鑿開樓體外墻被阻止，在區(qū)規(guī)劃局、市房產局、派出所口頭阻止下得到控制。被告稱沒見過該份證明，沒有給原告改過車庫，如果是車庫被告肯定給安裝卷簾門。原告提交了2013年5月3日原告與張某某、尚某某三人聯(lián)名向被告提交的《關于文景家園4戶業(yè)主懸而未決的車庫問題的說明》，稱該說明交給了被告公司姓辛的工作人員，要求被告解決車庫問題，明確表達了業(yè)主的訴求。被告對該證據(jù)不認可，認為沒有證據(jù)證明被告簽收了該說明。在第二次庭審中，文景家園業(yè)主戴某某出庭作證，證實買房時是9加1的小高層，底層南側都是墻沒有門。2012年4月初，發(fā)現(xiàn)有人鑿墻下樓勸阻，兩個鑿墻工人說是物業(yè)讓鑿的，后來物業(yè)公司于經理跟必玉公司管施工的人一起來不讓工人干了。去年五一期間原告也砸過也被阻止了。文景家園業(yè)主蔣某某出庭作證，證實她是2006年3月簽訂的購房合同，有下房兩間，一個小下房是9平方米，單價是1200元，一間是大下房，當車庫使用，28平方米左右，單價是2500元，就在單元下面的底層，購房合同和房本寫的都是大下房，交房有車庫門，現(xiàn)在當車庫使用。被告認為兩位證人出庭作證已超過舉證期限。但解釋如下：證人戴某某證明作為樓上業(yè)主阻止原告砸墻，但沒有說清物業(yè)或地產到底誰讓砸的，沒有說清是必玉地產公司哪個人讓砸的。證人蔣某某說房本是大下房當車庫使用，原告也可以把大下房當車庫使用，被告不干預，被告賣的就是大下房，沒有改車庫的承諾，而且原告也沒有證據(jù)證明大下房就是車庫。原告還提交了文景家園物業(yè)公司于某某證明一份，證明2010年4月物業(yè)公司聯(lián)系原告，要求業(yè)主把大下房鑰匙交給物業(yè)，被告施工人員到現(xiàn)場后，由物業(yè)公司工作人員把大下房鑰匙送到現(xiàn)場，證明砸下房的行為是必玉地產公司指派的。被告認為該證據(jù)提交已超過舉證期限，不予質證。且于俊國與被告的勞動關系爭議案件正在審理，與被告有利害關系。原告稱被告承諾在小區(qū)規(guī)劃驗收合格后把原告車庫門打開，打開前于2010年臨時給原告一個地下停車位使用，2012年物業(yè)公司通知原告因車位要統(tǒng)一出售，收回了停車位。原告提供的小轎車停放在地下停車位的照片，該車輛所有人為原告的妻子張麗鳳。被告認為原告不能證明停車位是被告提供的，停車位與改下房沒有關系。原告由于停車位被收回，于2013年4月30日自行施工砸大下房門，因業(yè)主阻止及相關部門要求而停止。原告認為強行打開車庫門已不可能，但原告已遭受巨大損失，原告要求被告退還購房款，購買大下房每平方米2500元，應按照每平方米1200元標準計算，用面積乘以差價，被告應退還多收購房款的37427元。同時按照文景家園附近小區(qū)車位的增值比例從2005年到現(xiàn)在增加到2.1倍，用多收的購房款乘以1.1倍，被告應賠償原告損失41169元，原告遂訴至法院。
以上事實，有原、被告陳述及相關證據(jù)在卷佐證。

本院認為，原、被告于2005年11月9日簽訂的《商品房買賣合同》和2009年4月9日簽訂的《合同補充協(xié)議》是雙方的真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。當事人雙方均應恪守履行?，F(xiàn)雙方爭議的焦點是簽訂補充協(xié)議時被告是否口頭承諾將大下房改建成車庫交給原告使用。根據(jù)被告與原告簽訂補充協(xié)議及出具房屋兌現(xiàn)通知書表述上看，原告購買的標的物是“大下房”，而不是普通下房。從價格上看，大下房”單價為每平方米2500元，普通下房單價為每平方米1200元，而商品房上房的價格約為每平方米3050元，價格上有明顯區(qū)別。在交付房屋后，現(xiàn)有證據(jù)證明，在2010年4月，被告曾派人施工試圖為原告砸開大下房門，以使原告可以將大下房作為車庫使用，因樓上業(yè)主及相關部門阻止未成。在原告無法將大下房改造為車庫使用找被告后，被告通過物業(yè)公司為原告提供了地下停車位使用，解決原告停車問題。與原告類似的同一小區(qū)業(yè)主蔣某某以每平方米2500元購買的大下房，被告已安裝卷簾門交給業(yè)主作車庫使用。原告基于被告大下房改建成車庫的承諾購買大下房用作車庫使用的解釋具有合理性。被告為履行承諾也實施了具體行為。因此，本院認定原告基于對被告大下房改建成車庫的承諾才與被告簽訂補充協(xié)議購買大下房，目的是用作車庫使用。由于被告未兌現(xiàn)承諾，未將大下房改建成車庫交給原告使用，且客觀上已無改建可能，原告現(xiàn)已無法實現(xiàn)合同目的，被告行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。根據(jù)合同法規(guī)定，原告有權要求被告賠償損失。同時，原告作為購房人，應對下房與車庫功能使用上的區(qū)別有明確認知，對大下房能否改造為車庫應有一定預判，簽訂協(xié)議時卻與被告約定購買大下房并接收房屋，亦有一定過錯，應承擔相應的責任。根據(jù)本案的實際情況，本院酌定被告賠償原告損失25000元。對原告要求被告返還購房款及賠償損失的訴訟請求，本院予以部分支持。關于訴訟時效問題，被告認為原告起訴已超過訴訟時效，雖補充協(xié)議簽訂于2009年，但原告一直在通過各種方式向被告提出要求并于2013年還通過砸墻等行為主張權利，應產生時效中斷的效力，原告的起訴未超過訴訟時效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告秦皇島市必玉房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內賠償原告楊某有經濟損失25000元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費1765元，由被告秦皇島市必玉房地產開發(fā)有限公司負擔565元，于本判決生效后十日內交納，其余部分由原告楊某有自行承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

審　判　長　　劉長利 代理審判員　　張　然 代理審判員　　黨常生

書記員：張立娟