原告(反訴被告)：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：黃曉棟，上海問學(xué)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　委托訴訟代理人：胡賢德，上海普世律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陸嫻，上海普世律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)楊某某與被告(反訴原告)李某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員韓穎獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理，原告楊某某及其委托訴訟代理人黃曉棟，被告委托訴訟代理人陸嫻到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　楊某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令李某支付租金人民幣(以下幣種同)53,000元(自2017年10月15日起至2017年12月7日止)；2、判令李某支付拖延支付租金的滯納金(按照每日530元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2017年10月15日起至李某實(shí)際支付之日止)；3、判令李某支付違約金3萬元；4、判令李某賠償裝修及家具損失5萬元；5、判令李某支付衛(wèi)生費(fèi)、門衛(wèi)費(fèi)4,000元。事實(shí)與理由：2017年7月15日，楊某某與李某簽訂《廠房租賃合同》，約定由楊某某將位于上海市嘉定區(qū)春意路XXX弄XXX號(hào)的廠房(以下稱系爭(zhēng)房屋)出租給李某，租賃期限自2017年7月15日至2020年7月25日止，年租金36萬元，先付后用。同時(shí)約定水費(fèi)、電費(fèi)由李某自理。簽訂合同時(shí)，安亭鎮(zhèn)聯(lián)群村村民委員會(huì)(以下稱聯(lián)群村委會(huì))相關(guān)工作人員明確告知李某該廠房無產(chǎn)證，李某表示將系爭(zhēng)房屋用作倉庫。此后李某支付一季度租金9萬元及押金3萬元，楊某某亦按時(shí)將廠房交付李某。2017年9月1日，因村里要收取垃圾清運(yùn)費(fèi)，雙方發(fā)生矛盾。李某于2017年9月中旬擅自搬離房屋并且將廠房上鎖。后楊某某要求李某支付2017年10月15日以后的租金，但李某拒絕支付，亦未返還廠房。直至2017年12月7日，楊某某向李某發(fā)送短信要求其支付租金并解除合同。次日，楊某某在村委會(huì)人員見證下撬開門鎖，將廠房收回，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)桌椅、柜子、沙發(fā)、鋁合金門窗、門禁系統(tǒng)等均被李某拆毀，無法使用，且廠房結(jié)構(gòu)亦被嚴(yán)重破壞，給楊某某造成財(cái)產(chǎn)損失共計(jì)5萬元。另外，李某將水電總配電箱關(guān)閉，導(dǎo)致其他廠房水電無法使用，無法出租，亦造成巨大的租金損失。楊某某認(rèn)為李某長(zhǎng)期不支付租金，且破壞廠房原有財(cái)產(chǎn)和設(shè)備，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部違約及賠償責(zé)任，故涉訴。
　　李某辯稱，不同意楊某某的全部訴訟請(qǐng)求。第一，在李某租賃系爭(zhēng)房屋前，已明確告知楊某某其需要將系爭(zhēng)房屋用作廠房，故雙方合同明確約定若李某經(jīng)營(yíng)需要，楊某某應(yīng)提供與租賃房屋有關(guān)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的手續(xù)資料。楊某某與聯(lián)群村委會(huì)的工作人員均稱在簽署合同前已告知李某系爭(zhēng)房屋無產(chǎn)證，但簽訂合同當(dāng)天其實(shí)并無村委會(huì)人員在場(chǎng)。事實(shí)上，楊某某作為法定代表人的案外人上海飛夫塑膠滾塑制品有限公司(以下稱飛夫公司)的內(nèi)檔材料中有系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證。但楊某某故意隱瞞事實(shí)，拒不履行其合同義務(wù)向李某提供相關(guān)材料。第二，合同簽訂后，楊某某想方設(shè)法讓李某額外支付其他費(fèi)用，但李某始終尋求和平解決方式，未將楊某某打傷。第三，李某已于2017年9月20日以郵寄方式向楊某某發(fā)出合同終止告知書，并于同日將告知書張貼于系爭(zhēng)房屋大門上。后李某以公司名義向法院起訴過要求解除合同及賠償損失。第四，楊某某在向李某交付房屋時(shí)明確表示過系爭(zhēng)房屋辦公室內(nèi)的家具都不要了，現(xiàn)無權(quán)就其已主動(dòng)放棄所有權(quán)的物品向李某索賠。此外，由于楊某某不及時(shí)騰空交房，致使李某于2017年8月16日才正式搬入系爭(zhēng)房屋，且房屋實(shí)際使用面積僅為633平方米。同時(shí)，因楊某某一直拒絕提供房產(chǎn)證、環(huán)評(píng)等材料，導(dǎo)致李某停工長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月之久。據(jù)此，李某提出反訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)楊某某與李某簽訂的《廠房租賃合同》于2017年9月20日解除；2、判令楊某某返還李某已繳納的廠房押金3萬元及第一季度租金9萬元；3、判令楊某某賠償李某損失295,021.66元(包括搬遷費(fèi)30,500元、兩個(gè)月員工工資127,350元、兩個(gè)月員工社保45,847.4元、兩個(gè)月未開工凈利潤(rùn)損失91,324.26元)。
　　針對(duì)李某的反訴請(qǐng)求，楊某某辯稱，同意解除合同，但是解除時(shí)間應(yīng)當(dāng)以楊某某向李某發(fā)送解除通知的短信即2017年12月7日為準(zhǔn)。因李某已實(shí)際使用系爭(zhēng)房屋，不同意返還租金，亦不同意返還押金。關(guān)于損失，系李某自行計(jì)算，對(duì)此不予認(rèn)可，且與租賃合同無關(guān)。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：楊某某(甲方)與李某(乙方)于2017年7月15日簽訂《廠房租賃合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方使用，乙方已對(duì)甲方所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租該房屋；租賃期限自2017年7月15日至2020年7月25日；租金標(biāo)準(zhǔn)為每年36萬元，先付后用，一季度一付，押金3萬元；承租期間的水費(fèi)、電費(fèi)均由乙方自理(衛(wèi)生費(fèi)、門衛(wèi)費(fèi)每年12,000元)；乙方因經(jīng)營(yíng)需要甲方提供與租賃房屋有關(guān)的手續(xù)、資料的，甲方有義務(wù)提供和協(xié)助；如甲、乙雙方其中一方未履行本合同約定義務(wù)，根據(jù)合同約定可以解除合同；乙方未按本合同第三條約定的時(shí)間付款，除應(yīng)及時(shí)如數(shù)補(bǔ)交外，還應(yīng)支付滯納金，甲方可按欠款金額每日收取1%滯納金；租賃期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意中途擅自退租的，除不予退還押金外，乙方還應(yīng)按月租金的1倍向甲方支付違約金；如一方違反約定義務(wù)，對(duì)另一方造成損失的，由雙方協(xié)商或委托有評(píng)估資質(zhì)的中介結(jié)構(gòu)評(píng)估損失金額，違反約定的一方負(fù)責(zé)賠償。合同另對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)作出約定。合同簽訂后，李某支付了押金3萬元及一季度租金9萬元。楊某某于2017年7月12日向李某發(fā)送短信表示系爭(zhēng)房屋樓上辦公室的東西不要了，就算2萬元，樓上東西是兩個(gè)立式三菱重工空調(diào)、一個(gè)掛壁空調(diào)、四張辦公桌、一張大的辦公桌、會(huì)議室玻璃桌、椅子、沙發(fā)、飲水機(jī)。7月29日，楊某某再次向李某發(fā)送短信表示廠房11點(diǎn)前如果有東西就不要了，門口密碼已告知李某的兒子。2017年9月1日，雙方因垃圾清運(yùn)問題發(fā)生沖突。同日，李某以上海能率閥門有限公司的名義向案外人上海敬苑實(shí)業(yè)有限公司另行租賃房屋，并與其簽訂《上海市標(biāo)準(zhǔn)租賃合同》。2017年9月11日，李某發(fā)送短信要求楊某某提供廠房的產(chǎn)證及面積圖，楊某某回復(fù)稱“廠房實(shí)際面積加公攤面積，這是村里的集體廠房，沒有產(chǎn)證的，當(dāng)初都說清楚的?！?017年10月26日，楊某某發(fā)送短信告知李某已付房租已到期，并詢問其是否繼續(xù)租賃。后因李某仍未支付租金，楊某某于11月以短信方式通知李某，因其欠付租金，且未返還房屋，故解除雙方簽訂的租賃合同，并將自行收回房屋，同時(shí)要求支付欠付的租金、違約金、水電及門衛(wèi)費(fèi)等損失。2017年12月8日，楊某某在聯(lián)群村委會(huì)相關(guān)人員陪同下將系爭(zhēng)房屋門鎖撬開，并自行收回系爭(zhēng)房屋。聯(lián)群村委會(huì)于當(dāng)日出具情況說明一份，稱廠房?jī)?nèi)原楊某某所有的桌椅、沙發(fā)、柜子、鋁合金門窗、廠房隔斷、電線、照明燈等物都已經(jīng)被嚴(yán)重破壞，無法使用，損失較大，且廠房墻體也被嚴(yán)重破壞，需要修繕后才可使用。
　　庭審中，李某陳述其于2017年9月20日向楊某某發(fā)出《廠房租賃合同終止告知書》，將該告知書張貼于系爭(zhēng)房屋大門，并搬離系爭(zhēng)房屋。楊某某則表示并未收到過該告知書或搬離通知，李某未與楊某某辦理過系爭(zhēng)房屋的交接手續(xù)，亦未能舉證證明其已將告知書送達(dá)楊某某或?qū)⑾禒?zhēng)房屋返還楊某某。
　　審理中，1、李某為證明系爭(zhēng)房屋有產(chǎn)權(quán)證，提交了《證明》三份、滬房地嘉字(2003)第005131號(hào)《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》以及打印時(shí)間為2009年3月30日的《上海市房地產(chǎn)登記信息》各一份，其中，三份《證明》分別為：①嘉定區(qū)黃渡鎮(zhèn)人民政府土地管理所于2006年12月3日出具的證明稱坐落在嘉定區(qū)黃渡鎮(zhèn)聯(lián)群村毛家隊(duì)由康益公司所有的建筑面積為5162.54平方米的廠房，原設(shè)計(jì)時(shí)為兩幢，后在建造時(shí)變更為六幢；②上海市公安局嘉定分局黃渡派出所于2007年3月8日出具的證明稱坐落在嘉定區(qū)黃渡鎮(zhèn)聯(lián)群村毛家隊(duì)的面積為5162.54平方米的廠房，共六幢，該廠房在辦理房產(chǎn)證時(shí)因開發(fā)區(qū)內(nèi)無路名，故使用地方名(即黃渡鎮(zhèn)聯(lián)群村毛家隊(duì))，后因業(yè)務(wù)需要經(jīng)黃渡鎮(zhèn)派出所統(tǒng)一規(guī)劃為黃渡鎮(zhèn)春意路118弄一號(hào)至六號(hào)；③上海市公安局嘉定區(qū)分局黃渡派出所于2009年4月22日出具的證明稱康益公司所有的上述房屋在辦理產(chǎn)證時(shí)因該工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)無路名，故產(chǎn)證上地址為黃渡鎮(zhèn)聯(lián)群村毛家隊(duì)，后經(jīng)黃渡鎮(zhèn)派出所統(tǒng)一編排為嘉定區(qū)黃渡鎮(zhèn)春意路118弄，該廠房共6幢，分別為1幢-6幢。另根據(jù)產(chǎn)證及不動(dòng)產(chǎn)登記信息記載，位于上海市嘉定區(qū)黃渡鎮(zhèn)聯(lián)群村毛家隊(duì)建筑面積為7162.54平方米的房屋(共6幢)權(quán)利人為上?？狄娼?jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司(以下稱康益公司)，李某認(rèn)為系爭(zhēng)房屋即為其中編號(hào)為5的廠房。經(jīng)質(zhì)證，楊某某認(rèn)為系爭(zhēng)房屋所在園區(qū)內(nèi)共有9幢廠房，編號(hào)為5的廠房并非系爭(zhēng)房屋，系爭(zhēng)房屋并無產(chǎn)證，故對(duì)此不予認(rèn)可，并提交由聯(lián)群村委會(huì)出具的《情況說明》一份，證明在李某租賃系爭(zhēng)房屋時(shí)已明確告知其該廠房無產(chǎn)證，是聯(lián)群村集體所有。后李某又提交一份打印時(shí)間為2018年11月16日的《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記信息》，根據(jù)該材料記載，權(quán)證號(hào)為嘉XXXXXXXXXX號(hào)，康益公司所有的位于黃渡鎮(zhèn)聯(lián)群村毛家隊(duì)的房屋共2幢，面積分別為1630.58平方米和3531.96平方米。為此，本院前往嘉定區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)查此情況，經(jīng)該中心工作人員確認(rèn)，登記地址為嘉定區(qū)黃渡鎮(zhèn)聯(lián)群村毛家隊(duì)的產(chǎn)權(quán)信息僅一份，與李某提交的打印時(shí)間為2018年11月16日的該份《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記信息》一致，除此以外，該處房產(chǎn)無其他產(chǎn)權(quán)登記信息。
　　2、李某為證明其損失，向本院提交安亭鎮(zhèn)環(huán)保辦公室通知、搬遷費(fèi)收據(jù)及行駛證復(fù)印件、工商銀行電子回單及員工工資發(fā)放明細(xì)表、上海市社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征收專用收據(jù)、利潤(rùn)表及資產(chǎn)負(fù)債表，楊某某對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，并認(rèn)為安亭鎮(zhèn)環(huán)保辦公室通知未蓋章，搬遷費(fèi)、員工工資及社保費(fèi)用系李某自己的經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的費(fèi)用，利潤(rùn)表及資產(chǎn)負(fù)債表為李某自行制作，與本案無關(guān)。
　　本院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，雙方就系爭(zhēng)房屋是否有產(chǎn)權(quán)證存在爭(zhēng)議，根據(jù)李某于2018年11月16日調(diào)取的《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記信息》，其主張系爭(zhēng)房屋登記所在的房地產(chǎn)權(quán)證上僅登記有兩幢廠房，并無其主張為系爭(zhēng)房屋的編號(hào)為5的廠房，且李某亦無其他證據(jù)證明系爭(zhēng)房屋在屬于該產(chǎn)權(quán)證所登記記載的房屋范圍內(nèi)。雖然李某在審理中提供了相關(guān)證明、產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)調(diào)信息用以證明系爭(zhēng)房屋具有合法產(chǎn)權(quán)，但上述材料的形成時(shí)間較早，且經(jīng)本院調(diào)查，該處房產(chǎn)目前在不動(dòng)產(chǎn)登記中心登記的信息與李某于2018年11月16日調(diào)取的《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記信息》一致，并無其他產(chǎn)權(quán)信息。因此，本院無法認(rèn)定系爭(zhēng)房屋具有合法的產(chǎn)權(quán)，據(jù)此，楊某某與李某簽訂的《廠房租賃合同》應(yīng)屬無效。合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。本案中，楊某某已自行收回房屋，故不存在房屋返還問題，楊某某應(yīng)將收取的押金3萬元返還李某。雖然租賃合同無效，承租人實(shí)際占有使用房屋的，仍應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，因系爭(zhēng)房屋已實(shí)際交付李某使用，李某主張返還已付租金的，于法無據(jù)。楊某某主張的租金，實(shí)際為房屋占有使用費(fèi)，雖然李某辯稱其已于2017年9月20日搬離系爭(zhēng)房屋并向楊某某發(fā)送書面通知，但楊某某表示其并未收到過通知，李某亦未能就其抗辯的搬離日期或已將系爭(zhēng)房屋返還楊某某的事實(shí)予以舉證，故占有使用費(fèi)的截止時(shí)間可以楊某某主張的2017年12月7日為準(zhǔn)。李某應(yīng)支付楊某某房屋占有使用費(fèi)5,300元。因合同無效，楊某某主張的滯納金及違約金均無法律依據(jù)，本院不予支持。對(duì)楊某某主張的門衛(wèi)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)4,000元，本院予以支持。關(guān)于楊某某主張的家具損失，雖然楊某某向李某提出過要以2萬元抵償系爭(zhēng)房屋辦公室內(nèi)的財(cái)物，但李某并未明確表示同意，此后楊某某再次表示系爭(zhēng)房屋內(nèi)的東西均無需保留，故應(yīng)當(dāng)視為其允許李某對(duì)系爭(zhēng)房屋的財(cái)物自行處置，現(xiàn)楊某某主張賠償，本院不予支持。關(guān)于裝修損失，因楊某某在庭審中提交了照片及村委會(huì)的證明，無法證明系爭(zhēng)房屋實(shí)際裝修損失情況及金額，故本院對(duì)此亦不予支持。合同無效，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。楊某某在明知系爭(zhēng)房屋無產(chǎn)權(quán)證的情況下，與李某簽訂租賃合同，對(duì)合同無效存在過錯(cuò)，而李某在租賃房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)查明是否系合法建筑，但李某未盡審慎義務(wù)，對(duì)合同無效亦存在過錯(cuò)。關(guān)于李某主張的搬遷費(fèi)、員工工資及社保費(fèi)用，因此部分費(fèi)用無論合同無效或合同有效到期終止，均系李某經(jīng)營(yíng)企業(yè)必然支出的成本，應(yīng)由李某自負(fù)，故對(duì)其此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。關(guān)于未開工的凈利潤(rùn)損失，因李某提交的資產(chǎn)負(fù)債表及利潤(rùn)表均系公司自行制作，楊某某對(duì)此不予認(rèn)可，且李某對(duì)于租賃合同無效亦有過錯(cuò)，本院對(duì)此不予支持。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告楊某某與被告李某簽訂的《廠房租賃合同》無效；
　　二、被告李某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付楊某某房屋占有使用費(fèi)53,000元；
　　三、被告李某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付楊某某門衛(wèi)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)4,000元；
　　四、原告楊某某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持；
　　五、原告楊某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告李某押金30,000元；
　　六、被告李某的其余反訴訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)3,040元，減半收取1,520元，由原告楊某某負(fù)擔(dān)888元，由被告李某負(fù)擔(dān)632元。反訴受理費(fèi)1,350元，由反訴原告李某負(fù)擔(dān)1,252元，由反訴被告楊某某負(fù)擔(dān)98元。(被告及反訴被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：韓??穎

書記員：王??豪