原告:楊某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,籍貫:黑龍江省綏化市北林區(qū),現(xiàn)?。禾旖蚴袨I海新區(qū)。委托代理人:顧倩,北京睿乾律師事務(wù)所律師。被告:固安縣金海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:河北省廊坊市固安縣牛駝鎮(zhèn)牛駝四村。法定代表人:裴志國,總經(jīng)理。統(tǒng)一社會信用代碼:xxxx。委托代理人:趙俊明,該公司法務(wù)。
原告楊某某向本院提出訴訟請求:1、請求法院判令被告向原告支付違約金178222.36元人民幣(人民幣大寫壹拾柒萬捌仟貳佰貳拾貳元叁角陸分);2、請求法院判令被告向原告賠償由此產(chǎn)生的損失7萬元人民幣(人民幣大寫柒萬圓整);3、本案訴訟費由被告承擔(dān)。事實和理由:2016年5月16日,原告與被告就河北省固安縣太陽公園二期第0010座01單元17層1704號房產(chǎn)簽訂《商品房買賣合同》,編號:GF-2000-0171,合同約定建筑面積為104.06平方米。合同簽訂后,原告依據(jù)合同履行了付款義務(wù)。2018年5月17日,原告收到被告出具的收房通知書,發(fā)現(xiàn)面積誤差達到了9.19平方米,由此給原告造成了嚴(yán)重損失。按照合同的約定,面積誤差比超過3%部分的房價款被告應(yīng)雙倍返還原告,原告多次與被告協(xié)商未果,特向貴院提起訴訟,懇請貴院維護原告合法權(quán)益。原告固安縣金海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱,涉及原告的房屋產(chǎn)權(quán)登記面積比雙方簽訂的合同約定面積有相應(yīng)的減少,這一事實我司認(rèn)可。造成面積減少的原因是原告所在小區(qū)規(guī)劃的變更,這屬于政府行為,是不可抗力,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,我司不承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,更不承擔(dān)原告主張的相關(guān)損失賠償。經(jīng)審理查明,2016年5月16日,原、被告雙方簽訂了《商品房買賣合同》,合同約定,原告為買受人,被告為出賣人,原告以每平方米11666.78元的單價購買被告開發(fā)建設(shè)的位于金海太陽公園住宅小區(qū)二期第0010幢01單元17層1704號的房屋,該商品房【合同約定】建筑面積共104.06平方米,總金額1214045元,付款方式為交首付款374045元,按揭貸款840000元。合同同時約定房屋產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款;面積誤差比絕對值超出3%的,買受人有權(quán)退房,買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。因設(shè)計變更造成面積誤差,雙方不解除合同的,應(yīng)當(dāng)簽補充協(xié)議。合同簽訂后,原告如約向被告全額支付了購房款1214045元并履行了其他合同義務(wù)。2018年5月5日,被告向原告郵寄了入住通知書及《太陽公園二期收房費用明細》等手續(xù),原告于2018年5月17日收到,該明細中記載原告購買的上述房屋合同面積104.06平方米、辦證面積為94.87平方米,面積誤差為9.19平方米等內(nèi)容。因房屋面積誤差的房價款及有關(guān)損失等問題,原、被告雙方協(xié)商未果成訟。另查明,被告因美化城市景觀按政府要求將道路擴寬,因天際線等問題將原設(shè)計樓層降低,造成實際建筑面積比與原告簽訂的合同約定面積減少,為此被告開發(fā)建設(shè)的固安縣金海太陽公園小區(qū)二期重新進行了規(guī)劃調(diào)整,獲得了相關(guān)行政部門的審批,被告在該小區(qū)內(nèi)進行了該規(guī)劃調(diào)整的變更公示,原告對此未提出異議。另據(jù)被告向本院提交的資料顯示,被告開發(fā)建設(shè)的位于金海太陽公園住宅小區(qū)二期第0010幢、第0011幢、第0014幢部分樓房按政府要求重新調(diào)整規(guī)劃后的商品房約定房屋產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積(面積誤差比絕對值超出3%),共涉及140名購房戶,被告已將其中87名購房戶的面積差額款按照減少平米數(shù)和當(dāng)時購買單價據(jù)實結(jié)算返還完畢,還有9名購房戶也按上述標(biāo)準(zhǔn)已達成返款協(xié)議,另14名購房戶正在協(xié)商之中,剩余30名購房戶到本院提起訴訟。上述事實,有原、被告當(dāng)庭陳述,原告提交的《商品房買賣合同》一份、河北增值稅普通發(fā)票二份、入住通知書及入住手冊各一份、太陽公園二期收房費用明細一份;被告向本院申請調(diào)取的2015年12月18日的申請一份、建設(shè)項目規(guī)劃變更公示圖一份、金海太陽公園住宅小區(qū)二期建筑面積明細表一份、太陽公園(二期)規(guī)劃設(shè)計圖兩張等證據(jù)材料在案佐證。
原告楊某某與被告固安縣金海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案,本院于2018年8月28日立案后,依法適用簡易程序,公開開庭進行了審理。原告楊某某的委托代理人顧倩、被告固安縣金海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人趙俊明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認(rèn)為,原、被告雙方系商品房預(yù)售合同法律關(guān)系,所簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示,合法有效,雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù),在履行合同過程中,違反合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,在從事民事活動過程中,應(yīng)當(dāng)遵循公平原則,合理確定各自的權(quán)利和義務(wù)。原、被告在合同中約定的房屋面積為104.06平方米,實際辦證登記面積為94.87平方米,與合同約定的面積差為9.19平方米。被告主張造成房屋面積減少的原因是因按政府要求,美化城市景觀,維護公共利益,對住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計進行了變更調(diào)整,雖未提供政府要求變更規(guī)劃設(shè)計減少房屋面積的證據(jù),但被告所建設(shè)的房屋面積減少,勢必造成其開發(fā)利益減損,其主張商品房面積減少的原因符合行業(yè)慣例,更加客觀真實,本院應(yīng)予采信。同時被告亦將變更后的情況在小區(qū)內(nèi)進行了公示,該公示應(yīng)視為對原告的通知,且在公示后原告未提出異議,亦應(yīng)視為原告對規(guī)劃變更的認(rèn)可。原告主張不知曉其所購買的樓房變更了規(guī)劃且變更規(guī)劃公示早于與被告簽訂合同日期,因變更規(guī)劃設(shè)計有相應(yīng)的政府審批流程,變更規(guī)劃日期早于合同簽訂日期符合常理。另,被告開發(fā)建設(shè)的位于金海太陽公園住宅小區(qū)二期第0010幢、第0011幢、第0014幢樓房商品房約定房屋產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積(面積誤差比絕對值超出3%),共涉及140名購房戶,已有87名購房戶的面積差額款返還完畢(按照減少平米數(shù)和當(dāng)時購買單價據(jù)實結(jié)算),9名購房戶已達成返款協(xié)議,另14名購房戶正在協(xié)商之中,亦能顯示大多數(shù)購房戶對變更規(guī)劃公示的知曉。綜上,原告購買的房屋面積的減少并非被告主觀故意造成,系被告不能避免并不能克服的客觀情況,屬于不可抗力,被告應(yīng)免除房屋面積誤差超出3%部分雙倍返還責(zé)任,故對原告提出要求法院判令被告向原告支付違約金178222.36元人民幣(即對房屋面積誤差超出3%部分雙倍返還)的訴求及請求法院判令被告向原告賠償由此產(chǎn)生的損失70000元人民幣的訴求,本院不予支持。被告應(yīng)返還原告購房款107217.71元(11666.78元×9.19平方米)并應(yīng)按中國人民銀行同期同類存款利率支付利息,從原告實際向被告繳納購房款之日即2016年9月20日(開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票之日)起至被告實際履行之日止。依照《中華人民共和國民法總則》第六條、第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十七條的規(guī)定,判決如下:
一、被告固安縣金海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力后五日內(nèi)一次性返還原告楊某某購房款107217.71元并按中國人民銀行同期同類存款利率支付利息,利息計算從2016年9月20日(開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票之日)起至被告實際履行之日止。二、駁回原告楊某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費2512元,由原告楊某某負擔(dān)1431元,由被告固安縣金海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)1081元。限于本判決發(fā)生法律效力后五日內(nèi)向本院交納。如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于河北省廊坊市中級人民法院。本判決發(fā)生法律效力后,當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的,對方當(dāng)事人可在判決書規(guī)定履行期間的最后一日起二年內(nèi)向本院申請執(zhí)行。
審判員 李 珉
書記員:劉艷橋
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