原告(反訴被告)：楊國泰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　委托訴訟代理人：周永強，上海市名旗律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：霍某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王祖德，上海市新華律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)楊國泰(以下簡稱原告)與被告(反訴原告)霍某某(以下簡稱被告)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年12月12日立案后，依法適用簡易程序進行審理，于2018年1月25日公開開庭進行了審理。本院經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)本案有不宜適用簡易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序。審理中，雙方當(dāng)事人向本院申請庭外和解一個月，本院予以準(zhǔn)許。之后，被告提出反訴，本院予以受理。本案于2018年6月22日進行了證據(jù)交換、2018年9月6日公開開庭進行了審理。上述庭審中，原告及其委托訴訟代理人周永強、被告及其委托訴訟代理人王祖德到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告楊國泰向本院提出本訴請求：1.判令原、被告就上海市長寧區(qū)安順路XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉訟房屋)簽訂的《上海市房屋租賃合同》(以下簡稱租賃合同)解除；2.判令被告將涉訟房屋恢復(fù)原狀后歸還原告；3.判令被告向原告支付從2017年6月26日至起訴之日止的房屋租金(按每月13,000元計)；4.判令被告向原告支付從起訴之日第二日起至實際搬離之日止的房屋使用費，按每月13,000元計算；5.判令被告結(jié)清租賃期間、使用期間的房屋水電煤等公共事業(yè)費。審理中，原告明確訴請如下：1.判令原、止的房被告就涉訟房屋簽訂的租賃合同于2017年6月25日解除；2.判令被告向原告支付從2017年6月26日至2018年5月4日房屋租金或房屋使用費(按每月13,000元計)；4.判令被告支付水費45.24元、電費2,501.51元、燃氣費290.50元，共計2,837.25元。事實與理由：原告系涉訟房屋的權(quán)利人。原、被告于2009年6月26日簽訂了租賃合同，約定原告將原作為小吃餐飲的涉訟房屋出租給被告繼續(xù)作餐飲之用；租賃期限從2009年6月26日至2012年6月25日止，月租金11,000元，租金每6個月支付一次，3年內(nèi)租金不變，自2012年起可協(xié)商對租金進行調(diào)整。雙方約定在未征得原告書面同意的情況下不得轉(zhuǎn)租，未征得原告同意書面同意或超過書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，原告可以要求被告恢復(fù)房屋原狀。租賃合同簽訂后，原告如約將涉訟房屋交付被告使用，被告也按約支付房租。租賃合同期滿之后，原、被告未簽訂續(xù)約協(xié)議，但實際仍按原租賃合同履行，且原、被告口頭約定租金每三年調(diào)整一次，從2015年6月26日起被告每月按13,000元支付房屋租金。每次租金被告都已現(xiàn)金方式向原告支付，原告收到租金后出具收到租金證明。截止至2017年6月25日之前所有租金已全部付清，之后的租金未付。另外被告承租涉訟房屋后還將相鄰的安順路XXX號XXX室房屋(以下簡稱103室房屋)也承租下來，并將兩間房屋隔墻打通，將涉訟房屋的衛(wèi)生間和103室房屋的衛(wèi)生間都拆除作廚房之用，被告還將涉訟房屋的進戶門砌墻封堵，被告承諾退房時會將涉訟房屋恢復(fù)原狀。2017年6月因政府拆違整治，原告收到“五違四必”聯(lián)合執(zhí)法告知書，涉訟房屋也被列為拆違整改對象。原告找到被告所稱的其鄉(xiāng)下親戚王鶴，告知其拆違整改事宜，但王鶴稱其與被告有租賃合同，且與被告之間還存在其他的經(jīng)濟糾紛，表示不同意搬走，王鶴將其與被告之間的租賃合同出示給原告看，原告才得知王鶴不是被告的親戚，被告實際是將涉訟房屋轉(zhuǎn)租給王鶴，雙方在2009年簽訂過《合約書》，2016年6月25日又簽訂了《合意書》，被告將涉訟房屋轉(zhuǎn)租給王鶴。原告知曉后與被告及王鶴多次協(xié)商均無果，原告訴至法院。審理中，原、被告于2018年5月4日就涉訟房屋辦理了交還手續(xù)，原告收回了涉訟房屋，原告才明確了上述訴訟請求，同時希望法院予以支持。
　　被告霍某某本訴辯稱及反訴訴稱，原、被告就涉訟房屋簽訂的租賃合同已自然履行完畢。雙方雖約定租賃起算日為2009年6月26日，但實際履行中尚有10日的免租期。被告認(rèn)為實際從2009年7月10日起算起租日，原告認(rèn)定的起租日錯誤；涉訟房屋被違章整治后，墻被封堵，房屋內(nèi)的物品無法取出才未向原告返還房屋，違約責(zé)任應(yīng)由原告承擔(dān)，不應(yīng)歸咎被告；原告要求支付的公用事業(yè)費，被告無異議，被告愿意支付；涉訟房屋被告未轉(zhuǎn)租王鶴，王鶴只是在其中經(jīng)營。審理中，被告撤回部分反訴請求，明確如下反訴請求：1.原告退回設(shè)備折舊費30,000元、押金11,000元；2.原告退回裝修保證金10,000元；3.原告退回租金2,600元(2017年7月5日至7月10日共計6天的租金)；4.原告向被告支付雙倍違約金22,000元。
　　原告楊國泰反訴辯稱，原告不但將涉訟房屋出租給被告，原告還將房屋內(nèi)的所有設(shè)備都轉(zhuǎn)讓給了被告，因此才有設(shè)備折舊價30,000元的約定，被告已經(jīng)使用多年，不存在退還的理由；原告收到過租賃保證金(押金)，被告結(jié)清其應(yīng)付的費用后可以退還，按租賃合同相關(guān)條款處理；原告確認(rèn)收到裝修保證金，但被告在租賃使用房屋期間進行了改建。原告收回房屋時被告未恢復(fù)原結(jié)構(gòu)，原告還需支付涉訟房屋恢復(fù)原結(jié)構(gòu)的費用，恢復(fù)費用確定后再結(jié)算后如有剩余，原告才同意返還剩余的裝修保證金；涉訟房屋系2009年6月26日起租，第一期租金中已扣除10天的免租期，不存在2009年7月10日起算起租日；涉訟房屋2017年7月5日被封門，之前被告均正常經(jīng)營，不存在違約的情形。綜上所述，希望法院駁回被告的反訴請求。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)權(quán)證》、《上海市房屋租賃合同》、《個體工商戶營業(yè)執(zhí)照》、《虹橋街道“五違四必”聯(lián)合執(zhí)法告知書》、現(xiàn)金收條、照片、移交證明、談話告知書等證據(jù)，當(dāng)事人對真實性均無異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。原告提供的兩份掛號信函、《合約書》、《合意書》復(fù)印件，被告在2018年1月25日第一次庭審中已明確表示收到兩份掛號信，亦確認(rèn)《合約書》、《合意書》復(fù)印件的真實性，被告之后再反言，本院因此確認(rèn)上述證據(jù)的三性。被告提供的《合約》、《合約裝修保證金》等證據(jù)主文內(nèi)容明顯有涂改或添加痕跡，且主文由被告書寫，本院因此不確認(rèn)上述兩份證據(jù)的真實性。被告提供的《設(shè)備折舊目錄》是其本人書寫，原告未確認(rèn)，本院亦不確認(rèn)該份證據(jù)的三性。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
　　涉訟房屋的權(quán)利人登記為原告。
　　2009年6月25日，原告(出租方)與被告(承租方)簽了租賃合同。租賃合同約定如下：原告出租涉訟房屋給被告，建筑面積50平方米，涉訟房屋作為門面餐飲使用；原告于2009年6月26日前向乙方交付涉訟房屋。房屋租賃期自2009年6月26日起至2012年6月25日止；月租金總計為11,000元。租金3年不變。自第2012年起，雙方可協(xié)商對租金進行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整事宜由雙方在補充條款中約定；原告交付房屋時，被告影響原告支付房屋租賃保證金，保證金為一個月的租金，即11,000元。租賃關(guān)系終止時，原告收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費用外，剩余部分無息歸還乙方。租賃期間使用涉訟房屋發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理、稅收等費用由被告承擔(dān)。其他有關(guān)費用均由原告承擔(dān)；被告返還涉訟房屋應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀態(tài)。返還時應(yīng)經(jīng)原告驗收認(rèn)可，并相互結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費用；在租賃期內(nèi)，被告將涉訟房屋轉(zhuǎn)讓給他人承租或與他人承租的房屋進行交換，必須事先征得原告書面同意；違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的壹倍支付違約金。給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分；租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，原告擅自解除本合同，提前收回涉訟房屋，原告應(yīng)按提前收回天數(shù)的租金2倍向被告支付違約金。被告未征得原告書面同意或者超出原告書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，原告可以要求被告恢復(fù)房屋原狀。租賃合同中的補充條款約定如下：1、設(shè)備折舊費為30,000元。2、飯店不得轉(zhuǎn)讓。不得違法經(jīng)營，門口不得設(shè)攤。違者視為違約?！?、裝修時不得破壞房屋結(jié)構(gòu)，必須符合各行政機構(gòu)的要求?！?0、裝修期(免租期)為10天，即交房后開始計算。預(yù)計6月26日交房。11、在合同期中，原告未經(jīng)被告同意，單方需要解除合同時，視為原告違約和負(fù)有賠償責(zé)任，除賠償被告的2倍違約金、裝修費。12、店鋪現(xiàn)有使用合計面積約65平方米(其中房產(chǎn)面積50平方米，其他部分為甲方搭建面積)，如果在今后遇到拆除搭建部分或有改變店鋪現(xiàn)有使用合計面積的情況時，作為房主的原告同意承擔(dān)負(fù)責(zé)并賠償被告的損失。1、房租以50平方米，月租為7,000元。2、下期合同遞增為10%。3、改建損失約為10,000元。
　　租賃合同簽訂后，原告將涉訟房屋交付被告。之后，被告又將涉訟房屋交與王鶴經(jīng)營。審理中，被告確認(rèn)其與王鶴簽訂的《合約書》及《合意書》的真實性，其中《合約書》約涉訟房屋的起租期為2009年6月26日起至2013年6月25日止。
　　租賃合同履行期滿后，原、被告就涉訟房屋未再簽訂書面的租賃合同。審理中，原、被告均確認(rèn)雙方仍按照租賃合同繼續(xù)履行。
　　2017年6月，相關(guān)政府部門出具了《虹橋街道“五違四必”聯(lián)合執(zhí)法告知書》。同年6月15日，相關(guān)政府部門告知原告涉訟房屋已納入整治范圍。同年6月27日，原告向被告郵寄了要求解除租賃合同的信函。之后因王鶴未返還涉訟房屋，被告亦未向原告返還涉訟房屋，原告遂訴至法院。
　　本案訴訟過程中，原、被告于2018年5月4日辦理了涉訟房屋的移交手續(xù)。
　　審理中，原、被告均確認(rèn)租賃保證金(押金)金額為11,000元及最后一期租金為13,000元。
　　原、被告還一致確認(rèn)涉訟房屋于2017年7月5日被封門。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂租賃合同約定的履行期屆滿后，雙方仍按原租賃合同的內(nèi)容繼續(xù)履行，故原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，原告依法可隨時解除租賃合同。2018年6月27日，原告向被告郵寄了要求解除租賃合同內(nèi)容的信函，本院因此確認(rèn)該日為租賃合同解除之日。租賃合同雖解除，但雙方仍存有如下主要爭議焦點：1、租賃合同的起租日及原告是否構(gòu)成違約；2、被告是否應(yīng)當(dāng)支付未付的租金及房屋占用費(截止至涉訟房屋交還之日止)。關(guān)于上述第1項爭議焦點。本院認(rèn)為，被告僅依據(jù)其提供的2009年7月10日《合約》主張起租期從2009年7月10日起算，但經(jīng)原被告確認(rèn)的《現(xiàn)金收條》顯示交租起始日為6月26日，被告與王鶴簽訂的《合約書》中亦寫明涉訟房屋的起租日為2009年6月26日。綜上所述，本院不采納被告主張的起租日，確定涉訟房屋的起租日為2009年6月26日。因此，被告支付最后一期租金的到期日為2017年6月25日，而非被告認(rèn)為的2017年7月10日，被告認(rèn)為還剩6天租期并不存在，本院不支持被告要求返還6天租金的反訴請求。關(guān)于上述第2項爭議焦點。本院認(rèn)為，被告將涉訟房屋轉(zhuǎn)交給王鶴經(jīng)營，雙方之間的法律關(guān)系無論是原告認(rèn)為的轉(zhuǎn)租還是被告認(rèn)為的承包，在租賃合同解除之后，被告均負(fù)有將涉訟房屋返還原告的合同義務(wù)，被告應(yīng)支付租金及房屋占用費。涉訟房屋雖被拆違整改，但責(zé)任不應(yīng)歸咎于原、被告中的任何一方。本院考慮房屋拆違整改后的狀況與交付時的狀況已不一致，再根據(jù)租賃合同中補充條款的相關(guān)約定，確定涉訟房屋封門日(2017年7月5日)之后至2018年5月4日返還房屋止的房屋占用費按每月7,000元計，之前參照每月13,000元租金標(biāo)準(zhǔn)計。至于被告提出的第4項反訴請求。本院認(rèn)為，原告可依法解除租賃合同，且無需承擔(dān)違約責(zé)任，理由已闡述，不再贅述，本院因此駁回被告提出的該項反訴請求。
　　關(guān)于原告主張的各項公用事業(yè)費，根據(jù)租賃合同的約定應(yīng)由被告支付，被告亦同意支付，本院因此支持原告的該項本訴訴請。
　　關(guān)于被告主張的設(shè)備折舊費，本院認(rèn)為，根據(jù)租賃合同中補充條款的約定涉訟房屋內(nèi)的設(shè)備折價給被告，且早已履行完畢，不存在退還的理由，本院因此不支持該項反訴請求。
　　關(guān)于租賃保證金(押金)，原告主張租賃保證金依據(jù)租賃合同抵充被告應(yīng)承擔(dān)的費用，該主張符合租賃合同的約定，本院因此予以支持。被告相關(guān)的反訴請求缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于裝修保證金，本院根據(jù)原、被告的訴辯稱意見，確認(rèn)裝修保證金保證的內(nèi)容為涉訟房屋的結(jié)構(gòu)恢復(fù)，因涉訟房屋尚未恢復(fù)房屋結(jié)構(gòu)，故本案中不處理裝修保證金。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款、第二百三十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)楊國泰與被告(反訴原告)霍某某就上海市長寧區(qū)安順路XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2017年6月27日解除；
　　二、被告(反訴原告)霍某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)楊國泰支付房屋租金及房屋占用費73,900元，以租賃保證金11,000元先行抵充；
　　三、被告(反訴原告)霍某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)楊國泰支付拖欠的水費45.24元、電費2,501.51元、煤氣費290.50元，共計2,837.25元；
　　四、駁回原告(反訴被告)楊國泰提出的其余本訴請求;
　　五、駁回被告(反訴原告)霍某某提出的全部反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費3,035元，由原告(反訴被告)楊國泰負(fù)擔(dān)1,332元，由被告(反訴原告)霍某某負(fù)擔(dān)1,703元。
　　反訴案件受理費720元，由被告(反訴原告)霍某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：李??冬

書記員：吳寅星