原告楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　委托代理人魏艷，上海路森律師事務(wù)所律師。
　　被告上海頤源餐飲管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人云文。
　　委托代理人張園園，上海政博律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人張亮。
　　原告楊某與被告上海頤源餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告楊某及其委托代理人魏艷，被告上海頤源餐飲管理有限公司的委托代理人張園園、張亮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告楊某訴稱，原告有經(jīng)營餐飲的意向，通過他人介紹，在與被告員工毛某的接洽下于2017年11月14日與被告簽訂租賃協(xié)議，約定被告向原告提供系爭房屋即本市長壽路XXX-XXX號“豪浦廣場”一樓A06部分、A07室兩間商鋪用于經(jīng)營餐飲，租賃面積為125.47平方米，租賃期限自2017年11月15日起至2021年12月14日止。原告還在毛某見證下向該商鋪的原承租商戶支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)25萬元。簽署協(xié)議時原告明示房屋將用于經(jīng)營餐飲，證照辦理過程中須由被告配合，被告則允諾房屋具備營業(yè)證照的申辦條件，但因雙方對此類證照的申辦均不具備專業(yè)知識，故未再對細(xì)節(jié)問題如餐飲的經(jīng)營許可問題等作進(jìn)一步磋商。協(xié)議簽署后，原告按約向被告支付了押金、六個月的租金及物業(yè)管理費(fèi)、廣告基金費(fèi)，其中廣告基金費(fèi)具體用途不明，被告亦未為原告進(jìn)行廣告宣傳。2017年11月15日，原告入場對房屋進(jìn)行了裝修，裝修期間發(fā)現(xiàn)租賃場所的實(shí)際面積遠(yuǎn)小于協(xié)議約定，為此被告曾允諾原告使用店鋪外的“公攤面積”但后又反悔，考慮到已支付了租金及經(jīng)營證照的辦理更為重要，原告只得暫將上述面積爭議予以擱置。2017年12月19日，原告正式開業(yè)，經(jīng)營過程中，原告曾委托案外公司代為辦理經(jīng)營許可證照，但因租賃協(xié)議中的房屋面積與產(chǎn)證登記面積不一致等情況被行政部門口頭予以拒絕，導(dǎo)致原告無法再進(jìn)一步作企業(yè)注冊。2018年5月9日，原告接市場監(jiān)督部門的通知后得知系爭房屋不具備食品經(jīng)營資質(zhì)并在消防、環(huán)評等方面存在一系列問題，如繼續(xù)經(jīng)營將面臨處罰，只得停業(yè)并遣散員工，租賃現(xiàn)場僅留有值班人員及物品。此后，原告多次要求解除合同但協(xié)商無果，2018年6月19日，原告向被告送達(dá)了律師函并于當(dāng)日將租賃場所內(nèi)除固定裝修外的物品全部遷出，因被告拒絕辦理交接手續(xù)，原告只得保留了房門鑰匙。2018年7月7日，原告發(fā)現(xiàn)被告已將房屋收回，目前系爭房屋已被另行出租。上述事實(shí)有租賃協(xié)議、原告的付款明細(xì)、裝修費(fèi)與員工工資等費(fèi)用的支出憑證、律師函及送達(dá)憑證、產(chǎn)權(quán)證、律師服務(wù)協(xié)議與收費(fèi)發(fā)票、行政部門的通知、現(xiàn)場照片、經(jīng)營證照代辦方員工的證詞、原告與被告交涉過程中錄制的視頻等證據(jù)為證。原告認(rèn)為，被告與前租戶簽署的租賃協(xié)議中即體現(xiàn)出其對房屋面積描述的隨意性與不一致性，而原告對房屋面積的認(rèn)知并不專業(yè)，故被告應(yīng)就系爭房屋的公攤面積、實(shí)際使用面積等要素事先向原告作出披露?，F(xiàn)因租賃合同的面積與房屋產(chǎn)證登記面積嚴(yán)重不符、消防環(huán)評驗(yàn)收問題等導(dǎo)致原告無法辦理營業(yè)證照及餐飲所需的許可證書，在房屋已不能滿足餐飲經(jīng)營所需、涉案租賃協(xié)議目的無法實(shí)現(xiàn)的情形下，被告已違約且損害了原告的合法權(quán)益，原告有權(quán)依法解約，而被告所列舉的、其他可正常營業(yè)的商戶之經(jīng)營性質(zhì)與原告不同，故在經(jīng)營證照的申辦方面不具備可比性?，F(xiàn)提起訴訟，請求判令：一、涉案《租賃協(xié)議》于2018年6月19日解除；二、被告返還押金148839元；三、被告返還原告已支付的2017年12月15日至2018年6月15日的租金297678元及同期物業(yè)管理費(fèi)37641元、廣告基金費(fèi)4800元；四、被告賠償裝修損失98000元；五、被告支付原告為訴訟所付出的律師費(fèi)30000元；六、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
　　被告上海頤源餐飲管理有限公司辯稱，一、系爭房屋系被告向案外人承租得來并向原告轉(zhuǎn)租，房屋具備產(chǎn)權(quán)及辦理營業(yè)證照的條件。在與被告簽約前，原告曾與租用該房屋的前商戶進(jìn)行溝通并充分考察了房屋的具體狀況與經(jīng)營業(yè)態(tài)，租賃協(xié)議對系爭房屋的面積也作了特別告知，即實(shí)際面積與產(chǎn)證登記面積并不一致。原告進(jìn)場后即對房屋進(jìn)行裝修并投入運(yùn)營，其在租用房屋近一年后再以場地面積與約定不符為由要求解約顯然有悖于常理，也混淆了房屋的建筑面積與實(shí)際使用面積的區(qū)別；二、原告作為餐飲企業(yè)，對所租房屋是否符合經(jīng)營條件應(yīng)有所預(yù)判，而被告并未作出為原告辦理經(jīng)營證照的承諾，僅在道義上負(fù)有協(xié)助義務(wù)。有證據(jù)表明，先于原告租用系爭房屋的商戶、與原告同期同類的商場內(nèi)的其他商戶、原告撤場后入駐系爭房屋的商戶均取得了經(jīng)營資質(zhì)且正常營業(yè)，故經(jīng)營證照申辦未成的原因在于原告的主體資質(zhì)不符而非房屋條件不符，原告亦未就被告對此存在過錯完成舉證責(zé)任。同時，原告提供的證人證詞與事實(shí)不符，該證人無權(quán)以個人名義代表證照代辦企業(yè)作證，而證照代辦方與原告之間為有償服務(wù)而具有利害關(guān)系，故涉案的證言不應(yīng)予以采信；三、對原告支付的押金、租金、物業(yè)管理費(fèi)、廣告基金費(fèi)的數(shù)額及原告于2018年6月19日向被告發(fā)送律師函并退場的事實(shí)予以確認(rèn)，系爭房屋已由被告收回后另行出租，后繼租戶已將場地恢復(fù)原狀，故原告的裝修投入已無法確認(rèn)。綜上所述，被告認(rèn)為，原告長期租用房屋卻怠于辦理經(jīng)營證照，其解約的目的顯然是規(guī)避自身經(jīng)營不善的風(fēng)險，而被告已就相關(guān)事宜盡到了告知義務(wù)并完全履行了合同。根據(jù)租賃協(xié)議約定，原告累計(jì)停業(yè)超過十四天，且在2018年6月15日前未支付下一期的租金，被告有權(quán)單方解除協(xié)議且不退還押金，原告支付的廣告基金費(fèi)已被被告用于以商場內(nèi)通過媒體滾動播出商戶信息的方式為原告進(jìn)行廣告宣傳?，F(xiàn)本方同意解除合同，解約日應(yīng)為收到原告律師函后的第十四天，即2018年7月3日，對原告其余訴請不能同意且于本案中不提起反訴。
　　經(jīng)審理查明，2017年11月14日，原被告簽訂《租賃協(xié)議》一份，主要約定內(nèi)容有：一、被告為本市長壽路XXX-XXX號“豪浦廣場”內(nèi)業(yè)主及租戶的“市場管理方”，原告向被告承租建筑面積為125.47平方米的系爭房屋用于經(jīng)營餐飲，因“豪浦廣場”原內(nèi)部設(shè)計(jì)不合理、布局不規(guī)整，故重新調(diào)整后的布局經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)重新測繪，與產(chǎn)證載明的布局有差異；二、房屋租賃自2017年11月15日起至2021年12月14日止，前一個月為裝修免租期，如裝修過程中或裝修后退租的，則押金不退；三、第一年租金595335元，之后逐年遞增，首期三個月的租金為148839元，物業(yè)管理費(fèi)為18820.5元，后每三個月租金提前十天支付、物業(yè)管理費(fèi)提前七天支付，押金為148839元，因被告負(fù)責(zé)商場整體廣告宣傳的策劃、投放及活動推廣，故每年的廣告基金為4800元；四、原告須自覺及時辦理營業(yè)證照等經(jīng)營證件、逾期付租的被告可單方解約并沒收押金、無故連續(xù)停業(yè)三天或累計(jì)停業(yè)十四天的被告亦可單方解約；合同簽訂后，原告向被告支付了2017年12月15日至2018年6月15日的租金297678元及同期物業(yè)管理費(fèi)37641元、押金148839元、廣告基金費(fèi)4800元；2017年11月15日入場后，原告對房屋進(jìn)行了裝修；2017年12月19日，原告開始營業(yè)；2018年6月19日，原告攜物品退出租賃場所并向被告送達(dá)律師函一份，大意為：因被告交付的房屋僅為58平方米而與協(xié)議約定面積不符，無法滿足租房目的，經(jīng)多次協(xié)商無果，故原告基于被告的違約行為于2018年6月18日解約并由被告退還原告已支付的各類費(fèi)用；2018年6月22日，被告向原告致律師復(fù)函一份，大意為：原告混淆了房屋實(shí)際使用面積與建筑面積的概念，在無事實(shí)依據(jù)的情形下單方解約，而本方無任何違約行為，根據(jù)雙方租賃協(xié)議約定，原告屬于在房屋裝修過程中或裝修后退租，該行為已構(gòu)成違約，故原告須支付租金、滯納金，所付押金不予退還，被告保留其他合同權(quán)利。2018年8月3日，原告提起訴訟，請求判決如其訴請。
　　本院認(rèn)為，房屋租賃協(xié)議訂立后，原被告均應(yīng)按協(xié)議約定履行各自義務(wù)。涉案協(xié)議已對系爭房屋的面積及其所在商場的布局現(xiàn)狀作了明確約定，原告作為承租方，理應(yīng)在建立租賃關(guān)系及入駐商鋪時對房屋是否符合協(xié)議約定進(jìn)行必要的勘查與核實(shí)以避免合同風(fēng)險，現(xiàn)無證據(jù)證實(shí)原告在接收房屋時曾就房屋的面積問題提出異議，相反卻有事實(shí)表明其對房屋進(jìn)行了裝修并將之投入運(yùn)營長達(dá)半年之久，在此情形下，其再以房屋面積不符合約定為由要求退租于理不合，同時，相對于出租方而言，原告作為經(jīng)營者對于從業(yè)必備的資質(zhì)與條件顯然更為了解，租房后經(jīng)營所需的資質(zhì)申辦應(yīng)由原告自行解決——除非原被告對此存在特別約定，而根據(jù)目前可查明的事實(shí)，無確鑿證據(jù)可證實(shí)原告的經(jīng)營活動受到了妨害且該妨害系租賃房屋具有缺陷或出租方的其他過錯行為導(dǎo)致。綜上所述，原告的解約理由依據(jù)不足，本院難以支持，其撤離系爭房屋的行為應(yīng)視為單方退租，考慮到被告未就此提起反訴，但客觀上房屋被交還后租賃關(guān)系不具備繼續(xù)履行的可能性，為避免訟累，本院確認(rèn)雙方租賃協(xié)議解除，并以原告單方退租、被告確認(rèn)收回房屋之日，即2018年6月19日為解約日，在此日期之前的租賃關(guān)系仍存續(xù)而無論原告是否使用了房屋，故相關(guān)的租金及物業(yè)管理費(fèi)原告無權(quán)要求退還，因原告提前退租屬于違約行為，根據(jù)合同約定或法律規(guī)定，被告有權(quán)沒收押金且無須對裝修費(fèi)、訴訟成本等作經(jīng)濟(jì)賠償，故對原告的此類訴請不予支持。唯廣告基金費(fèi)一項(xiàng)，因雙方未對該費(fèi)用的具體結(jié)算方式進(jìn)行約定——比如廣告按計(jì)時或計(jì)件收費(fèi)等，故在雙方租期實(shí)際持續(xù)半年左右情形下，被告未提供結(jié)算依據(jù)而按一年的標(biāo)準(zhǔn)向原告收取該費(fèi)用有失公平合理、等價有償?shù)慕灰自瓌t，本院酌情判令被告向原告返還部分費(fèi)用。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告楊某與被告上海頤源餐飲管理有限公司于2017年11月14日簽訂的關(guān)于上海市長壽路XXX-XXX號“豪浦廣場”一樓A06部分、A07商鋪的《租賃協(xié)議》于2018年6月19日解除；
　　二、被告上海頤源餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告楊某廣告基金人民幣2400元；
　　三、對原告楊某的其余訴請不予支持。
　　本案受理費(fèi)人民幣9969元，由原告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：洪云娣

書記員：曹??彬