楊某某
劉銳（湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所）
ＸＸＸ
曾海燕（湖北龍?zhí)锫蓭熓聞?wù)所）
李某
李梅華
李華

上訴人（原審原告）:楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，無業(yè)，住仙桃市。
委托訴訟代理人:劉銳，湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:ＸＸＸ，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，武漢鋼鐵公司員工，住武漢市青山區(qū)。
被上訴人（原審被告）:李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，仙桃市國家糧食儲(chǔ)備庫下崗職工，住廣東省佛山市。
被上訴人（原審被告）:李梅華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，仙桃市糧貿(mào)公司下崗職工，住仙桃市。
被上訴人（原審被告）:李華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，無業(yè)，住仙桃市。
上述四被上訴人的共同委托訴訟代理人:曾海燕，湖北龍?zhí)锫蓭熓聞?wù)所律師。
上訴人楊某某因與被上訴人ＸＸＸ、李某、李梅華、李華（以下簡稱ＸＸＸ等四人）房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第01357號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年8月22日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。
上訴人楊某某及其委托訴訟代理人劉銳，被上訴人ＸＸＸ、李某、李梅華及ＸＸＸ等四人的共同委托訴訟代理人曾海燕到庭參加訴訟。
本案審理過程中，雙方當(dāng)事人均于2016年11月11日向本院申請(qǐng)庭外調(diào)解1個(gè)月，本院依法予以準(zhǔn)許。
后因案情復(fù)雜，經(jīng)院長審批，本案延長審限4個(gè)月。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
楊某某上訴請(qǐng)求:一審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律有誤，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，改判:1.ＸＸＸ等四人協(xié)助楊某某辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記以及土地使用權(quán)變更登記；2.ＸＸＸ等四人支付違約金45600元；3.本案一、二審訴訟費(fèi)用由ＸＸＸ等四人承擔(dān)。
理由主要為:1.ＸＸＸ與楊某某簽訂了《房屋買賣協(xié)議》后，李梅華在該協(xié)議上簽字追認(rèn)，其與楊某某的通話錄音可以證實(shí)李梅華知曉房屋買賣事宜，并承諾配合楊某某辦理涉案房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)；涉案《房屋買賣協(xié)議》上“李某”的簽字雖系李梅華代簽，但楊某某與李某的通話錄音可證實(shí)李某知曉涉案房屋的買賣事宜；李華雖未在《房屋買賣協(xié)議》上簽字，但其與楊某某的通話錄音可證實(shí)李華亦知曉房屋買賣事宜，并對(duì)楊某某要求其協(xié)助辦理涉案房地產(chǎn)過戶登記手續(xù)亦未提出異議。
此外，結(jié)合楊某某于2008年11月購買并實(shí)際占有涉案房屋至2013年，且李某與李華于2009年知曉涉案房屋已賣給楊某某等事實(shí)，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條 ?之規(guī)定，李某、李華均默示追認(rèn)了ＸＸＸ的賣房行為。
2.一審法院以涉案房屋未辦理房產(chǎn)證，認(rèn)為《房屋買賣協(xié)議》無效系適用法律錯(cuò)誤。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》的相關(guān)規(guī)定，未辦理房產(chǎn)證并不直接影響房屋買賣合同的效力。
ＸＸＸ等四人辯稱，1.一審查明事實(shí)清楚，適用法律正確。
李梅華、李某、李華均未同意賣房，也不同意配合楊某某辦理涉案房地產(chǎn)的過戶登記手續(xù)。
2.《房屋買賣協(xié)議》中的違約金條款是楊某某于上述協(xié)議簽訂后自行添加。
3.楊某某上訴陳述的相關(guān)法理性闡述不適用本案，與本案沒有關(guān)聯(lián)性。
故一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
楊某某向一審法院起訴請(qǐng)求:1.ＸＸＸ等四人協(xié)助楊某某辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記以及土地使用權(quán)變更登記；2.ＸＸＸ等四人支付違約金45600元；3.一、二審案件訴訟費(fèi)用由ＸＸＸ等四人承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):ＸＸＸ等四人系李小才、趙潤珍夫婦的子女。
1989年，李小才、趙潤珍夫婦在仙桃市××了××房屋××棟，并辦理了土地使用權(quán)證[證號(hào)為仙國用（94）字第13825號(hào)]，土地使用權(quán)人為李小才。
該房屋一直未辦理房屋所有權(quán)證。
1998年10月18日，李小才去世；2006年4月11日，趙潤珍去世。
2008年11月2日，經(jīng)案外人劉四軍介紹，楊某某與ＸＸＸ簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》，約定ＸＸＸ將位于仙桃市小南小區(qū)東6巷29號(hào)房屋賣給楊某某，房屋價(jià)款為152000元；如有違約，按合同總價(jià)款的250%賠償。
合同簽訂當(dāng)日，楊某某支付購房款152000元，ＸＸＸ向楊某某出具收條一份，并將涉案房屋的土地使用權(quán)證交付楊某某。
爾后，李梅華也在楊某某與ＸＸＸ簽訂的《房屋買賣協(xié)議》上簽了名。
楊某某于2008年12月開始在涉案房屋居住至今。
后因李某、李梅華、李華拒不協(xié)助楊某某辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，雙方發(fā)生糾紛。
2013年9月23日，李梅華在仙桃日?qǐng)?bào)刊登聲明，稱涉案房屋的土地使用權(quán)證因保管不善遺失。
2013年9月，李梅華為收回涉案房屋，申請(qǐng)仙桃市法律援助中心調(diào)解；2014年7月，李梅華為收回涉案房屋，申請(qǐng)仙桃市司法局干河司法所調(diào)解，均未果。
一審法院認(rèn)為，楊某某與ＸＸＸ等四人訴爭的房屋，系ＸＸＸ等四人父母的遺產(chǎn)，一直未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。
因該遺產(chǎn)未繼承分割，屬于ＸＸＸ等四人共同共有。
ＸＸＸ未征得其他共有人書面同意，且未在取得房屋權(quán)屬證書的情況下，擅自與楊某某簽訂房屋買賣合同，處分與他人共同共有的財(cái)產(chǎn)，系無效民事行為。
李梅華雖事后在《房屋買賣協(xié)議》上簽名，但李某與李華得知訴爭的房屋被賣后，一直未追認(rèn)。
楊某某稱李某與李華對(duì)房屋買賣行為知曉并認(rèn)可的理由無充分證據(jù)佐證，故其與ＸＸＸ簽訂的《房屋買賣協(xié)議》應(yīng)確認(rèn)無效。
楊某某與ＸＸＸ簽訂《房屋買賣協(xié)議》亦存在過錯(cuò)，其主張善意取得的理由不能成立。
ＸＸＸ辯稱楊某某僅支付購房款122000元，因無證據(jù)證實(shí)，對(duì)該辯稱理由不予采納。
根據(jù)我國法律規(guī)定，合同被確認(rèn)無效的，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。
故楊某某與ＸＸＸ各自應(yīng)當(dāng)將依《房屋買賣協(xié)議》取得的財(cái)產(chǎn)相互返還。
ＸＸＸ對(duì)造成合同無效存在主要過錯(cuò)，應(yīng)向楊某某返還購房款，并賠償利息損失。
楊某某對(duì)造成合同無效存在一定過錯(cuò)，其要求ＸＸＸ等四人支付違約金的請(qǐng)求，不予支持。
依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（四）、（五）、（六）項(xiàng)，《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第五十八條 ?的規(guī)定，判決:1.楊某某返還ＸＸＸ房屋；2.ＸＸＸ返還楊某某購房款152000元，并從2008年11月2日起至該判決指定履行之日止，按中國人民銀行同期貸款利率支付利息；3.駁回楊某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述有給付內(nèi)容的事項(xiàng)于該判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢，逾期履行，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息或支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)4200元，由楊某某負(fù)擔(dān)1260元，ＸＸＸ負(fù)擔(dān)2940元。
本院二審期間，楊某某圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了一份取款明細(xì)，證明楊某某依據(jù)《房屋買賣協(xié)議》約定以及與ＸＸＸ等四人達(dá)成的有關(guān)過戶事宜的口頭協(xié)議，親手將過戶費(fèi)交給李某，李某承諾代楊某某辦理土地過戶的事實(shí)。
本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
本院認(rèn)為，楊某某提交的取款明細(xì)僅能證明其有取款的事實(shí)，不能證明其將相應(yīng)款項(xiàng)交給李某以及李某承諾代其辦理土地過戶的事實(shí)，本院對(duì)該份證據(jù)依法不予采信。
二審查明，一審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，楊某某與ＸＸＸ作為完全民事行為能力人，雙方在意思表示一致的情況下簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，但根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，以及《中華人民共和國物權(quán)法》第二十九條 ?、第三十一條 ?有關(guān)“因繼承享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”的規(guī)定，涉案房屋目前仍未取得房屋所有權(quán)證，不具備物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)條件，故楊某某請(qǐng)求ＸＸＸ等四人協(xié)助其辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記以及土地使用權(quán)變更登記，并支付違約金45600元，本院不予支持。
綜上，楊某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回，但原審判決楊某某返還ＸＸＸ房屋，ＸＸＸ返還楊某某購房款152000元并支付利息，系適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。
依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十九條 ?、第三十一條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第01357號(hào)民事判決；
二、駁回楊某某的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)4200元，由楊某某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)4200元，由楊某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，楊某某提交的取款明細(xì)僅能證明其有取款的事實(shí)，不能證明其將相應(yīng)款項(xiàng)交給李某以及李某承諾代其辦理土地過戶的事實(shí)，本院對(duì)該份證據(jù)依法不予采信。
二審查明，一審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，楊某某與ＸＸＸ作為完全民事行為能力人，雙方在意思表示一致的情況下簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，但根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，以及《中華人民共和國物權(quán)法》第二十九條 ?、第三十一條 ?有關(guān)“因繼承享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”的規(guī)定，涉案房屋目前仍未取得房屋所有權(quán)證，不具備物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)條件，故楊某某請(qǐng)求ＸＸＸ等四人協(xié)助其辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記以及土地使用權(quán)變更登記，并支付違約金45600元，本院不予支持。
綜上，楊某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回，但原審判決楊某某返還ＸＸＸ房屋，ＸＸＸ返還楊某某購房款152000元并支付利息，系適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。

依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十九條 ?、第三十一條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第01357號(hào)民事判決；
二、駁回楊某某的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)4200元，由楊某某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)4200元，由楊某某負(fù)擔(dān)。

審判長：丁盼

書記員：ＸＸ燕