原告（反訴被告）：楊某某，男，生于1966年5月15日，回族，醫(yī)藥公司工人。
委托代理人：王桂敏，湖北三豐律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，參與調(diào)解，進行和解，提起反訴和上訴，代為簽收法律文書等。
委托代理人：葉青，湖北三豐律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告（反訴原告）：范衛(wèi)某，男，生于1971年10月8日，漢族，鋁業(yè)公司工人。
委托代理人：朱曉晶，湖北遇真律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

原告楊某某訴被告范衛(wèi)某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年1月14日受理后，被告范衛(wèi)某于2015年3月4日向本院提出反訴。本院于2015年3月20日依法由審判員江濤適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告楊某某及其委托代理人王桂敏、葉青，被告范衛(wèi)某及其委托代理人朱曉晶到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2013年1月16日，原告楊某某與被告范衛(wèi)某簽訂《房屋出租協(xié)議》，約定被告范衛(wèi)某租賃原告楊某某位于丹江口市大壩二路漢江集團鋼廠15#樓19#門面房，租賃期限自2013年1月1日起至2013年12月30日止，租金每月500元，按年度收取。2013年12月30日協(xié)議到期后，雙方于2014年1月1日續(xù)簽協(xié)議，協(xié)議約定內(nèi)容不變，租賃期限自2014年1月1日起至2014年12月30日止。合同簽訂后，被告向原告支付了年租金6000元。被告在2013年1月租賃房屋后經(jīng)營移動業(yè)務(wù)，2013年12月起改為經(jīng)營服裝業(yè)務(wù)。在經(jīng)營移動業(yè)務(wù)期間被告在原告同意的情況下對租賃房屋進行過一次裝修，在經(jīng)營服裝業(yè)務(wù)時添加了幾個架子。被告在與原告簽訂租賃協(xié)議時是從彭朝軍處轉(zhuǎn)租的，被告在原告同意的情況下向彭朝軍支付轉(zhuǎn)讓費15000元。租賃期限內(nèi)，被告欲將租賃房屋轉(zhuǎn)租他人，因與原告未就轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓費達成一致意見，轉(zhuǎn)租未能實行，被告自2014年4月起將租賃房屋關(guān)門停業(yè)。原告在合同到期前以口頭、短信形式并于2014年11月29日以張貼告知書形式通知被告到期騰退房屋，交還原告，被告到期未予騰退。原告為維護其合法權(quán)益不受侵害，遂于2015年1月14日向法院起訴，請求依法判決被告無條件返還房屋并將房屋恢復(fù)原狀，占用房屋至辦理交接期間按原合同每月500元租金支付，利息按照中國人民銀行同期貸款利率的四倍計算并承擔(dān)本案訴訟費用。被告在應(yīng)訴后于2015年3月4日向本院提出反訴，請求依法判決：1.確認(rèn)被反訴人在合同期限內(nèi)違約并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；2.被反訴人應(yīng)當(dāng)退還反訴人未使用房屋8個月的房租4000元；3.請求被反訴人賠償造成反訴人店鋪不能經(jīng)營的損失14400元；4.被反訴人賠償反訴人轉(zhuǎn)讓費用15000元；5.被反訴人賠償反訴人因店面裝修所花費的35000元；6.反訴費用由被反訴人承擔(dān)。

本院認(rèn)為：原告與被告簽訂的《房屋出租協(xié)議》是雙方真實意思表示，亦不違反法律規(guī)定，協(xié)議合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。原告將租賃房屋交付被告使用，被告應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿后依照協(xié)議約定將租賃房屋返還給原告。原告在租賃期限屆滿前以口頭、短信、張貼告知書等形式通知被告到期返還租賃房屋，已履行了告知義務(wù)，明確表示了到期后不再續(xù)簽租賃協(xié)議的意愿，且已給予了被告合理騰退時間，被告應(yīng)當(dāng)在協(xié)議到期后騰退房屋，將租賃房屋返還給原告。故原告要求被告范衛(wèi)某無條件返還房屋的訴訟請求有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。因被告裝修房屋是得到原告的同意，故原告要求被告將房屋恢復(fù)原狀的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。因租賃協(xié)議到期后被告未按期騰退房屋，仍占有使用原租賃房屋，應(yīng)當(dāng)支付房屋占用費，標(biāo)準(zhǔn)可參照原房屋租賃協(xié)議，故原告要求被告按原房屋租賃協(xié)議每月租金500元標(biāo)準(zhǔn)支付占用房屋至辦理交接期間的費用的訴訟請求有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。原告要求被告按照中國人民銀行同期貸款利率的四倍計算支付房屋占用期間的租金利息的訴訟請求因協(xié)議中沒有約定，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。被告的反訴請求，因沒有足夠證據(jù)證明原告在合同期限內(nèi)違約，要求確認(rèn)原告在合同期限內(nèi)違約并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的反訴請求無事實和法律依據(jù)，本院不予支持；被告未使用租賃房屋8個月是出于被告自己的意志，門是被告自行鎖上的，房屋鑰匙被告也未交給原告，房屋實際仍在被告控制下，故要求原告退還未使用房屋8個月的房租4000元的請求本院不予支持；被告的經(jīng)營損失未實際發(fā)生且沒有相關(guān)票據(jù)證據(jù)證實，無法認(rèn)定，要求原告賠償造成被告店鋪不能經(jīng)營的損失14400元無事實和法律依據(jù)，本院不予支持；被告支付給彭朝軍的轉(zhuǎn)讓費雖得到原告同意，但不是原告強迫，也不是原告收取，要求原告賠償轉(zhuǎn)讓費15000元沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持；店面裝修是被告自愿進行的，且屬實際經(jīng)營需要，雖得到原告同意，但不能證明是受原告強迫裝修，且沒有發(fā)票等有效證據(jù)證明裝修的花費情況，也無法證明是因原告干涉進行了過度裝修，要求原告賠償裝修費用35000元沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十三條第一款、第二百二十三條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，并參照最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條、第十二條，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第一百零八條之規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）范衛(wèi)某在本判決生效后十日內(nèi)返還租賃原告（反訴被告）楊某某的房屋。
二、被告（反訴原告）范衛(wèi)某按原合同每月租金500元的標(biāo)準(zhǔn)向原告（反訴被告）楊某某支付占用房屋期間的費用至辦理房屋交接手續(xù)之日止。
三、駁回原告（反訴被告）楊某某的其他訴訟請求。
四、駁回被告（反訴原告）范衛(wèi)某的反訴請求。
如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費130元，原告（反訴被告）楊某某承擔(dān)50元，被告（反訴原告）范衛(wèi)某承擔(dān)80元。反訴案件受理費755元，由被告（反訴原告）范衛(wèi)某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費。十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱：十堰市財政局非稅收入?yún)R激結(jié)算戶；開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰五堰支行；賬號：17×××33-1。通過郵局匯款的，匯款十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費憑證復(fù)印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預(yù)交上訴案件受理費通知）。
申請執(zhí)行期限為二年，超出上述期限不予執(zhí)行。

審判員　　江濤

書記員：陳偉 附相關(guān)法條： 《中華人民共和國合同法》 第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。 第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 第一百一十二條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。 第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。 經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 第二百二十三條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。 承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。 第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。 《中華人民共和國民事訴訟法》 第六十四條當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。 當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。 人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。 第二百五十三條被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。 最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。 最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》 第九十條當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。 在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。 第一百零八條對負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實存在。 對一方當(dāng)事人為反駁負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人所主張事實而提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實，認(rèn)為待證事實真?zhèn)尾幻鞯?，?yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實不存在。 法律對于待證事實所應(yīng)達到的證明標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。