原告：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：楊欽，上海世瑞律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李江源，上海世瑞律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海天歌置業(yè)有限公司，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)創(chuàng)新西路XXX號。
　　法定代表人：陸彥臣，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳秀青，女。
　　原告楊某某訴被告上海天歌置業(yè)有限公司(以下簡稱天歌公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告楊某某的委托訴訟代理人楊欽、李江源，被告天歌公司的委托訴訟代理人吳秀青到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告楊某某向本院提出訴訟請求：1、依法解除雙方于2018年6月16日簽署的上海市商品房出售合同；2、被告退還原告已付房款人民幣(幣種下同)9,118,504元及截止至實際退還房款日的利息(截止至2018年12月20日，利息為66,109.15元，9,118,504×4.35%÷360×60)；3、被告賠償原告已付的物業(yè)費(fèi)2,928元、垃圾清運(yùn)費(fèi)9,209元、裝修款1,563,312.10元；4、被告承擔(dān)違約金91,185元。事實及理由：2018年6月16日，原、被告簽訂《上海市商品房出售合同》，約定由原告購買坐落于上海市浦東新區(qū)川沙路1666弄《天歌華庭》57號3層301室房屋(以下簡稱系爭房屋)，建筑面積209.14平米，總價9,118,504元。原告于2018年4月19日向上海中璽房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付首付款50萬元，2018年6月16日向被告支付2,708,504元、同年7月3日向被告支付391萬元，同年7月28日支付200萬元。2018年7月30日，被告交付系爭房屋。之后，原告支付2018年8月1日至同年12月31日的物業(yè)費(fèi)2,928元、垃圾清運(yùn)費(fèi)9,209元。2018年8月5日，原告與上海置造家裝飾工程有限公司簽訂房屋裝修合同，裝修金額為385,681.75元?，F(xiàn)系爭房屋被司法查封，并設(shè)立抵押權(quán)，無法過戶至原告名下。為維護(hù)原告合法權(quán)益，故訴如所請。
　　被告天歌公司辯稱：不同意原告的訴訟請求。被告目前正在積極和抵押權(quán)人協(xié)商以滌除抵押，故不同意解除合同。如果解除雙方之間的商品房出售合同，則由法院依法判決。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認(rèn)定如下：
　　系爭坐落于上海市浦東新區(qū)川沙路XXX弄XXX號XXX室房屋權(quán)利人為被告天歌公司。2017年8月29日，系爭房屋設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為邵純齡，債權(quán)數(shù)額為49,000,000元，債務(wù)履行期限為2017年8月27日至2019年8月22日；同年9月21日，設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為盧晟，債權(quán)數(shù)額為34,000,000元，債務(wù)履行期限為2017年9月13日至2017年12月12日。2018年11月12日，系爭房屋被司法限制，限制文件編號為(2018)滬0503民初5152號，限制人為浙江省湖州市南潯區(qū)人民法院，預(yù)計結(jié)束日期為2021年11月12日。
　　2018年6月16日，甲方天歌公司與乙方楊某某簽訂《上海市商品房出售合同》，約定由乙方購買川沙路1666弄天歌華庭57號3層301室房屋，建筑面積209.14平米，每平米房屋建筑面積單價43,600元，總房價款為9,118,504元。第七條約定：甲乙雙方按下列第三種約定確定該房屋交付使用日期：(三)甲方在收到乙方全部房價款之日起15天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。第八條約定，甲方向乙方保證在交付該房屋時：(一)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛；(二)甲方未設(shè)定抵押權(quán)或清除原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)；(三)已繳納了甲方應(yīng)繳納的房屋維修基金。如交付房屋后發(fā)生與甲方保證不相一致的情況，由甲方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。第十九條約定，甲乙雙方商定，2018年10月20日前，由乙方向上海市浦東新區(qū)建設(shè)局辦理價格申報及過戶申請手續(xù)，申領(lǐng)該房屋房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。因甲方原因，乙方無法在2018年10月20日前取得房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為總房價款的1%；2018年11月20日之日起的60日內(nèi)，乙方仍無法取得房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，則乙方有權(quán)單方面解除合同。第二十條約定，乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知之日起10天內(nèi)將乙方已支付的房價款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算，下同)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額以總房價款的1%計算，在退還房價款時一并支付給乙方。
　　原告于2018年4月19日支付房款50萬元，2018年6月16日支付房款2,708,504元，2018年7月3日支付房款391萬元，2018年7月28日支付房款200萬元。
　　2018年7月30日，雙方辦理了房屋交接手續(xù)。之后，原告對系爭房屋進(jìn)行裝修。
　　審理中，經(jīng)本院釋明，原、被告均不同意對原告的裝修造價申請鑒定，原告提供合同、訂貨單、發(fā)票、收據(jù)、微信聊天記錄等證據(jù)以證明其為系爭房屋裝修共花費(fèi)1,563,312.10元。被告質(zhì)證稱：①部分項目只有訂貨單，沒有相應(yīng)的支付憑證，②即使原告舉證材料充實，也只能證明原告共支付裝修款1,283,176元，③如果房屋買賣合同解除，那么被告對于可移動家具也不應(yīng)予以賠償。對于雙方有爭議的裝修項目，本院認(rèn)定原告支付裝修設(shè)計費(fèi)10,800元及固定裝修費(fèi)1,030,502元，具體如下：1.歐派櫥柜、集成家居定制安裝費(fèi)217,225元，2.歐鉑尼木門定制安裝費(fèi)76,000元，3.浴室柜、淋浴房費(fèi)用96,916元，4.LONDONART墻紙費(fèi)用30,881元，5.書香門第符合木地板費(fèi)用33,013.26元，6.沙發(fā)背景、基膜費(fèi)用5,500元，7.斷橋門窗費(fèi)用42,000元，8.toto(智能)坐便器費(fèi)用27,597元，9.五金費(fèi)用10,400元，10.斯米克瓷磚費(fèi)用75,000元，11.建筑服務(wù)工程款192,169.74元，12.中央空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、水處理系統(tǒng)費(fèi)用合計117,500元，13.鼎寶藝裝施工費(fèi)106,300元。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《上海市商品房出售合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律與行政法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效。
　　當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。雙方合同約定，“因甲方原因，乙方無法在2018年10月20日前取得房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為總房價款的1%；2018年11月20日之日起的60日內(nèi)，乙方仍無法取得房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，則乙方有權(quán)單方面解除合同”，現(xiàn)系爭房屋上抵押未滌除，并于2018年11月12日被司法查封，故房屋未能過戶系被告違約，原告據(jù)此要求解除雙方之間的買賣合同，本院依法予以支持。
　　合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)將已收取的房款返還原告。原告要求被告按照貸款利率支付自2018年10月22日起的已付房款利息，然合同約定“乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知之日起10天內(nèi)將乙方已支付的房價款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算)全部退還乙方”，因此，本院確定按照銀行同期存款利率計算。
　　原告要求被告支付解約違約金，并要求被告賠償裝修損失，本院認(rèn)為，在違約金不足以彌補(bǔ)損失的前提下，當(dāng)事人可以選擇主張實際損失，也可以選擇調(diào)整違約金，但原告同時主張違約金和實際損失確有不妥。為減少訟累，從保護(hù)守約方的角度出發(fā)，本院以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，并考慮原告已實際使用房屋和裝修設(shè)施相當(dāng)長的時間，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌情確認(rèn)被告應(yīng)賠償原告實際損失80萬元，不再另外支持違約金的訴請。對于可移動的家具、物業(yè)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等，本院采信被告的抗辯意見，原告要求賠償，無合同依據(jù)，本院不予支持。
　　鑒于《上海市商品房出售合同》解除，原告應(yīng)將系爭房屋返還被告。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告楊某某與被告上海天歌置業(yè)有限公司簽訂的《上海市商品房出售合同》；
　　二、被告上海天歌置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告楊某某購房款9,118,504元，并支付相應(yīng)的利息(以9,118,504元為基數(shù)，按中國人民銀行公布的同期存款利率，自2018年10月22日起計算至實際返還之日止)；
　　三、被告上海天歌置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告楊某某損失80萬元；
　　四、原告楊某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市浦東新區(qū)川沙路XXX弄XXX號XXX室房屋返還給被告上海天歌置業(yè)有限公司；
　　五、駁回原告楊某某其余訴訟請求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)86,907元，保全費(fèi)5,000元，合計91,907元，由原告楊某某承擔(dān)4,833元，被告上海天歌置業(yè)有限公司承擔(dān)87,074元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：楊曉云

書記員：張卓郁