上訴人(原審原告)：杜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省建甌市。
　　被上訴人(原審被告)：中國工商銀行股份有限公司上海市靜某支行，地址上海市靜某區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：陳磊，支行行長。
　　委托訴訟代理人：孫勇堅(jiān)，上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：沈黎海，上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人：王奇森，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省建陽市。
　　原審第三人：王麗文，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省建陽市。
　　原審第三人：上海穎秋實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：王奇森。
　　原審第三人：王奇飚，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省建陽市。
　　原審第三人：盧淑英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省建陽市。
　　原審第三人：賴安建，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省福安市。
　　原審第三人：王惠雅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省福安市。
　　原審第三人：雷月玲，女，xxxx年xx月xx日出生，畬族，住福建省。
　　原審第三人：董兆春，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　原審第三人：鄭新錫，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　原審第三人：周倫釵，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　原審第三人：陳菊花，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　原審第三人：陳日華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　原審第三人：上海駿宏物資集團(tuán)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：陳菊花。
　　原審第三人：上?，F(xiàn)勝商貿(mào)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：陳偉民。
　　原審第三人：張秀娟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　原審第三人：上海浩燦金屬材料有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：黃麗欽。
　　上訴人杜某某因與被上訴人中國工商銀行股份有限公司上海市靜某支行(以下簡(jiǎn)稱工行靜某支行)等案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服上海市靜某區(qū)人民法院(2019)滬0106民初5966號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年11月14日立案受理后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　杜某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判確認(rèn)杜某某享有上海市虹口區(qū)大連西路XXX號(hào)XXX層XXX區(qū)房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)的租賃權(quán)，并將系爭(zhēng)房屋帶租約拍賣。事實(shí)和理由：2014年上?，F(xiàn)勝商貿(mào)有限公司(以下簡(jiǎn)稱現(xiàn)勝公司)與上海源弘倉儲(chǔ)有限公司(以下簡(jiǎn)稱源弘公司)就系爭(zhēng)房屋簽訂《房屋租賃合同》，2016年1月8日杜某某與源弘公司簽訂《房屋租賃合同》，約定源弘公司將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給杜某某。合同簽訂后，杜某某接收了系爭(zhēng)房屋并進(jìn)行裝修經(jīng)營至今。上述租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。依據(jù)合同法第二百二十九條和《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條的規(guī)定，杜某某的租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。
　　工行靜某支行答辯稱：杜某某上訴請(qǐng)求不能成立，請(qǐng)求二審法院駁回上訴。系爭(zhēng)房屋租賃行為均發(fā)生于工行靜某支行對(duì)系爭(zhēng)房屋設(shè)定抵押權(quán)，以及查封系爭(zhēng)房屋之后，依照物權(quán)法和最高人民法院司法解釋的規(guī)定，杜某某對(duì)系爭(zhēng)房屋的租賃權(quán)不能對(duì)抗執(zhí)行行為。
　　原審第三人張秀娟答辯稱，對(duì)本案案件情況不清楚，故不表態(tài)。
　　杜某某向一審法院起訴請(qǐng)求：對(duì)系爭(zhēng)房屋帶租約拍賣。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)，2010年11月23日，現(xiàn)勝公司被核準(zhǔn)登記為上海市虹口區(qū)大連西路XXX號(hào)XXX-XXX層房屋的所有權(quán)人。
　　2013年6月24日，王奇森、王麗文與工行靜某支行簽訂一份《個(gè)人借款/擔(dān)保合同》，王奇森、王麗文向工行靜某支行借款人民幣9,000,000元(以下幣種均為人民幣)用于采購建材，借款期限為12個(gè)月，自2013年6月30日至2014年6月30日止(實(shí)際房款日與到期日以借款憑證為準(zhǔn))。同日，現(xiàn)勝公司與工行靜某支行簽訂一份《個(gè)人借款最高額抵押合同》，約定現(xiàn)勝公司將位于上海市虹口區(qū)大連西路XXX號(hào)XXX-XXX層房屋為工行靜某支行在上述《個(gè)人抵押/擔(dān)保合同》項(xiàng)下的債權(quán)在65,634,000元的最高余額內(nèi)提供抵押擔(dān)保。抵押登記日為2013年6月28日。
　　因王奇森、王麗文未按約履行還款義務(wù)，擔(dān)保人亦未履行相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任，工行靜某支行于2014年4月22日向一審法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)。次日，一審法院作出(2014)靜民保字第111號(hào)民事裁定書，并于2014年4月25日實(shí)際查封現(xiàn)勝公司名下位于上海市虹口區(qū)大連西路XXX號(hào)XXX-XXX層房屋。
　　2014年5月14日，一審法院受理工行靜某支行與王奇森、王麗文等金融借款合同糾紛一案。2014年10月20日，一審法院作出(2014)靜民四(商)初字第126號(hào)民事判決，內(nèi)容如下：“一、被告王奇森、被告王麗文、被告上海穎秋實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)歸還原告中國工商銀行股份有限公司上海市靜某支行截至2014年9月26日的借款本金人民幣9,000,000元；二、被告王奇森、被告王麗文、被告上海穎秋實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)按照《個(gè)人借款/擔(dān)保合同》約定的利率支付原告中國工商銀行股份有限公司上海市靜某支行自2014年9月27日起至判決生效之日止的逾期利息；三、被告王奇森、被告王麗文、被告上海穎秋實(shí)業(yè)有限公司屆期未履行上述付款義務(wù)的，原告中國工商銀行股份有限公司上海市靜某支行可分別與被告上?，F(xiàn)勝商貿(mào)有限公司、被告張秀娟、被告上海浩燦金屬材料有限公司協(xié)議，以被告上?，F(xiàn)勝商貿(mào)有限公司名下位于上海市虹口區(qū)大連西路XXX號(hào)XXX-XXX層的房屋折價(jià)，或者申請(qǐng)以拍賣、變賣該抵押物所得價(jià)款在最高余額人民幣65,634,000元內(nèi)優(yōu)先受償；以被告張秀娟名下位于上海市松江區(qū)文涵路XXX號(hào)1_3層、上海市松江區(qū)文涵路XXX號(hào)1_3層的房屋折價(jià)，或者申請(qǐng)以拍賣、變賣該抵押物所得價(jià)款在最高余額人民幣11,848,000元內(nèi)優(yōu)先受償；以被告上海浩燦金屬材料有限公司名下位于上海市閘北區(qū)晉元路XXX弄XXX號(hào)XXX室、上海市閘北區(qū)晉元路XXX弄XXX號(hào)XXX室、上海市閘北區(qū)晉元路XXX弄XXX號(hào)XXX室的房屋折價(jià)，或者申請(qǐng)以拍賣、變賣該抵押物所得價(jià)款在最高余額人民幣4,900,000元內(nèi)優(yōu)先受償，上述抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過抵押權(quán)最高余額的部分歸抵押物所有權(quán)人所有，不足部分由被告王奇森、被告王麗文、被告上海穎秋實(shí)業(yè)有限公司繼續(xù)清償；四、被告王奇飚、被告盧淑英、被告賴安建、被告王惠雅、被告雷月玲、被告董兆春、被告鄭新錫、被告周倫釵、被告陳菊花、被告陳日華、被告上海駿宏物資集團(tuán)有限公司對(duì)被告王奇森、被告王麗文、被告上海穎秋實(shí)業(yè)有限公司的上述應(yīng)付款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；被告王奇飚、被告盧淑英、被告賴安建、被告王惠雅、被告雷月玲、被告董兆春、被告鄭新錫、被告周倫釵、被告陳菊花、被告陳日華、被告上海駿宏物資集團(tuán)有限公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向被告王奇森、被告王麗文、被告上海穎秋實(shí)業(yè)有限公司追償?！迸袥Q后，各方當(dāng)事人均未上訴。工行靜某支行依法向一審法院申請(qǐng)執(zhí)行。2018年12月6日，一審法院作出(2018)滬0106執(zhí)恢712號(hào)執(zhí)行裁定書，拍賣被執(zhí)行人現(xiàn)勝公司位于上海市虹口區(qū)大連西路XXX號(hào)XXX-XXX層的房產(chǎn)，以清償債務(wù)；并于2018年12月12日張貼公告，責(zé)令被執(zhí)行人以及其他占有房產(chǎn)的案外人應(yīng)于本公告張貼之日起十五日內(nèi)遷出上述房產(chǎn)。
　　2019年1月，杜某某向一審法院提出書面執(zhí)行異議，要求對(duì)系爭(zhēng)房屋帶租約拍賣。同年1月22日，一審法院作出(2019)滬0106執(zhí)異10號(hào)執(zhí)行裁定書，駁回杜某某的異議請(qǐng)求。
　　一審審理中，杜某某向一審法院提供了兩份《房屋租賃合同》，一份是2014年2月16日現(xiàn)勝公司與源弘公司簽訂，合同載明：現(xiàn)勝公司同意將位于上海市虹口區(qū)大連西路XXX號(hào)XXX-XXX層的房屋出租給源弘公司，租賃期二十年，自2015年6月1日至2035年5月31日(含免租期)；另一份是2016年3月1日源弘公司與杜某某簽訂，合同載明：源弘公司將系爭(zhēng)房屋出租給杜某某，租賃期限自2016年1月9日至2035年4月8日。
　　一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于杜某某對(duì)系爭(zhēng)房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。本案中，根據(jù)杜某某提供的兩份《房屋租賃合同》，杜某某簽訂租賃合同、占有系爭(zhēng)房屋的時(shí)間均在工行靜某支行對(duì)系爭(zhēng)房屋設(shè)定抵押以及一審法院對(duì)系爭(zhēng)房屋查封之后，故杜某某對(duì)系爭(zhēng)房屋主張的租賃權(quán)不能對(duì)抗工行靜某支行登記在先的抵押權(quán)，杜某某要求對(duì)系爭(zhēng)房屋帶租約拍賣的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。王奇森、王麗文、上海穎秋實(shí)業(yè)有限公司、王奇飚、盧淑英、賴安建、王惠雅、雷月玲、董兆春、鄭新錫、周倫釵、陳菊花、陳日華、上海駿宏物資集團(tuán)有限公司、現(xiàn)勝公司、張秀娟、上海浩燦金屬材料有限公司經(jīng)一審法院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，視為放棄抗辯及質(zhì)證的權(quán)利，一審法院依法缺席判決。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第一款之規(guī)定，判決如下：駁回杜某某的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)8,720.50元，由杜某某負(fù)擔(dān)。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯意見，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)仍在于杜某某對(duì)系爭(zhēng)房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)法律規(guī)定，承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。本案中，杜某某依據(jù)我國合同法第二百二十九條以及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條的規(guī)定，主張其對(duì)系爭(zhēng)房屋的租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。我國合同法第二百二十九條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！倍蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持，但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！北景付拍衬澈炗喿赓U合同、占有系爭(zhēng)房屋的時(shí)間均在工行靜某支行對(duì)系爭(zhēng)房屋設(shè)定抵押以及一審法院對(duì)系爭(zhēng)房屋查封之后，故杜某某依據(jù)前述法律規(guī)定要求保護(hù)其租賃權(quán)沒有法律依據(jù)，一審法院對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持并無不當(dāng)，本院予以維持。綜上所述，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，判決并無不當(dāng)。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣8,720.50元，由上訴人杜某某負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：朱志紅

書記員：吳??俊