杜某某
劉金鳳（河北海之光律師事務(wù)所）
衡水昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海興分公司
張志勇（河北榆軒律師事務(wù)所）
袁炳超（河北榆軒律師事務(wù)所）

原告杜某某。
委托代理人劉金鳳，河北海之光律師事務(wù)所律師。
被告衡水昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海興分公司。（以下簡(jiǎn)稱昆侖房地產(chǎn)海興分公司）。
負(fù)責(zé)人曹文占，任總經(jīng)理。
委托代理人張志勇、袁炳超，河北榆軒律師事務(wù)所律師。
原告杜某某與被告衡水昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海興分公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員及元戎獨(dú)任審判，于2014年5月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人劉金鳳，被告委托代理人袁炳超到庭參加訴訟，本案已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告杜某某與被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司雙方簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為有效。合法有效的合同自成立時(shí)即具有法律效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信，依約全面而適當(dāng)履行義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
（一）關(guān)于被告抗辯所稱因拆遷工程遭遇重大障礙而致延期交房是屬不可抗力，應(yīng)減免違約責(zé)任的問(wèn)題。本院認(rèn)為，房屋拆遷是因國(guó)家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)的需要，由建設(shè)單位對(duì)現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除，且對(duì)房屋所有者或使用者進(jìn)行拆遷安置并給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。由此看來(lái)，房屋拆遷是一項(xiàng)社會(huì)綜合工程，其難度大、影響深、風(fēng)險(xiǎn)高是屬公眾共知的事實(shí)，而且它不是獨(dú)立于作為建設(shè)方（被告）之外的客觀事件，其進(jìn)程和結(jié)果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和應(yīng)有的謹(jǐn)慎與勤勉并恪守誠(chéng)信，完全可以對(duì)拆遷活動(dòng)中所遭遇的困難狀況及其結(jié)果加以控制和克服。因此，拆遷障礙并不符合合同中所約定的不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服等減免責(zé)任的情形，不屬于不可抗力，依此本院對(duì)被告的此項(xiàng)抗辯主張不予支持。（二）關(guān)于被告抗辯所稱應(yīng)將已給予原告購(gòu)房?jī)?yōu)惠款項(xiàng)從其應(yīng)支付違約金中扣除問(wèn)題。本院認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)買受方實(shí)行降低讓利等種種優(yōu)惠是開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)并行之有效的促銷手段，借以實(shí)現(xiàn)多銷營(yíng)利、爭(zhēng)取市場(chǎng)占有率的經(jīng)濟(jì)目的，即使個(gè)別買受人通過(guò)關(guān)系要求開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)，但同意與否是作為理性市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)商完全能夠有權(quán)自行決定的，在無(wú)證據(jù)證明存在影響被告真實(shí)意思自主表示的情形下，合同中所載明的房屋價(jià)款就是原被告雙方充分磋商后合意的結(jié)果，應(yīng)得到法律的確認(rèn)與保護(hù)。被告此項(xiàng)抗辯主張，實(shí)際上是讓守約方分擔(dān)本應(yīng)違約方所承擔(dān)的違約責(zé)任，與法相悖，本院予以駁回。（三）關(guān)于貸款逾期違約問(wèn)題。被告提供個(gè)人貸款發(fā)放單復(fù)印件一份，證明貸款發(fā)放時(shí)間為2013年1月4日，原告存在違約的事實(shí)。合同補(bǔ)充協(xié)議約定的銀行按揭貸款的買受人需在《商品房買賣合同》簽署后七日內(nèi)提交全部申請(qǐng)貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。辦理房貸在實(shí)踐中需要開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶相互協(xié)助向銀行提供所需資料并履行相關(guān)手續(xù)，且發(fā)放貸款的主體是銀行，房貸的辦理期限并不能由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶完全控制，故被告提供的個(gè)人貸款發(fā)放單復(fù)印件，雖經(jīng)原告認(rèn)可，可以證明貸款發(fā)放的事實(shí)和時(shí)間，但是并不能證明原告未在七日內(nèi)提交全部申請(qǐng)貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。據(jù)此被告主張?jiān)尕?fù)違約責(zé)任本院不予支持。另被告依據(jù)合同第七條及貸款發(fā)放時(shí)間在合同約定交房時(shí)間后96天的事實(shí)，主張?jiān)鎽?yīng)承擔(dān)貸款155000元以日萬(wàn)分之三計(jì)算延期付款96天的違約責(zé)任。本院認(rèn)為被告以合同約定交房時(shí)間計(jì)為應(yīng)付房款時(shí)間并以此主張違約責(zé)任理?yè)?jù)不足，不予支持。（四）關(guān)于燃?xì)獬跹b費(fèi)。被告提供燃?xì)獬跹b費(fèi)票據(jù)復(fù)印件一張證明其只是代興德公司收取并已將該費(fèi)用轉(zhuǎn)交，因該票據(jù)原告不予認(rèn)可且與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。原告提供的2200元燃?xì)獬跹b費(fèi)票據(jù)上蓋有被告銷售部印章，且被告認(rèn)可其收取該費(fèi)用。根據(jù)河北省開(kāi)然氣價(jià)格管理辦法的相關(guān)規(guī)定，新建商品房城市燃?xì)獬跹b費(fèi)，應(yīng)作為開(kāi)發(fā)建設(shè)成本計(jì)入商品房?jī)r(jià)格，不得向用戶單獨(dú)收取，據(jù)此被告在房款之外向原告單獨(dú)收取燃?xì)獬跹b費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)予返還。另，原告主張被告返還另行收取的燃?xì)獬跹b費(fèi)300元，并提供一張票據(jù)予以證明。因該票據(jù)上記載收取項(xiàng)目為燃?xì)赓M(fèi)而非燃?xì)獬跹b費(fèi)，被告不予認(rèn)可，且原告沒(méi)有提供其他證據(jù)予以證明該收費(fèi)系燃?xì)獬跹b費(fèi)，故對(duì)原告該主張本院不予支持。
綜上，被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司沒(méi)有按照合同約定如期向原告交付房屋，構(gòu)成遲延交付，有違誠(chéng)信，是一種違約行為。在沒(méi)有法定和約定的減免責(zé)任的條件下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照已交付房款總額每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約金為90145元×226天×0.0003＋155000元×131天×0.0003=12203.3元。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十七條 ?、《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告衡水昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海興分公司給付原告違約金12203.3元；
二、被告衡水昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海興分公司返還原告燃?xì)獬跹b費(fèi)2200元；
三、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
以上判決第一、二項(xiàng)于本判決生效后五日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取139元，由被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原告杜某某與被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司雙方簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為有效。合法有效的合同自成立時(shí)即具有法律效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信，依約全面而適當(dāng)履行義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
（一）關(guān)于被告抗辯所稱因拆遷工程遭遇重大障礙而致延期交房是屬不可抗力，應(yīng)減免違約責(zé)任的問(wèn)題。本院認(rèn)為，房屋拆遷是因國(guó)家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)的需要，由建設(shè)單位對(duì)現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除，且對(duì)房屋所有者或使用者進(jìn)行拆遷安置并給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。由此看來(lái)，房屋拆遷是一項(xiàng)社會(huì)綜合工程，其難度大、影響深、風(fēng)險(xiǎn)高是屬公眾共知的事實(shí)，而且它不是獨(dú)立于作為建設(shè)方（被告）之外的客觀事件，其進(jìn)程和結(jié)果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和應(yīng)有的謹(jǐn)慎與勤勉并恪守誠(chéng)信，完全可以對(duì)拆遷活動(dòng)中所遭遇的困難狀況及其結(jié)果加以控制和克服。因此，拆遷障礙并不符合合同中所約定的不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服等減免責(zé)任的情形，不屬于不可抗力，依此本院對(duì)被告的此項(xiàng)抗辯主張不予支持。（二）關(guān)于被告抗辯所稱應(yīng)將已給予原告購(gòu)房?jī)?yōu)惠款項(xiàng)從其應(yīng)支付違約金中扣除問(wèn)題。本院認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)買受方實(shí)行降低讓利等種種優(yōu)惠是開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)并行之有效的促銷手段，借以實(shí)現(xiàn)多銷營(yíng)利、爭(zhēng)取市場(chǎng)占有率的經(jīng)濟(jì)目的，即使個(gè)別買受人通過(guò)關(guān)系要求開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)，但同意與否是作為理性市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)商完全能夠有權(quán)自行決定的，在無(wú)證據(jù)證明存在影響被告真實(shí)意思自主表示的情形下，合同中所載明的房屋價(jià)款就是原被告雙方充分磋商后合意的結(jié)果，應(yīng)得到法律的確認(rèn)與保護(hù)。被告此項(xiàng)抗辯主張，實(shí)際上是讓守約方分擔(dān)本應(yīng)違約方所承擔(dān)的違約責(zé)任，與法相悖，本院予以駁回。（三）關(guān)于貸款逾期違約問(wèn)題。被告提供個(gè)人貸款發(fā)放單復(fù)印件一份，證明貸款發(fā)放時(shí)間為2013年1月4日，原告存在違約的事實(shí)。合同補(bǔ)充協(xié)議約定的銀行按揭貸款的買受人需在《商品房買賣合同》簽署后七日內(nèi)提交全部申請(qǐng)貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。辦理房貸在實(shí)踐中需要開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶相互協(xié)助向銀行提供所需資料并履行相關(guān)手續(xù)，且發(fā)放貸款的主體是銀行，房貸的辦理期限并不能由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶完全控制，故被告提供的個(gè)人貸款發(fā)放單復(fù)印件，雖經(jīng)原告認(rèn)可，可以證明貸款發(fā)放的事實(shí)和時(shí)間，但是并不能證明原告未在七日內(nèi)提交全部申請(qǐng)貸款所需相關(guān)資料并履行銀行貸款手續(xù)。據(jù)此被告主張?jiān)尕?fù)違約責(zé)任本院不予支持。另被告依據(jù)合同第七條及貸款發(fā)放時(shí)間在合同約定交房時(shí)間后96天的事實(shí)，主張?jiān)鎽?yīng)承擔(dān)貸款155000元以日萬(wàn)分之三計(jì)算延期付款96天的違約責(zé)任。本院認(rèn)為被告以合同約定交房時(shí)間計(jì)為應(yīng)付房款時(shí)間并以此主張違約責(zé)任理?yè)?jù)不足，不予支持。（四）關(guān)于燃?xì)獬跹b費(fèi)。被告提供燃?xì)獬跹b費(fèi)票據(jù)復(fù)印件一張證明其只是代興德公司收取并已將該費(fèi)用轉(zhuǎn)交，因該票據(jù)原告不予認(rèn)可且與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。原告提供的2200元燃?xì)獬跹b費(fèi)票據(jù)上蓋有被告銷售部印章，且被告認(rèn)可其收取該費(fèi)用。根據(jù)河北省開(kāi)然氣價(jià)格管理辦法的相關(guān)規(guī)定，新建商品房城市燃?xì)獬跹b費(fèi)，應(yīng)作為開(kāi)發(fā)建設(shè)成本計(jì)入商品房?jī)r(jià)格，不得向用戶單獨(dú)收取，據(jù)此被告在房款之外向原告單獨(dú)收取燃?xì)獬跹b費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)予返還。另，原告主張被告返還另行收取的燃?xì)獬跹b費(fèi)300元，并提供一張票據(jù)予以證明。因該票據(jù)上記載收取項(xiàng)目為燃?xì)赓M(fèi)而非燃?xì)獬跹b費(fèi)，被告不予認(rèn)可，且原告沒(méi)有提供其他證據(jù)予以證明該收費(fèi)系燃?xì)獬跹b費(fèi)，故對(duì)原告該主張本院不予支持。
綜上，被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司沒(méi)有按照合同約定如期向原告交付房屋，構(gòu)成遲延交付，有違誠(chéng)信，是一種違約行為。在沒(méi)有法定和約定的減免責(zé)任的條件下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照已交付房款總額每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約金為90145元×226天×0.0003＋155000元×131天×0.0003=12203.3元。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十七條 ?、《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告衡水昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海興分公司給付原告違約金12203.3元；
二、被告衡水昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海興分公司返還原告燃?xì)獬跹b費(fèi)2200元；
三、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
以上判決第一、二項(xiàng)于本判決生效后五日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取139元，由被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：及元戎

書(shū)記員：朱維松