上訴人（原審被告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，自由職業(yè)者，原住潛江市，現(xiàn)住武漢市硚口區(qū)。
委托訴訟代理人：鄒友軍，湖北章華律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，自由職業(yè)者，住潛江市。
委托訴訟代理人：施昌國，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：陳歡，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。

上訴人李某因與被上訴人王某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省潛江市人民法院（2017）鄂9005民初1922號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月10日立案后，依法組成合議庭，不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某上訴請求：撤銷原判，改判李某不承擔賠償責任；本案二審訴訟費用由王某某承擔。事實和理由：1、關(guān)于租金。李某與王某某簽訂的房屋租賃合同約定租賃期限為1年，即從2016年6月13日起至2017年6月13日止，年租金為21600元。但涉案房屋于2016年10月18日受損，故租賃合同實際履行時間僅4個月。李某已預交押金5000元及半年租金10800元，對擴大的損失不應(yīng)承擔賠償責任。2、關(guān)于房屋損失。涉案房屋受損后，潛江市公安局對被燒毀的物品進行委托鑒定，“鑒定意見是潛江市物價局價格認證中心無法認定”。在此情況下，原判決以趙家沖與王某某之間簽字認可的房屋損失作為認定事實的依據(jù)明顯不當。3、關(guān)于賠償責任。涉案房屋受損系因第三人張琳的犯罪行為所致，并非李某保管不善的結(jié)果。且損害賠償應(yīng)以填補損失為限，王某某已從李某的朋友及張琳處獲得一定的經(jīng)濟補償，不應(yīng)重復賠償。4、關(guān)于審判程序。李某將房屋轉(zhuǎn)租給第三人趙家沖，趙家沖作為次承租人，與案件的審理有利害關(guān)系，理應(yīng)作為當事人參加訴訟，原審法院在李某提出追加的申請后未予處理，明顯屬于程序違法。
王某某辯稱，關(guān)于租金，王某某是按照合同的約定主張的，李某尚欠王某某半年租金10800元，且已經(jīng)逾期。關(guān)于房屋損失，王某某在征得李某同意后與趙家沖協(xié)商確定被燒毀物品的損失，事后也得到了李某的認可，王某某與趙家沖共同確定的18萬被燒毀物品損失可以作為定案依據(jù)。潛江市物價局價格認證中心無法對損失進行認定系因王某某未能提供被燒毀物品的發(fā)票，但是被燒毀物品的價值是存在的。李某稱王某某已獲得一定的經(jīng)濟補償，但是沒有提供證據(jù)予以證實，王某某同意在執(zhí)行階段對有證據(jù)證實的已經(jīng)獲得的賠償予以扣除。關(guān)于賠償責任，因為王某某和李某是合同的相對方，根據(jù)合同法第224條的規(guī)定，在轉(zhuǎn)租的情況下，第三人造成的租賃物的損失還是應(yīng)當由承租人李某承擔。關(guān)于遺漏當事人的問題，本案不屬于必須追加的情形，且案件事實已經(jīng)查清楚，不需要追加趙家沖為當事人。
王某某向一審法院起訴請求：1、判令李某支付欠付的租金10800元；2、判令李某賠償王某某家用電器、家具家私、裝修裝飾品三項損失共計180000元、賠償房屋后期除渣及裝修損失151277.5元、賠償因放火造成的周邊房屋損失3800元；3、評估費、鑒定費由李某承擔。
一審法院認定事實：2016年6月13日，王某某與李某簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定，王某某將其位于潛江市園林辦事處殷臺路66號的錦繡潛城繡8棟2單元101室出租給李某使用，租賃期限一年，從2016年6月13日至2017年6月13日止，房屋租金為21600元，李某交付押金5000元，合同簽訂之日交付第一年房屋租金及押金。合同還約定，王某某現(xiàn)有格力空調(diào)3臺、電視機2臺、冰箱1臺、洗衣機1臺、灶具1套、熱水器1臺免費給李某使用，李某要愛護王某某提供的電器，如有損壞，照價賠償。李某在租賃期間，不得私自更改房屋結(jié)構(gòu)。如因管理不善，導致火災和人為的房屋損害等情形，使房屋財產(chǎn)受損失，以及相關(guān)的法律責任，由李某全部賠償、承擔等。合同簽訂時，李某已預交半年房租10800元。2016年10月18日，潛江市園林派出所出具了一份公受字第xxxx9號接受案件回執(zhí)單，載明孫丹妮報案，稱2016年10月18日04時許，張琳因感情原因，在回到潛江市錦繡潛城繡8棟2單元101室后，用打火機將衛(wèi)生紙點燃，然后將燃燒的衛(wèi)生紙丟在客廳的沙發(fā)及自己房間的床上，導致客廳沙發(fā)及所在房間的床鋪被點燃，最終因火勢太大，孫丹妮救火不及，將張琳拉出房間后，錦繡潛城繡8棟2單元101室被燒毀。同日，潛江市園林派出所還分別對李某及趙家沖、張琳進行了詢問，李某認可其于2016年7月將租賃的王某某的房屋轉(zhuǎn)租給其表哥趙家沖，趙家沖又將房屋交給張琳居住及張琳認可其放火燒毀房間物品。
2016年11月3日，潛江市公安局向王某某及張琳出具潛公（園）刑鑒通字（2016）247號鑒定意見通知書，載明該局聘請有關(guān)人員，對“2016.10.18”張琳涉嫌放火一案中，錦繡潛城繡8棟2單元101室被燒毀的物品進行價值鑒定。鑒定意見是潛江市物價局價格認證中心無法認定，對認定工作予以終止。
2016年11月15日，王某某與李某的表哥趙家沖共同在“承租人李某租住的位于潛江市錦繡潛城繡8棟2單元101室于2016年10月18日因為人為放火發(fā)生嚴重損壞、現(xiàn)經(jīng)承租人與出租人共同現(xiàn)場清點確認房屋損失”清單上簽名，該清單包括家用電器類、家具家私類、裝修類，同時載明房屋失火后的除渣及后期裝修損失，以及房屋空租期的損失不包含在內(nèi)。趙家沖在該清單上手書“以上損失明細確認屬實，按7折算，損失金額為18萬元，未算后期除渣裝修損失，以及房屋空租的損失”。同日，王某某與李某之間有兩次通話記錄，李某在通話時表明認可王某某與其表哥趙家沖共同確認的房屋損失清單中列明的財產(chǎn)明細及價格。
2017年3月10日，湖北玖譽房地產(chǎn)評估有限公司出具了湖北玖譽潛估字（2017）SC鑒字第003號房地產(chǎn)估價報告，鑒定意見為涉案房屋因火災造成的后期除渣拆除和重新裝修的人工費（含部分材料費）為80304元（其中重新裝修的人工費為68104元，后期除渣拆除費用為12200元）。
一審法院認為，王某某與李某簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人的真實意思表示，合同的內(nèi)容亦不違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，依法應(yīng)予保護。雙方當事人均應(yīng)按合同約定享有權(quán)利和履行義務(wù)。但在合同履行過程中，李某未經(jīng)王某某同意將其租賃房屋轉(zhuǎn)租給其表哥趙家沖，趙家沖又將該租賃房屋交付張琳使用，致張琳放火燒毀房間物品，造成王某某財產(chǎn)損失。王某某依據(jù)合同約定要求李某賠償其損失，符合合同約定和法律規(guī)定，該院依法予以支持。但該財產(chǎn)損失的金額為260304元（180000元+80304元），對于王某某超出部分的訴訟請求因證據(jù)不足，該院依法不予支持。王某某同時主張李某支付其欠付的剩余半年租金10800元亦符合合同約定，該院依法予以支持；王某某還主張李某賠償其周邊房屋損失3800元，因王某某未向該院提交有效證據(jù)予以佐證，對王某某的該項訴訟請求，該院依法不予支持。李某辯稱王某某的財產(chǎn)損失系由他人放火造成，李某不應(yīng)承擔責任的辯解理由，因李某系租賃合同的相對方，其未經(jīng)王某某同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租他人造成王某某財產(chǎn)損失，王某某按照合同約定要求其承擔違約責任，符合合同約定，故李某的該辯解理由不能成立；李某還辯稱王某某的損失不能確定，因李某在與王某某的通話記錄中認可其表哥趙家沖與王某某簽字確認的房屋財產(chǎn)損失清單，故李某的該辯解理由不能成立。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第二百一十二條、第二百二十六條規(guī)定以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：1、李某于該判決生效之日起七日內(nèi)支付王某某房屋租金10800元。2、李某于該判決生效之日起七日內(nèi)賠償王某某財產(chǎn)損失260304元。3、駁回王某某的其他訴訟請求。如果未按該判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費5662元，鑒定費3000元，兩項合計8662元，由王某某負擔1550元，李某負擔7112元。
本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)。二審經(jīng)審理查明，李某無證據(jù)證實其在簽訂房屋租賃合同時向王某某交納5000元的押金。涉案房屋燒毀后，雙方間的房屋租賃合同并未解除。目前，因李某未將房屋鑰匙返還給王某某，王某某還未收回涉案房屋，涉案房屋保持著燒毀后的狀況。
二審另查明，潛江市人民檢察院于2017年4月21日向潛江市人民法院提起公訴，指控張琳犯放火罪。在該案審理期間，張琳的親屬賠償王某某經(jīng)濟損失70000元。王某某于2017年9月13日向本院出具情況說明一份，確認已收到該70000元賠償款。一審查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，根據(jù)雙方的訴辯意見，本案爭議的焦點為：1、李某是否應(yīng)支付剩余的半年租金10800元；2、李某是否應(yīng)承擔涉案房屋因火災所受損失的賠償責任；3、原判決以王某某與趙家沖共同確認的房屋財物損失清單作為定案證據(jù)是否不當；4、李某應(yīng)承擔的賠償責任的具體數(shù)額；5、一審未追加趙家沖為本案當事人是否違反法定程序。對上述爭議的焦點問題，分析評判如下：
關(guān)于李某是否應(yīng)向王某某支付剩余半年租金10800元的問題。涉案房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。王某某將房屋出租給李某使用，李某應(yīng)依約支付租金。因雙方的房屋租賃合同在火災后并未解除，李某亦未將房屋返還給王某某，在合同約定的一年租期屆滿的情況下，王某某要求李某支付剩余的半年租金10800元，合法有據(jù)。李某上訴主張房屋實際租賃時間僅為4個月，李某已預交半年租金10800元，不應(yīng)支付合同約定的剩余半年租金10800元。因房屋租賃合同并未解除，且房屋被燒毀后王某某不具備將房屋另行出租的條件，本院對李某的該項上訴主張不予支持。
關(guān)于李某是否應(yīng)承擔涉案房屋因火災所受損失的賠償責任的問題。李某作為房屋承租人，負有合理使用并妥善管理房屋的義務(wù)。李某未經(jīng)王某某同意將房屋轉(zhuǎn)租給趙家沖，脫離對租賃物的管理和照看，致使房屋受損，構(gòu)成違約。且根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規(guī)定，李某作為房屋的承租人將房屋轉(zhuǎn)租給趙家沖使用，應(yīng)對趙家沖給房屋造成的損失向出租人王某某承擔賠償責任。涉案房屋受損雖系因張琳的縱火行為所致，但張琳系經(jīng)趙家沖允許在房屋內(nèi)居住。故王某某請求李某賠償房屋因火災而遭受的損失，具有合同和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。
關(guān)于原判決以王某某與趙家沖共同確認的房屋財物損失清單作為定案證據(jù)是否不當?shù)膯栴}。涉案房屋租賃合同簽訂之時，合同雙方當事人對租賃房屋狀況及相關(guān)設(shè)施進行了確認?；馂氖鹿拾l(fā)生后，王某某系在征得李某同意的情況下，才與趙家沖核算房屋財物損失，且李某對核算的金額亦予認可，故原判決以該份房屋財物損失清單作為定案證據(jù)并無不當。
關(guān)于李某應(yīng)承擔的賠償責任的具體數(shù)額的問題。李某上訴主張，對王某某已實際獲得的賠償應(yīng)從李某所承擔的損失賠償額中予以扣除。該項上訴主張符合法律規(guī)定，本院予以支持。因王某某已從張琳處獲得70000元賠償，故李某尚須承擔的損失賠償額為190304元（計算公式為180000元+80304元－70000元）。
關(guān)于一審未追加趙家沖為本案當事人是否違反法定程序的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條第二款的規(guī)定，因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院并非必須追加次承租人作為第三人參加訴訟。因趙家沖是否參加本案訴訟，并不影響本案的事實查明，一審未追加趙家沖為第三人參加訴訟并無不當。
綜上所述，李某的上訴請求部分成立，予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省潛江市人民法院（2016）鄂9005民初1922號民事判決第一項，即李某于本判決生效之日起七日內(nèi)支付王某某房屋租金10800元；
二、變更湖北省潛江市人民法院（2016）鄂9005民初1922號民事判決第二項為：李某于本判決生效之日起七日內(nèi)賠償王某某財產(chǎn)損失190304元；
三、駁回王某某的其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費5662元，鑒定費3000元，兩項合計8662元，由王某某負擔1550元，李某負擔7112元。二審案件受理費5662元，由李某負擔4200元，王某某負擔1462元。
本判決為終審判決。

審判長　王　勇 審判員　丁　盼 審判員　趙湘湘

法官助理胡煜婷 書記員張茂