原告(反訴被告)：徐可好，男，1976年6月15日，漢族，住江西省上饒市。
　　被告(反訴原告)：李某艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省宿州市。
　　委托訴訟代理人：陳知度,上海捷銘律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海創(chuàng)林房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地上海市東漢陽(yáng)路XXX號(hào)。
　　法定代表人：李靖，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：宋金金、尹浩，公司員工。
　　原告徐可好與被告李某艷房屋買賣合同糾紛一案,本院于2019年5月5日立案后，被告李某艷于2019年5月23日向本院提出反訴，本院受理后，依法合并審理，依法通知上海創(chuàng)林房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱創(chuàng)林公司)作為第三人參加訴訟，適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)徐可好、被告(反訴原告)李某艷及其委托訴訟代理人陳知度、第三人創(chuàng)林公司的委托訴訟代理人尹浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　徐可好向本院提出訴訟請(qǐng)求：要求李某艷支付違約金10萬(wàn)元。事實(shí)和理由：經(jīng)第三人創(chuàng)林公司居間介紹，徐可好、李某艷于2018年9月23日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，李某艷向徐可好出售上海市武昌路XXX號(hào)北部2421室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)，合同價(jià)款84萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，徐可好向李某艷支付了10萬(wàn)元(含已支付定金2萬(wàn)元)，后又支付創(chuàng)林公司12萬(wàn)元，用于房地產(chǎn)交易所產(chǎn)生的所有稅費(fèi)及中介費(fèi)。徐可好在購(gòu)房時(shí)只知道系爭(zhēng)房屋是租給愛家酒店使用，且租期即將屆滿，后經(jīng)過(guò)了解得知系爭(zhēng)房屋上有橘子酒店的長(zhǎng)期租約，然李某艷一直否認(rèn)其與橘子酒店租約之事。李某艷購(gòu)買系爭(zhēng)房屋時(shí)曾出具承諾書將系爭(zhēng)房屋繼續(xù)出租給橘子酒店，且水電均在橘子酒店名下，均未結(jié)清，水電不能單獨(dú)過(guò)戶。徐可好認(rèn)為李某艷構(gòu)成違約，現(xiàn)雙方之間的合同已經(jīng)協(xié)商一致解除，但李某艷應(yīng)就其違約行為支付違約金。因徐可好支付了10萬(wàn)元定金，故要求李某艷支付違約金10萬(wàn)元。為維護(hù)自身合法權(quán)利，徐可好故起訴至法院。
　　李某艷辯稱，不同意徐可好的訴訟請(qǐng)求。系爭(zhēng)房屋的前產(chǎn)權(quán)人與橘子酒店簽訂過(guò)一份長(zhǎng)期租約，李某艷購(gòu)買房屋時(shí)三方確實(shí)簽訂過(guò)承諾書，然李某艷之后收回了系爭(zhēng)房屋，自用1年后又出租給愛家酒店。橘子酒店已默認(rèn)系爭(zhēng)房屋被收回，未提出任何異議，目前雙方也已經(jīng)結(jié)清水電費(fèi)用。系爭(zhēng)房屋現(xiàn)由愛家酒店使用且徐可好對(duì)此明知。徐可好以系爭(zhēng)房屋可能與橘子酒店存在糾紛不能交付為由，要求解除合同，是其違約。徐可好曾提起過(guò)訴訟，后撤訴，在創(chuàng)林公司的調(diào)解下，雙方協(xié)商解除合同，李某艷退還徐可好10萬(wàn)元，并另行支付了8,000元作為補(bǔ)償。之后創(chuàng)林公司的中介人員以其姐夫黃華的名義購(gòu)買了系爭(zhēng)房屋，已辦理變更登記手續(xù)。至于徐可好在創(chuàng)林公司處的12萬(wàn)元與李某艷無(wú)關(guān)。
　　李某艷向本院提出反訴請(qǐng)求：要求徐可好賠償損失10萬(wàn)元。事實(shí)和理由：雙方于2018年9月23日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，在李某艷能夠按約過(guò)戶交付房屋的情況下，徐可好以系爭(zhēng)房屋與橘子酒店可能存在糾紛為由，要求解除合同，構(gòu)成違約。李某艷本可沒收10萬(wàn)元定金，然退還給徐可好，造成李某艷損失，而徐可好在收到10萬(wàn)元后仍起訴李某艷，給李某艷造成精神損失。李某艷為維護(hù)自身合法權(quán)益，故提起反訴。
　　徐可好針對(duì)反訴辯稱，不同意李某艷的反訴請(qǐng)求，不同意賠償損失，合同解除是由于李某艷違約造成。
　　創(chuàng)林公司述稱，聽從法院判決。創(chuàng)林公司作為雙方交易的中介公司，曾帶徐可好看過(guò)系爭(zhēng)房屋。李某艷并未告知?jiǎng)?chuàng)林公司其與橘子酒店租約事宜，是徐可好自行獲知。簽訂示范文本當(dāng)天，本約定在徐可好支付10萬(wàn)元后前往辦理過(guò)戶手續(xù)，但因橘子酒店租約事宜未能辦理。雙方交易時(shí)并未談及水電過(guò)戶事宜，創(chuàng)林公司也不知水電能否單獨(dú)過(guò)戶。徐可好曾提起過(guò)訴訟，大家進(jìn)行協(xié)商后徐可好申請(qǐng)撤訴。后徐可好與李某艷解除合同，李某艷將系爭(zhēng)房屋出售給了創(chuàng)林公司工作人員的親屬黃華，現(xiàn)系爭(zhēng)房屋已過(guò)戶至黃華名下。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：李某艷原為系爭(zhēng)房屋權(quán)利人。2018年9月21日，李某艷為出售方(甲方)、徐可好為購(gòu)買方(乙方)，創(chuàng)林公司為居間方(丙方)，三方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定：“甲乙丙三方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲乙雙方委托丙方居間系爭(zhēng)房屋，共計(jì)壹套物業(yè)事宜，達(dá)成如下協(xié)議：……付款方式：與甲方簽訂買賣合同時(shí)，乙方支付購(gòu)房款1,120,000元整作為首付款(含定金),……此價(jià)格一百壹拾貳萬(wàn)為乙方凈出手價(jià)；簽訂買賣合同當(dāng)日支付拾萬(wàn)元整扣除已支付定金貳萬(wàn)元整；過(guò)戶當(dāng)天支付壹佰萬(wàn)元整；尾款貳萬(wàn)元交房當(dāng)日支付；甲方到手價(jià)為壹佰萬(wàn)元整，其中拾貳萬(wàn)為中介方交一切稅費(fèi)；……乙方為表示購(gòu)買誠(chéng)意，同意在簽訂本協(xié)議時(shí)支付20,000元整作為購(gòu)買意向金；……在簽訂本協(xié)議后，乙方應(yīng)于7天內(nèi)前往丙方處簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；……在簽訂本協(xié)議后，甲方應(yīng)于7天內(nèi)前往丙方處簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》”。當(dāng)日，徐可好支付意向金2萬(wàn)元。
　　2018年9月23日，李某艷為賣售人(甲方)、徐可好為買受人(乙方)，雙方簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定房款84萬(wàn)元，合同簽訂當(dāng)日支付10萬(wàn)元(扣除已支付定金2萬(wàn)元)，過(guò)戶交接時(shí)支付74萬(wàn)元，雙方在2018年10月20日前申請(qǐng)辦理過(guò)戶手續(xù)；甲方應(yīng)于2018年11月3日前交付房屋，逾期交接房屋的，每逾期一日，甲方支付乙方已收款的0.05%違約金。后雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定甲乙雙方友好協(xié)商成交價(jià)為112萬(wàn)元，(其中合同價(jià)位84萬(wàn)元，裝修補(bǔ)償為16萬(wàn)元，所有的稅費(fèi)和中介費(fèi)為12萬(wàn)元)；合同價(jià)84萬(wàn)元付款方式以合同約定付款方式為準(zhǔn)，裝修補(bǔ)償款16萬(wàn)元于過(guò)戶當(dāng)日支付，稅費(fèi)12萬(wàn)元過(guò)戶之前由乙方支付丙方。合同簽訂當(dāng)日，徐可好轉(zhuǎn)賬支付李某艷8萬(wàn)元，李某艷出具收款收據(jù)，載明收到首期房款10萬(wàn)元(含定金2萬(wàn)元)。2018年10月23日，徐可好轉(zhuǎn)賬至創(chuàng)林公司工作人員宋金金賬戶12萬(wàn)元。后雙方產(chǎn)生糾紛，未按約辦理過(guò)戶手續(xù)。
　　2018年12月15日，徐可好向本院提交訴狀，要求解除與李某艷簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，要求李某艷返還10萬(wàn)元定金及支付違約金14.2萬(wàn)元，后徐可好以雙方欲庭外和解為由向本院申請(qǐng)撤訴，本院予以準(zhǔn)許。
　　2019年3月9日，徐可好與李某艷解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，李某艷與黃華簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定黃華向李某艷購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，房屋價(jià)款84萬(wàn)元，合同簽訂當(dāng)日支付首期房款42萬(wàn)元，貸款42萬(wàn)元由黃華申請(qǐng)銀行貸款后支付；雙方在2019年4月10日前申請(qǐng)辦理過(guò)戶手續(xù)；李某艷應(yīng)于2019年4月10日前交付房屋，逾期交接房屋的，每逾期一日，支付乙方已收款的0.05%違約金。合同簽訂后，黃華支付李某艷42萬(wàn)元。同日，李某艷轉(zhuǎn)賬徐可好10.8萬(wàn)元?，F(xiàn)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)已變更登記至黃華名下。
　　另查明，2016年8月27日，黃河為甲方(房屋出賣人)，李某艷為乙方(房屋買受人)，上海城景酒店管理有限公司為丙方(承租方)，三方簽訂承諾書，約定：乙方承諾，系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至乙方名下后，乙方將按照甲方與丙方簽訂的《租賃合同》等文件，繼續(xù)履行合同，承擔(dān)出租方義務(wù)，享有出租方權(quán)利，租賃期限為2015年3月1日至2029年2月28日止；丙方同意放棄本次優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
　　2017年11月3日，李某艷與方志博簽訂《上海市租賃合同》，約定方志博向李某艷租賃系爭(zhēng)房屋，租期為2017年11月3日至2018年11月3日，月租金為4,500元，付三押一。合同簽訂后，李某艷將系爭(zhēng)房屋交付方志博方開設(shè)愛家酒店。2018年12月4日，雙方續(xù)簽合同，租期至2019年12月3日，月租金為4,600元，付三押一。
　　上述事實(shí)，有《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議、(2019)滬0109民初6271號(hào)案件談話筆錄、收據(jù)、租賃合同、房地產(chǎn)權(quán)證、承諾書、中國(guó)建設(shè)銀行交易明細(xì)及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述等證據(jù)證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。徐可好與李某艷就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)恪守誠(chéng)信，按約履行。徐可好認(rèn)為李某艷在出售房屋時(shí)隱瞞其與上海城景酒店管理有限公司就系爭(zhēng)房屋存在長(zhǎng)期租約，且水電不能單獨(dú)過(guò)戶構(gòu)成違約。然李某艷在購(gòu)買系爭(zhēng)房屋時(shí)雖承諾將系爭(zhēng)房屋仍繼續(xù)出租給上海城景酒店管理有限公司，但李某艷與徐可好簽訂合同時(shí)上海城景酒店管理有限公司并未實(shí)際使用系爭(zhēng)房屋，系爭(zhēng)房屋已經(jīng)被李某艷收回，長(zhǎng)期在其控制之下。李某艷將系爭(zhēng)房屋另行出租給方志博經(jīng)營(yíng)愛家酒店，徐可好知曉此情形，且合同約定的交付日期與當(dāng)時(shí)的租賃合同約定的租期屆滿日期一致，故系爭(zhēng)房屋的交付不存在實(shí)際困難。至于水電過(guò)戶問題，合同約定在交房之后辦理，然之后雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，系爭(zhēng)房屋未辦理過(guò)戶手續(xù)，雙方經(jīng)協(xié)商解除合同，李某艷自愿退還徐可好10萬(wàn)元房款并支付8,000元作為補(bǔ)償，徐可好業(yè)已收取并認(rèn)可，說(shuō)明雙方對(duì)解除合同的后果也達(dá)成一致?，F(xiàn)徐可好再次起訴要求李某艷支付違約金10萬(wàn)元，李某艷反訴要求徐可好賠償損失，均缺乏依據(jù)，本院難以支持。至于徐可好在創(chuàng)林公司工作人員處的未退還款項(xiàng)，徐可好可另行主張。
　　依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、駁回徐可好的全部訴訟請(qǐng)求；
　　二、駁回李某艷的全部反訴請(qǐng)求。
　　本案本訴受理費(fèi)2,300元，減半收取計(jì)1,150元，由徐可好負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)1,150元，由李某艷負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：尹??燦

書記員：顧??逸