原告李某，石家莊鴻銳集團(tuán)有限公司職工。
委托代理人吳妍妍，石家莊市長(zhǎng)安恒信法律服務(wù)所法律工作者。
被告河北圣亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地石家莊市橋西區(qū)裕華西路128號(hào)樂(lè)活商務(wù)廣場(chǎng)B座22樓。
法定代表人王建偉，該公司總經(jīng)理。

原告李某與被告河北圣亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案。本院曾于2015年6月23日作出（2015）西民商初字第00442號(hào)民事判決書。判后，被告河北圣亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不服，向石家莊市中級(jí)人民法院提起上訴。石家莊市中級(jí)人民法院于2015年11月20日作出（2015）石民六終字第01000號(hào)民事裁定書，裁定撤銷（2015）西民商初字第00442號(hào)民事判決，發(fā)回本院重審。本院另行組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某之委托代理人吳妍妍到庭參加了訴訟，被告河北圣亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。經(jīng)合議庭評(píng)議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2012年3月5日原告李某與被告河北圣亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商鋪預(yù)購(gòu)協(xié)議》，約定原告預(yù)購(gòu)被告河北圣亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的樂(lè)活時(shí)尚廣場(chǎng)裙樓四層A區(qū)89號(hào)商鋪，建筑面積為14平方米，預(yù)定單價(jià)為17106元每平方米，總價(jià)款為239484元，約定簽訂協(xié)議當(dāng)日一次性付清總預(yù)購(gòu)商鋪款，協(xié)議第四條第一款約定，“簽訂本協(xié)議當(dāng)日甲方（被告河北圣亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）按照乙方（原告李某）所購(gòu)商鋪總價(jià)款的年8%的回報(bào)率一次性支付給乙方前三年的租金，即2011年12月25日至2014年12月24日，共計(jì)57476元整，并從應(yīng)繳預(yù)購(gòu)商鋪中直接抵付，則本次協(xié)議實(shí)際繳納預(yù)購(gòu)商鋪款金額為182008元整”，協(xié)議第四條第四款約定，“乙方全權(quán)委托甲方指定運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)出租所購(gòu)商鋪，乙方不實(shí)際經(jīng)營(yíng)所購(gòu)商鋪”。第六條約定，甲方必須在2013年12月31日后1年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，否則乙方有權(quán)提出退鋪。如乙方提出退鋪，甲方應(yīng)于收到乙方書面退鋪文件之日起15日內(nèi)退還本協(xié)議中約定的總房款239484元。協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告依約一次性繳納預(yù)購(gòu)商鋪款182008元。2012年12月19日被告取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2013年10月24日被告按照石家莊市財(cái)政局通知預(yù)繳政府固定收益2181.95萬(wàn)元。2014年4月18日被告取得建筑工程施工許可證，2015年1月8日石家莊市國(guó)土資源局出具項(xiàng)目宗地圖文件，至開(kāi)庭審理之日，被告未向原告辦理預(yù)售商鋪的產(chǎn)權(quán)證，未取得本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)的商品房預(yù)售許可證明。
以上事實(shí)，有原告的陳述，原告提交的商鋪預(yù)購(gòu)協(xié)議及交款憑證，原審判決等證據(jù)予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商鋪預(yù)購(gòu)協(xié)議》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受了原告李某的購(gòu)房款，故給協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，上述協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但由于被告河北圣亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司至今未取得本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)的商品房預(yù)售預(yù)售許可證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”的規(guī)定，該《商鋪預(yù)購(gòu)協(xié)議》依法應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效，因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故被告河北圣亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)依法向原告李某返還購(gòu)房款182008元。除返還購(gòu)房款外，被告還應(yīng)當(dāng)向原告支付利息，利息參照中國(guó)人民銀行同意貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算。關(guān)于原告李某主張的租金損失，理?yè)?jù)不足，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告李某與被告河北圣亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2012年3月5日簽訂的《商鋪預(yù)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效；
二、被告河北圣亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告李某退還購(gòu)房款18208元并支付利息（利息自2012年3月5日起，至本判決生效之日止，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)付）；
三、駁回原告李某的其他訴訟請(qǐng)求。
被告如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)4892元，因適用簡(jiǎn)易程序減半收取為2446元，由被告河北圣亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)4892元（收款單位：河北省石家莊市中級(jí)人民法院，賬號(hào)：62×××47，開(kāi)戶行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　何穎欣 人民陪審員　　梁增兵 人民陪審員　　李海紅

書記員：朱曉義