李某
張玲鳳（河北鎮(zhèn)朔律師事務所）
畢健根（河北鎮(zhèn)朔律師事務所）
張北縣京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

原告李某，個體。
委托代理人張玲鳳，河北鎮(zhèn)朔律師事務所律師。
委托代理人畢健根，河北鎮(zhèn)朔律師事務所律師。
被告張北縣京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張家口市張北縣興和東路九卜樹村商貿(mào)樓301-308室。
法定代表人黃乃碧，公司董事長。
原告李某與被告張北縣京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱京都公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。
原告李某及其委托代理人張玲鳳、畢健根和被告京都公司法定代表人黃乃碧到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告李某訴稱，2012年7月9日，經(jīng)他人介紹，我方在京都公司以一次性付款方式購買了張北縣京都國際B座1單元1002、1102、1202、1302、1402住宅5套，合同約定總價100萬元，建筑面積為669.75平方米，交房日期為2012年8月30日。
上述合同簽訂后，我方交付了購房款100萬元，時至今日被告沒有履行合同，將房屋交付給我方，現(xiàn)訴請被告履行合同交付房屋。
如果不能認定原被告雙方的房屋買賣關系，要求被告償還借款本金95萬元，利息51.528萬元。
被告京都公司辯稱，首先，該合同簽訂的真實情況是被告的法定代表人黃乃碧向原告借款100萬元，上述的五套房屋實際是擔保而非買賣的狀態(tài)。
第二，2012年7月9日我公司向李某借款100萬元，簽訂五套房的商品房買賣合同，未進行網(wǎng)簽。
李某當日將95萬元借款打到黃乃碧個人建行賬戶，扣了5萬元的利息，作為當月利息。
約定借款時間為六個月，利息為30萬元，黃乃碧為其出具借條，約定借期6個月，無利息，從當天起算，公司又于2012年7月18日、2012年8月14日、2012年9月19日、2012年10月26日、2012年12月30日、2013年2月22日、2013年4月23日，每月支付利息5萬元，以及第一次扣息共計40萬元，后因還款時間推遲，又于2013年6月1日通過孫桂日轉款20萬元給原告，以上共計付息60萬元。
第三，我和李某的商品房買賣合同5套房簽了一份合同，出具了一份收據(jù)，價格為1493元／平方米，而我公司對此五套房屋的備案價格在3600元／平方米左右，將五套房的價格正好約定為100萬元，正常手續(xù)為一套房屋一套買賣協(xié)議。
因此該《商品房買賣合同》實際為借貸抵押關系。
故我方只在欠款本息范圍內(nèi)承擔給付責任，請求法院
判決房屋買賣合同無效，認定確實的借款數(shù)額。
本院認為，判斷合同的性質(zhì)不應僅根據(jù)合同名稱，還應從合同的內(nèi)容、履行情況等方面綜合判斷，以合同的權利義務作為依據(jù)。
本案中，雙方首先簽訂了30萬元的借款合同，后又簽訂一份《商品房買賣合同》購買五套商品房，房屋價格遠低于其他房屋的銷售價格，而且雙方雖約定100萬元價款，于實際房價及實際支付的95萬元，均不吻合；被告主張2012年7月9日向原告借款100萬元，并就六個月的利息為原告出具了借條，約定還款時間為當日開始還，以后每月9日還5萬元，六個月還清，無利息，借款當日開始還的約定不符合常理，且并無實際30萬元借款發(fā)生，印證了雙方借款100萬元按月利息為5分計算，期限是六個月的借款事實。
在履行過程中，將前六個月的利息以借條的形式體現(xiàn)并按月收取等情況，符合借款合同之特征，故買賣房屋并非雙方真實的合同目的。
當被告京都公司不能依約履行交付房屋時，原告不是要求被告按協(xié)議約定履行，而是繼續(xù)同意被告進行付款的行為，五套房屋即使不能全部交付部分房屋也應當已具備交付條件，說明原告簽訂合同的真實目的是為借款提供擔保。
因此本案合同的性質(zhì)應認定為名為商品房買賣合同，實際為民間借貸；雙方簽訂房屋買賣合同的目的，則是為了擔保債務的履行。
鑒于雙方未辦理抵押登記，其約定也不符合《中華人民共和國擔保法》規(guī)定的擔保方式，故雙方簽訂《商品房買賣合同》的行為應認定為非典型的擔保方式。
即在京都公司不能按時歸還借款本金及利息的情況下，原告可以通過拍賣或變賣涉案房屋的方式，確保能夠?qū)崿F(xiàn)債權。
如果京都公司按時歸還了借款本金及利息，則原告不能就涉案房屋主張權利，現(xiàn)原告依據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同等請求直接取得涉案房屋所有權，并由京都公司為其辦理房屋所有權證書
的主張，違反了《中華人民共和國物權法》第一百八十六條 ?關于禁止流質(zhì)的規(guī)定，本院不予支持；因此，京都公司應向原告李某償還借款本金95萬元。
關于借款利息的問題，雙方約定以月息5分計算違反了《最高人民法院
關于人民法院
審理借貸案件的若干意見》第六條的規(guī)定，因此對超出中國人民銀行公布的同期貸款利率四倍的部分，本院不予支持。
對于借款期間，京都公司已歸還款項數(shù)額的問題，根據(jù)京都公司提供的證據(jù)，及京都公司的自認可以證明其轉款及支付給原告李某的數(shù)額是55萬元。
原告李某對已收到55萬元的事實并無異議，本院予以確認。
故，根據(jù)京都公司的還款情況，以中國人民銀行公布同期貸款利率四倍為基準，按照先利息后本金的順序分段計算，其利息具體為:（1）2012年7月18日歸還5萬元，利息5700元，剩余本金90.57萬元；（2）2012年8月14日歸還5萬元，利息15699元，剩余本金87.1399萬元；（3）2012年9月19日歸還5萬元，利息20333元，剩余本金84.1732萬元；（4）2012年10月26日歸還5萬元，利息20763元，剩余本金81.2495萬元；（5）2012年12月30日歸還5萬元，利息34666元，剩余本金79.7161萬元；（6）2013年2月22日歸還5萬元，利息27635元，剩余本金77.4796萬元；（7）2013年4月23日歸還5萬元，利息32025元，剩余本金75.6821萬元；（8）2013年6月1日歸還20萬元，利息18668元，剩余本金57.5489萬元。
故，至2013年6月1日止，被告京都公司尚欠原告李某本金57.5489萬元。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百九十六條 ?、第二百零六條 ?、第二百零七條 ?、第二百一十一條 ?，《中華人民共和國物權法》第一百八十六條 ?，《最高人民法院
關于人民法院
審理借貸案件的若干意見》第六條之規(guī)定，判決如下:一、被告張北縣京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決書
生效之日起十日內(nèi)，歸還原告李某借款本金57.5489萬元并支付利息（利息以57.5489萬元本金為基數(shù)，以中國人民銀行公布同期貸款利率的四倍為基準，從2013年6月1日起，至實際給付之日止）；二、駁回原告李某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付義務，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費9555元，由被告負擔。
如不服本判決，可在判決書
送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于河北省張家口市中級人民法院
。
如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
（開戶行:中國銀行張家口分行營業(yè)部，賬號
:10×××40）。

本院認為，判斷合同的性質(zhì)不應僅根據(jù)合同名稱，還應從合同的內(nèi)容、履行情況等方面綜合判斷，以合同的權利義務作為依據(jù)。
本案中，雙方首先簽訂了30萬元的借款合同，后又簽訂一份《商品房買賣合同》購買五套商品房，房屋價格遠低于其他房屋的銷售價格，而且雙方雖約定100萬元價款，于實際房價及實際支付的95萬元，均不吻合；被告主張2012年7月9日向原告借款100萬元，并就六個月的利息為原告出具了借條，約定還款時間為當日開始還，以后每月9日還5萬元，六個月還清，無利息，借款當日開始還的約定不符合常理，且并無實際30萬元借款發(fā)生，印證了雙方借款100萬元按月利息為5分計算，期限是六個月的借款事實。
在履行過程中，將前六個月的利息以借條的形式體現(xiàn)并按月收取等情況，符合借款合同之特征，故買賣房屋并非雙方真實的合同目的。
當被告京都公司不能依約履行交付房屋時，原告不是要求被告按協(xié)議約定履行，而是繼續(xù)同意被告進行付款的行為，五套房屋即使不能全部交付部分房屋也應當已具備交付條件，說明原告簽訂合同的真實目的是為借款提供擔保。
因此本案合同的性質(zhì)應認定為名為商品房買賣合同，實際為民間借貸；雙方簽訂房屋買賣合同的目的，則是為了擔保債務的履行。
鑒于雙方未辦理抵押登記，其約定也不符合《中華人民共和國擔保法》規(guī)定的擔保方式，故雙方簽訂《商品房買賣合同》的行為應認定為非典型的擔保方式。
即在京都公司不能按時歸還借款本金及利息的情況下，原告可以通過拍賣或變賣涉案房屋的方式，確保能夠?qū)崿F(xiàn)債權。
如果京都公司按時歸還了借款本金及利息，則原告不能就涉案房屋主張權利，現(xiàn)原告依據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同等請求直接取得涉案房屋所有權，并由京都公司為其辦理房屋所有權證書
的主張，違反了《中華人民共和國物權法》第一百八十六條 ?關于禁止流質(zhì)的規(guī)定，本院不予支持；因此，京都公司應向原告李某償還借款本金95萬元。
關于借款利息的問題，雙方約定以月息5分計算違反了《最高人民法院
關于人民法院
審理借貸案件的若干意見》第六條的規(guī)定，因此對超出中國人民銀行公布的同期貸款利率四倍的部分，本院不予支持。
對于借款期間，京都公司已歸還款項數(shù)額的問題，根據(jù)京都公司提供的證據(jù)，及京都公司的自認可以證明其轉款及支付給原告李某的數(shù)額是55萬元。
原告李某對已收到55萬元的事實并無異議，本院予以確認。
故，根據(jù)京都公司的還款情況，以中國人民銀行公布同期貸款利率四倍為基準，按照先利息后本金的順序分段計算，其利息具體為:（1）2012年7月18日歸還5萬元，利息5700元，剩余本金90.57萬元；（2）2012年8月14日歸還5萬元，利息15699元，剩余本金87.1399萬元；（3）2012年9月19日歸還5萬元，利息20333元，剩余本金84.1732萬元；（4）2012年10月26日歸還5萬元，利息20763元，剩余本金81.2495萬元；（5）2012年12月30日歸還5萬元，利息34666元，剩余本金79.7161萬元；（6）2013年2月22日歸還5萬元，利息27635元，剩余本金77.4796萬元；（7）2013年4月23日歸還5萬元，利息32025元，剩余本金75.6821萬元；（8）2013年6月1日歸還20萬元，利息18668元，剩余本金57.5489萬元。
故，至2013年6月1日止，被告京都公司尚欠原告李某本金57.5489萬元。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百九十六條 ?、第二百零六條 ?、第二百零七條 ?、第二百一十一條 ?，《中華人民共和國物權法》第一百八十六條 ?，《最高人民法院
關于人民法院

審理借貸案件的若干意見》第六條之規(guī)定，判決如下:一、被告張北縣京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決書
生效之日起十日內(nèi)，歸還原告李某借款本金57.5489萬元并支付利息（利息以57.5489萬元本金為基數(shù)，以中國人民銀行公布同期貸款利率的四倍為基準，從2013年6月1日起，至實際給付之日止）；二、駁回原告李某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付義務，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費9555元，由被告負擔。

審判長：李亞南