原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李鴻，上海市鴻和律師事務所律師。
　　被告：上海綠某置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張小弟，董事長。
　　委托訴訟代理人：陳卓，國浩律師(南京)事務所律師。
　　委托訴訟代理人：夏李娜，國浩律師(南京)事務所律師。
　　第三人：上海彰榮房地產投資顧問有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)銀翔路８１９弄１號１２０６室－１。
　　法定代表人：李文龍，董事長?！?br/>　　原告李某某與被告上海綠某置業(yè)有限公司(以下簡稱綠某公司)房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序于2018年3月14日公開開庭進行了審理，后本院依法追加上海彰榮房地產投資顧問有限公司(以下簡稱彰榮公司)作為第三人參加訴訟，并于2018年7月6日再次公開開庭進行了審理，原告李某某及其委托訴訟代理人李鴻、被告委托訴訟代理人夏李娜到庭參加訴訟。第三人彰榮公司經本院依法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、確認原、被告之間簽訂的《上海市商品房出售合同》解除；2、判令被告向原告退還房價款人民幣(以下幣種同)95萬元；3、判令被告賠償團購費損失5萬、退還相關稅金31,321元；4、判令被告按合同第十九條第二款向原告支付不能辦出產證違約金1%計9,500元;5、判令被告向原告支付合同違約賠償金10%計95萬元；6、判令被告向原告支付從2017年6月16日(180天后)起以95萬元每日按0.025%一天計算(237.50元一天)至合同解除日止的逾期交房違約金；7、判令被告向原告支付房款價總價95萬元的利息從2016年2月26日起至實際還清之日止按銀行同期貸款利息計算的利息損失；8、判令被告向原告賠償房屋漲價損失10萬元。后原告將第一項訴訟請求變更為判令原被告之間簽訂的《上海市商品房出售合同》解除。
　　事實與理由：2016年1月28日，原告為購買嘉定區(qū)銀翔路綠某商業(yè)用房XXX號XXX層XXX室商鋪(以下簡稱系爭商鋪)與被告簽訂了《上海市商品房出售合同》，該商鋪建筑面積18.95平方米，其中套內面積8.16平方米，公用分攤建筑面積10.79平方米，另有地下附屬面積0平方米，房屋建筑層高5.4米，每平方米單價50,132元，房屋總價95萬元，團購費5萬元，相關稅費31,321元，合同約定：2016年6月28日前由甲乙雙方共同向嘉定區(qū)房屋土地管理局辦理價格申報及過戶申請手續(xù)，申領該房屋產權證(小產證)。因甲方原因乙方無法在2017年1月28日前取得房地產權證(小產證)，甲方應承擔違約責任，違約金為總房款的100%；2017年1月28日之日起的180天內，乙方仍無法取得房產權證(小產證)，則乙方有權單方面解除合同”;“乙方行使本合司條款中約定的單方面解除合同權利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到一方書面通知之日起60天內將乙方已支付的房價款(包括利息)全部退還乙方，并承擔賠償責任，賠償金額以總房價的10%計算，在退還房價款時一并支付給乙方；除不可抗力外，甲方如未在本合同第七條約定的期內將商鋪交付乙方使用，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之2.5計算，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起算至實際上交付之日止，逾期超過180天，乙方有權解除合同追究甲方責任”。合同簽訂后，原告按被告確定的方式將房價款全部支付完畢，但被告既沒有向原告交房也沒有按約辦理出產權證，原告多次向被告交涉解除合同退款事宜，但被告同意解除卻始終不退款，被告既不交付商鋪又不退款的行為，侵犯了原告的合法權益，屬于根本性違約，原告有權提出解除合同并追究被告的違約責任，故原告訴至法院。
　　被告辯稱，不同意原告訴請，1、原告未完成舉證責任證明其按時足額支付了購房款，系原告違約在先，原告無權解除合同。原告要求解除合同的合同依據(jù)為第19條第2款，而該條款的前提是因被告原因無法讓原告取得產證，而根據(jù)合同第4條約定，原告應該按期將房款匯入被告賬戶，合同附件一約定原告應在2016年4月30日將全部購房款付清，而根據(jù)原告目前的舉證來看原告僅提交了收據(jù)和發(fā)票，金額均沒有達到95萬，且最遲一期付款在2017年6月28日，已經超過了合同約定期限，故系原告違約在先，原告不滿足合同約定的解除條件；且原告從未書面通知綠某公司解除合同，原告行使單方解除權的程序亦不符合合同約定。2、即使合同被判令解除，綠某公司也不應當承擔賠償責任，原告錯誤的理解各項違約金、賠償款的相互適用關系，原告主張的逾期辦理產證違約金和逾期交房違約金均應以雙方繼續(xù)履行合同為條件，如果原告主張解除合同，該兩項違約金不能適用，只能主張解除合同的賠償金；即使解除合同后可以適用解約賠償金，原告主張的金額也過高，由法院在原告能夠證明的實際損失范圍內進行酌定。3、原告就利息損失和房屋漲價損失主張未提供相應證據(jù)，且合同約定的解除合同賠償金已經包括了解除合同后的全部賠償范圍，原告不應當再單獨主張利息損失、房屋漲價損失。綜上，原告的主張沒有相應的事實依據(jù)和合同、法律依據(jù)，應當予以駁回。
　　第三人未到庭參加訴訟，也未作書面陳述，在舉證期限內亦未向本院提供相關的證據(jù)材料。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人的陳述以及經審查確認的證據(jù)，本院確認如下事實：2016年1月28日，李某某(乙方，買方)與綠某公司(甲方，賣方)簽訂一份《上海市商品房出售合同》，約定乙方向甲方購買位于上海市嘉定區(qū)銀翔路XXX號XXX層XXX室的系爭房屋作店鋪使用，建筑面積18.95平方米，總房價款950,000元，第四條約定乙方應按本合同約定的付款方式和付款期限將房價款匯入甲方的賬戶：寧波銀行上海嘉定支行、賬戶名稱：上海綠某置業(yè)有限公司、賬號：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款時間和付款方式在本合同附件一中約定明確。甲方收到原告支付的每一筆房款時均應開具發(fā)票。第六條約定乙方支付房價款若采用銀行貸款付款的，而銀行未按合同約定的期限代乙方向甲方付款的，仍視為乙方未按合同約定的時間付款，但因甲方原因的除外。第七條約定乙方付清該房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋。第十三條約定除不可抗力外，甲方如未在本合同約定的期限內將該房屋交付乙方使用，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之2.5計算，違約金自本合同第七條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止，逾期超過180日，乙方有權單方解除本合同。第十七條約定該房屋買賣所發(fā)生的稅費按有關規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔。第十九條約定雙方商定2016年6月28日前，由甲乙雙方共同向嘉定區(qū)房屋土地管理局辦理價格申報及過戶申請手續(xù)，申領該房屋房地產權證(小產證)。因甲方原因，乙方無法在2017年1月28日前取得房地產權證(小產證)，甲方應承擔違約責任，違約金為總房價款的1%；2017年1月28日之日起180日內，乙方仍無法取得房地產權證(小產證)，則乙方有權單方面解除合同。第二十條約定乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到乙方的書面通知之日起60天內將乙方已支付的房價款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期貸款利率計算，下同)全部退還乙方，并承擔賠償責任，賠償金額以總房價款的10%計算，在退還房價款時一并支付給乙方。前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款是包括乙方直接的和通過貸款方式支付的房價款。附件一付款時間和付款方式中約定：1、乙方于2016年1月28日與甲方簽約并付首付房款計300,000元；2、乙方于2016年2月23日前應支付房款450,000；3、乙方以貸款方式于2016年4月23日前應支付房款200,000元；4、以上述第3條所列方式支付房價款，則貸款合同由乙方與貸款銀行另行簽署，如在第3條所述期限內，貸款實際到賬金額少于乙方應付房價款，則不足部分乙方應在第3條所述期限到賬后七天內自行補足；如第3條所述期限內，乙方貸款未獲銀行批準并實際向甲方支付到賬，則乙方應在第3條所述期限到期后七天內自行補足全部房價款；5、如乙方未能按照上述約定支付房價款，則乙方需依照本合同約定承擔違約責任。合同另對其他內容進行了約定。
　　合同簽訂后，李某某分別于2016年1月26日、2016年1月28日、2016年2月25日在綠某廣場售樓處通過POS機刷卡向綠某公司支付房款20萬元、10萬元、35萬元，POS機簽購單上商戶名稱均標注為“上海綠某置業(yè)有限公司”。2016年1月28日，李某某在綠某廣場售樓處通過POS機刷卡向案外人上海翠達企業(yè)管理服務事務所支付5萬元，POS機簽購單上商戶名稱標注為“翠達企業(yè)管理銀翔路店”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“團購服務費”50,000元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。2016年2月25日，李某某通過POS機刷卡向案外人上海商鼎房地產經紀事務所支付5萬元，POS機簽購單上商戶名稱標注為“上海綠某置業(yè)”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“代辦產證費”50,000元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。2016年3月4日，被告向原告開具一張價款為650,000元的增值稅發(fā)票。2017年2月26日，原告通過POS機刷卡向綠某公司支付房款10萬元；同日，原告收到《收據(jù)》一張，載明“應付款補款”100,000元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。后李某某又于2017年6月28日在綠某廣場售樓處通過POS機刷卡分數(shù)筆向第三人彰榮公司支付房款合計200,000元，POS機簽購單上商戶名稱均標注為“上海綠某置業(yè)”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“尾款”200,000元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。
　　2017年10月30日，綠某公司向綠某商業(yè)用房所有業(yè)主出具一份《承諾書》，承諾：1、付款客戶的購房發(fā)票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部發(fā)給每個業(yè)主。2、滿足辦理產證條件的業(yè)主，綠某公司承諾產證在2017年11月1日至2018年3月30日前全部辦理完成。3、綠某裝修工程開工于2017年11月30日前開工建設，開業(yè)時間不遲于2018年10月1日，開業(yè)標準為商家入駐率不低于可租面積的70%，15000平方米。4、現(xiàn)因綠某公司內部原因導致業(yè)主貸款無法審批通過并超過合同約定時間的，業(yè)主不承擔相應的違約責任。以上第一、二、三條其中任意條款因綠某公司原因違約(業(yè)主方不予配合提供材料的綠某置業(yè)不承擔違約責任)，綠某公司承諾全額退房退款(按實際支付到賬金額計算，未到賬部分扣除)并賠償房屋實際到賬款的10%的違約金賠償，退房款及違約金在三個月內到賬。所有因綠某公司違約產生的律師費、訴訟費、辦證費、稅費等相關費用均由綠某公司承擔。
　　審理中，綠某公司自認第三人彰榮公司為系爭商鋪所在的綠某商業(yè)廣場的獨家委托銷售公司，綠某公司與李某某于2016年1月28日簽訂《上海市商品房出售合同》時是由彰榮公司具體操作，本案的房屋出售合同簽約及付款均發(fā)生在綠某公司委托彰榮公司銷售期間；并自認未向李某某開具購房發(fā)票，也無法核實系爭房屋交付情況。
　　本案的爭議焦點：一、綠某公司是否已收取購房款95萬元？二、李某某能否解除合同？綠某公司應否承擔違約責任？三、是否應由綠某公司退還團購費5萬、退還相關稅金31,321元？
　　一、綠某公司是否已收取購房款95萬元？
　　本院認為李某某與綠某公司簽訂的《上海市商品房出售合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬有效。雖然系爭《上海市商品房出售合同》約定了付款賬戶，但一手商品房買賣作為大宗商品消費，購買方現(xiàn)場付款客觀上都是通過銷售中心或者售樓處提供的POS機刷卡，此也系商品房買賣的交易慣例。李某某在具有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”標識的售樓處簽訂系爭《上海市商品房出售合同》，由該處的銷售經辦人員引領在POS機上刷卡付款，收取加蓋“綠某商業(yè)廣場營銷中心”印章的收據(jù)，且相關POS機簽購單上均顯示商戶為綠某公司，綠某公司也開具了價款為650,000元的增值稅發(fā)票，故李某某的付款行為不存在過錯，其已經盡到了審慎注意義務。李某某有理由相信收款方為綠某公司，其也無從知曉收款人實際為彰榮公司。即便系由彰榮公司收取房款，根據(jù)綠某公司的陳述，案外人彰榮公司系其選定的綠某商業(yè)廣場的獨家代理銷售單位，全權負責綠某商業(yè)廣場的銷售事宜，李某某對于此節(jié)事實并不知悉，其對于綠某公司與彰榮公司之間權利義務的約定更無從知曉，李某某也有理由相信彰榮公司有收取房款的權限，故本院認定李某某已經向綠某公司支付95萬元購房款。現(xiàn)綠某公司稱未收到房款，綠某公司可以根據(jù)與彰榮公司之間的協(xié)議向彰榮公司另行主張。
　　二、李某某能否解除合同？綠某公司應否承擔違約責任？
　　本院認為合同附件一約定最后一筆房款200,000元李某某應以貸款方式于2016年4月23日前支付，但李某某直至2017年6月28日才以現(xiàn)金補足該款，顯屬違約，李某某的該付款時間亦明顯晚于合同約定的房屋交付時間2016年12月15日前和辦理房地產權證(小產證)時間2017年1月28日前，李某某以被告未按約交付房屋及辦理產證為由要求行使約定解除權理由不足。鑒于李某某在付清全款后綠某公司也并未提出任何異議，但在之后一年多的時間內卻仍未開具全額的發(fā)票、交付系爭房屋并配合辦理過戶手續(xù)，結合目前綠某商業(yè)廣場的經營現(xiàn)狀，綠某公司遲延履行義務的行為已導致合同目的已無法實現(xiàn)，李某某要求解除合同的訴請應予支持，對此綠某公司應當承擔違約責任。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，綠某公司應將已付的95萬元購房款予以返還。李某某參照合同關于解約違約金的約定要求綠某公司支付總房款10%違約金的訴請，可予支持。至于逾期交房違約金和逾期辦證違約金，該兩項違約金以繼續(xù)履行合同為前提，在李某某已主張解除合同的情況下，再行主張該兩項違約金于法無據(jù)，本院不予支持。對于利息損失和房屋漲價損失，因李某某已主張解約違約金，該違約金已能涵蓋給李某某造成的利息損失，且李某某也并未舉證證明房屋漲價損失的存在，該兩項訴請于法無據(jù)，對此本院不予支持。
　　三、是否應由綠某公司退還團購費5萬、退還相關稅金31,321元？
　　本院認為，李某某支付稅費并非《上海市商品房出售合同》約定的內容，且收據(jù)上為“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章，并非綠某公司公司印章，該部分費用實際由第三人彰榮公司收取，綜合通常的房屋買賣交易習慣，稅費應在房屋過戶登記時由相關政府部門據(jù)實計算并收取，無法認定彰榮公司收取該31,321元的行為構成表見代理，故不應由綠某公司返還。至于團購費，同理，團購費實際是由案外人上海翠達企業(yè)管理服務事務所收取，收據(jù)上亦注明為“團購服務費”，與房款無關，故不應由綠某公司返還。綜上，李某某要求綠某公司退還稅金及團購費的訴請缺乏依據(jù)，對此本院不予支持。原告就此可另行主張。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款以及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告李某某與被告上海綠某置業(yè)有限公司于2016年1月28日簽訂的《上海市商品房出售合同》；
　　二、被告上海綠某置業(yè)有限公司應于本判決生效之日十日內返還原告李某某已付房款人民幣950,000元；
　　三、被告上海綠某置業(yè)有限公司應于本判決生效之日十日內給付原告李某某解約違約金人民幣95,000元；
　　四、原告李某某的其余訴訟請求不予支持。
　　負有給付義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費15,922元，減半收取7,961元，保全費5,000元，合計訴訟費12,961元，由原告李某某負擔858.5元，由被告上海綠某置業(yè)有限公司負擔12,102.5元(被告負擔之款應于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：黃??卉

書記員：孫??鴦