原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李鴻，上海市鴻和律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海綠某置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張小弟，董事長。
　　委托訴訟代理人：陳卓，國浩律師(南京)事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：夏李娜，國浩律師(南京)事務(wù)所律師。
　　第三人：上海彰榮房地產(chǎn)投資顧問有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)銀翔路８１９弄１號１２０６室－１。
　　法定代表人：李文龍，董事長?！?br/>　　原告李某某與被告上海綠某置業(yè)有限公司(以下簡稱綠某公司)房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序于2018年3月14日公開開庭進(jìn)行了審理，后本院依法追加上海彰榮房地產(chǎn)投資顧問有限公司(以下簡稱彰榮公司)作為第三人參加訴訟，并于2018年7月6日再次公開開庭進(jìn)行了審理，原告李某某及其委托訴訟代理人李鴻、被告委托訴訟代理人夏李娜到庭參加訴訟。第三人彰榮公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原、被告之間簽訂的《上海市商品房出售合同》解除；2、判令被告向原告退還房價(jià)款人民幣(以下幣種同)95萬元；3、判令被告賠償團(tuán)購費(fèi)損失5萬、退還相關(guān)稅金31,321元；4、判令被告按合同第十九條第二款向原告支付不能辦出產(chǎn)證違約金1%計(jì)9,500元;5、判令被告向原告支付合同違約賠償金10%計(jì)95萬元；6、判令被告向原告支付從2017年6月16日(180天后)起以95萬元每日按0.025%一天計(jì)算(237.50元一天)至合同解除日止的逾期交房違約金；7、判令被告向原告支付房款價(jià)總價(jià)95萬元的利息從2016年2月26日起至實(shí)際還清之日止按銀行同期貸款利息計(jì)算的利息損失；8、判令被告向原告賠償房屋漲價(jià)損失10萬元。后原告將第一項(xiàng)訴訟請求變更為判令原被告之間簽訂的《上海市商品房出售合同》解除。
　　事實(shí)與理由：2016年1月28日，原告為購買嘉定區(qū)銀翔路綠某商業(yè)用房XXX號XXX層XXX室商鋪(以下簡稱系爭商鋪)與被告簽訂了《上海市商品房出售合同》，該商鋪建筑面積18.95平方米，其中套內(nèi)面積8.16平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e10.79平方米，另有地下附屬面積0平方米，房屋建筑層高5.4米，每平方米單價(jià)50,132元，房屋總價(jià)95萬元，團(tuán)購費(fèi)5萬元，相關(guān)稅費(fèi)31,321元，合同約定：2016年6月28日前由甲乙雙方共同向嘉定區(qū)房屋土地管理局辦理價(jià)格申報(bào)及過戶申請手續(xù)，申領(lǐng)該房屋產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。因甲方原因乙方無法在2017年1月28日前取得房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為總房款的100%；2017年1月28日之日起的180天內(nèi)，乙方仍無法取得房產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，則乙方有權(quán)單方面解除合同”;“乙方行使本合司條款中約定的單方面解除合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到一方書面通知之日起60天內(nèi)將乙方已支付的房價(jià)款(包括利息)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額以總房價(jià)的10%計(jì)算，在退還房價(jià)款時(shí)一并支付給乙方；除不可抗力外，甲方如未在本合同第七條約定的期內(nèi)將商鋪交付乙方使用，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價(jià)款日萬分之2.5計(jì)算，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起算至實(shí)際上交付之日止，逾期超過180天，乙方有權(quán)解除合同追究甲方責(zé)任”。合同簽訂后，原告按被告確定的方式將房價(jià)款全部支付完畢，但被告既沒有向原告交房也沒有按約辦理出產(chǎn)權(quán)證，原告多次向被告交涉解除合同退款事宜，但被告同意解除卻始終不退款，被告既不交付商鋪又不退款的行為，侵犯了原告的合法權(quán)益，屬于根本性違約，原告有權(quán)提出解除合同并追究被告的違約責(zé)任，故原告訴至法院。
　　被告辯稱，不同意原告訴請，1、原告未完成舉證責(zé)任證明其按時(shí)足額支付了購房款，系原告違約在先，原告無權(quán)解除合同。原告要求解除合同的合同依據(jù)為第19條第2款，而該條款的前提是因被告原因無法讓原告取得產(chǎn)證，而根據(jù)合同第4條約定，原告應(yīng)該按期將房款匯入被告賬戶，合同附件一約定原告應(yīng)在2016年4月30日將全部購房款付清，而根據(jù)原告目前的舉證來看原告僅提交了收據(jù)和發(fā)票，金額均沒有達(dá)到95萬，且最遲一期付款在2017年6月28日，已經(jīng)超過了合同約定期限，故系原告違約在先，原告不滿足合同約定的解除條件；且原告從未書面通知綠某公司解除合同，原告行使單方解除權(quán)的程序亦不符合合同約定。2、即使合同被判令解除，綠某公司也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，原告錯(cuò)誤的理解各項(xiàng)違約金、賠償款的相互適用關(guān)系，原告主張的逾期辦理產(chǎn)證違約金和逾期交房違約金均應(yīng)以雙方繼續(xù)履行合同為條件，如果原告主張解除合同，該兩項(xiàng)違約金不能適用，只能主張解除合同的賠償金；即使解除合同后可以適用解約賠償金，原告主張的金額也過高，由法院在原告能夠證明的實(shí)際損失范圍內(nèi)進(jìn)行酌定。3、原告就利息損失和房屋漲價(jià)損失主張未提供相應(yīng)證據(jù)，且合同約定的解除合同賠償金已經(jīng)包括了解除合同后的全部賠償范圍，原告不應(yīng)當(dāng)再單獨(dú)主張利息損失、房屋漲價(jià)損失。綜上，原告的主張沒有相應(yīng)的事實(shí)依據(jù)和合同、法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。
　　第三人未到庭參加訴訟，也未作書面陳述，在舉證期限內(nèi)亦未向本院提供相關(guān)的證據(jù)材料。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述以及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院確認(rèn)如下事實(shí)：2016年1月28日，李某某(乙方，買方)與綠某公司(甲方，賣方)簽訂一份《上海市商品房出售合同》，約定乙方向甲方購買位于上海市嘉定區(qū)銀翔路XXX號XXX層XXX室的系爭房屋作店鋪使用，建筑面積18.95平方米，總房價(jià)款950,000元，第四條約定乙方應(yīng)按本合同約定的付款方式和付款期限將房價(jià)款匯入甲方的賬戶：寧波銀行上海嘉定支行、賬戶名稱：上海綠某置業(yè)有限公司、賬號：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款時(shí)間和付款方式在本合同附件一中約定明確。甲方收到原告支付的每一筆房款時(shí)均應(yīng)開具發(fā)票。第六條約定乙方支付房價(jià)款若采用銀行貸款付款的，而銀行未按合同約定的期限代乙方向甲方付款的，仍視為乙方未按合同約定的時(shí)間付款，但因甲方原因的除外。第七條約定乙方付清該房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋。第十三條約定除不可抗力外，甲方如未在本合同約定的期限內(nèi)將該房屋交付乙方使用，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價(jià)款日萬分之2.5計(jì)算，違約金自本合同第七條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止，逾期超過180日，乙方有權(quán)單方解除本合同。第十七條約定該房屋買賣所發(fā)生的稅費(fèi)按有關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔(dān)。第十九條約定雙方商定2016年6月28日前，由甲乙雙方共同向嘉定區(qū)房屋土地管理局辦理價(jià)格申報(bào)及過戶申請手續(xù)，申領(lǐng)該房屋房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。因甲方原因，乙方無法在2017年1月28日前取得房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為總房價(jià)款的1%；2017年1月28日之日起180日內(nèi)，乙方仍無法取得房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，則乙方有權(quán)單方面解除合同。第二十條約定乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知之日起60天內(nèi)將乙方已支付的房價(jià)款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算，下同)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額以總房價(jià)款的10%計(jì)算，在退還房價(jià)款時(shí)一并支付給乙方。前款及本合同其他條款所稱已支付的房價(jià)款是包括乙方直接的和通過貸款方式支付的房價(jià)款。附件一付款時(shí)間和付款方式中約定：1、乙方于2016年1月28日與甲方簽約并付首付房款計(jì)300,000元；2、乙方于2016年2月23日前應(yīng)支付房款450,000；3、乙方以貸款方式于2016年4月23日前應(yīng)支付房款200,000元；4、以上述第3條所列方式支付房價(jià)款，則貸款合同由乙方與貸款銀行另行簽署，如在第3條所述期限內(nèi)，貸款實(shí)際到賬金額少于乙方應(yīng)付房價(jià)款，則不足部分乙方應(yīng)在第3條所述期限到賬后七天內(nèi)自行補(bǔ)足；如第3條所述期限內(nèi)，乙方貸款未獲銀行批準(zhǔn)并實(shí)際向甲方支付到賬，則乙方應(yīng)在第3條所述期限到期后七天內(nèi)自行補(bǔ)足全部房價(jià)款；5、如乙方未能按照上述約定支付房價(jià)款，則乙方需依照本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。合同另對其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。
　　合同簽訂后，李某某分別于2016年1月26日、2016年1月28日、2016年2月25日在綠某廣場售樓處通過POS機(jī)刷卡向綠某公司支付房款20萬元、10萬元、35萬元，POS機(jī)簽購單上商戶名稱均標(biāo)注為“上海綠某置業(yè)有限公司”。2016年1月28日，李某某在綠某廣場售樓處通過POS機(jī)刷卡向案外人上海翠達(dá)企業(yè)管理服務(wù)事務(wù)所支付5萬元，POS機(jī)簽購單上商戶名稱標(biāo)注為“翠達(dá)企業(yè)管理銀翔路店”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“團(tuán)購服務(wù)費(fèi)”50,000元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。2016年2月25日，李某某通過POS機(jī)刷卡向案外人上海商鼎房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所支付5萬元，POS機(jī)簽購單上商戶名稱標(biāo)注為“上海綠某置業(yè)”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“代辦產(chǎn)證費(fèi)”50,000元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。2016年3月4日，被告向原告開具一張價(jià)款為650,000元的增值稅發(fā)票。2017年2月26日，原告通過POS機(jī)刷卡向綠某公司支付房款10萬元；同日，原告收到《收據(jù)》一張，載明“應(yīng)付款補(bǔ)款”100,000元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。后李某某又于2017年6月28日在綠某廣場售樓處通過POS機(jī)刷卡分?jǐn)?shù)筆向第三人彰榮公司支付房款合計(jì)200,000元，POS機(jī)簽購單上商戶名稱均標(biāo)注為“上海綠某置業(yè)”，并于同日收到《收據(jù)》一張，載明“尾款”200,000元，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。
　　2017年10月30日，綠某公司向綠某商業(yè)用房所有業(yè)主出具一份《承諾書》，承諾：1、付款客戶的購房發(fā)票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部發(fā)給每個(gè)業(yè)主。2、滿足辦理產(chǎn)證條件的業(yè)主，綠某公司承諾產(chǎn)證在2017年11月1日至2018年3月30日前全部辦理完成。3、綠某裝修工程開工于2017年11月30日前開工建設(shè)，開業(yè)時(shí)間不遲于2018年10月1日，開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為商家入駐率不低于可租面積的70%，15000平方米。4、現(xiàn)因綠某公司內(nèi)部原因?qū)е聵I(yè)主貸款無法審批通過并超過合同約定時(shí)間的，業(yè)主不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。以上第一、二、三條其中任意條款因綠某公司原因違約(業(yè)主方不予配合提供材料的綠某置業(yè)不承擔(dān)違約責(zé)任)，綠某公司承諾全額退房退款(按實(shí)際支付到賬金額計(jì)算，未到賬部分扣除)并賠償房屋實(shí)際到賬款的10%的違約金賠償，退房款及違約金在三個(gè)月內(nèi)到賬。所有因綠某公司違約產(chǎn)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、辦證費(fèi)、稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用均由綠某公司承擔(dān)。
　　審理中，綠某公司自認(rèn)第三人彰榮公司為系爭商鋪所在的綠某商業(yè)廣場的獨(dú)家委托銷售公司，綠某公司與李某某于2016年1月28日簽訂《上海市商品房出售合同》時(shí)是由彰榮公司具體操作，本案的房屋出售合同簽約及付款均發(fā)生在綠某公司委托彰榮公司銷售期間；并自認(rèn)未向李某某開具購房發(fā)票，也無法核實(shí)系爭房屋交付情況。
　　本案的爭議焦點(diǎn)：一、綠某公司是否已收取購房款95萬元？二、李某某能否解除合同？綠某公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？三、是否應(yīng)由綠某公司退還團(tuán)購費(fèi)5萬、退還相關(guān)稅金31,321元？
　　一、綠某公司是否已收取購房款95萬元？
　　本院認(rèn)為李某某與綠某公司簽訂的《上海市商品房出售合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬有效。雖然系爭《上海市商品房出售合同》約定了付款賬戶，但一手商品房買賣作為大宗商品消費(fèi)，購買方現(xiàn)場付款客觀上都是通過銷售中心或者售樓處提供的POS機(jī)刷卡，此也系商品房買賣的交易慣例。李某某在具有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”標(biāo)識的售樓處簽訂系爭《上海市商品房出售合同》，由該處的銷售經(jīng)辦人員引領(lǐng)在POS機(jī)上刷卡付款，收取加蓋“綠某商業(yè)廣場營銷中心”印章的收據(jù)，且相關(guān)POS機(jī)簽購單上均顯示商戶為綠某公司，綠某公司也開具了價(jià)款為650,000元的增值稅發(fā)票，故李某某的付款行為不存在過錯(cuò)，其已經(jīng)盡到了審慎注意義務(wù)。李某某有理由相信收款方為綠某公司，其也無從知曉收款人實(shí)際為彰榮公司。即便系由彰榮公司收取房款，根據(jù)綠某公司的陳述，案外人彰榮公司系其選定的綠某商業(yè)廣場的獨(dú)家代理銷售單位，全權(quán)負(fù)責(zé)綠某商業(yè)廣場的銷售事宜，李某某對于此節(jié)事實(shí)并不知悉，其對于綠某公司與彰榮公司之間權(quán)利義務(wù)的約定更無從知曉，李某某也有理由相信彰榮公司有收取房款的權(quán)限，故本院認(rèn)定李某某已經(jīng)向綠某公司支付95萬元購房款?，F(xiàn)綠某公司稱未收到房款，綠某公司可以根據(jù)與彰榮公司之間的協(xié)議向彰榮公司另行主張。
　　二、李某某能否解除合同？綠某公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？
　　本院認(rèn)為合同附件一約定最后一筆房款200,000元李某某應(yīng)以貸款方式于2016年4月23日前支付，但李某某直至2017年6月28日才以現(xiàn)金補(bǔ)足該款，顯屬違約，李某某的該付款時(shí)間亦明顯晚于合同約定的房屋交付時(shí)間2016年12月15日前和辦理房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)時(shí)間2017年1月28日前，李某某以被告未按約交付房屋及辦理產(chǎn)證為由要求行使約定解除權(quán)理由不足。鑒于李某某在付清全款后綠某公司也并未提出任何異議，但在之后一年多的時(shí)間內(nèi)卻仍未開具全額的發(fā)票、交付系爭房屋并配合辦理過戶手續(xù)，結(jié)合目前綠某商業(yè)廣場的經(jīng)營現(xiàn)狀，綠某公司遲延履行義務(wù)的行為已導(dǎo)致合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，李某某要求解除合同的訴請應(yīng)予支持，對此綠某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，綠某公司應(yīng)將已付的95萬元購房款予以返還。李某某參照合同關(guān)于解約違約金的約定要求綠某公司支付總房款10%違約金的訴請，可予支持。至于逾期交房違約金和逾期辦證違約金，該兩項(xiàng)違約金以繼續(xù)履行合同為前提，在李某某已主張解除合同的情況下，再行主張?jiān)搩身?xiàng)違約金于法無據(jù)，本院不予支持。對于利息損失和房屋漲價(jià)損失，因李某某已主張解約違約金，該違約金已能涵蓋給李某某造成的利息損失，且李某某也并未舉證證明房屋漲價(jià)損失的存在，該兩項(xiàng)訴請于法無據(jù)，對此本院不予支持。
　　三、是否應(yīng)由綠某公司退還團(tuán)購費(fèi)5萬、退還相關(guān)稅金31,321元？
　　本院認(rèn)為，李某某支付稅費(fèi)并非《上海市商品房出售合同》約定的內(nèi)容，且收據(jù)上為“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章，并非綠某公司公司印章，該部分費(fèi)用實(shí)際由第三人彰榮公司收取，綜合通常的房屋買賣交易習(xí)慣，稅費(fèi)應(yīng)在房屋過戶登記時(shí)由相關(guān)政府部門據(jù)實(shí)計(jì)算并收取，無法認(rèn)定彰榮公司收取該31,321元的行為構(gòu)成表見代理，故不應(yīng)由綠某公司返還。至于團(tuán)購費(fèi)，同理，團(tuán)購費(fèi)實(shí)際是由案外人上海翠達(dá)企業(yè)管理服務(wù)事務(wù)所收取，收據(jù)上亦注明為“團(tuán)購服務(wù)費(fèi)”，與房款無關(guān)，故不應(yīng)由綠某公司返還。綜上，李某某要求綠某公司退還稅金及團(tuán)購費(fèi)的訴請缺乏依據(jù)，對此本院不予支持。原告就此可另行主張。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項(xiàng)、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告李某某與被告上海綠某置業(yè)有限公司于2016年1月28日簽訂的《上海市商品房出售合同》；
　　二、被告上海綠某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日十日內(nèi)返還原告李某某已付房款人民幣950,000元；
　　三、被告上海綠某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日十日內(nèi)給付原告李某某解約違約金人民幣95,000元；
　　四、原告李某某的其余訴訟請求不予支持。
　　負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)15,922元，減半收取7,961元，保全費(fèi)5,000元，合計(jì)訴訟費(fèi)12,961元，由原告李某某負(fù)擔(dān)858.5元，由被告上海綠某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)12,102.5元(被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：黃??卉

書記員：孫??鴦