原告(反訴被告)：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：鐘蘭杰，上海鈺瀾律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：邰某和，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省。
　　委托訴訟代理人：吳家平、王穎，上海市遠東律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海天磊金屬材料有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)川沙路XXX號XXX幢XXX室。
　　法定代表人：王彩云，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：林嵐。
　　原告李某某與被告邰某和房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，被告邰某和對原告李某某以相同案由提起反訴，本院決定合并審理，本院依法追加上海天磊金屬材料有限公司(以下簡稱天磊公司)作為第三人參加訴訟，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告李某某的委托訴訟代理人鐘蘭杰，被告邰某和及其委托訴訟代理人王穎，第三人天磊公司的委托訴訟代理人林嵐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李某某向本院提出訴訟請求：1、依法判決被告繼續(xù)履行原告與第三人天磊公司簽訂的《租賃合同》；2、依法判決被告排除妨害,向上海萬達廣場商業(yè)管理有限公司(以下簡稱萬達公司)、上海恒企教育培訓(xùn)有限公司(以下簡稱恒企公司)、上海浙豪投資管理咨詢有限公司(以下簡稱浙豪公司)發(fā)出書面聲明,聲明原告系上海市國賓路XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)的合法承租人；3、依法判決被告賠償損失2,673,781.44元(暫計至2018年11月30日，實際計算至被告排除妨害之日止)；4、依法判決被告支付違約金11,870,065.80元。事實與理由：2013年3月10日，原告與第三人簽訂《租賃合同》一份，約定第三人將系爭房屋出租給原告使用，總面積1608.41平方米，租期10年，自2013年3月10日至2023年3月10日，租金以第三人欠原告的一千余萬元借款折抵?！蹲赓U合同》簽訂后，第三人如約將系爭房屋交付原告，后原告行使轉(zhuǎn)租權(quán)，將系爭房屋分別出租給恒企公司、浙豪公司等幾家公司。2013年4月18日，第三人以系爭房屋為案外人上海萌興經(jīng)貿(mào)有限公司(以下簡稱萌興公司)向中國工商銀行股份有限公司上海市虹口支行(以下簡稱工行虹口支行)借款提供抵押擔(dān)保，后萌興公司未能按約還款，被工行虹口支行起訴至上海市虹口區(qū)人民法院，同時第三人亦被起訴要求履行抵押擔(dān)保責(zé)任。經(jīng)虹口區(qū)人民法院組織調(diào)解，各方當(dāng)事人達成(2013)虹民五(商)初字第575號民事調(diào)解書，約定萌興公司屆時不償還借款，工行虹口支行可申請法院拍賣系爭房屋以實現(xiàn)抵押權(quán)。嗣后因萌興公司未能按調(diào)解書約定還款，工行虹口支行向法院申請拍賣系爭房屋，幾經(jīng)流拍，2016年2月4日，被告以2,660萬元的超低價帶租拍得系爭房屋。被告購得系爭房屋后就開始采取各種手段侵害原告合法權(quán)益，利用其產(chǎn)權(quán)人的身份干預(yù)原告向次承租人收取租金、阻礙原告對未出租部分進行招租、禁止原告招租的次承租人入住等等，嚴(yán)重損害原告權(quán)益，導(dǎo)致原告遭受重大經(jīng)濟損失。關(guān)于要求被告賠償損失的訴訟請求，包括以下兩部分：1、原告無法行使租賃權(quán)的空置面積的租金損失，即房屋總面積1608.41平方米減去恒企公司承租的450平方米和浙豪公司承租的319平方米，得出未出租的空置面積839.41平方米，該部分系原告無法行使租賃權(quán)的面積，參照原告與恒企公司、浙豪公司簽訂的租賃合同中約定的3.2元/平方米/日的租金標(biāo)準(zhǔn)，乘以30天，空置面積的每月租金損失為80,583.36元，從2016年7月1日暫計至2018年11月30日，共計29個月，金額為2,336,917.44元，實際計算至被告排除妨害之日。2、原告與浙豪公司簽訂的租賃合同到期后，原告就浙豪公司承租的319平方米自2018年1月1日起無法行使租賃權(quán)，按照3.2元/平方米/日的標(biāo)準(zhǔn)，乘以30天，每月租金損失為30,624元，從2018年1月1日暫計至2018年11月30日，共計11個月，金額為336,864元，實際計算至被告排除妨害之日。
　　被告邰某和辯稱，不同意繼續(xù)履行原告與第三人簽訂的《租賃合同》，因為該《租賃合同》系虛假合同，系利用買賣不破租賃的規(guī)則規(guī)避第三人被強制執(zhí)行而虛構(gòu)的，損害了被告合法權(quán)益，故被告認為前述合同無效。在整個訴訟期間，被告除了正當(dāng)?shù)脑V訟行為，并無任何不當(dāng)行為，故不同意排除妨害和出具聲明。被告無侵權(quán)行為，故不需要賠償原告損失。原、被告之間未簽訂合同，未約定違約金，因此被告不同意賠償違約金。
　　被告邰某和向本院提出反訴請求：1、確認原告與第三人簽訂的《租賃合同》無效；2、判令原告返還系爭房屋；3、判令原告按1,710元/日的標(biāo)準(zhǔn)支付被告房屋使用費，自2017年5月1日起計算至實際返還房屋之日止。事實與理由：2013年3月6日，第三人取得系爭房屋所有權(quán)，同年3月10日，原告與第三人簽訂了以租抵債的《租賃合同》，約定第三人將系爭房屋出租給原告十年，租金抵充所欠原告的1,060萬元的債務(wù)。2013年4月23日、4月26日、5月3日，第三人以系爭房屋為萌興公司提供抵押擔(dān)保，向工行虹口支行借款，最高債權(quán)抵押6,250萬元。嗣后因萌興公司未履行債務(wù)，系爭房屋被司法拍賣。2016年2月4日，被告以2,660萬元的價格拍得系爭房屋，同年3月6日，虹口區(qū)人民法院出具裁定書將系爭房屋指定過戶至被告名下，同年10月21日，被告被登記為系爭房屋權(quán)利人。被告認為，原告與第三人簽訂的《借款合同》系虛構(gòu)的債權(quán)債務(wù)，故雙方以此為前提簽訂的《租賃合同》應(yīng)當(dāng)被確認為無效。首先，《借款合同》系原告與第三人簽訂，但依據(jù)《借款合同》出借的1,060萬元的資金走向系發(fā)生于案外人上海承勃物資有限公司(以下簡稱承勃公司)和萌興公司之間?！督杩詈贤分兴^原告委托承勃公司打款給萌興公司的說法缺乏相應(yīng)證據(jù)證明。其次，原告之子李卿與第三人、萌興公司存在共同利益關(guān)聯(lián)，系爭房屋被拍賣將影響李卿的利益，在原告無法證明其有能力支付1,060萬元巨額資金，且資金流向也并非發(fā)生在原告與第三人之間的情況下，原告與第三人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系為虛構(gòu)的，進而簽訂了虛假的以租抵債的《租賃合同》，利用買賣不破租賃的規(guī)則使得原告在十年租期內(nèi)對系爭房屋仍享有使用權(quán)，以規(guī)避強制執(zhí)行帶來的不利。第三，根據(jù)原告出具的《催告函》以及第三人出具的《證明》，系爭房屋的租期實際應(yīng)當(dāng)為2013年5月20日至2023年5月20日，而非租賃合同約定的2013年3月10日至2023年3月10日，第三人將系爭房屋設(shè)定抵押的日期分別為2013年4月23日、4月26日、5月3日，若租賃關(guān)系發(fā)生于抵押之后，系不能適用買賣不破租賃的，故原告與第三人在發(fā)現(xiàn)漏洞后虛構(gòu)了2013年3月10日的《租賃合同》，以使得租賃關(guān)系發(fā)生于抵押前。最后，原告與第三人簽訂的《租賃合同》系以租抵債，名為租賃，實為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，此種以租抵債的租賃合同不得適用買賣不破租賃。
　　原告李某某針對反訴辯稱，1、原告與第三人簽訂的《租賃合同》不屬于無效合同，根據(jù)評估報告和被告拍得系爭房屋的價格，評估報告是扣除了原告與第三人簽訂的《租賃合同》的價值，被告以低于評估價的價格拍得系爭房屋，系爭房屋擔(dān)保的債權(quán)是超額擔(dān)保，擔(dān)保債權(quán)是2,000萬元，債權(quán)人已經(jīng)通過法定程序得到優(yōu)先足額清償。被告稱損害其利益不成立，法院拍賣價格是低于市場價的，系爭房屋又是超額擔(dān)保，第三人當(dāng)時申請重新評估沒有獲得法院準(zhǔn)許，故若真有受損是第三人利益，基于上述理由，原告與第三人簽訂的《租賃合同》不屬于合同法規(guī)定的無效情形，沒有損害國家、社會、包括被告在內(nèi)的其他人利益，亦沒有違反法律法規(guī)規(guī)定。2、被告獲得系爭房屋產(chǎn)權(quán)后實際控制了系爭房屋，原告就無法再行使原先的租賃權(quán)，被告要求返還房屋沒有事實依據(jù)。被告在2016年7月1日與恒企公司、浙豪公司簽訂租賃合同，實際控制了系爭房屋，原告由于無法行使租賃權(quán)，曾向物業(yè)公司發(fā)出催告函，物業(yè)公司回復(fù)表示被告為產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)公司無法確定原告與第三人簽訂的《租賃合同》效力，故不配合原告行使租賃權(quán)。3、被告認為原告與第三人簽訂的《租賃合同》、《借款合同》虛假，相關(guān)人員存在利害關(guān)系，缺乏事實與法律依據(jù)，該節(jié)已經(jīng)生效判決確認，且原告與第三人之間的借款、租賃未損害任何第三方的利益。綜上要求駁回被告的全部反訴訴請。
　　第三人天磊公司述稱，原告與第三人簽訂的《租賃合同》、《借款合同》均是真實有效的，其中《租賃合同》是以租抵債。
　　經(jīng)審理本院認定事實如下：系爭房屋位于上海市楊浦區(qū)國賓路XXX號XXX室，建筑面積1608.41平方米，用途為商業(yè)、辦公。2013年3月6日，天磊公司取得房屋所有權(quán)。
　　承勃公司分別于2012年6月20日、2012年7月24日、2012年11月22日向萌興公司銀行轉(zhuǎn)賬100萬元、210萬元和750萬元。2013年1月20日，李某某(甲方)與天磊公司(乙方)簽訂《借款合同》，明確乙方向甲方循環(huán)借款1,060萬元，甲方于2012年6月20日匯款100萬元，2012年7月24日匯款210萬元，2012年11月22日匯款750萬元，借款方式均為甲方委托承勃公司以匯款方式匯入乙方指定的賬戶；甲乙雙方確認，截止本協(xié)議簽署之日，乙方尚結(jié)欠甲方借款本金1,060萬元，未明確約定借款期限，借款利息合計42萬元，截止2013年1月20日，尚結(jié)欠利息42萬元，甲方同意自本合同簽訂之日起不再計算借款利息。
　　天磊公司(甲方)與李某某(乙方)簽訂的《租賃合同》(落款日期2013年3月10日)約定，甲方共結(jié)欠乙方借款本金1,060萬元及利息42萬元，乙方于2012年6月20日匯款100萬元，2012年7月24日匯款210萬元，2012年11月22日匯款750萬元，共計1,060萬元本金均為乙方委托承勃公司匯入甲方指定的萌興公司賬戶，債務(wù)到期后，甲方無力償還，雙方于2013年1月20日簽訂的《借款合同》確定了上述事項；甲方自愿將自有房產(chǎn)出租給乙方用來抵償債務(wù)。甲方將坐落于上海市國賓路XXX號XXX室辦公樓出租給乙方使用，租賃標(biāo)的建筑面積合計1608.41平方米，租賃期限為10年，自2013年3月10日至2023年3月10日，租金為每天每平方米3元，即每年租金為1,737,082.80元，十年租金共計17,370,828元，乙方無需向甲方支付租金，十年租金直接沖抵欠乙方的債務(wù)。甲方應(yīng)保證對租賃標(biāo)的有合法所有權(quán)，且不存在影響租賃合同履行的其他爭議，若由此導(dǎo)致乙方造成損失的，甲方應(yīng)向乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。租賃期間，乙方有權(quán)將租賃標(biāo)的部分或整體轉(zhuǎn)租給任何第三人，甲方無權(quán)干涉。非乙方的原因?qū)е录追教崆笆栈卦撟赓U標(biāo)的，甲方應(yīng)按未履行期間的租金的3倍向乙方支付違約金，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負責(zé)賠償?shù)鹊取?br/>　　天磊公司分別于2013年4月23日、2013年4月26日和2013年5月3日在系爭房屋上設(shè)定抵押，抵押權(quán)人均為工行虹口支行，債權(quán)情況分別為，最高債權(quán)限額2,000萬元、債權(quán)發(fā)生期間2012年8月23日至2016年4月14日；最高債權(quán)限額3,000萬元，債權(quán)發(fā)生期間2012年8月23日至2016年4月14日；最高債權(quán)限額1,250萬元，債權(quán)發(fā)生期間2012年8月23日至2016年4月14日。
　　2013年5月20日，天磊公司向原告出具《證明》，同意其將系爭房屋轉(zhuǎn)租或分租，有效期自2013年5月20日至2023年5月20日。
　　因萌興公司到期未能償還工行虹口支行的借款，故工行虹口支行于2013年11月起訴天磊公司、萌興公司等，要求萌興公司償還借款本金2,000萬元和利息，要求享有對抵押物拍賣或變賣以優(yōu)先歸還上述貸款和相關(guān)費用的權(quán)利等等[案號：(2013)虹民五(商)初字第575號]。2014年1月8日，上述案件達成民事調(diào)解書：一、萌興公司于2014年6月30日前支付工行虹口支行借款本金2,000萬元及以該本金為基數(shù)自2013年9月21日起至實際支付之日止按雙方簽訂的《小企業(yè)借款合同》約定的利率、罰息利率計算的利息、罰息(具體金額以銀行電腦系統(tǒng)計算的正確金額為準(zhǔn))；二、屆時萌興公司未能按照上述第一項付款時間履行，工行虹口支行可以向法院申請強制執(zhí)行，并與天磊公司協(xié)議以抵押物系爭房屋折價，或者向法院申請以拍賣、變賣該抵押物所得價款在最高額2,000萬元范圍內(nèi)優(yōu)先受償，抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸天磊公司所有，不足部分由萌興經(jīng)公司繼續(xù)清償?shù)鹊取?br/>　　工行虹口支行將上述民事調(diào)解書相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海安云信商業(yè)保理有限公司。因萌興公司到期未履行調(diào)解協(xié)議，上海安云信商業(yè)保理有限公司向本院申請執(zhí)行。嗣后法院委托上海市房地產(chǎn)拍賣行對系爭房屋帶租約拍賣。2015年5月15日，本院張貼公告，要求原有租戶在法院評估、拍賣期間不得簽訂或續(xù)簽租賃合同，將原有租賃合同副本交法院備案審查。經(jīng)上海市高級人民法院委托，上海八達國瑞房地產(chǎn)土地估價有限公司對上海市楊浦區(qū)國賓路XXX號XXX室辦公樓市場價值進行評估，估價結(jié)果為上述房屋于2015年6月19日的總市價為3,450萬元?！斗康禺a(chǎn)估價報告》明確估價對象房地產(chǎn)價格確定扣除估價對象租約對房地產(chǎn)價格的影響值?！斗康禺a(chǎn)估價報告》附件6“租賃合同”中列明天磊公司與李某某簽訂的《租賃合同》。天磊公司認為價值偏低，上海八達國瑞房地產(chǎn)土地估價有限公司于2015年8月4日回復(fù)本院，明確估價結(jié)果是考慮了由法院提供的“上海天磊金屬材料有限公司與李某某的租賃合同”對該房地產(chǎn)市場價值的影響，租賃合同見房地產(chǎn)估價報告附件。2016年2月4日，上海市房地產(chǎn)拍賣行經(jīng)公開拍賣成交系爭房屋(帶租約)，成交價為2,660萬元，買受人為邰某和。2016年3月8日，本院出具(2014)虹執(zhí)字第3062號執(zhí)行裁定書，裁定解除上海市虹口區(qū)人民法院對上海市楊浦區(qū)國賓路XXX號XXX室房產(chǎn)的查封，將上述房產(chǎn)指定過戶至邰某和名下。2016年10月21日，邰某和登記為系爭房屋產(chǎn)權(quán)人。
　　上海市房地產(chǎn)拍賣行于拍賣前向邰某和提供的《特別告知》載明：拍賣人特別提示競買人充分注意拍賣標(biāo)的帶租約拍賣，據(jù)《租賃合同》記載，現(xiàn)分別出租給：(1)浙江盤石信息技術(shù)股份有限公司，租賃期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止；(2)上海恒企教育培訓(xùn)有限公司，租賃期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；(3)上海齊越投資管理有限公司，租賃期限自2015年11月10日起至2016年11月9日止；(4)方小強，租賃期限自2015年8月1日起至2017年12月31日止；(5)標(biāo)的房屋實際租賃情況不詳，須由競買人自行調(diào)查核實，并自行負責(zé)清場事宜，與委托人和拍賣人無關(guān)。上述情況僅供競買人參考，拍賣人不作任何擔(dān)保，以競買人自行調(diào)查核實為準(zhǔn)，拍賣成交且取得房地產(chǎn)權(quán)證后，買受人須自行負責(zé)與承租人協(xié)商辦理租賃關(guān)系變更、收取租金及自行解決房屋押金(保證金)結(jié)算等所有相關(guān)事宜，與委托人和拍賣人無關(guān)。
　　另查明，2013年11月15日，李某某(甲方)與恒企公司(乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定甲方將上海市楊浦區(qū)國賓路XXX號XXX室房屋出租給乙方，房屋實測建筑面積450平方米，用途辦公；房屋租賃期自2014年1月1日至2016年12月31日；租金為每日每平方米建筑面積3.20元，月租金為43,800元；乙方應(yīng)在租期屆滿當(dāng)日返還房屋，未經(jīng)甲方允許逾期返還的，每逾期一日乙方應(yīng)按每日每平方米建筑面積3.8元向甲方支付房屋占用期間的使用費等等。2015年7月15日，李某某(出租方、甲方)與浙豪公司(承租方、乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定甲方將上海市楊浦區(qū)國賓路XXX號XXX室房屋出租給乙方，房屋實測建筑面積319平方米，用途辦公；房屋租賃期自2015年8月1日至2017年12月31日；租金為每日每平方米建筑面積3.30元，月租金為32,000元；乙方應(yīng)在租期屆滿當(dāng)日返還房屋，未經(jīng)甲方允許逾期返還的，每逾期一日乙方應(yīng)按每日每平方米建筑面積3.8元向甲方支付房屋占用期間的使用費等等。
　　2016年7月，邰某和與浙豪公司簽訂了《上海市房屋租賃合同》，約定邰某和將上海市楊浦區(qū)國賓路XXX號XXX室房屋出租給浙豪公司，租賃期自2016年7月1日至2019年6月30日，月租金為32,000元，租金于每三個月的第一個月前5日前支付當(dāng)期三個月租金，租賃保證金為32,000元。2016年12月23日，浙豪公司支付邰某和租金100,000元。2016年7月，邰某和與恒企公司簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定邰某和作為房屋產(chǎn)權(quán)人將上海市楊浦區(qū)國賓路XXX號XXX室房屋出租給恒企公司，租賃期自2016年7月1日至2019年6月30日，月租金為43,800元。自2016年7月1日起，恒企公司向邰某和支付租金。
　　2017年1月18日，李某某向系爭房屋物業(yè)公司，即萬達公司發(fā)送催告函，稱2013年1月20日李某某和天磊公司簽訂房屋租賃合同，租期十年，自2013年5月20日至2023年5月20日，此后李某某分別于2013年11月15日、2015年7月15日與恒企學(xué)校、方小強簽訂房屋租賃合同，將上述房屋中的兩個房間出租，剩余房間尚未出租目前空關(guān)。后天磊公司因債權(quán)債務(wù)關(guān)系，系爭房屋被法院拍賣。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，李某某和天磊公司簽訂房屋租賃合同仍然有效，與現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)人無涉，而萬達公司卻采取停水停電等方式阻止李某某進場裝修，嚴(yán)重影響李某某的合法租賃權(quán)利等等。
　　2017年2月3日，萬達公司回函表示因系爭房屋已更換新的業(yè)主，而李某某依照與原業(yè)主簽訂的十年租賃期的房屋租賃合同要求提供物業(yè)服務(wù)，根據(jù)李某某提供的材料及沒有系爭房屋新業(yè)主的授權(quán)，無法判斷李某某是否現(xiàn)在還具有依據(jù)房屋租賃合同所享有的權(quán)利。
　　2017年，李某某以恒企公司為被告起訴至上海市楊浦區(qū)人民法院，要求恒企公司向李某某返還上海市楊浦區(qū)國賓路XXX號XXX室房屋；恒企公司支付拖欠的2016年7月至2016年12月的租金262,800元；恒企公司按照每天1,710元(3.8元/平方米/日*450平方米)的標(biāo)準(zhǔn)支付自2017年1月1日至實際返還房屋之日止的使用費；恒企公司支付逾期支付租金違約金1,324.8元[案號為(2017)滬0110民初5757號]。楊浦區(qū)人民法院受理后依法追加邰某和及天磊公司為第三人參加訴訟，并于2017年10月23日作出一審判決，判決恒企公司騰空遷出上海市楊浦區(qū)國賓路XXX號XXX室房屋，并將上述房屋返還李某某；恒企公司支付李某某自2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金262,800元；恒企公司按每天1,710元的標(biāo)準(zhǔn)支付李某某自2017年1月1日起至實際返還房屋之日的占用使用費等等。該判決經(jīng)二審維持原判。
　　同時，李某某以浙豪公司為被告起訴至楊浦區(qū)人民法院，要求確認李某某與浙豪公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2017年5月22日解除；浙豪公司向李某某返還上海市楊浦區(qū)國賓路XXX號XXX室房屋；浙豪公司支付2016年6月1日至2017年5月22日的租金375,159.40元；浙豪公司支付逾期支付租金的違約金18,900.75元；浙豪公司按照每天1,212.20元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2017年5月23日起至實際返還房屋之日止的占有使用費[案號：(2017)滬0110民初5758號]。楊浦區(qū)人民法院受理后依法追加邰某和及天磊公司為第三人參加訴訟，并于2017年10月25日作出一審判決，判決浙豪公司支付李某某2016年6月1日至2017年12月31日的租金608,000元；駁回李某某的其余訴訟請求。該判決經(jīng)二審維持原判。
　　目前，系爭房屋除了恒企公司仍在使用外，其余部分面積均空置。
　　審理中，本院于2018年10月23日向萬達公司調(diào)查，萬達公司表示李某某與邰某和之間存有很深矛盾，即李某某使用系爭房屋時，邰某和派人阻止，邰某和使用系爭房屋時，李某某派人鬧事的情況，因李某某和邰某和互相阻撓對方使用系爭房屋導(dǎo)致了系爭房屋中部分面積一直空置。但物業(yè)公司自始至終從未參與其中。
　　審理中，李某某表示，2016年6月，邰某和以產(chǎn)權(quán)人身份阻礙李某某行使租賃權(quán)，導(dǎo)致物業(yè)公司不允許李某某對外招租、恒企公司和浙豪公司停止向李某某支付租金，致使李某某對系爭房屋失去控制權(quán)。2016年7月1日，邰某和分別與恒企公司、浙豪公司簽訂了租賃合同，邰某和已于2016年7月1日實際取得了系爭房屋全部控制權(quán)，因此空置部分的租金損失應(yīng)自2016年7月1日起計算。
　　審理中，李某某表示其與浙豪公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》租期已經(jīng)于2017年12月31日到期，合同到期后浙豪公司未將系爭房屋返還李某某，自2018年1月1日起浙豪公司原承租的部分由邰某和控制。邰某和表示浙豪公司在(2017)滬0110民初5758號案件審理過程中已搬走，嗣后邰某和并未控制該部分房屋。
　　審理中，李某某撤回了要求邰某和排除妨害和支付違約金的訴訟請求。
　　本院認為，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。李某某與天磊公司于2013年3月10日就系爭房屋簽訂了為期十年的房屋租賃合同，后系爭房屋于2013年4月、5月分別設(shè)定抵押，2016年邰某和通過司法拍賣程序取得了系爭房屋所有權(quán)。在邰某和拍得系爭房屋之前，拍賣行的《特別告知》及系爭房屋的《房地產(chǎn)估價報告》均顯示，系爭房屋是帶租約拍賣，且《房地產(chǎn)估價報告》中也表示系爭房屋的估值考慮了相關(guān)租賃合同對房屋價值的影響，由此可以認為，即使邰某和已通過司法拍賣程序成為系爭房屋的所有權(quán)人，亦不能導(dǎo)致李某某基于其與天磊公司簽訂的《租賃合同》而對系爭房屋享有的使用權(quán)當(dāng)然失效。
　　邰某和主張本案不適用“買賣不破租賃”，提出以下理由：一、邰某和認為李某某與天磊公司簽訂的《借款合同》系虛構(gòu)的債權(quán)債務(wù)，故雙方簽訂的以租抵債的《租賃合同》應(yīng)被確定為無效。本院對此認為，邰某和提供的證據(jù)尚不足以證明李某某與天磊公司之間的借款關(guān)系是虛假的，故亦不能證明李某某與天磊公司就系爭房屋簽訂的《租賃合同》是惡意串通損害他人合法權(quán)益。二、邰某和對李某某與天磊公司之間《租賃合同》真實性、簽訂時間提出異議，認為雖然雙方的《租賃合同》落款日期為2013年3月10日，但根據(jù)天磊公司出具的證明以及李某某出具的催告函，租賃關(guān)系起始時間為2013年5月20日，晚于抵押權(quán)設(shè)定時間，不能適用“買賣不破租賃”的規(guī)則。對此本院認為，根據(jù)已查明的事實，李某某實際將系爭房屋轉(zhuǎn)租并收取租金，天磊公司予以認可，邰某和對雙方之間租賃關(guān)系的真實性提出異議，本院不予采信。對于《租賃合同》建立時間，李某某和天磊公司均確認為合同落款時間2013年3月10日，其后證明與催告函中的起始時間記載錯誤。天磊公司出具證明用于李某某證明其有權(quán)轉(zhuǎn)租，并認可有效期為2013年5月20日至2023年5月20日，不能以此否認雙方之間《租賃合同》的簽訂時間和約定的租期起始時間。李某某向物業(yè)公司發(fā)送的催告函中對合同簽訂時間、合同約定的租期的表述均與《租賃合同》不一致，存在明顯的錯誤，且發(fā)函對象為物業(yè)公司，不能以此證明李某某與天磊公司之間《租賃合同》的簽訂時間。邰某和未提供充分證據(jù)支持其主張，本院對邰某和的上述意見不予采信。三、邰某和認為李某某與天磊公司之間的《租賃合同》系以租抵債，以租抵債的租賃合同不得適用“買賣不破租賃”的規(guī)則。本院認為，邰某和僅因為租金支付方式是以租抵債即認為李某某與天磊公司的《租賃合同》在本質(zhì)上不屬于租賃合同，不能適用“買賣不破租賃”的規(guī)則，顯然缺乏依據(jù)。綜上，本院認為李某某與天磊公司簽訂的《租賃合同》合法有效，邰某和應(yīng)繼續(xù)履行該合同，對邰某和要求確認李某某與天磊公司簽訂的《租賃合同》無效、李某某返還系爭房屋的反訴請求，不予支持。
　　關(guān)于李某某主張的其無法行使租賃權(quán)的空置面積的租金損失，本院認為首先，根據(jù)雙方庭審陳述及本院向萬達公司的調(diào)查，邰某和通過司法拍賣取得系爭房屋所有權(quán)后，其與李某某就系爭房屋的占有使用長期有糾紛，存在互相阻撓對方使用的情形。其次，邰某和自2016年7月1日起將系爭房屋的部分面積分別出租給恒企公司、浙豪公司，而系爭房屋在空間上具有整體性，可推定邰某和自2016年7月1日起對系爭房屋的其余面積亦在實際控制中。第三，一直以來認為自己對系爭房屋享有合法租賃權(quán)的李某某，在無人阻撓或能夠?qū)嶋H控制系爭房屋的情況下，長期未使用系爭房屋的剩余部分，而是任由該部分長期空置，顯然不符合常理。最后，從李某某與萬達公司的來往函件可見，萬達公司拒絕配合李某某進駐系爭房屋的原因系邰某和未以新的產(chǎn)權(quán)人身份向物業(yè)公司明確表示李某某仍享有合法承租權(quán)。綜上，本院認為系爭房屋自2016年7月1日起因邰某和實際控制導(dǎo)致剩余部分面積長期空置。至于李某某主張空置部分損失計算至邰某和實際排除妨害之日，本院認為，李某某與恒企公司、浙豪公司之間的房屋租賃合同糾紛在2017年10月經(jīng)楊浦法院判決后，其可依據(jù)相應(yīng)的裁判文書向邰某和或萬達公司提出排除妨害或入戶的要求，已經(jīng)具備了控制系爭房屋的條件，基于李某某此后怠于行使該權(quán)利，因此本院確定空置部分損失計算至2017年10月30日。關(guān)于租金損失的計算標(biāo)準(zhǔn)，李某某參照其與恒企公司簽訂的房屋租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，并無不當(dāng)，本院予以支持。
　　至于李某某主張的浙豪公司承租部分自2018年1月1日起的租金損失，根據(jù)(2017)滬0110民初5758號案，李某某與浙豪公司之間的租賃合同在2017年12月31日到期后，應(yīng)由浙豪公司向李某某返還其租賃的部位，由李某某收回房屋，若浙豪公司繼續(xù)占有使用系爭房屋的，則應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的房屋占用費。現(xiàn)李某某無證據(jù)證明在浙豪公司遷出系爭房屋后，該部分面積由邰某和繼續(xù)控制，作為出租人，李某某應(yīng)當(dāng)積極履行出租人的權(quán)利義務(wù)，主動收回系爭房屋，因其未及時收回房屋而造成的損失，由其自行承擔(dān)。因此李某某就浙豪公司租賃部位向邰某和主張自2018年1月1日起的租金損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。李某某于本案中申請撤回要求邰某和排除妨害和支付違約金的訴訟請求，系對自己權(quán)利的處分，并無不妥，本院予以準(zhǔn)許。因李某某與天磊公司簽訂的《租賃合同》應(yīng)繼續(xù)履行，邰某和要求李某某支付房屋使用費的反訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第二百二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告邰某和應(yīng)繼續(xù)履行原告李某某與第三人上海天磊金屬材料有限公司簽訂的《租賃合同》；
　　二、被告邰某和應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告李某某租金損失1,289,333.76元；
　　三、對原告李某某的其余訴訟請求，不予支持；
　　四、對被告邰某和的全部反訴請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費16,891.93元，由原告李某某負擔(dān)9,063.90元，被告邰某和負擔(dān)7,828.03元；反訴受理費5,747.50元，由被告邰某和負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：毛濟平

書記員：郭??魏