上訴人（原審被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住秦某某市海港區(qū)礦院里**棟*單元***號。公民身份號碼：×××。被上訴人（原審原告）：北京金諾威物業(yè)管理有限公司秦某某分公司，住所地：秦某某市海港區(qū)迎賓路57號。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：×××。法定代表人：張建國，經(jīng)理。委托訴訟代理人：金瀟穎，河北萬千律師事務(wù)所律師。

上訴人李某某因與被上訴人北京金諾威物業(yè)管理有限公司秦某某分公司（以下簡稱金諾威物業(yè)秦分公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服河北省秦某某市海港區(qū)人民法院（2016）冀0302民初8201號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月2日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人李某某與被上訴人金諾威物業(yè)秦分公司的委托訴訟代理人金瀟穎到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。李某某上訴請求：1.撤銷原判，依法改判；2.一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、秦某某冶金設(shè)計(jì)研究總院有限公司（以下簡稱冶金設(shè)計(jì)研究院）從未與被上訴人簽訂過《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》。1、一審中，被上訴人提交的冶金設(shè)計(jì)研究院與被上訴人簽訂的5份《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》全是復(fù)印件，不是原件，上訴人不認(rèn)可。2、一審中，被上訴人提交的冶金設(shè)計(jì)研究院與被上訴人簽訂的《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》是虛假的。被上訴人提交的2012年1月1日至2015年12月31日冶金設(shè)計(jì)研究院與被上訴人簽訂的為期四年的《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，其中明確寫明金諾威物業(yè)秦分公司負(fù)責(zé)人是張建國，冶金設(shè)計(jì)研究院法定代表人是劉會(huì)軍。被上訴人于2006年7月20日成立，負(fù)責(zé)人為段云秀，2016年4月14日變更為張建國。冶金設(shè)計(jì)研究院2012年1月法定代表人是彭忠，2014年5月22日變更為劉會(huì)軍。無論是張建國還是劉會(huì)軍于2012年1月簽訂《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》都不可能，該合同明顯是編造的。被上訴人意識(shí)到這個(gè)問題后，又提供了四份《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》復(fù)印件，被上訴人的行為更加證實(shí)五份合同都是虛假的。3、一審中，法院始終沒有提供被上訴人與冶金設(shè)計(jì)研究院簽訂的《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》原件。4、一審中，被上訴人提供了新聞里社區(qū)居委會(huì)的證明，擬證明其在礦院里小區(qū)服務(wù)期間，履行服務(wù)義務(wù)。27、28棟雖是礦院里小區(qū)，但是商品房，不是房改房，27、28棟是必玉開發(fā)商開發(fā)的。該證明僅證明礦院里27、28棟業(yè)主與必玉開發(fā)商有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系和履行合同義務(wù)的情況，而不能證明被上訴人與冶金設(shè)計(jì)研究院有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系和履行合同義務(wù)的情況。一審法院用27、28棟物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系證明作為判決礦院里小區(qū)1-22棟物業(yè)合同關(guān)系的依據(jù)是錯(cuò)誤的。二、假使冶金設(shè)計(jì)研究院與被上訴人簽訂《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，此合同也是無效的，對上訴人沒有約束力。l、根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條、第六條的規(guī)定，上訴人原是冶金設(shè)計(jì)研究院的工作人員，原單位分配給上訴人一套房屋，1998年此房經(jīng)過房改，全部歸個(gè)人所有。此房上訴人與兒子分割，上訴人享有百分之四十八的產(chǎn)權(quán)，上訴人是真正的業(yè)主。2、物業(yè)管理權(quán)是一種在于他人所有物上的物權(quán)，因此誰可以行使該權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由物的所有權(quán)人(即業(yè)主)決定。業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理利用房屋和公共設(shè)施、維護(hù)住宅區(qū)公共秩序、遵守住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。由業(yè)主推選產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會(huì)是住宅區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司、物業(yè)管理人員或其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對本住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對全體業(yè)主具有約束力。因此，只有業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理合同》，才是合法有效的。上訴人所在的礦院里小區(qū)的業(yè)主們從來沒有成立過業(yè)主管理委員會(huì)，也從來沒有選聘物業(yè)管理公司，何談上訴人與被上訴人簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，冶金設(shè)計(jì)研究院是改制后的新建單位，與礦院里小區(qū)的業(yè)主們不存在行政上的上下級領(lǐng)導(dǎo)、管理關(guān)系。小區(qū)的業(yè)主們也從來沒有委托過冶金設(shè)計(jì)研究院代表業(yè)主們與被上訴人簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。假使冶金設(shè)計(jì)研究院與被上訴人簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，侵犯了業(yè)主們的合法權(quán)益，也侵犯了上訴人的權(quán)利，是無效的，對上訴人不具有約束力。3、被上訴人提供的5份復(fù)印件的合同內(nèi)容違法、侵權(quán)。合同第21條“物業(yè)管理用房屬甲方所有”。該合同除非不適用小區(qū)業(yè)主，否則，就是對我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主”的篡改，是侵犯業(yè)主合法權(quán)益的無效條款。被上訴人的合同是參照國家《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》編寫的，但規(guī)避了對擅自提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)行為的懲罰條款。根據(jù)最高人民法院司法解釋，加重業(yè)主責(zé)任，排除業(yè)主主要權(quán)利的條款屬于無效合同。三、上訴人與被上訴人沒有簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，如果業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。上訴人認(rèn)可被上訴人提供了小區(qū)垃圾清運(yùn)和偶爾清掃樓道的服務(wù)，上訴人與被上訴人形成的只是一種事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，而一審法院依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定的條款是錯(cuò)誤的。四、上訴人不應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)用。1、被上訴人從來沒有書面向上訴人催繳過物業(yè)費(fèi)，被上訴人于2016年8月1日起訴，請求上訴人支付2012年5月至2015年12月31日物業(yè)費(fèi)已超過法律規(guī)定的訴訟時(shí)效，法定的訴訟時(shí)效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。2、以礦院里小區(qū)被上訴人物業(yè)服務(wù)公示牌為據(jù)，被上訴人提供物業(yè)服務(wù)存在以下諸多情況，并沒有很好地履行自己承諾的服務(wù)義務(wù)。①被上訴人存在亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)以及擅自提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問題。被上訴人在物業(yè)費(fèi)之外每月每戶加收3元垃圾清運(yùn)費(fèi)和收取30-50元關(guān)水截門費(fèi)，違背物業(yè)費(fèi)的包干原則和河北省物業(yè)費(fèi)含垃圾清運(yùn)至轉(zhuǎn)運(yùn)站規(guī)定，被上訴人從2006年成立以來從未向業(yè)主公布過賬目，自2012年5月被上訴人擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，遭業(yè)主維權(quán)拒繳物業(yè)費(fèi)以來，被上訴人不是與業(yè)主溝通和協(xié)商，反而對維權(quán)業(yè)主拒絕提供物業(yè)服務(wù)和停電報(bào)復(fù)。上訴人即是深受其害的業(yè)主之一。②被上訴人物業(yè)服務(wù)不到位，管理混亂，小區(qū)南門無人值守，門衛(wèi)室出租辦超市，小區(qū)內(nèi)無保安巡邏，治安不好，入室盜竊案件經(jīng)常發(fā)生，電動(dòng)車、電瓶被偷司空見慣。小區(qū)衛(wèi)生臟、亂，小區(qū)花園無專人管理，雜草茂盛，根本看不到花。五、自2012年5月被上訴人擅自提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以來，截止2015年底，按被上訴人提供的數(shù)據(jù)測算，礦院里小區(qū)仍有174戶以上業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，此次起訴上訴人純屬報(bào)復(fù)，尤其法院對上訴人的判決還實(shí)施了株連，把兒子52%的面積都判決上訴人支付。綜上，一審法院沒有查清事實(shí)，適用法律錯(cuò)誤，請求二審法院撤銷原判，發(fā)回重審或依法改判。金諾威物業(yè)秦分公司辯稱，一、冶金設(shè)計(jì)研究院與其簽訂的《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，真實(shí)有效，符合法律規(guī)定。李某某所有的房屋坐落于礦院里小區(qū)，該小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會(huì)。冶金設(shè)計(jì)研究院作為該小區(qū)的建設(shè)單位，有權(quán)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律規(guī)定，與金諾威物業(yè)秦分公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，該合同對全體業(yè)主具有約束力。李某某作為該小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。二、李某某自2012年5月起開始拖欠物業(yè)費(fèi)，2014年3月15日其向李某某出具催繳通知，2015年10月20日再次向李某某出具催繳通知，2016年8月1日向一審法院提起訴訟。故訴訟時(shí)效因其主張權(quán)利而多次中斷，至今未屆滿。綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律正確，應(yīng)予維持。李某某作為小區(qū)業(yè)主，且在上訴狀中承認(rèn)接受其提供的物業(yè)服務(wù)。因此，李某某的上訴請求無事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。金諾威物業(yè)秦分公司向一審法院起訴請求：1.要求李某某支付金諾威物業(yè)秦分公司物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)1012元；2.李某某承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：李某某系秦某某市海港區(qū)礦院里14棟2單元15號的業(yè)主，該房屋建筑面積為79.47平方米。2012年1月1日至2015年3月25日，冶金設(shè)計(jì)研究院（甲方）與金諾威物業(yè)秦分公司（乙方）每年均簽訂《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，約定由乙方為礦院里小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1-22棟按星外級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.25元/月.㎡，3元/戶/月的垃圾清運(yùn)費(fèi)由物業(yè)公司代收代繳，雙方還對服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、物業(yè)的經(jīng)營管理、物業(yè)的承接驗(yàn)收、物業(yè)的使用維護(hù)等也進(jìn)行了約定。金諾威物業(yè)秦分公司按約定于2012年至2015年度為該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)。李某某未按約定交納自2012年5月至2015年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)874.17元、垃圾清運(yùn)費(fèi)132元。另查，冶金設(shè)計(jì)研究院系由冶金工業(yè)部冀東黑色冶金礦山設(shè)計(jì)研究院經(jīng)過更名、改制而來，礦院里小區(qū)因一直未能成立業(yè)主委員會(huì)，故該公司作為建設(shè)單位與金諾威物業(yè)秦分公司簽訂了《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》。該公司與海港區(qū)人民政府港城大街街道辦事處新聞里社區(qū)居民委員會(huì)均證實(shí)，金諾威物業(yè)秦分公司按照物業(yè)服務(wù)合同條款履行了服務(wù)義務(wù)。一審法院認(rèn)為，金諾威物業(yè)秦分公司與冶金設(shè)計(jì)研究院簽訂的《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》有效，該合同對李某某所居住礦院里小區(qū)1-22棟所有業(yè)主均具有約束力。金諾威物業(yè)秦分公司為李某某居住的小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，李某某接受服務(wù)，應(yīng)該依合同約定的價(jià)格交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同作為一種持續(xù)性、服務(wù)性、通過物業(yè)公司員工的勞動(dòng)對業(yè)主提供服務(wù)的合同，在實(shí)踐中不可能是完美的，基于物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵的時(shí)候，應(yīng)該通過及時(shí)有效的溝通解決問題，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行自己的職責(zé)，對業(yè)主的合理要求應(yīng)當(dāng)及時(shí)回應(yīng)并盡最大努力改正自身的不足，不斷提高自己的服務(wù)質(zhì)量。冶金設(shè)計(jì)研究院與海港區(qū)人民政府港城大街街道辦事處新聞里社區(qū)居民委員會(huì)均證實(shí)金諾威物業(yè)秦分公司按照物業(yè)服務(wù)合同條款履行了服務(wù)義務(wù)，故李某某辯稱意見及舉證、質(zhì)證意見均無事實(shí)及法律依據(jù)，不予采信。李某某應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)874.17元、垃圾清運(yùn)費(fèi)132元，金諾威物業(yè)秦分公司主張李某某多交納的部分無事實(shí)法律依據(jù)，不予支持。綜上，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條、第四十一條、第四十二條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條之規(guī)定，判決：李某某給付金諾威物業(yè)秦分公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)共計(jì)1006.17元，于判決生效后五日內(nèi)履行。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)50元，由李某某負(fù)擔(dān)，于判決生效后七日內(nèi)交納。本院二審中，上訴人提交了以下證據(jù)：1.冶金設(shè)計(jì)研究院與被上訴人于2012年1月1日簽訂的《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》（復(fù)印件）一份；2.其從網(wǎng)上下載的冶金設(shè)計(jì)研究院及被上訴人的工商登記信息（復(fù)印件）各一份；擬證明：2012年冶金設(shè)計(jì)研究院的法定代表人是彭忠，但被上訴人起訴的法定代表人是劉會(huì)軍；3.海港區(qū)人民政府港城大街街道辦事處新聞里社區(qū)居委會(huì)于2017年2月4日出具的證明（原件）一份，擬證明：轄區(qū)內(nèi)礦院里1-22棟為冶金設(shè)計(jì)院家屬樓，而礦院里27-28棟為商品房，是分別管理的小區(qū)。被上訴人質(zhì)證意見：對合同的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性沒有異議，這份合同被上訴人在一審中提交過，上訴人提出意見后，一審法院向冶金設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行了調(diào)查，被上訴人重新核實(shí)并提供了四份2012年至2015年分開簽訂的合同。當(dāng)時(shí)總共起訴了20多戶，提供的是總合同，合同日期是2012年1月1日至2015年12月31日，上訴人提出異議后，被上訴人說明了原因，一審法院向合同簽訂方進(jìn)行了調(diào)查取證。起訴時(shí)，被上訴人的法定代表人是劉會(huì)軍，他是從2014年開始（任職。上訴人提交的證明寫得很清楚，被上訴人對1-28棟都進(jìn)行了管理。本院認(rèn)為，被上訴人對于上訴人提交的證據(jù)1無異議，本院予以采信；上訴人提交的其他證據(jù)不足以支持其證明目的，本院不予采信。本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，第一，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。上訴人李某某雖主張冶金設(shè)計(jì)研究院從未與被上訴人金諾威物業(yè)秦分公司簽訂過《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，被上訴人提交的《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》均系復(fù)印件，且其中的冶金設(shè)計(jì)研究院法定代表人及被上訴人負(fù)責(zé)人與實(shí)際不符，但一審中冶金設(shè)計(jì)研究院與海港區(qū)人民政府港城大街街道辦事處新聞里社區(qū)居民委員會(huì)均證實(shí)被上訴人按照物業(yè)服務(wù)合同條款履行了服務(wù)義務(wù)，上訴人亦未提交足以反駁的證據(jù)。第二，冶金設(shè)計(jì)研究院系由冶金工業(yè)部冀東黑色冶金礦山設(shè)計(jì)研究院經(jīng)過更名、改制而來，經(jīng)過一審法院對冶金設(shè)計(jì)研究院的調(diào)查核實(shí)，其對《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》的真實(shí)性予以確認(rèn)。礦院里小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會(huì)，冶金設(shè)計(jì)研究院作為建設(shè)單位與被上訴人間簽訂的《礦院里小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，合法有效，對全體小區(qū)業(yè)主具有約束力。上訴人系海港區(qū)礦院里14棟2-15號房屋所有權(quán)人，被上訴人已按約為其提供了物業(yè)服務(wù)，即使該房屋為按份共有，上訴人亦應(yīng)繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，上訴人可就所交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的分配與按份共有人另行解決。第三，上訴人雖主張被上訴人提供的物業(yè)服務(wù)有瑕疵，物業(yè)管理不到位，但未提交確實(shí)有效的證據(jù)予以佐證，不能構(gòu)成其不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由。第四，上訴人對被上訴人一審中提交的催繳通知單照片均無異議，可以認(rèn)定被上訴人不存在怠于行使追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)的權(quán)利的情形，故上訴人關(guān)于本案訴訟時(shí)效已過的主張缺乏理據(jù)。綜上所述，李某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人李某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　李　蓬
審判員　劉　京
審判員　吳從民

書記員：王秀蘭