原告(反訴被告)：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍地江蘇省如皋市。
　　委托訴訟代理人：李昊文，上海耶林律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：潘青松，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍地湖北省武漢市。
　　原告李某與被告潘青松房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月9日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告于起訴時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，本院經(jīng)審核后依法采取保全措施。訴訟過(guò)程中，被告提起反訴，本院經(jīng)審核后依法受理并予以合并審理。本案于2019年3月7日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人李昊文、被告潘青松到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令被告支付2018年9月4日至2018年12月3日期間的租金人民幣(以下幣種均為人民幣)62,500元(按年租金25萬(wàn)元計(jì)算)；3、判令被告支付2018年12月4日至合同解除日(即訴狀送達(dá)被告之日)止的租金(按年租金25萬(wàn)元計(jì)算)；4、判令被告支付解約違約金62,500元(按3個(gè)月租金計(jì)算)；5、判令被告支付2018年1月至2018年12月的物業(yè)管理費(fèi)18,771.60元(原訴10,771.60元系錯(cuò)看金額，以物業(yè)費(fèi)發(fā)票金額為準(zhǔn))。事實(shí)與理由：2017年9月1日，原告與上海棒噠建筑裝飾工程有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)棒噠公司)簽訂《房屋租賃合同》，約定原告將位于上海市青浦區(qū)盈港路XXX弄XXX號(hào)房屋租賃給棒噠公司使用，租期自2017年9月1日起至2022年11月30日止；2017年9月22日，原告與被告(即棒噠公司法定代表人)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定盈港路XXX弄XXX號(hào)商鋪?zhàn)赓U方由原來(lái)棒噠公司改為潘青松，原支付款項(xiàng)不予退回，除上述規(guī)定外，其余條款均執(zhí)行原租賃合同。合同簽訂后，原告按約交付房屋，但被告僅支付2017年12月4日至2018年9月3日期間的租金，之后租金經(jīng)原告催討仍未付。故為維護(hù)原告合法權(quán)益，訴至法院作如上訴請(qǐng)。
　　被告潘青松辯稱(chēng)：同意解除雙方租賃合同，自2018年9月4日至2018年12月被告確實(shí)未支付租金，未支付的原因是因?yàn)樽赓U的房屋有長(zhǎng)期漏水現(xiàn)象而未解決。雙方合同中沒(méi)有關(guān)于違約金的約定，不同意支付解約違約金。在被告裝修使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋漏水現(xiàn)象，原告認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)的問(wèn)題，被告向原告、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)提出異議要求維修，但是一直沒(méi)有得到解決，因此被告一直沒(méi)有支付2018年1月至2018年12月的物業(yè)費(fèi)，也不同意支付。
　　同時(shí)，被告潘青松向本院提出反訴要求：1、判令解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令原告退還押金20,800元；3、判令原告支付解約違約金62,500元；4、判令原告支付裝修費(fèi)用260,000元；5、判令原告支付公司營(yíng)業(yè)損失120,000元。事實(shí)與理由：2017年9月1日，原、被告簽訂位于上海市盈港路XXX弄XXX號(hào)商鋪的租賃合同。租賃房屋的主要用途是裝修公司的辦公場(chǎng)所。在之后的裝修過(guò)程中，被告發(fā)現(xiàn)房屋屋頂和外墻漏水嚴(yán)重，也及時(shí)告知了原告來(lái)維修，但原告以種種理由和借口未能解決外墻漏水問(wèn)題。上海又是比較多雨的地區(qū)。碰到雨天，上門(mén)客戶(hù)看到裝修公司的辦公場(chǎng)所漏水一塌糊涂，導(dǎo)致被告無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。根據(jù)房屋租賃合同第十二條維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任第二點(diǎn)被告發(fā)現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)應(yīng)及時(shí)通知原告修復(fù)；原告應(yīng)在接到被告通知后三天內(nèi)進(jìn)行維修。被告多次和原告溝通，但原告不履行合同義務(wù)，嚴(yán)重違約在先。故被告要提起反訴。
　　針對(duì)反訴，原告李某辯稱(chēng)：同意第一項(xiàng)反訴請(qǐng)求，因被告違約雙方已經(jīng)解除租賃合同；不同意第二項(xiàng)反訴請(qǐng)求，被告拖欠房租，如果雙方結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用后尚有余款，則退還剩余保證金，如保證金抵扣各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用無(wú)結(jié)余，則不予退還；不同意第三、四、五項(xiàng)反訴請(qǐng)求，被告在裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋滲水情況，但是被告依然持續(xù)使用房屋一年，雖有拖欠但是沒(méi)有拒付房租，原告一直積極配合被告向開(kāi)發(fā)商及物業(yè)反映問(wèn)題，原告也已將房屋交付被告使用，故原告不存在違約。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
　　位于上海市青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)盈港路XXX弄XXX號(hào)商鋪權(quán)利人為上海瑞韶投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)瑞韶公司)，2017年9月1日瑞韶公司委托李某簽訂系爭(zhēng)商鋪的租賃協(xié)議，且租賃費(fèi)用由李某個(gè)人代為收取。
　　2017年9月1日，李某(出租方、甲方)與案外人棒噠公司(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定，甲方將坐落于上海市青浦區(qū)盈港路XXX弄XXX號(hào)商鋪出租給乙方，建筑面積208.57平方米，用途為辦公，租期自2017年9月1日至2022年11月30日止，2017年9月1日至2017年11月30日為乙方裝修時(shí)期，甲方不計(jì)取租賃費(fèi)，租賃費(fèi)計(jì)取時(shí)間從2017年12月1日開(kāi)始，租賃費(fèi)25萬(wàn)元/年。甲方原定于2017年9月1日將房屋移交給乙方，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，現(xiàn)定于2017年9月4日前將房屋移交給乙方使用，裝修時(shí)間及租賃時(shí)間根據(jù)新的交房日期進(jìn)行相應(yīng)順延。租金付款方式為：2017年9月10日前支付83,300元(第一年度第一季度2017年12月1日至2018年2月28日租金62,500元，押金20,800元)；2018年2月20日支付2018年3月1日至2018年5月31日租金62,500元，2018年5月20日支付2018年6月1日至2018年8月31日租金62,500元，2018年8月20日支付2018年9月1日至2018年11月30日租金62,500元，2018年11月20日支付2018年12月1日至2019年5月31日租金125,000元……物業(yè)費(fèi)每月7.50元/㎡，由乙方每月自行向物業(yè)部門(mén)繳納費(fèi)用。租賃期間，非乙方原因?qū)е碌呐c房屋質(zhì)量有關(guān)的設(shè)施損毀，由甲方負(fù)責(zé)維修，保證乙方的正常使用，所需費(fèi)用由甲方承擔(dān)。如乙方拖欠租金累計(jì)達(dá)1個(gè)月，甲方可終止合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償損失。乙方逾期交付租金的，每逾期一周，甲方有權(quán)按月租金的0.1%向乙方加收滯納金。合同另約定了其他事項(xiàng)。
　　合同簽訂后，2017年9月4日李某將系爭(zhēng)商鋪交付棒噠公司，后棒噠公司支付押金20,800元及相應(yīng)租金。
　　2017年9月22日，李某與潘青松簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定系爭(zhēng)房屋原租賃乙方由原來(lái)“棒噠公司”改為個(gè)人“潘青松”，原支付款項(xiàng)不予退回(涉及押金20,800元待合同正常完成后退回給潘青松個(gè)人賬戶(hù))，除上述規(guī)定外，其余條款均執(zhí)行原房屋租賃合同。
　　協(xié)議簽訂后，潘青松對(duì)系爭(zhēng)商鋪進(jìn)行裝修，用于裝修公司的辦公場(chǎng)所。潘青松陸續(xù)支付租金至2018年9月3日，物業(yè)費(fèi)支付至2017年12月31日。后因系爭(zhēng)商鋪漏水嚴(yán)重，潘青松搬離系爭(zhēng)商鋪，并于2018年12月25日將商鋪鑰匙郵寄給李某。
　　審理中，原告李某表示：1、確認(rèn)系爭(zhēng)商鋪的租賃合同相對(duì)方是原、被告。2、原告在出租系爭(zhēng)商鋪時(shí)已明確告知被告房屋有滲水情況，被告稱(chēng)其可自行解決，但沒(méi)有書(shū)面證據(jù)予以證明。在租賃期間，原告也積極配合被告進(jìn)行維修。為此，原告提供公共設(shè)施維修通知單、物業(yè)公司臺(tái)賬、物業(yè)費(fèi)發(fā)票，被告對(duì)真實(shí)性均無(wú)異議，但臺(tái)賬顯示2018年6月25日進(jìn)行維修，被告自2017年12月1日開(kāi)始租賃，顯示漏水拖了半年才進(jìn)行維修。3、雙方合同雖未約定解約違約金，但合同租期至2022年，因被告提前退租，房屋至今空置超三個(gè)月，因此主張三個(gè)月違約金。雖原告2018年12月25日收到被告寄送的系爭(zhēng)商鋪鑰匙，但沒(méi)有書(shū)面交接，對(duì)于合同終止雙方也無(wú)合意。
　　被告潘青松表示：1、被告承租系爭(zhēng)商鋪后開(kāi)始裝修，最早發(fā)現(xiàn)滲水現(xiàn)象是在墻面、頂面裝修時(shí)，商鋪1-3層靠盈港路的北外墻及屋頂都有漏水，屋頂后來(lái)由物業(yè)統(tǒng)一修復(fù)，北外墻至今未修復(fù)，且被告就漏水問(wèn)題與原告進(jìn)行溝通。為此，被告提供第一次裝修漏水照片、第二次裝修漏水照片、微信聊天記錄，原告對(duì)第一次裝修照片真實(shí)性不認(rèn)可，認(rèn)為房屋是有滲水現(xiàn)象，但被告提供的照片不能確定是系爭(zhēng)商鋪，且滲水現(xiàn)在也未達(dá)到影響被告經(jīng)營(yíng)的程度，事實(shí)上是因經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略改變要去寶山經(jīng)營(yíng)才退租；對(duì)第二次裝修照片真實(shí)性不認(rèn)可，認(rèn)為系爭(zhēng)商鋪目前仍未出租，現(xiàn)狀仍在，漏水現(xiàn)象沒(méi)有被告所說(shuō)的嚴(yán)重；對(duì)微信聊天記錄真實(shí)性無(wú)異議，房屋出現(xiàn)滲水，被告未及時(shí)告知原告，待原告得知滲水情況后也積極聯(lián)系相關(guān)部門(mén)進(jìn)行維修，被告向原告提出退租后原告告知如退租需要書(shū)面通知。2、2018年11月被告就著手搬離，11月底徹底搬完，在12月25日左右快遞商鋪鑰匙，原告也確認(rèn)2018年12月25日收到被告快遞的鑰匙，期間雙方在微信上也有關(guān)于退租事宜的溝通。3、關(guān)于反訴請(qǐng)求要求裝修費(fèi)用及營(yíng)業(yè)損失，被告無(wú)證據(jù)提供。
　　根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人均有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告與棒噠公司簽訂的《房屋租賃合同》、原告與被告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。原、被告均確認(rèn)本案系爭(zhēng)商鋪的租賃合同相對(duì)方為原告李某與被告潘青松，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。
　　關(guān)于合同解除問(wèn)題，原告主張是因被告拖欠租金違約而解除，被告則主張因原告不履行對(duì)漏水問(wèn)題修復(fù)義務(wù)違約而解除，本院認(rèn)為，綜合雙方微信聊天記錄、被告所拍攝系爭(zhēng)商鋪漏水照片、被告本身從事房屋裝飾裝修行業(yè)、原告提供物業(yè)維修記錄等可看出：租賃之始，從事裝修行業(yè)的被告對(duì)系爭(zhēng)商鋪存在漏水現(xiàn)象這一瑕疵是知曉并接受的；租賃過(guò)程中，原告就系爭(zhēng)商鋪漏水問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)積極溝通力促能夠解決漏水問(wèn)題，被告亦已邊使用房屋邊對(duì)漏水影響部位重新裝修，但由于漏水問(wèn)題的成因、責(zé)任、維修等至今未能根本上解決，雙方協(xié)商一致解除合同，解除時(shí)間為原告收到被告所寄的系爭(zhēng)商鋪鑰匙即2018年12月25日，故對(duì)雙方要求違約金的訴請(qǐng)，本院均不予支持。合同解除后，已付的押金應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定予以返還。對(duì)于被告要求裝修費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)損失，無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，本院亦難以支持。被告實(shí)際使用房屋期間，理應(yīng)按約支付相應(yīng)的租金及物業(yè)費(fèi)；被告以房屋存在漏水且未修復(fù)為由拒絕支付租金、物業(yè)費(fèi)之主張，于法無(wú)據(jù)，本院難以采納。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條、第一百零七條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告李某與被告潘青松就上海市青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)盈港路XXX弄XXX號(hào)商鋪簽訂的《房屋租賃合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》于2018年12月25日解除；
　　二、被告潘青松應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某自2018年9月4日起至2018年12月25日期間的租金人民幣77,778元；
　　三、被告潘青松應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某物業(yè)費(fèi)人民幣18,771.60元；
　　四、原告李某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持；
　　五、反訴被告李某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告潘青松押金人民幣20,800元；
　　六、反訴原告潘青松的其余請(qǐng)求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件本訴受理費(fèi)人民幣2,800元，減半收取計(jì)人民幣1,400元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣293元，由被告負(fù)擔(dān)人民幣1,107元；財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)人民幣1,145元，由被告負(fù)擔(dān)。反訴受理費(fèi)人民幣1,145元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣160元，由被告負(fù)擔(dān)人民幣985元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：徐冬梅

書(shū)記員：朱??靜