孫某某
鄧小雷（河北海立律師事務所）
李某某
郝天光（河北渤海明達律師事務所）

上訴人（原審被告）孫某某，農(nóng)民。
委托代理人鄧小雷，河北海立律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）李某某，干部。
委托代理人郝天光，河北渤海明達律師事務所律師。
原審被告孫成，農(nóng)民。
上訴人孫某某因建設用地使用權糾紛一案，不服秦皇島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院（2013）秦開民初字第828號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。
原審法院審理查明，原告李某某和被告孫某某約定轉(zhuǎn)讓的工業(yè)用地及房產(chǎn)坐落在秦皇島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)太和寨村西，原撫寧縣宏祥機械有限公司院內(nèi)。2000年被告孫某某和案外人高慧君通過法院拍賣程序合伙取得了撫寧縣太和寨村27087.72平方米的工業(yè)用地的使用權及土地上的建筑物的財產(chǎn)所有權，該用地的土地使用權人登記在高慧君名下。被告孫某某和高慧君取得土地使用權后，曾共同經(jīng)營使用該土地和土地上的房產(chǎn)。2008年，通過協(xié)商，被告孫某某和高慧君對受讓的土地進行了分割。分割后，孫某某把自己份額的土地及房產(chǎn)圈起來獨立管理使用，但雙方一致沒有辦理產(chǎn)權登記變更，所有土地均登記在高慧君名下。
2009年12月26曰，被告孫某某為甲方、原告李某某為乙方，簽訂一份《買賣合同》，約定把孫某某經(jīng)營管理的前述土地的使用權及土地上的房屋以出售的方式轉(zhuǎn)讓給原告李某某。具體內(nèi)容如下:經(jīng)甲、乙雙方共同商定，甲方自愿將座落在太和寨村西、撫寧縣礦山機械廠東的宏翔機械有限公司所有的土地及地上房產(chǎn)等產(chǎn)權一起出售給乙方。甲、乙雙方本著自愿的原則，特立此合同。具體方案如下:l甲方按所有土地的畝數(shù)為基數(shù)作價總體出售給乙方。定為每畝伍拾萬元。即壹拾貳畝柒分合計陸佰叁拾伍萬元整。2乙方簽訂合同的同時即付給甲方定金壹佰萬元。3余款伍佰萬元在2010年1月10日前交清。交清余額時甲方需把相關的文件、手續(xù)交給乙方，并協(xié)助乙方辦理相關的轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，直至辦完。辦理過程中的遺留問題由甲方負責。4在合同期內(nèi)甲方不得以任何理由將該廠轉(zhuǎn)讓給其它單位或者個人。5如一方違約，違約方將按出售價的雙倍補償給對方。6本合同一式貳份，甲、乙雙方各一份。合同一經(jīng)簽訂即刻生效。
雙方在簽合同時，擔心乙方定金不能及時支付，就把落款時間寫為2009午12月30日。2009年12月27日，被告孫某某之子孫代被告孫某某收取了原告李某某妻子高慧芝支付前述合同約定的100萬元。在2009年1月7、8日，原告李某某要求被告孫某某提供辦理土地過戶手續(xù)，準備辦理過戶，被告孫某某表示，高慧君拒絕配合不予簽字，無法辦理過戶手續(xù)，要求原告自己找高慧君辦理。原告找高慧君協(xié)商后，高慧君仍拒絕辦理。為此，原告沒有支付剩余價款。雙方雙方因此發(fā)生爭議，多次交涉始終沒有得到妥善解決。為此原告訴來本院，要求解除與被告簽訂的《買賣合同》，退還先前支付的定金100萬元，并要求被告承擔違約責任，支付違約金100萬元。
原審法院認為，被告孫成不是合同的一方，其雖然收取了原告支付的100萬元，但其只是代替被告孫某某接收，不具有訂立合同的意思表示，在原告和被告孫成之間沒有訂立合同的合意，雙方不具有合同法律關系。根據(jù)合同的相對性，原告要求被告孫成承擔違約責任理據(jù)不足，不予支持。
《物權法》第九條“物權的的設定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力”的規(guī)定，是對物權是否發(fā)生變動、是否取得物權依據(jù)和標準，不是對當事人通過意思表示設定債權行為的限定。原告李某某和被告孫某某簽訂合同，是當事人設定債權的行為，該行為與《物權法》的規(guī)定并不沖突。被告認為雙方簽訂的合同因違反《物權法》第九條的規(guī)定而無效，其理由不能成立?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條“出讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應當認定合同有效”的規(guī)定，和在其后公布實施的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”規(guī)定相沖突。根據(jù)后法優(yōu)于先法的原則，本案應該適用后法。因此，被告主張土地使用證登記的土地使用權人是高慧君，因自己沒有處分權而合同無效的主張不能成立，不予采信。原告李某某和被告孫某某自愿簽訂合同，意思表示真實，其約定以出售的方式轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地使用權及土地上的建筑物，其內(nèi)容沒有違反法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效。合同當事人應該誠實信用，嚴格遵守約定，完全履行合同。合同簽訂后，被告孫某某明確表示因為高慧君不同意協(xié)助，不能辦理過戶手續(xù)，用自己的行為表示不履行合同，首先違反了合同約定，原告有權要求被告承擔違約責任。經(jīng)過交涉，歷經(jīng)數(shù)年，被告孫某某仍然無法辦理過戶手續(xù)，事實上雙方約定的合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，為此原告李某某要求解除合同理據(jù)充分，應予支持。被告違反合同約定，應該承擔包括違約金在內(nèi)的違約責任。原告和被告約定的違約金是總價款的2倍，該約定的違約金雖然很高，但原告自己主動減少了請求，只請求100萬元，沒有超過合理數(shù)額，應予支持。綜上所述，此案經(jīng)審判委員會討論決定，判決如下:一、解除原告李某某和被告孫某某簽訂的《買賣合同》。二、在本判決生效之日起三十日內(nèi)，被告孫某某向原告李某某退還現(xiàn)金100萬元，并支付違約金l00萬元。三、駁回原告李某某對被告孫成的訴訟請求。
上訴人孫某某不服原審法院上述判決，向本院提起上訴稱:一，上訴人孫某某尚未取得所交易土地的使用權證，屬于法律上的履行不能。一審認定“用自己的行為表示不履行合同”屬于認定事實錯誤。二、一審判決適用法律錯誤。應依法認定合同無效并據(jù)此分清雙方的責任。在適用法律上應當遵循特別法優(yōu)于一般法的原則，優(yōu)先適用最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》這一特別法的相關規(guī)定判決本案。三、一百萬違約金明顯過高。請求二審法院糾正一審法院錯誤判決，依法對本案作出公正判決。
被上訴人李某某辯稱:一、一審法院認定事實清楚。2000年孫某某與高慧君合伙取得撫寧縣太和寨村27087.72平方米的工業(yè)用地的使用權及土地上建筑物的所有權，2008年，孫某某與高慧君對上述土地進行了分割，雖然沒有辦理產(chǎn)權登記變更，但孫某某將自己分割的份額圈起來獨立管理使用。2009年12月26日，孫某某與李某某簽訂《買賣合同》，約定將孫某某經(jīng)營管理的位于太和寨村西、原撫寧縣宏祥機械有限公司院內(nèi)的土地及地上房產(chǎn)等產(chǎn)權一起出售給李某某，李某某于2009年12月27日按合同約定給付了定金一百萬元，雙方意思表示真實，合同自簽訂之日生效。合同生效后，孫某某明確表示高慧君不同意協(xié)助，不能辦理過戶手續(xù)，孫某某的行為屬于“用自己的行為明確表示不履行合同”，并非“法律上的履行不能”，已經(jīng)違約，故李某某有權要求解除合同，并要求返還定金及支付違約金。二、一審判決適用法律正確。本案訴爭的建設用地土地使用權轉(zhuǎn)讓糾紛適用《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，上訴人所稱該解釋第四十六條規(guī)定了該解釋的適用范圍，本案不屬于該解釋的適用范圍屬于對法律條文的理解錯誤，該解釋第四十六規(guī)定:“本解釋施行前發(fā)布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉(zhuǎn)移標的物所有權的合同的規(guī)定，與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用”，該條規(guī)定的是《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的效力和溯及力，并不是適用范圍。另外，上訴人主張適用《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定，也屬于對法律條文的理解錯誤?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定的是土地使用權出讓合同糾紛中當事人交納土地出讓金的條款，而非規(guī)定的土地使用權轉(zhuǎn)讓糾紛。所以，一審判決根據(jù)后法優(yōu)于先法的原則，適用法律正確。綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律錯誤，懇請二審法院依法駁回上訴人的上訴請求，維持原判。
二審審理中，李某某提交了秦皇島仲裁委員會（2014）秦仲調(diào)字第060號調(diào)解書，用以證明因與孫某某的合同目的沒有達到，導致其實際損失80萬元，仲裁費用是18960元。
孫某某的質(zhì)證意見為，一、秦皇島東方航空中等專業(yè)學校（簡稱航校）曾于2013年9月20日為李某某出具過兩份證明，證實航校曾于2009年12月初與李某某達成達成購買土地的協(xié)議（見審判決第四頁），但在仲裁調(diào)解書中顯示，航校與李某某達成買賣協(xié)議的時間是2009年12月24日，二者的時間有明顯出入，前者為月初，后者為月尾。二、仲裁調(diào)解書顯示，航校與李某某在2014年2月30日達成了協(xié)議，時間顯然是錯誤的。三、既然航校與李某某的買賣協(xié)議上約定了定金，航?？梢灾苯右筮m用定金罰則，沒有必要要求賠償損失。四、航校與李某某簽訂的買賣協(xié)議是無效協(xié)議，對航校的損失應按有效協(xié)議的情形進行賠償；退一步講，即使不考慮買賣合同的效力，鑒于航校沒在證據(jù)證實其確有實際損失，因此對其損失也不應當進行賠償。
本院審理查明事實與原審法院查明事實一致，本院予以確認。
本院認為，孫某某與李某某于2009年12月26日簽訂《買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律的強制性的規(guī)定，為合法有效的合同。合同簽訂后李某某依約支付定金100萬元，實際履行了合同。而孫某某未能按合同約定履行，不能辦理過戶手續(xù)構成違約，應承擔違約責任。李某某主張違約金100萬元，并在二審中提交秦皇島仲裁委員會（2014）秦仲調(diào)字第060號調(diào)解書能夠證明實際損失80萬的證據(jù)，該調(diào)解書是秦皇島仲裁委員會依法作出，具有公示公信的效力。該證據(jù)真實、與本案有關聯(lián)性，合法有效，本院予以采信。孫某某主張違約金過高，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費22800元，由上訴人孫某某負擔。
本判決為終審判決。

《物權法》第九條“物權的的設定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力”的規(guī)定，是對物權是否發(fā)生變動、是否取得物權依據(jù)和標準，不是對當事人通過意思表示設定債權行為的限定。原告李某某和被告孫某某簽訂合同，是當事人設定債權的行為，該行為與《物權法》的規(guī)定并不沖突。被告認為雙方簽訂的合同因違反《物權法》第九條的規(guī)定而無效，其理由不能成立?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條“出讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應當認定合同有效”的規(guī)定，和在其后公布實施的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”規(guī)定相沖突。根據(jù)后法優(yōu)于先法的原則，本案應該適用后法。因此，被告主張土地使用證登記的土地使用權人是高慧君，因自己沒有處分權而合同無效的主張不能成立，不予采信。原告李某某和被告孫某某自愿簽訂合同，意思表示真實，其約定以出售的方式轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地使用權及土地上的建筑物，其內(nèi)容沒有違反法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效。合同當事人應該誠實信用，嚴格遵守約定，完全履行合同。合同簽訂后，被告孫某某明確表示因為高慧君不同意協(xié)助，不能辦理過戶手續(xù)，用自己的行為表示不履行合同，首先違反了合同約定，原告有權要求被告承擔違約責任。經(jīng)過交涉，歷經(jīng)數(shù)年，被告孫某某仍然無法辦理過戶手續(xù)，事實上雙方約定的合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，為此原告李某某要求解除合同理據(jù)充分，應予支持。被告違反合同約定，應該承擔包括違約金在內(nèi)的違約責任。原告和被告約定的違約金是總價款的2倍，該約定的違約金雖然很高，但原告自己主動減少了請求，只請求100萬元，沒有超過合理數(shù)額，應予支持。綜上所述，此案經(jīng)審判委員會討論決定，判決如下:一、解除原告李某某和被告孫某某簽訂的《買賣合同》。二、在本判決生效之日起三十日內(nèi)，被告孫某某向原告李某某退還現(xiàn)金100萬元，并支付違約金l00萬元。三、駁回原告李某某對被告孫成的訴訟請求。

上訴人孫某某不服原審法院上述判決，向本院提起上訴稱:一，上訴人孫某某尚未取得所交易土地的使用權證，屬于法律上的履行不能。一審認定“用自己的行為表示不履行合同”屬于認定事實錯誤。二、一審判決適用法律錯誤。應依法認定合同無效并據(jù)此分清雙方的責任。在適用法律上應當遵循特別法優(yōu)于一般法的原則，優(yōu)先適用最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》這一特別法的相關規(guī)定判決本案。三、一百萬違約金明顯過高。請求二審法院糾正一審法院錯誤判決，依法對本案作出公正判決。
被上訴人李某某辯稱:一、一審法院認定事實清楚。2000年孫某某與高慧君合伙取得撫寧縣太和寨村27087.72平方米的工業(yè)用地的使用權及土地上建筑物的所有權，2008年，孫某某與高慧君對上述土地進行了分割，雖然沒有辦理產(chǎn)權登記變更，但孫某某將自己分割的份額圈起來獨立管理使用。2009年12月26日，孫某某與李某某簽訂《買賣合同》，約定將孫某某經(jīng)營管理的位于太和寨村西、原撫寧縣宏祥機械有限公司院內(nèi)的土地及地上房產(chǎn)等產(chǎn)權一起出售給李某某，李某某于2009年12月27日按合同約定給付了定金一百萬元，雙方意思表示真實，合同自簽訂之日生效。合同生效后，孫某某明確表示高慧君不同意協(xié)助，不能辦理過戶手續(xù)，孫某某的行為屬于“用自己的行為明確表示不履行合同”，并非“法律上的履行不能”，已經(jīng)違約，故李某某有權要求解除合同，并要求返還定金及支付違約金。二、一審判決適用法律正確。本案訴爭的建設用地土地使用權轉(zhuǎn)讓糾紛適用《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，上訴人所稱該解釋第四十六條規(guī)定了該解釋的適用范圍，本案不屬于該解釋的適用范圍屬于對法律條文的理解錯誤，該解釋第四十六規(guī)定:“本解釋施行前發(fā)布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉(zhuǎn)移標的物所有權的合同的規(guī)定，與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用”，該條規(guī)定的是《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的效力和溯及力，并不是適用范圍。另外，上訴人主張適用《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定，也屬于對法律條文的理解錯誤?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定的是土地使用權出讓合同糾紛中當事人交納土地出讓金的條款，而非規(guī)定的土地使用權轉(zhuǎn)讓糾紛。所以，一審判決根據(jù)后法優(yōu)于先法的原則，適用法律正確。綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律錯誤，懇請二審法院依法駁回上訴人的上訴請求，維持原判。
二審審理中，李某某提交了秦皇島仲裁委員會（2014）秦仲調(diào)字第060號調(diào)解書，用以證明因與孫某某的合同目的沒有達到，導致其實際損失80萬元，仲裁費用是18960元。
孫某某的質(zhì)證意見為，一、秦皇島東方航空中等專業(yè)學校（簡稱航校）曾于2013年9月20日為李某某出具過兩份證明，證實航校曾于2009年12月初與李某某達成達成購買土地的協(xié)議（見審判決第四頁），但在仲裁調(diào)解書中顯示，航校與李某某達成買賣協(xié)議的時間是2009年12月24日，二者的時間有明顯出入，前者為月初，后者為月尾。二、仲裁調(diào)解書顯示，航校與李某某在2014年2月30日達成了協(xié)議，時間顯然是錯誤的。三、既然航校與李某某的買賣協(xié)議上約定了定金，航?？梢灾苯右筮m用定金罰則，沒有必要要求賠償損失。四、航校與李某某簽訂的買賣協(xié)議是無效協(xié)議，對航校的損失應按有效協(xié)議的情形進行賠償；退一步講，即使不考慮買賣合同的效力，鑒于航校沒在證據(jù)證實其確有實際損失，因此對其損失也不應當進行賠償。
本院審理查明事實與原審法院查明事實一致，本院予以確認。
本院認為，孫某某與李某某于2009年12月26日簽訂《買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律的強制性的規(guī)定，為合法有效的合同。合同簽訂后李某某依約支付定金100萬元，實際履行了合同。而孫某某未能按合同約定履行，不能辦理過戶手續(xù)構成違約，應承擔違約責任。李某某主張違約金100萬元，并在二審中提交秦皇島仲裁委員會（2014）秦仲調(diào)字第060號調(diào)解書能夠證明實際損失80萬的證據(jù)，該調(diào)解書是秦皇島仲裁委員會依法作出，具有公示公信的效力。該證據(jù)真實、與本案有關聯(lián)性，合法有效，本院予以采信。孫某某主張違約金過高，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費22800元，由上訴人孫某某負擔。

審判長：楊彥軍
審判員：權金伶
審判員：張潔

書記員：趙一鳴