原告：李秀娟女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住方正縣。
委托訴訟代理人：葛耀光，黑龍江峰光律師事務(wù)所律師。
被告：張某某男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住方正縣。
被告：徐某某女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住日本。
以上二被告委托訴訟代理人：張偉華，黑龍江華鑠律師事務(wù)所律師。
被告：李洪武男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地方正縣，現(xiàn)下落不明。
第三人：張立威男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住方正縣。
委托訴訟代理人：索錦亮，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，方正縣匡義法律服務(wù)所法律工作者，住方正縣。
第三人：哈爾濱龍躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，所在地方正縣方正鎮(zhèn)城北新區(qū)橋村一號(hào)商服樓。
法定代表人：付喜庫(kù)，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：周軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司職工，住方正縣。

原告李秀娟與被告張某某、徐某某、李洪武、第三人張立威、哈爾濱龍躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“龍躍公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年4月25日立案后，依法適用普通程序，于2017年11月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李秀娟的委托訴訟代理人葛耀光，被告張某某、徐某某的委托訴訟代理人張偉華，第三人張立威的委托訴訟代理人索錦亮、龍躍公司的委托訴訟代理人周軍到庭參加訴訟。被告李洪武經(jīng)本院公告送達(dá)無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李秀娟向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院確認(rèn)李秀娟與第三人2015年7月16日簽訂的方正縣愛建××樓××單元××室房屋買賣協(xié)議書合法有效，李秀娟對(duì)該房屋擁有所有權(quán)；2.請(qǐng)求法院判令張某某、徐某某遷出方正縣愛建××樓××單元××室并且將該房屋恢復(fù)原狀；3.請(qǐng)求法院判令張某某、李洪武賠償李秀娟租金損失1萬(wàn)元，租金從2016年7月16日起至遷出房屋止；4.訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2012年12月初，李洪武和張立威掛靠龍躍公司開發(fā)方正縣愛建宜居小區(qū)，因李洪武缺乏建設(shè)資金，向李秀娟借款150萬(wàn)元。2015年7月16日，李洪武因償還不了借款，與李秀娟協(xié)商，變更房屋買賣合同，李洪武的借款變更為購(gòu)房款，由李秀娟和龍躍公司簽訂房屋買賣合同。李秀娟購(gòu)買位于方正縣愛建××樓××單元××室房屋一套，其建筑面積121.81平方米，按3880元/平方米計(jì)算，價(jià)值472622元，此外李秀娟同時(shí)繳納了取暖費(fèi)3593元、電表費(fèi)400元、水表470元、可視門鈴650元，購(gòu)房款合計(jì)繳納477735元，同時(shí)李秀娟向方正縣鴻福物業(yè)有限責(zé)任公司繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)1462元、供水費(fèi)120元、衛(wèi)生費(fèi)60元、燈費(fèi)60元、電梯費(fèi)576元、拉運(yùn)費(fèi)300元、水電費(fèi)300元，合計(jì)2878元，龍躍公司和張立威直接扣除李洪武工程款472622元沖抵購(gòu)房款。因李洪武將上述房屋曾抵押給案外人龔殿鵬，簽訂房屋買賣協(xié)議同時(shí)李秀娟還幫助李洪武償還了欠龔殿鵬的現(xiàn)金，李秀娟抽回房屋后和第三人簽訂房屋買賣協(xié)議。簽訂房屋協(xié)議的當(dāng)天，龍躍公司將上述房屋鑰匙交給李秀娟，辦理了房屋入戶手續(xù)，并配合李秀娟將房門鑰匙重新更換新鎖，李秀娟已經(jīng)實(shí)際合法占有了上述房屋。2016年7月初，李秀娟要將此房屋對(duì)外出租，當(dāng)其與承租人看房時(shí)發(fā)現(xiàn)此房屋門鎖被他人更換，導(dǎo)致承租合同無(wú)法履行。同日，李秀娟到派出所報(bào)警，經(jīng)調(diào)查，張某某在李秀娟合法擁有上述房屋后，在其不知情的情況下，持李洪武所提供的一份虛假房屋手續(xù)，非法開鎖、換鎖侵占該套房屋并將該房屋非法使用。此房屋被張某某、徐某某非法占有，龍躍公司及張立威根本不知情，且龍躍公司及張立威僅承認(rèn)李秀娟的買賣協(xié)議。綜上，李秀娟與第三人的房屋買賣協(xié)議合法有效，經(jīng)多次與張某某、徐某某協(xié)商未果，故訴至法院。
徐某某辯稱，1.徐某某取得房屋是基于與李洪武之間的房屋買賣，并不侵犯李秀娟的合法權(quán)益。2015年初時(shí)，李洪武稱其在方正縣愛建宜居小區(qū)有工程抵賬房屋對(duì)外出售。2015年1月22日，徐某某親屬曾找到張立威核實(shí)房屋狀況，張立威出具證明一份，證實(shí)由張立威開發(fā)建設(shè)的方正縣愛建宜居小區(qū)高層4號(hào)樓1單元1601室和1702室已經(jīng)分到李洪武名下。2015年1月23日，龍躍公司與李洪武簽訂臨時(shí)協(xié)議一份，將愛建宜居小區(qū)4號(hào)樓1單元1601室的房屋出售給李洪武，房屋價(jià)款47.77萬(wàn)元，付款方式走李洪武愛建宜居工程利潤(rùn)。當(dāng)日，李洪武與徐某某簽訂買賣合同一份，將該房屋以46.5萬(wàn)元的價(jià)格出售給徐某某，由第三人龍躍公司出具房款收據(jù)一份，交款單位為徐某某的父親徐鳳昌。簽訂合同的同時(shí)，李洪武將該房屋的原始鑰匙進(jìn)行交付，徐某某接收了該房屋。2015年6月21日，徐某某向小區(qū)物業(yè)交納了物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、提水費(fèi)等相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。在徐某某取得房屋后，于2015年10月17日與張某某簽訂買房協(xié)議書，將涉案房屋出售給了張某某。由此看出，徐某某在李洪武處購(gòu)買房屋并接收房屋的時(shí)間在李秀娟與李洪武簽訂房屋買賣協(xié)議之前，徐某某已經(jīng)實(shí)際取得并占有涉案房屋，后該房屋已經(jīng)處分給他人。在本案存在的龍躍公司分別與李洪武、龔殿鵬和李秀娟之間就涉案房屋簽訂的臨時(shí)協(xié)議書，在甲方處均是加蓋方正縣愛建宜居工程管理辦公室的公章和張立威的名章，現(xiàn)李秀娟和第三人僅承認(rèn)龍躍公司與龔殿鵬、李秀娟之間的臨時(shí)協(xié)議書有效，而否認(rèn)龍躍公司與李洪武之間的臨時(shí)協(xié)議，顯然是錯(cuò)誤的。2.關(guān)于李秀娟就本案提出的訴請(qǐng)的問(wèn)題。按照一案一訴的原則，同一案件在沒有法律規(guī)定的情況下，不能同案審理兩個(gè)及以上的法律關(guān)系?，F(xiàn)李秀娟就本案提出的訴請(qǐng)第一項(xiàng)為確認(rèn)買賣合同效力，又同時(shí)確認(rèn)李秀娟對(duì)該房屋擁有所有權(quán)，此為確認(rèn)之訴；第二項(xiàng)為請(qǐng)求法院判令張某某、徐某某遷出涉案房屋并將該房屋恢復(fù)原狀，此為給付之訴；第三項(xiàng)為請(qǐng)求判令張某某、李洪武賠償租金損失1萬(wàn)元，租金從2016年7月16日起至遷出房屋止，此為給付之訴。三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為兩種之訴，涉及商品房買賣合同糾紛、合同效力確認(rèn)糾紛、房屋遷讓糾紛和侵權(quán)賠償糾紛等多個(gè)法律關(guān)系。在法律沒有明確規(guī)定和案件合并審理的情況下，不能在同一案件中對(duì)多個(gè)法律關(guān)系進(jìn)行審理。3.關(guān)于李秀娟提出的確認(rèn)合同效力一項(xiàng)，首先作為商品房買賣的房屋，應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證，最遲不得超過(guò)起訴之前。根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效?！惫世钚憔晏岢龃_認(rèn)其房屋買賣合同有效訴請(qǐng)不應(yīng)得到支持。4.關(guān)于涉案房屋均是經(jīng)過(guò)李洪武之手對(duì)外出售，出現(xiàn)了同一房屋多次出售的情況存在，李洪武的行為涉嫌合同詐騙，那么本案應(yīng)中止審理，并將犯罪線索移交公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵查。5.在庭審中，李秀娟及第三人均表示李洪武沒有權(quán)利將房屋對(duì)外出售，如果假設(shè)李洪武真沒有處分權(quán)，那么關(guān)于李洪武對(duì)外出售的行為存在以下兩種情況：第一種情況，李洪武是涉案工程的實(shí)際開發(fā)商之一，在徐某某購(gòu)買房屋之前就涉案房屋的權(quán)屬問(wèn)題向另外一位合伙開發(fā)人張立威進(jìn)行了核實(shí)，張立威給徐某某出具證明一份，證實(shí)涉案房屋已經(jīng)分到李洪武名下。基于信賴?yán)鎭?lái)講，徐某某可以相信李洪武對(duì)涉案房屋具有處分權(quán)，李洪武對(duì)外出售房屋的行為是一種表見代理行為，徐某某向李洪武支付購(gòu)房款后，房屋已經(jīng)交付給徐某某，雙方交易行為已經(jīng)完成，涉案房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到徐某某名下。而且，李秀娟購(gòu)買房屋也是通過(guò)李洪武所購(gòu)買，支付價(jià)款方式為抵頂原欠款和李洪武在龔殿鵬處借款，李秀娟及第三人也承認(rèn)涉案房屋屬于李洪武所有，僅是李洪武將涉案房屋銷售給徐某某的事情是否由第三人龍躍公司知情，均不影響李洪武將房屋出售徐某某的事實(shí)和合同效力。第二種情況，如果李洪武自始至終不具有涉案房屋的所有權(quán)，其無(wú)權(quán)對(duì)涉案房屋進(jìn)行處分。徐某某基于開發(fā)商張立威證明的確認(rèn)和李洪武開發(fā)商的身份，有權(quán)相信李洪武有權(quán)處分房屋，且徐某某支付了對(duì)等價(jià)款，并實(shí)際占有并處分房屋。徐某某在本案中，屬于善意第三人。張某某也是基于徐某某與李洪武之間的房屋買賣協(xié)議而購(gòu)買涉案房屋，支付相等價(jià)款并占有使用房屋至今，張某某一樣屬于善意第三人。那么，雖李洪武不具有所有權(quán)，那么，徐某某和張某某基于善意第三人的身份先后取得涉案房屋的所有權(quán)。在本案中，原告李秀娟僅要求確認(rèn)其與第三人于2015年7月16日簽訂的房屋買賣協(xié)議書合法有效，卻忽略龍躍公司與李洪武之間的臨時(shí)協(xié)議書、李洪武與徐某某之間的房屋買賣協(xié)議、徐某某與張某某之間的房屋買賣協(xié)議，其提出的訴請(qǐng)不能單獨(dú)成立。
張某某辯稱，張某某占有房屋是經(jīng)買賣合同合法取得，張某某占有涉案房屋是基于2015年10月17日與徐某某簽訂的買房協(xié)議所取得，在房屋交易過(guò)程中，張某某給付了購(gòu)房款，并實(shí)際占有居住，在張某某取得房屋后，于2016年1月31日，交納了2015年度至2016年度供熱費(fèi)用。由此看出，徐某某在李洪武處購(gòu)買房屋的時(shí)間在李秀娟之前，徐某某已經(jīng)實(shí)際取得并占有涉案房屋。現(xiàn)李秀娟無(wú)權(quán)要求張某某遷出涉案房屋并支付租金。其他意見與徐某某一致。
張立威述稱，1.同意李秀娟訴訟請(qǐng)求，這個(gè)房屋當(dāng)時(shí)是李秀娟在售樓處簽訂的買賣協(xié)議，而且售樓處已經(jīng)將房屋鑰匙交付給李秀娟，我方認(rèn)為李秀娟為爭(zhēng)議房屋的實(shí)際所有權(quán)人。2.徐某某舉示的李洪武與愛建宜居小區(qū)的協(xié)議書，張立威不認(rèn)可，李洪武與張立威是合作關(guān)系，2015年1月22日，張立威已經(jīng)給李洪武出具了一份證明，證明涉案兩套房屋歸李洪武所有，2015年1月23日，李洪武與愛建小區(qū)辦公室簽訂協(xié)議是不符合邏輯的，他是無(wú)需簽訂這份協(xié)議的，實(shí)際我方根本沒有簽訂這份協(xié)議。3.被告方實(shí)際占有房屋是事實(shí)，但是這種占有是不合法的，本案中涉案房屋確系李洪武所有，但李洪武出售必須由售樓處出具發(fā)票，才有效力否則無(wú)效，李洪武找開鎖公司換鎖，被告才入住，所以被告占有不具有合法性。
龍躍公司述稱，我公司當(dāng)時(shí)把房屋賣給李秀娟，當(dāng)時(shí)我、李洪武、張立威、李秀娟還有龔殿鵬均到現(xiàn)場(chǎng)，李洪武欠李秀娟及龔殿鵬錢，本案涉案房屋原始票據(jù)及合同在龔殿鵬手中，李秀娟替李洪武償還了龔殿鵬的錢款，龍躍公司重新出具的購(gòu)房票據(jù)和買賣合同及房屋鑰匙給李秀娟，李秀娟當(dāng)場(chǎng)把錢給付龔殿鵬。房屋款扣除了龔殿鵬的錢，剩余的錢償還李秀娟的錢，這套房屋賣給李秀娟。當(dāng)時(shí)所有費(fèi)用一次性交齊了。方正縣愛建宜居的銷售權(quán)由我公司委托給了張立威，銷售房屋的章均為售樓處的章，我公司沒有出具過(guò)以財(cái)務(wù)章為標(biāo)準(zhǔn)的售樓票據(jù)，我公司認(rèn)為蓋有財(cái)務(wù)章的售樓票據(jù)是假的。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求，依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證，由于李洪武未到庭應(yīng)訴，應(yīng)視為放棄質(zhì)證的權(quán)利，對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，即龍躍公司舉示的證據(jù)C1，龍躍公司將愛建宜居的銷售權(quán)委托給張立威的授權(quán)委托書，本院對(duì)此證據(jù)予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：
1.李秀娟舉示證據(jù)A1，2015年7月16日，臨時(shí)協(xié)議書及收據(jù)，擬證實(shí)：李秀娟在愛建宜居購(gòu)買了涉案房屋并交付了其他費(fèi)用。張某某、徐某某質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)該份證據(jù)有異議，在2015年1月23日，方正縣愛建宜居工程管理辦公室也曾就該房屋給李洪武出具臨時(shí)協(xié)議一份，兩份合同均加蓋了辦公室章和張立威名章，李秀娟舉示的該份證據(jù)產(chǎn)生于李洪武簽訂的合同之后，在原協(xié)議沒有解除或作廢的情況下，不應(yīng)重新簽訂第二份協(xié)議，在簽訂該協(xié)議之前被告方已取得并占有該房屋且該房屋至今未取得商品房預(yù)售許可證，無(wú)相關(guān)審批建設(shè)手續(xù)，不能確認(rèn)該份合同合法有效。張立威及龍躍公司質(zhì)證無(wú)異議。本院認(rèn)為，李秀娟出具的該份證據(jù)有第三人張立威及龍躍公司予以確認(rèn)，且結(jié)合其舉示的第二份證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈條，本院確認(rèn)該證據(jù)為有效證據(jù)，予以采信。
2.李秀娟舉示的證據(jù)A2，2015年3月7日，龍躍公司與龔殿鵬簽訂的臨時(shí)協(xié)議書一份，擬證實(shí)：此協(xié)議書已經(jīng)作廢，開發(fā)單位只承認(rèn)與李秀娟簽訂的協(xié)議書有效。張某某、徐某某質(zhì)證認(rèn)為：該份證據(jù)為復(fù)印件無(wú)法與原件核對(duì)，我方對(duì)真實(shí)性有異議，對(duì)于該協(xié)議書后添加的，沒有任何人簽字或加蓋公章確認(rèn)且書寫人不能以個(gè)人意見確認(rèn)其他協(xié)議效力，該份協(xié)議書也同樣加蓋有愛建宜居和張立威名章，因龔殿鵬并沒有作為本案當(dāng)事人參加訴訟，無(wú)法確認(rèn)該份臨時(shí)協(xié)議書是否真實(shí)存在，而且按照第三人答辯來(lái)講該份協(xié)議書系抵押所用，而非真實(shí)買賣，故不能按其書寫內(nèi)容體現(xiàn)證明問(wèn)題。張立威質(zhì)證無(wú)異議。龍躍公司質(zhì)證認(rèn)為：該份證據(jù)是真實(shí)的，當(dāng)時(shí)我在場(chǎng)，能夠證明此份證據(jù)的真實(shí)性且所證明問(wèn)題與李秀娟所說(shuō)一致。本院認(rèn)為，該份證據(jù)有第三人張立威及龍躍公司予以確認(rèn)，本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)，且結(jié)合其舉示的第一份證據(jù)，該二份證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈條，本院確認(rèn)該證據(jù)為有效證據(jù)，予以采信。

3.李秀娟舉示的證據(jù)A3，2016年7月16日，方正縣鴻福物業(yè)有限責(zé)任公司出具的物業(yè)費(fèi)收據(jù)一份及水電熱一卡通用戶卡一張，擬證實(shí)：李秀娟購(gòu)買爭(zhēng)議房產(chǎn)后辦理了入戶手續(xù)。張某某、徐某某質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)該份證據(jù)有異議，涉案房屋在2015年1月23日已由徐某某接收，在2015年6月21日，方正縣鴻福物業(yè)管理公司已收取徐某某物業(yè)費(fèi)、提水費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、電梯費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，李秀娟舉示的一卡通我方同樣持有且已經(jīng)使用，而原告舉示的該一卡通僅在后面標(biāo)準(zhǔn)4-1-1601，但無(wú)用戶名和具體卡號(hào)，無(wú)法證明該一卡通即為涉案房屋的水電熱使用卡，請(qǐng)法庭對(duì)該證據(jù)不予采信。張立威及龍躍公司質(zhì)證無(wú)異議。本院認(rèn)為，經(jīng)本院與方正縣鴻福物業(yè)管理公司核實(shí)，李秀娟舉示的物業(yè)費(fèi)收據(jù)上的名章確系其物業(yè)公司名章，故本院確認(rèn)該證據(jù)為有效證據(jù)，予以采信。
4.李秀娟舉示的證據(jù)A4，蔣賀的證人證言，擬證實(shí)：2015年7月16日，蔣賀與李秀娟一同到愛建宜居4號(hào)樓購(gòu)買的兩套房產(chǎn)，并辦理了入戶手續(xù)，蔣賀之后幫李秀娟更換了門鎖鎖芯，李秀娟通過(guò)合法買賣已實(shí)際占有房屋。張某某、徐某某質(zhì)證認(rèn)為：有異議，本案證人與李秀娟系同學(xué)關(guān)系，與本案具有利害關(guān)系，證言內(nèi)容具有傾向性；對(duì)于其更換鎖芯一事除證人證言外無(wú)其他證據(jù)證實(shí)，該證人證言系孤證不能作為認(rèn)定案件事實(shí)使用；該房屋原始鑰匙在我處持有并保管，李秀娟不可能拿到該房屋原始鑰匙。張立威質(zhì)證認(rèn)為：證人證言是真實(shí)的。龍躍公司無(wú)異議。本院認(rèn)為：對(duì)于李秀娟購(gòu)買本案涉案房屋的事實(shí)結(jié)合以上證據(jù)，能夠形成完整的證據(jù)鏈條，本院予以采信，對(duì)其擬證實(shí)更換門鎖因系為孤證，本院不予采信，對(duì)其擬證實(shí)實(shí)際占有房屋的問(wèn)題在本判決論理部分另作闡述。
5.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B1，2015年1月22日，張立威給徐某某出具的證明一份，擬證實(shí)：徐某某在李洪武手中購(gòu)買房屋之前親自找到張立威核實(shí)該房屋狀態(tài)，張立威證明涉案房屋以分到李洪武名下。李秀娟質(zhì)證認(rèn)為：真實(shí)性需要張立威核對(duì)，擬證明問(wèn)題無(wú)異議。張立威質(zhì)證認(rèn)為：真實(shí)性無(wú)異議，證明問(wèn)題有異議，這份證據(jù)不是給徐某某的。龍躍公司質(zhì)證無(wú)異議。本院確認(rèn)該證據(jù)為有效證據(jù)，予以采信。
6.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B2，2015年1月23日，龍躍公司與李洪武臨時(shí)協(xié)議書，擬證實(shí)：第三人將涉案房屋出售給李洪武，價(jià)款為47.77萬(wàn)元。李秀娟質(zhì)證認(rèn)為：真實(shí)性有異議，并且這個(gè)爭(zhēng)議房屋李洪武進(jìn)行買賣不符合事實(shí)，因?yàn)槔詈槲浜蛷埩⑼匣镩_發(fā)，二人之間不能存在房屋買賣關(guān)系，爭(zhēng)議房產(chǎn)和徐某某沒有關(guān)系，不證明該房產(chǎn)為徐某某所有。龍躍公司質(zhì)證認(rèn)為：該協(xié)議書為假的，愛建宜居的售樓權(quán)已經(jīng)給張立威了，我公司沒有這個(gè)章，我公司也沒有出具這個(gè)協(xié)議。張立威質(zhì)證認(rèn)為真實(shí)性有異議。本院認(rèn)為，李秀娟、張立威及龍躍公司均沒有提出司法鑒定申請(qǐng)，且均沒有提供相反證據(jù)予以反駁，故本院對(duì)該證據(jù)確認(rèn)有效，予以采信。
7.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B3，2015年1月23日，李洪武與徐某某簽訂的房屋買賣協(xié)議書一份及房款收據(jù)一份，擬證實(shí)：李洪武將涉案房屋以46.5萬(wàn)元出售給徐某某。李秀娟質(zhì)證認(rèn)為：真實(shí)性有異議，房屋買賣合同必須經(jīng)過(guò)房產(chǎn)開發(fā)商及售樓處辦公室出售，其他人無(wú)權(quán)出售。收據(jù)的財(cái)務(wù)專用章為假的，不存在這個(gè)章。如果房屋買賣真實(shí)，請(qǐng)徐某某提供當(dāng)天交付房屋入戶的其他票據(jù)，如沒有房屋買賣的其他配套手續(xù)能夠證實(shí)，則該合同是虛假的。張立威質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)該證據(jù)不清楚。龍躍公司質(zhì)證認(rèn)為：我公司所有的項(xiàng)目沒有用財(cái)務(wù)專用章出具過(guò)賣房發(fā)票，我認(rèn)為該章是假的。我公司沒有授權(quán)李洪武買賣房屋。本院認(rèn)為：該證據(jù)系李洪武與徐某某簽訂的房屋買賣合同，因李洪武未到庭，視為放棄質(zhì)證的權(quán)利，對(duì)于該證據(jù)的真實(shí)性本庭確認(rèn)有效，對(duì)于龍躍公司質(zhì)證其公司沒有用財(cái)務(wù)章出具發(fā)票的事實(shí)，因其沒有提供證據(jù)證實(shí)本庭不予采信，故本院對(duì)該證據(jù)確認(rèn)有效，予以采信。
8.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B4，方正縣鴻福物業(yè)管理公司出具的2015-2016、2016-2017年度，兩年的物業(yè)費(fèi)收據(jù)，擬證實(shí)：在徐某某接收房屋后向物業(yè)公司繳納了該房屋的物業(yè)費(fèi)用，最早繳納日期為2015年6月21日，亦證實(shí)已經(jīng)實(shí)際占有并使用涉案房屋。李秀娟質(zhì)證認(rèn)為：真實(shí)性有異議，因?yàn)槔钚憔暝?015年7月已經(jīng)繳納了爭(zhēng)議房屋的物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，并且物業(yè)公司給李秀娟也出具了票據(jù)，因此認(rèn)為這份是徐某某后補(bǔ)的虛假的，李秀娟更換鎖芯時(shí)為毛坯房，物業(yè)公司不能收取雙份的物業(yè)費(fèi)，徐某某在答辯中陳述在2015年1月23日交付的房屋，但是物業(yè)費(fèi)為2015年6月份繳納的，正常情況下應(yīng)該是在交付房屋的時(shí)候交納物業(yè)費(fèi)，李秀娟是在同一時(shí)間辦理的，所以徐某某的收據(jù)應(yīng)該是假的。對(duì)于2015年6月份的物業(yè)費(fèi)票據(jù)我方保留司法鑒定的權(quán)利。我方還申請(qǐng)調(diào)取方正縣鴻福物業(yè)有限公司在2015年收取涉案房屋小區(qū)物業(yè)費(fèi)情況的收據(jù)情況。張立威及龍躍公司質(zhì)證認(rèn)為不清楚情況。本院認(rèn)為：經(jīng)本院釋明，李秀娟未在指定時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)司法鑒定，經(jīng)本院與方正縣鴻福物業(yè)管理公司核實(shí)，以上物業(yè)費(fèi)收據(jù)上的名章確系其物業(yè)公司名章，對(duì)于李秀娟申請(qǐng)調(diào)取的證據(jù)，因物業(yè)公司沒有留存底根，故對(duì)以上證據(jù)本院確認(rèn)有效，予以采信。
9.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B5，2015-2016、2016-2017年度供熱費(fèi)的增值稅發(fā)票二份，擬證實(shí)：涉案房屋以由其實(shí)際占有并使用。李秀娟質(zhì)證認(rèn)為：真實(shí)性無(wú)異議，該發(fā)票是在李秀娟更換鎖芯之后產(chǎn)生的，這時(shí)候由于被告非法占有，不代表被告繳費(fèi)就合法占有了。張立威、龍躍公司質(zhì)證認(rèn)為：真實(shí)性無(wú)異議，但是無(wú)法證實(shí)該房屋是否為合法占有。本院認(rèn)為，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)其待證實(shí)的問(wèn)題在本判決論理部分另作闡述。
10.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B6，賣房協(xié)議書一份、收到條2張，擬證實(shí)：2015年10月17日，張某某以57萬(wàn)元在徐某某手中購(gòu)得愛建宜居4號(hào)樓1單元1702室和1601室兩套房屋。李秀娟質(zhì)證認(rèn)為：真實(shí)性有異議，合同簽訂時(shí)間為2015年10月17日，房屋價(jià)款明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)款，由于徐某某本身采用非法手段占有房屋，未經(jīng)開發(fā)商同意，任何私下的買賣均是無(wú)效的。并且張某某沒有提供相應(yīng)的銀行流水來(lái)證明支付款。張立威、龍躍公司質(zhì)證認(rèn)為：徐某某沒有合理合法的情況下取得房屋，張某某和徐某某的合同沒有意義。本院認(rèn)為：對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)其待證實(shí)的問(wèn)題在本判決論理部分另作闡述。
11.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B7，原始房屋鑰匙一份，擬證實(shí)：買涉案房屋時(shí)即取得該房屋的原始鑰匙。李秀娟質(zhì)證認(rèn)為：無(wú)法證實(shí)為原始鑰匙，爭(zhēng)議房產(chǎn)的鑰匙由開發(fā)商交付給李秀娟，其已經(jīng)委托同學(xué)蔣賀更換鎖芯，本案爭(zhēng)議房屋如果存在其他鑰匙，應(yīng)該是破壞門鎖后私自安裝的，被告沒有任何證據(jù)證明爭(zhēng)議房屋取得原始鑰匙的合法性，李秀娟可以證明，第三人也能證明鑰匙交付李秀娟。張立威、龍躍公司質(zhì)證認(rèn)為：我方當(dāng)時(shí)把鑰匙給了李秀娟，認(rèn)為正常鑰匙的取得途徑應(yīng)該為開發(fā)商和銷售方。本院認(rèn)為：該鑰匙無(wú)法單獨(dú)證明系房屋原始鑰匙，對(duì)該證據(jù)不予采信。
12.張某某、徐某某舉示的證據(jù)B8，照片兩張，2015年11月份，被告發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買的房屋無(wú)法持原有鑰匙進(jìn)入，找到了出售房屋的李洪武，李洪武找開鎖公司重新更換房屋鑰匙。李秀娟質(zhì)證認(rèn)為：真實(shí)性無(wú)異議，證明問(wèn)題有異議，充分證明被告取得房屋的方式是非法的惡意的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)今天庭審李秀娟合法取得鑰匙后更換房屋鎖芯，其對(duì)房屋是合理合法的占有，被告占有房屋的手段是通過(guò)開鎖公司破壞鎖芯，這種占有進(jìn)入房屋是明顯侵權(quán)，是非法的。龍躍公司質(zhì)證認(rèn)為：照片中沒有李洪武，我方把房屋銷售的權(quán)利給了張立威，房屋買賣經(jīng)過(guò)開發(fā)商和銷售商才是有效的，這份證據(jù)和本案無(wú)關(guān)。張立威質(zhì)證認(rèn)為：同意龍躍公司觀點(diǎn)，照片更加證明被告非法占有該房屋，這是違法的行為。被告用原鑰匙無(wú)法打開門，因?yàn)樵艰€匙交給了李秀娟，找開鎖開門本身就違法了，我方不認(rèn)可。本院認(rèn)為：經(jīng)本院核實(shí)，照片中人員確系李洪武本人，對(duì)照片的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)其待證實(shí)的問(wèn)題在本判決論理部分另作闡述。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的事實(shí)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：李洪武和張立威掛靠龍躍公司開發(fā)方正縣滿園組團(tuán)愛建宜居小區(qū)。2015年7月16日，李洪武因無(wú)力償還欠李秀娟的借款，與李秀娟協(xié)商，將李洪武的借款變更為購(gòu)房款，由李秀娟和龍躍公司簽訂房屋買賣合同。李秀娟購(gòu)買位于方正縣愛建××樓××單元××室房屋一套，其建筑面積121.81平方米，購(gòu)房款合計(jì)477735元，同時(shí)李秀娟向方正縣鴻福物業(yè)有限責(zé)任公司繳納了物業(yè)費(fèi)等合計(jì)2878元。龍躍公司和張立威直接扣除李洪武工程款472622元沖抵購(gòu)房款，因李洪武曾將上述房屋抵押給案外人龔殿鵬，故李秀娟簽訂房屋買賣協(xié)議的同時(shí)抽回了抵押給龔殿鵬的臨時(shí)協(xié)議書，并和龍躍公司、張立威重新簽訂房屋買賣臨時(shí)協(xié)議書。另，2015年1月22日，張立威出具證明一份，證實(shí)內(nèi)容為：由張立威開發(fā)建設(shè)的方正縣愛建宜居小區(qū)高層4號(hào)樓1單元1601室和1702室已經(jīng)分到李洪武名下。2015年1月23日，李洪武出具一份臨時(shí)協(xié)議（上蓋有方正縣愛建宜居工程管理辦公室名章、張立威名章及李洪武簽字按?。?，協(xié)議中約定：將愛建宜居小區(qū)4號(hào)樓1單元1601室，面積121.81平方米，房屋價(jià)款47.77萬(wàn)元，付款方式走李洪武宜居工程利潤(rùn)。當(dāng)日，李洪武與徐某某簽訂買賣合同一份，將該房屋以46.5萬(wàn)元的價(jià)格出售給徐某某，李洪武出具一份蓋有龍躍公司財(cái)務(wù)專用章的房款收據(jù)，交款單位為徐某某的父親徐鳳昌。2015年6月21日，徐某某向方正縣鴻福物業(yè)管理有限公司交納了物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、提水費(fèi)等相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。2015年10月17日，徐某某將上述房屋賣給張某某，并與其簽訂賣房協(xié)議書。后張某某對(duì)該涉案房屋裝修并居住至今，并交納了相關(guān)的取暖費(fèi)及物業(yè)費(fèi)。
本院認(rèn)為，合法的買賣關(guān)系受到法律的保護(hù)，依法成立的合同自成立時(shí)生效，“一房數(shù)賣”中商品房買賣合同均屬有效。根據(jù)雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)及當(dāng)庭陳述，可認(rèn)定李秀娟與龍躍公司簽訂的房屋買賣臨時(shí)協(xié)議書、李洪武與徐某某簽訂的房屋買賣臨時(shí)協(xié)議書、徐某某與張某某簽訂的賣房協(xié)議書，以上均為雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，其買賣合同成立并發(fā)生法律效力，均系有效合同。依據(jù)法律規(guī)定，商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶為標(biāo)準(zhǔn)，但是，房屋的轉(zhuǎn)移占有與交付使用，仍然具有明顯的公示公信的現(xiàn)實(shí)作用，而爭(zhēng)議房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記，亦未辦理預(yù)告登記，那么所有權(quán)歸屬問(wèn)題的處理原則應(yīng)為已先行合法占有爭(zhēng)議房屋的確定其所有權(quán)。故結(jié)合本案實(shí)際情況，已先行合法占有爭(zhēng)議房屋的買受人為張某某，其已經(jīng)開始承擔(dān)合同標(biāo)的物的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，本案因李洪武違約致使不能實(shí)現(xiàn)與李秀娟的合同目的，故李秀娟主張請(qǐng)求確認(rèn)對(duì)方正縣愛建××樓××單元××室擁有所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求不能支持。
綜上所述，原告李秀娟的訴訟請(qǐng)求不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十二條，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百三十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第九十二條、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條（二）項(xiàng)、第十一條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十九條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告李秀娟的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)8329元，公告費(fèi)560元，由原告李秀娟負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 曹藝玲
人民陪審員 鄭桂香
人民陪審員 高云

書記員： 石志強(qiáng)