上訴人（原審被告）張建蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶。
委托代理人宋繼紅（代理權(quán)限：代為進(jìn)行和解等），湖北天賦律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）李某付，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶。

上訴人張建蘭為與被上訴人李某付房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第01762號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年8月6日受理后，依法組成由審判員姚仁友擔(dān)任審判長，代理審判員周鑫、張歡參加的合議庭，并于2015年8月28日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人張建蘭及其委托代理人宋繼紅，被上訴人李某付到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告李某付訴稱，2013年9月13日，我與被告協(xié)商簽訂房屋租賃協(xié)議，合同約定將我的房屋租賃給被告，期限為2年（2013年10月1日起至2015年9月30日止），年租金18000元，采取先支付租金再租用房屋的方式。但被告僅支付第一年租金10000元，尾款8000元至今未付。后被告未經(jīng)我同意擅自轉(zhuǎn)租他人，經(jīng)多次與被告協(xié)商未果，請求法院判令：1、依法解除原、被告房屋租賃合同；2、被告立即支付原告房屋租金9824.66元，逾期違約金19980元；3、被告立即返還我所有的租賃房屋；4、訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。
原審被告張建蘭口頭辯稱，原告所訴簽訂房屋租賃合同的時(shí)間、金額、過程都屬實(shí)，但我轉(zhuǎn)租給王成由其支付租金1萬元給原告，后王成說又支付原告租金8000元，故原告所訴部分不屬實(shí)。
原審查明，2013年9月13日，原告李某付與被告張建蘭簽訂《房屋租賃合同》，約定：被告張建蘭承租原告李某付位于隨州市解放路隨州文化娛樂中心東幢1層31號經(jīng)營門面房1間（框混結(jié)構(gòu)，面積約45.9㎡），租賃期限為二年，自2013年10月1日至2015年9月30日止，年租金18000元，租金支付方式在2013年9月30日內(nèi)一次交清全年租金18000元，即采取先支付1年租金在租用房屋的方式。同時(shí)約定如被告轉(zhuǎn)租必須經(jīng)原告同意，并由雙方共同辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)。被告若逾期支付房屋租金或逾期交付房屋，每逾期一天按房屋年租金總額的3%向原告支付違約金，超過一周視為被告違約，原告有權(quán)解除合同并收回所租賃房屋，向人民法院申請違約責(zé)任和索賠。合同簽訂后，原告將該房屋交付被告租用，張建蘭向原告李某付支付2013年10月1日至2014年9月30日房租1萬元，下欠租金8000元。后被告張建蘭將該該房屋轉(zhuǎn)租給他人，同時(shí)要求他人將下欠租金直接支付給原告，但其轉(zhuǎn)租行為未告知原告李某付。2014年9月，因被告尚欠8000元租金，且第一年房屋租賃已到期，原告遂找到被告要求其支付原下欠租金8000元并支付第二年租金18000元，被告以已轉(zhuǎn)租給他人，其租金應(yīng)由他人支付為由拒絕支付房租，原告索要房租無果，遂訴至本院。
另查明，被告張建蘭所租賃原告李某付的房屋現(xiàn)關(guān)門上鎖，被告至今未將該房屋交付給原告。截止2014年11月7日，原告主張權(quán)利之日起，被告尚欠其房屋租金9824.66元［原下欠租金8000元＋1824.66元（18000元÷365天×37天）。］
還查明，被告張建蘭抗辯其轉(zhuǎn)租給王成后，王成已直接向原告支付了租金，無相關(guān)證據(jù)佐證。
原審法院認(rèn)為，原告與被告所簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思的表示，其內(nèi)容未違反法律及法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。合同簽訂后，原告依約將租賃房屋交給被告張建蘭使用，依約履行了自己的義務(wù)，被告作為承租人無正當(dāng)理由未支付或者拖延支付租金，且現(xiàn)無證據(jù)證明被告的轉(zhuǎn)租行為獲得出租人的認(rèn)可或追認(rèn)，亦無相關(guān)證據(jù)佐證原告已收取下欠租金，故原告要求解除與被告張建蘭于2013年9月13日簽訂的房屋租賃合同并返還其房屋支付租金之訴請并無不當(dāng)，依法予以支持，關(guān)于原告訴請被告張建蘭支付逾期違約金19980元之訴請，因原、被告約定的違約金超過房租損失的30%，屬過分高于造成的損失，故本院以原告實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況，當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則予以衡量，酌定為不超過原告房租損失的30%計(jì)算，即9824.66元×30%=2947.40元。關(guān)于原告自主張權(quán)利之日起至今期間的房屋占用費(fèi)，因原告未主張?jiān)撛V請，根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，依法不予審理。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第二項(xiàng)、第一百零八條、第二百二十四條第二款、第二百二十六條、第二百二十七條及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條之規(guī)定，判決：一、解除原告李某付與被告張建蘭于2013年9月13日簽訂的房租租賃合同；二、被告張建蘭于判決生效之日起五日內(nèi)返還原告李某付所有的位于隨州市解放路隨州文化娛樂中心東幢1層31號經(jīng)營門面房一間（框混結(jié)構(gòu)，面積約45.9㎡）；三、被告張建蘭于判決生效之日起五日內(nèi)支付原告李某付房租9824.66元及違約金2947.40元，計(jì)12772.06元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)550元，由被告張建蘭負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)。
對上訴人張建蘭的上訴請求，及雙方二審?fù)徶刑岢龅脑V求，本院綜合評判如下：
關(guān)于張建蘭上訴提出應(yīng)返還其1000元押金問題。本院認(rèn)為，李某付第一次將房屋租賃給張建蘭時(shí)收取了張建蘭支付的1000元押金，該款項(xiàng)系張建蘭為擔(dān)保第一次房屋租賃合同的履行而向李某付交付的質(zhì)押金，在雙方合同關(guān)系終止時(shí)，李某付應(yīng)將上述錢款返還。但張建蘭一審未提出該訴訟請求，且未主張雙方簽訂過第一次租賃合同，現(xiàn)張建蘭在二審期間提出該訴訟請求，本院不予審查。同時(shí)，李某付稱張建蘭還欠其水電費(fèi)，李某付支付給王成的房屋裝修、家電等費(fèi)用18000元還準(zhǔn)備向張建蘭索要，但李某付一審未提出上述訴求，又未提出上訴，本院亦不予審查。當(dāng)事人上述訴求可另行解決。
關(guān)于張建蘭是否違約問題。《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！睆埥ㄌm主張其經(jīng)李某付同意將房屋轉(zhuǎn)租給王成，王成已將一年的租金18000元以現(xiàn)金的方式給付李某付，但李某付稱其對轉(zhuǎn)租不知情且不同意，只承認(rèn)從張建蘭處獲得租金10000元。本院認(rèn)為，張建蘭作為房屋承租人應(yīng)當(dāng)對其主張的李某付同意將房屋轉(zhuǎn)租給王成及王成已付款承擔(dān)舉證證明責(zé)任，但其主張現(xiàn)只有其王成出具的證言支持，無其他證據(jù)印證，不足以證明其主張，依法應(yīng)由張建蘭承擔(dān)不利的后果。同時(shí)，根據(jù)合同的相對性原則，張建蘭作為房屋的合法承租人，未按約定履行租金給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
關(guān)于第三人的追加問題。根據(jù)合同的相對性原則，對于李翔付而言，王成不是承租人，而肖德翠（李某付妻子）與本案無直接利害關(guān)系，且張建蘭一審中未提出追加第三人；同時(shí)，根據(jù)張建蘭的主張，王成在給付有關(guān)錢款時(shí)，未要求李某付或其妻子出具欠條，故即使追加王成，在李某付夫妻否認(rèn)收款的情況下，也無法認(rèn)定錢款給付的事實(shí)。基于上述理由，對張建蘭二審?fù)彆r(shí)提出追加王成、肖德翠為第三人的請求，本院不予支持。

綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理得當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)143元，由張建蘭負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　姚仁友 代理審判員　　周　鑫 代理審判員　　張　歡

書記員：趙曼曼