原告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃石市黃石港區(qū)。委托訴訟代理人：曹菁，湖北忠三（黃石）律師事務(wù)所律師，系特別授權(quán)。被告：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃石市西塞山區(qū)。委托訴訟代理人：石瑞，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師，系特別授權(quán)。

原告李某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告支付原告拖欠租金738350元；2、被告因逾期支付原告租金的違約金100000元（含履行保證金）；3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2015年2月15日，原、被告簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，后原告履行合同全部義務(wù)，被告未能按期支付租金，截止至今，被告共支付租金882867元，下欠租金738350元。經(jīng)原告多次催要未果，為維護(hù)其合法權(quán)益，故訴至法院。被告劉某辯稱，1、對(duì)原告訴請(qǐng)的738350元有異議，被告已含設(shè)備款合計(jì)向原告支付1045069元（含50000元保證金）,被告抵扣原告在被告處的施工保養(yǎng)費(fèi)用88624元，被告實(shí)際欠原告租金212307元；2、雙方在履行合同期間，因被告經(jīng)營(yíng)困難雙方曾協(xié)商兩次降低租金，第一次是2016年4月起月租金降為每月25000元，第二次是2017年1月起每月租金為23000元；3、關(guān)于違約金，被告在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中積極支付租金，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：原告李某提交的證據(jù)：證據(jù)二，其中的記賬單系原告單方出具，被告未予以確認(rèn)，故本院依法不予采信。被告劉某提交的證據(jù)：證據(jù)二，2015年3月2日、4月20日、2016年7月26日、3月8日四張收條與本案沒(méi)有必然的聯(lián)系，本院依法不予采信；2015年3月21日收條與本案有必然聯(lián)系且原告對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，故本院依法予以采信。證據(jù)三，證據(jù)來(lái)源及形式合法，且能夠與收條相印證，故本院依法予以采信。證據(jù)四，與本案沒(méi)有必然的聯(lián)系，故本院依法不予采信。經(jīng)審理查明，2014年3月31日，黃石開(kāi)發(fā)區(qū)團(tuán)城山街道辦事處肖家鋪社區(qū)居民委員會(huì)（甲方）與湖北美爾雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新西南花園開(kāi)發(fā)部（乙方）簽訂新西南國(guó)際花園A2辦公樓出讓的補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議約定：甲方同意在本合同簽訂后10日內(nèi)向乙方預(yù)付人民幣1500萬(wàn)元的購(gòu)房款，乙方在收到上述預(yù)付款后，需立即安排上述辦公樓的驗(yàn)收，并一個(gè)月內(nèi)將該A2辦公樓西側(cè)的一半（1-6層）交付給甲方使用。2014年8月15日，黃石開(kāi)發(fā)區(qū)團(tuán)城山街道辦事處肖家鋪社區(qū)居民委員會(huì)（甲方）與李某（乙方）簽訂店面租賃合同，合同約定：1、甲方出租的店面坐落于XX市XX區(qū)XX號(hào)，兩層建筑面積共計(jì)553.20平方米；2、雙方商定房屋租期為十五年，自2014年8月15日至2029年8月14日止。2015年2月16日，李某（甲方）與劉某（乙方）簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，合同約定：1、甲方出租的商鋪?zhàn)溆赬X市XX區(qū)XX號(hào)，建筑面積570平方米；2、雙方商定房屋租期為三年，自2015年3月1日起至2018年2月28日止；3、第一年每月租金為40000元，第二年每月租金為42500元，第三年每月租金為45000元；4、租金為每季度支付一次，支付時(shí)間為每季度初兩天內(nèi)交至出租方，第一個(gè)季度租金于合同簽訂當(dāng)日支付；5、為保證本合同的履行，本合同簽訂的當(dāng)天，承租方一次性向出租方支付履行保證金50000元；6、在租賃期內(nèi)，甲乙雙方任何一方違反合同約定，則向?qū)Ψ礁哆`約賠償金100000元（含履約保證金50000元）。李某履行合同義務(wù)后，劉某在租賃期間共向李某支付1010409元（1045069元-10000元-6350元-3050元-260元-15000元，含保證金50000元以及另案的設(shè)備轉(zhuǎn)讓款256000元），劉某租賃期內(nèi)實(shí)際支付租金704409元（1010409元-256000元-50000元）以及保證金50000元。后雙方因租金問(wèn)題協(xié)商未果，訴至法院。另查明，1、雙方在租賃合同期間，兩次調(diào)整租金，第一次從2016年4月起每月租金為25000元，第二次從2017年1月起每月租金23000元；2、租賃合同到期后，劉某退出房屋，未續(xù)租。
原告李某與被告劉某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月24日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某的委托訴訟代理人曹菁、被告劉某的委托訴訟代理人石瑞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案系房屋租賃合同糾紛。李某與劉某簽訂的店面租賃合同是雙方在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦未違反有關(guān)法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同簽訂后李某已履行合同約定的出租義務(wù)，但劉某未履行全部給付租金的義務(wù)，又因根據(jù)雙方約定劉某在租賃期內(nèi)應(yīng)向李某支付租金1069500元（522500元＋25000元×9月＋23000元×14月），其只支付租金704409元，下欠租金365091元，故劉某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，所以對(duì)李某要求劉某支付拖欠租金及違約金的請(qǐng)求，因其符合法律規(guī)定，本院對(duì)其合法部分依法予以支持。故此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條的規(guī)定，判決如下：

被告劉某于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告李某給付拖欠的租金365091元。二、被告劉某于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告李某給付違約金100000元，扣減已支付的保證金50000元，實(shí)際給付50000元。案件受理費(fèi)減半收取5636元，由被告劉某負(fù)擔(dān)（于本判決生效之日起五日內(nèi)交納本院）。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。