李某某
任焯煊（湖北施南律師事務(wù)所）
黃家猛（湖北施南律師事務(wù)所）
吳某某
江林
羅普照
吳際慧
劉永安（建始縣紅巖法律服務(wù)所）

原告:李某某
委托代理人（特別授權(quán)）:任焯煊，湖北施南律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）:黃家猛，湖北施南律師事務(wù)所律師。
被告:吳某某（曾用名吳際銀）
被告:江林
第三人:羅普照
第三人:吳際慧
上列
第三人
委托代理人（特別授權(quán)）:劉永安，建始縣紅巖法律服務(wù)所法律工作者。
原告李某某訴被告吳某某、江林債權(quán)人撤銷權(quán)糾紛一案，本院于2010年5月18日立案受理。2010年5月20日依法通知羅普照、吳際慧作為第三人參加本案訴訟。本院依法組成由審判員朱斌擔(dān)任審判長，審判員陸軍、人民陪審員姜久平參加的合議庭于2012年1月4日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某及其委托代理人任焯煊、黃家猛，第三人羅普照、吳際慧及其委托代理人劉永安到庭參加訴訟，被告吳某某、江林經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟。2012年1月5日本院裁定本案中止訴訟，2013年6月3日本案恢復(fù)訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，第三人對(duì)原告提交的證據(jù)（一）、（二）、（六）無異議。對(duì)證據(jù)（三）、（四）、（五）、（八）及證據(jù)（十）中曾小華證言的真實(shí)性無異議，但對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為:現(xiàn)業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房屋（原業(yè)州鎮(zhèn)余家壩村1組，北環(huán)路289號(hào)房屋）西面墻屬于第三人，不是與第三人共有；《房屋買賣協(xié)議書》中關(guān)于房屋作價(jià)28萬元的內(nèi)容，是為避免多繳稅而有意寫為低價(jià)，房屋實(shí)際作價(jià)是55萬元；契稅按照34.7萬元的價(jià)格計(jì)稅，34.7萬元是當(dāng)時(shí)房屋的評(píng)估價(jià)格；龍某某享有的抵押權(quán)沒有到期，不代表債務(wù)人不能對(duì)債權(quán)人履行債務(wù)；曾某某證明的是房屋的局部情況，其對(duì)房屋情況的證明與本案無關(guān)。對(duì)證據(jù)（七）及證據(jù)（十）中證人蘭某某的證言的真實(shí)性有異議，認(rèn)為原告去過第三人家里，但不是2009年7月10日去的，也沒有與第三人說過借錢給二被告的事情；蘭某某說2010年7月10日看到原告起訴被告吳某某案件的公告才知道二被告欠原告的錢，而根據(jù)原告提交的判決書，該案的公告時(shí)間應(yīng)該在2009年9月，原告委托代理人對(duì)證人蘭某某的調(diào)查筆錄與其出庭作證的證言相互矛盾。對(duì)證據(jù)（九）的合法性和真實(shí)性有異議，認(rèn)為:1.該證據(jù)作為視聽資料取證時(shí)應(yīng)事先告知被調(diào)查人，未事先告知?jiǎng)t取證行為違法即該證據(jù)來源不合法；2.龍某某是債權(quán)人還是其他身份的人應(yīng)以書證表現(xiàn)的事實(shí)來認(rèn)定；3.劉某某作為房屋承租人沒有對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的資質(zhì)。
原告對(duì)第三人提交的證據(jù)的質(zhì)證意見:對(duì)證據(jù)（一）、（十四）中的《借款抵押合同》無異議，對(duì)證據(jù)（二）的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為第三人與被告屬于惡意串通，其取得房屋的所有權(quán)不合法，對(duì)證據(jù)（四）的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為吳某某的代理事項(xiàng)為辦理訴爭房屋的提前還款，通過這份公證書能夠證實(shí)2009年8月8日二被告與第三人簽訂的協(xié)議書無效，對(duì)證據(jù)（六）、（七）的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該二項(xiàng)證據(jù)與本案無關(guān)，對(duì)證據(jù)（八）、（九）有異議，認(rèn)為第三人吳際慧不是訴爭房屋的所有權(quán)人或代理人，沒有資格對(duì)二被告的房屋進(jìn)行委托評(píng)估，對(duì)證據(jù)（十）的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為抵押權(quán)未到期，對(duì)證據(jù)（十一）的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為雖然貸款人是吳際慧，但其貸款項(xiàng)目是生產(chǎn)經(jīng)營性貸款，不屬于購房按揭貸款，其貸款40萬是否用于購買房屋，第三人沒有提供證據(jù)證實(shí)，該證據(jù)與本案無關(guān)，對(duì)證據(jù)（十二）的真實(shí)性有異議，認(rèn)為根據(jù)協(xié)議約定，首付的定金是5萬元，而秦某某的領(lǐng)條載明購房定金是4萬元，秦某某收到錢的時(shí)間與銀行存款業(yè)務(wù)單上載明的時(shí)間不一致，三份證據(jù)相互矛盾，對(duì)證據(jù)（十三）的真實(shí)性有異議，認(rèn)為吳際銀欠龍某某的款項(xiàng)在2009年7月10日已經(jīng)還清，不存在再次還款的事實(shí)，對(duì)證據(jù)（十四）中《債權(quán)及抵押物權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議書》的真實(shí)性有異議，認(rèn)為該協(xié)議簽訂時(shí)間2009年7月20日在訴爭房屋過戶時(shí)間2009年8月27日之前，而且協(xié)議為債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是龍某某將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，將抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，這份協(xié)議書涉及龍某某與本案第三人的經(jīng)濟(jì)往來，與本案無關(guān)。對(duì)證據(jù)（十五）有異議，認(rèn)為只能證實(shí)第三人吳際慧與龍某某之間的借款關(guān)系，與本案無關(guān)，對(duì)證據(jù)（十六）的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為無法確定誰向龍小梅匯款20萬元，對(duì)證據(jù)（十七）有異議，認(rèn)為該41萬元借款被告吳某某已經(jīng)還清與本案不具有關(guān)聯(lián)性，對(duì)證據(jù)（十八）、（十九）的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該二項(xiàng)證據(jù)表明當(dāng)時(shí)楊某某對(duì)吳某某的債權(quán)并未到期，而被告吳某某與第三人簽訂的房屋買賣協(xié)議證明楊某某的借款已經(jīng)到期，可以印證被告吳某某與第三人簽訂的房屋買賣協(xié)議是虛假和無效的。對(duì)證據(jù)（五）無異議，對(duì)證據(jù)（三）有異議，認(rèn)為證據(jù)（三）不真實(shí)，應(yīng)以證據(jù)（五）確定第三人與二被告的房屋成交價(jià)格為28萬元。
本院對(duì)雙方當(dāng)事人無異議的證據(jù)依法予以采信。
對(duì)原告提交的第三人有異議的證據(jù)，本院作如下認(rèn)定:原告提交的《建始縣房屋所有權(quán)登記發(fā)證申請(qǐng)審批表》中房屋權(quán)屬狀況顯示訴爭房屋的所有權(quán)人為被告吳某某，雖然該房屋的西面墻系借用第三人羅普照的房屋，但訴爭房屋的所有權(quán)歸屬并不因此受到影響，故對(duì)證據(jù)（三）本院依法予以采信；關(guān)于證據(jù)（四），吳某某作為被告吳某某、江林的受托人與第三人吳際慧、羅普照于2009年8月5日簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，將訴爭房屋作價(jià)28萬元轉(zhuǎn)讓給第三人吳際慧、羅普照，第三人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性亦予以確認(rèn)。關(guān)于證據(jù)（五），《中華人民共和國稅收通用完稅證》系稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的票證，第三人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性亦予以確認(rèn)；證據(jù)（七）中原告委托代理人對(duì)廖某某和蘭某某的《調(diào)查筆錄》與原告的證據(jù)（十）中蘭某某的證言所證明的內(nèi)容能夠相互印證，故對(duì)證據(jù)（七）、證據(jù)（十）中關(guān)于第三人吳際慧在與被告吳某某在簽訂房屋買賣協(xié)議前知曉被告吳某某欠原告?zhèn)鶆?wù)的事實(shí)，本院予以確認(rèn)；證據(jù)（八）系有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)的有效證件，第三人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性亦予以確認(rèn)；證據(jù)（九）中龍某某及劉某某的錄音，原告未提供證據(jù)證明該錄音內(nèi)容錄自于龍某某和劉某某本人，既或聲源來自于該二人，也因錄音未取得該二人的同意致該證據(jù)無證據(jù)力，故本院對(duì)該證據(jù)依法不予采信；證據(jù)（十）中被告吳某某是否欠曾某某的錢與本案不具有關(guān)聯(lián)性，曾某某只證明了訴爭房屋轉(zhuǎn)讓前的局部狀況，不能據(jù)此認(rèn)定訴爭房屋轉(zhuǎn)讓前的全部狀況。
對(duì)第三人提交的原告有異議的證據(jù)，本院作如下認(rèn)定:證據(jù)（二）即《房屋所有權(quán)證》系有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)的有效證件，且能夠真實(shí)客觀地反映訴爭房屋的所有權(quán)狀況，故對(duì)該證據(jù)本院依法予以采信；證據(jù)（四）能夠證明二被告委托吳某某代理出售訴爭房屋、辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)的事實(shí)，本院依法予以采信；證據(jù)（六）、（七）能夠證明第三人購買二被告房屋后繳納了相關(guān)稅費(fèi)，本院依法予以采信；第三人吳際慧與恩施自治州金城房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司簽訂評(píng)估委托書時(shí)，吳際慧雖然不是爭議房屋的所有權(quán)人，但已經(jīng)是爭議房屋的買受人，吳際慧為雙方《房屋買賣協(xié)議》的順利履行而進(jìn)行委托評(píng)估并無不可，故本院對(duì)證據(jù)（八）、（九）依法予以采信；證據(jù)（十）即被告吳某某的《房屋所有權(quán)證》中“設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要”一欄中載明龍某某為該房屋的抵押權(quán)人，抵押權(quán)價(jià)值為35萬元，設(shè)定日期為2007年5月18日，約定期限為2011年5月18日，本院對(duì)該證據(jù)依法予以采信；第三人沒有證據(jù)佐證40萬元的貸款實(shí)際用于了購買訴爭房屋，故對(duì)證據(jù)（十一）的真實(shí)性本院予以確認(rèn)，對(duì)其證明目的則不予采信；被告吳某某、江林與秦某某于2009年7月2日簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議書》后，秦某某向吳某某支付定金4萬元，吳某某出具收據(jù)，2009年11月17日秦某某向第三人吳際慧出具“領(lǐng)取吳某某收取購房押金4萬元”的領(lǐng)條以后，吳際慧于2009年11月25日向秦某某轉(zhuǎn)賬4萬元，三份證據(jù)顯示的時(shí)間并不沖突，且原告沒有提供證據(jù)證明秦某某與吳際慧之間還存在其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系，證據(jù)（十二）能夠證明第三人主張的事實(shí)，本院依法予以采信；證據(jù)（十四）中《債權(quán)及抵押物權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議書》簽訂時(shí)間為2009年7月20日，在訴爭房屋過戶時(shí)間2009年8月27日之前符合一般交易習(xí)慣，故本院對(duì)《債權(quán)及抵押物權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議書》所表明的債務(wù)轉(zhuǎn)移的合意依法予以采信；第三人吳際慧、羅普照從龍某某處受讓吳某某的41萬元的債務(wù)后向龍某某重新出具借條在償還款項(xiàng)后收回借條的事實(shí)與本案具有關(guān)聯(lián)性，故對(duì)證據(jù)（十五）本院予以采信；證據(jù)（十三）與證據(jù)（十四）、（十五）相互印證，且二原告未舉證證明吳某某欠龍某某的款項(xiàng)已在2009年7月10日還清，故對(duì)證據(jù)（十三）本院依法予以采信；證據(jù)（十六）即二份銀行存單系第三人吳際慧持有并提交，且原告未舉證證明該20萬元非第三人吳際慧存入龍某某的銀行賬戶，同時(shí)該證據(jù)與證據(jù)（十五）能夠相互印證，故對(duì)證據(jù)（十六）本院依法予以采信。證據(jù)（十七）即4份借條系二被告向龍某某出具，后龍某某于2009年7月10日在該4份借條上注明了“此款作廢”，第三人吳際慧持有并提交了這4份借條，而二原告并未舉證證明這4筆借款共計(jì)41萬元已經(jīng)由二被告本人清償，故對(duì)證據(jù)（十七）本院依法予以采信。二被告從楊某某處借款時(shí)間為2008年10月20日，二被告與第三人簽訂房屋買賣協(xié)議的時(shí)間為2009年，協(xié)議中明確了二被告所欠楊某某的債務(wù)，二者在時(shí)間上并不矛盾，故本院對(duì)證據(jù)（十八）、（十九）依法予以采信。本院綜合上述已采信的證據(jù)，認(rèn)定證據(jù)（三）中第三人與二被告的房屋成交價(jià)格55萬元是雙方的真實(shí)意思表示，對(duì)證據(jù)（三）本院依法予以采信。
經(jīng)審理查明，2009年8月3日，被告吳某某、江林委托吳某某代為辦理二被告位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)（原業(yè)州鎮(zhèn)余家壩村1組，北環(huán)路289號(hào)）房屋注銷抵押登記、出售房屋等事項(xiàng)。因二被告欠龍某某借款41萬元、欠楊某某借款10萬元、欠秦信（興）秋借款4萬元，2009年8月8日，吳某某代吳某某、江林（該二人為甲方）與第三人吳際慧、羅普照（該二人為乙方）簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定:甲方將位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)余家壩村1組的全部房產(chǎn)即業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房屋（《房屋產(chǎn)權(quán)證》編號(hào)為建始縣房產(chǎn)權(quán)證私字第2.5.1.328.1號(hào)，《國有土地使用權(quán)證》編號(hào)為建國用（96）字第12010100號(hào)）作價(jià)55萬元出售給乙方，乙方須分三次直接將55萬元房價(jià)款支付給甲方的抵押債權(quán)人（其中龍某某41萬元、楊某某10萬元，秦某某4萬元），房產(chǎn)過戶的手續(xù)費(fèi)全部由乙方承擔(dān)。2009年8月13日，第三人吳際慧委托恩施自治州金城房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)訴爭房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為訴爭房屋價(jià)值為34.7萬元。2009年8月25日，吳某某代二被告吳某某、江林與第三人吳際慧、羅普照在房管部門辦理了訴爭房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并向房管部門提交了2009年8月23日第三人吳際慧、羅普照按照34.7萬元計(jì)價(jià)繳納房屋交易契稅的完稅證。第三人吳際慧、羅普照于2009年8月27日領(lǐng)取了吳某某轉(zhuǎn)讓房屋（證號(hào)為建始房權(quán)證業(yè)州私字第2.2.722.1號(hào)）的《房屋所有權(quán)證》。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第七十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損失，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為?！币罁?jù)上述規(guī)定，債權(quán)人行使撤銷權(quán)須具備如下條件:一是債務(wù)人有使自己的財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少的行為，二是債務(wù)人的相關(guān)行為對(duì)債權(quán)人造成損害。被告吳某某、江林將其所有的現(xiàn)業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房屋以55萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人吳際慧、羅普照，首先，本案中第三人承擔(dān)了二被告的55萬元債務(wù)作為購買房屋的對(duì)價(jià)，且第三人已經(jīng)償付了其中的50.5萬元。該轉(zhuǎn)讓不屬于無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)；其次，作為行使撤銷權(quán)的債權(quán)人的原告理應(yīng)對(duì)作為債務(wù)人的二被告轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的價(jià)格明顯不合理承擔(dān)舉證責(zé)任。因訴爭房屋鑒定基準(zhǔn)日的狀況無法確立，導(dǎo)致鑒定機(jī)構(gòu)無法對(duì)訴爭房屋作出客觀的價(jià)格鑒定。至本案審理終結(jié)前，原告一直未舉出足夠的證據(jù)證明訴爭房屋鑒定基準(zhǔn)日的狀況。原告理應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。同時(shí)，原告在本案中也未能舉證證明二被告以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)對(duì)其造成了損害，也即二被告使自己的財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少后就缺少足夠的資產(chǎn)來清償原告的債權(quán)。綜上，原告請(qǐng)求撤銷二被告與第三人之間的房屋買賣行為的訴訟請(qǐng)求，因其未舉出充分的證據(jù)證明具備法定的撤銷的條件，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告李某某的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)80.00元由原告李某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣80.00元，款郵匯至湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院立案庭。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。）

本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第七十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損失，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。”依據(jù)上述規(guī)定，債權(quán)人行使撤銷權(quán)須具備如下條件:一是債務(wù)人有使自己的財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少的行為，二是債務(wù)人的相關(guān)行為對(duì)債權(quán)人造成損害。被告吳某某、江林將其所有的現(xiàn)業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房屋以55萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人吳際慧、羅普照，首先，本案中第三人承擔(dān)了二被告的55萬元債務(wù)作為購買房屋的對(duì)價(jià)，且第三人已經(jīng)償付了其中的50.5萬元。該轉(zhuǎn)讓不屬于無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)；其次，作為行使撤銷權(quán)的債權(quán)人的原告理應(yīng)對(duì)作為債務(wù)人的二被告轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的價(jià)格明顯不合理承擔(dān)舉證責(zé)任。因訴爭房屋鑒定基準(zhǔn)日的狀況無法確立，導(dǎo)致鑒定機(jī)構(gòu)無法對(duì)訴爭房屋作出客觀的價(jià)格鑒定。至本案審理終結(jié)前，原告一直未舉出足夠的證據(jù)證明訴爭房屋鑒定基準(zhǔn)日的狀況。原告理應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。同時(shí)，原告在本案中也未能舉證證明二被告以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)對(duì)其造成了損害，也即二被告使自己的財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少后就缺少足夠的資產(chǎn)來清償原告的債權(quán)。綜上，原告請(qǐng)求撤銷二被告與第三人之間的房屋買賣行為的訴訟請(qǐng)求，因其未舉出充分的證據(jù)證明具備法定的撤銷的條件，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回原告李某某的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)80.00元由原告李某某負(fù)擔(dān)。

審判長：朱斌
審判員：陸軍
審判員：姜久平

書記員：馮超