原告李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住所地齊市建華區(qū)。
委托代理人劉助國，黑龍江普仁律師事務(wù)所律師。
被告郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住所地齊市建華區(qū)。
被告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，律師，住所地齊市建華區(qū)。
被告王某芬（與王某某系夫妻關(guān)系），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住所地齊市建華區(qū)。
被告王某某、王某芬委托代理人董富華，黑龍江佳華律師事務(wù)所律師。

原告李某某與被告郭某某、王某某、王某芬房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭對該案公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某及其委托代理人、被告王某某、王某芬委托代理人到庭參加訴訟，被告郭某某第二次開庭時(shí)經(jīng)本院傳票合法傳喚無正當(dāng)理由逾期未到庭參加訴訟，本案缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某訴稱，2010年11月29日，被告郭某某委托被告王某芬全權(quán)代理出售、更名過戶位于鐵鋒區(qū)平安南街二院綜合樓B單元1-2層房屋。2014年2月10日，王某芬與原告兒子王金龍、王某某與原告分別簽訂房屋買賣合同，合同約定房屋價(jià)款3339360元，原告即時(shí)交付房屋購房款260萬元后雙方共同申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，余款于2014年4月15日前付清，所售房屋在2017年租賃合同期滿后交付原告。2014年2月10日，王某某與原告又簽訂一份補(bǔ)充條款，約定出售方承擔(dān)交易費(fèi)用10萬元，扣除王某某收取的2014年度房租12萬元，原告還應(yīng)付房款3119360元，此后房屋租金仍由王某某收取再轉(zhuǎn)交原告。2013年12月12日，原告給王某某匯款260萬元后，被告未按照合同規(guī)定辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，也未將房屋交付原告，故原告訴請法院判決被告與原告共同辦理房屋過戶手續(xù)至王金龍名下，交付房屋，并承擔(dān)違約金100180元。
被告王某某、王某芬辯稱，一、2014年2月10日，二被告與原告李某某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將郭某某名下的房屋以3339360元向其出售。當(dāng)日雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，二被告同意承擔(dān)10萬元交易費(fèi)，并同2013年9月15日至2014年9月15日的租金12萬元，合計(jì)22萬元從原告購房款中扣除。同時(shí)約定雙方在辦理更名過戶之前原告須提供合法有效的保證。現(xiàn)原告李某某已支付260萬元，尚欠50萬元未付，由李某某出具欠據(jù)，其兒子王金龍擔(dān)保。二、關(guān)于原告應(yīng)提供有效擔(dān)保，雙方在合同第二條、補(bǔ)充條款第2條中約定，李某某以其房產(chǎn)作為擔(dān)保，但因未到產(chǎn)權(quán)部門辦理抵押登記，故該房屋擔(dān)保不具有法律效力，所欠房款原告在約定期限也沒有支付。原告上述行為已經(jīng)違反雙方約定,致使房屋買賣無法繼續(xù)進(jìn)行,故要求與原告解除合同，退回房款，并由原告承擔(dān)違約金100180元。
被告郭某某辯稱，雙方交易過程其并不知情，其系頂名產(chǎn)權(quán)人，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為王某某，如果需要更名過戶其愿意配合。
經(jīng)審理查明，2014年2月10日原告李某某與被告王某某簽訂房屋買賣協(xié)議，被告王某某將坐落于鐵鋒區(qū)平安南街二院綜合樓B單元1-2層房屋出售給原告李某某。雙方約定房屋價(jià)款3339360元，合同簽訂后即時(shí)交付房款80%即260萬元，隨后雙方辦理更名過戶手續(xù)，余款房款20%，原告于2014年4月15前交付，余款未交付前原告需提供有效保證。在該協(xié)議中雙方還約定如因出售方原因造成無法更名過戶，出售方需承擔(dān)房屋總價(jià)款3%的違約責(zé)任。當(dāng)日雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對約定事項(xiàng)做進(jìn)一步補(bǔ)充。約定被告承擔(dān)交易稅10萬元，被告已收取的2013年9月15日至2014年9月15日房租12萬元從剩余房款中扣除。所欠部分房款由李某某出具50萬元欠據(jù)且以其坐落于平安南街二院綜合樓Ｂ單元一層00373757號房屋作為擔(dān)保，并由其子王金龍作為連帶保證人，其子作為本次房屋買賣合同產(chǎn)權(quán)登記人。此外雙方約定，因該房屋已經(jīng)出租，故暫不對外告之，由被告收取房款后轉(zhuǎn)交給原告。
另查明，書面合同簽訂前，原告已于2013年12月５日、2013年12月６日、2013年12月12日（兩筆）四次向被告王某某付款260萬元。庭審中原告稱因雙方關(guān)系較好，故先付款后簽訂房屋買賣協(xié)議。訴爭房屋位于被告郭某某名下，郭某某自認(rèn)其是為王某某頂名的產(chǎn)權(quán)人，該房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為王某某，其同意依據(jù)審理結(jié)果協(xié)助辦理房屋更名過戶手續(xù)。為方便被告王某某、王某芬出售該房屋，郭某某與被告王某某之妻王某芬辦理了委托公證手續(xù)，郭某某授權(quán)由王某芬代理辦理出售訴爭房屋手續(xù)。為將訴爭房屋登記在王金龍名下，王某芬與王金龍簽訂房屋買賣協(xié)議一份。但該協(xié)議房屋價(jià)款與實(shí)際價(jià)格不符。有關(guān)房屋價(jià)格李某某與王某某在補(bǔ)充協(xié)議中有明確約定，房屋價(jià)款以其二人簽訂協(xié)議為準(zhǔn)。訴訟中原、被告雙方對房屋實(shí)際價(jià)款不持有異議。
再查明，訴爭房屋承租人李博，其在本案訴訟中曾主張優(yōu)先購買權(quán)，后撤回起訴。其在原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議后，至2017年9月15日，按租賃合同約定應(yīng)向被告王某某交付房屋租金38萬元（2014年9月15日至2015年9月15日12萬元、2015年9月15日至2016年9月15日13萬元、2016年9月15日至2017年9月15日13萬元），上述租金王某某未向李某某交付。2017年9月15日后承租人未支付租金。
上述事實(shí)有原告向本院提交的公證委托書復(fù)印件、房屋買賣協(xié)議書復(fù)印件2份、房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議書復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、匯款憑證復(fù)印件、被告與第三人租賃協(xié)議、原告為被告出具的欠據(jù)復(fù)印件為證及雙方當(dāng)事人開庭陳述記錄在卷為憑。
本案焦點(diǎn)問題：原告支付260萬元房款后，以其自有房屋作擔(dān)保并由其子王金龍作為擔(dān)保人是否符合雙方有關(guān)保證的約定；原告提供擔(dān)保物未辦理房屋抵押登記手續(xù)是否有悖于合同約定；雙方至今未辦理房屋更名過戶手續(xù)原、被告誰應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，已收取房租及未收取房租收益如何分配？
本院認(rèn)為，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)本著誠實(shí)信用原則如約履行各自義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中原告訴請被告協(xié)助原告將買受房屋更名過戶至其子王金龍名下，因雙方對此在協(xié)議中有明確約定且該約定系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示、不違反法律規(guī)定，故本院對上述協(xié)議予以確認(rèn)，對原告訴請過戶至王金龍名下的訴請予以支持。
關(guān)于履行合同過程中原告李某某與被告王某某誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任之爭議，雖原告主張被告存在違約行為不予配合更名過戶，但在協(xié)議中關(guān)于提供擔(dān)保的房屋是否需要辦理抵押登記并沒有明確約定，依據(jù)法律規(guī)定，合同約定履行方式不明應(yīng)當(dāng)按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。眾所周知抵押登記是具有排他效力的擔(dān)保形式，因其擔(dān)保的可靠性及有效性，在實(shí)踐中多為債權(quán)人采用。作為出售人在尚有尾款未予收取且需先行更名過戶情形下，要求買受人提供合法有效、可靠的擔(dān)保是一種合理訴求，該要求無損原告合法權(quán)益，作為買受人的原告應(yīng)本著積極促成合同成立原則予以處理解決，且擔(dān)保法中明確規(guī)定以城市房產(chǎn)做抵押的應(yīng)當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記，未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押合同不發(fā)生法律效力。然原告在長達(dá)近五年的時(shí)間里置原告合理訴求不顧，采取消極姿態(tài)予以應(yīng)對，拒絕辦理擔(dān)保物抵押登記并拒付尾款，其行為已有悖于雙方簽訂合同的目的，構(gòu)成違約，原告應(yīng)當(dāng)對此現(xiàn)狀承擔(dān)違約責(zé)任，故本院對原告提出被告違約的主張不予支持，對被告提出的原告違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯理由予以采納。但因原告已經(jīng)履行大部分給付房款義務(wù)，不構(gòu)成根本違約，及應(yīng)本著促成合同成立原則，本院對被告王某某、王某芬辯稱雙方應(yīng)解除房屋買賣協(xié)議、可返還原告購房款的抗辯理由不予采納，原告應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于被告留取租金380000元后，仍要求原告承擔(dān)100180元的違約責(zé)任過分高于其受到的實(shí)際損失，本院對該項(xiàng)要求原告共承擔(dān)480180元違約責(zé)任的反駁觀點(diǎn)不予采納。對被告因原告違約造成的損失按照其未取得的尾款50萬元及應(yīng)獲得同期貸款利息之和作為基數(shù)計(jì)算（利率4.75%），從2014年4月15日計(jì)算至2018年10月15日，經(jīng)計(jì)算利息應(yīng)為106875元（500000×4.75%×4.5年）。又因按照法律規(guī)定其受到的損失不應(yīng)超30%，故被告應(yīng)獲得的違約金為182062.50元（606875×30%）。

有關(guān)收取房屋租金應(yīng)歸誰所有之爭議，雖雙方在協(xié)議中有房租由被告王某某繼續(xù)收取后轉(zhuǎn)交李某某的相關(guān)約定，但該協(xié)議同時(shí)約定“乙方違約甲方收取的2013-2014年房租將以乙方全額付清購房款之日起計(jì)算甲乙雙方各自歸屬權(quán)益”。如此約定可見，原告收取房租的權(quán)利系以其完全履行合同義務(wù)即支付房屋尾款為基礎(chǔ)條件，現(xiàn)房屋尾款尚未交付完畢，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，全部房屋歸李某某所有，與合同訂立初衷并不相符。鑒于本案原告已實(shí)際出資260萬元的事實(shí)以及房屋物權(quán)尚未轉(zhuǎn)移由被告實(shí)際管理之現(xiàn)狀，已收取的38萬元房租收益及尚未收取的租金應(yīng)由雙方共同分配，本院認(rèn)為參照原告出資比例，被告王某某收取10萬元租金，李某某收取28萬元租金并收取2017年9月15日之后尚未收取的房屋租金較為適宜。因原告尚欠被告尾款50萬元未予支付，故被告在協(xié)助其辦理更名過戶時(shí)，其亦應(yīng)支付尾款。雙方互負(fù)給付義務(wù)款項(xiàng)在本案中一并沖抵，同時(shí)履行。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條、四十二條、四十三條、《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論，判決如下：

一、被告王某某、王某芬、郭某某于本判決生效后協(xié)助原告李某某將其所購房屋更名過戶至李某某之子王金龍名下；
二、原告李某某于本判決生效后給付被告王某某、王某芬購房款余款500000元；
三、原告李某某給付被告王某某、王某芬違約金182062.50元；
四、被告王某某、王某芬給付原告李某某已收取房屋租賃費(fèi)用280000元，2017年9月15日之后尚未收取房屋租金由李某某收??；
綜合上述二、三、四項(xiàng)，原告李某某一次性給付被告王某某、王某芬402062元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)34316元，由原告李某某負(fù)擔(dān)24316元，被告王某某、王某芬負(fù)擔(dān)10000元。保全費(fèi)1020元，由原告李某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級人民法院。

審判長 姜興
人民陪審員 鄭友麗
人民陪審員 張忠義

書記員： 戴冰然