原告(反訴被告)：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳敏華，上海徐松婷律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　原告李某某與被告孫某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月12日立案后，于2019年9月11日依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告及其委托訴訟代理人陳敏華、被告孫某到庭參加訴訟。庭審中，被告提出反訴，本院依法受理反訴并于同年10月10日再次適用簡(jiǎn)易程序公開開庭審理。原告及其委托訴訟代理人陳敏華、被告孫某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求被告返還原告已支付租金72,000元和押金36,000元；2、要求被告支付原告因其違約造成的損失賠償，包括2018年7月起員工工資損失33,000元、店鋪推廣費(fèi)用10,000元、原告裝修費(fèi)用106,234元共計(jì)149,234元。事實(shí)與理由：原、被告雙方于2018年5月簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定租賃位于本市黃浦區(qū)國貨路XXX號(hào)的商鋪(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)。租賃期限自2018年5月10日起至2021年5月9日止。原告于2018年5月入駐系爭(zhēng)房屋并裝修，6月發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋二樓窗戶至內(nèi)墻一樓墻角存在漏水問題，多次要求被告前來維修，但被告始終未予修復(fù)。此外，雙方約定被告需確保房屋具備原告辦理營業(yè)執(zhí)照的條件，如原告因辦理營業(yè)執(zhí)照問題而導(dǎo)致無法經(jīng)營的，被告需退還原告已支付的所有租金及押金，但被告未予提供與產(chǎn)權(quán)人的租賃合同、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件等材料，導(dǎo)致原告無法辦理營業(yè)執(zhí)照。綜上，原告認(rèn)為，被告提供的系爭(zhēng)房屋漏水且被告不配合原告辦理營業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致原告無法經(jīng)營，現(xiàn)被告已經(jīng)收回系爭(zhēng)房屋，合同提前解除，被告應(yīng)當(dāng)退還已經(jīng)支付的押金和租金并賠償損失。
　　被告孫某辯稱：要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。被告經(jīng)朋友介紹認(rèn)識(shí)原告，原告在租賃系爭(zhēng)房屋前聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師、風(fēng)水師來查看房屋均未發(fā)現(xiàn)漏水問題。被告入駐系爭(zhēng)房屋兩個(gè)月后第一次發(fā)消息聲稱房屋存在漏水問題，被告隨即帶物業(yè)公司的人去鋪面，讓他們直接對(duì)接，物業(yè)公司將屋檐用防水涂料都補(bǔ)涂了一層，但原告稱還是存在漏水問題，經(jīng)被告查看系底層墻角和二樓鋁合金窗框滲水，應(yīng)該是原告自行裝修質(zhì)量不佳導(dǎo)致。關(guān)于營業(yè)執(zhí)照的辦理，系爭(zhēng)房屋上已經(jīng)辦理過營業(yè)執(zhí)照，因原告從事美甲經(jīng)營，故被告向相關(guān)部門申請(qǐng)?jiān)黾訝I業(yè)項(xiàng)目“美甲服務(wù)”并得到批準(zhǔn)。被告不存在違約行為。
　　反訴原告孫某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求反訴被告支付2018年9月10日起至2018年12月26日止的拖欠租金64,200元；2、要求反訴被告預(yù)先支付的押金36,000元作為違約損失予以沒收。事實(shí)和理由：反訴原告愿意繼續(xù)履行合同，但反訴被告要求提前解除合同，現(xiàn)雙方已經(jīng)于2018年12月26日對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行交接，合同于當(dāng)日解除，故反訴被告應(yīng)當(dāng)支付拖欠租金并承擔(dān)違約責(zé)任，押金用以抵扣違約損失。
　　反訴被告李某某辯稱：要求駁回反訴原告的訴訟請(qǐng)求。反訴原告沒有系爭(zhēng)房屋權(quán)利證明，并且營業(yè)執(zhí)照應(yīng)當(dāng)辦理在反訴被告名下而非他人名下。租賃合同解除，反訴原告應(yīng)當(dāng)返還押金，如有異議可另行主張，不能逕行抵扣。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2018年5月，原被告簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定被告將系爭(zhēng)房屋出租給原告作為商業(yè)用途，租期三年，自2018年5月10日起至2021年5月9日止。每月租金為18,000元，被告應(yīng)確保房屋具備原告辦理相關(guān)營業(yè)執(zhí)照的條件，若原告因辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)問題而導(dǎo)致無法經(jīng)營，被告需退還原告已支付的所有租金及押金。對(duì)于房屋的維修非因原告的原因造成的，被告應(yīng)當(dāng)及時(shí)修理。原告實(shí)際承租后的水電煤物業(yè)等費(fèi)用由被告承擔(dān)。
　　被告于2018年5月1日將系爭(zhēng)房屋交付給原告并由原告自行裝修。原告向被告支付2018年5月10日至2018年9月9日期間的租金72,000元和押金36,000元。2018年6月底，原告因系爭(zhēng)房屋存在漏水情況與被告交涉未果。2018年12月26日，被告收回系爭(zhēng)房屋，雙方均認(rèn)可租賃合同于當(dāng)日解除。目前，系爭(zhēng)房屋已經(jīng)由被告于2019年2月14日另行出租給案外人用于美甲經(jīng)營。
　　關(guān)于裝修情況，原、被告均認(rèn)可系爭(zhēng)房屋為復(fù)式二層結(jié)構(gòu)，原告稱系爭(zhēng)房屋原先為茶坊式樣，其將地板、墻面以及六個(gè)隔間全部重新鋪設(shè)并粉刷，拆除三個(gè)單間并更換一樓玻璃大門。從原告提交的裝修合同顯示，裝修內(nèi)容包括水電管隱蔽工程?，F(xiàn)原被告均認(rèn)可漏水發(fā)生在二樓窗戶至內(nèi)墻一樓墻角部位。
　　原告提交的雙方在2018年8月6日的微信聊天記錄顯示原告詢問營業(yè)執(zhí)照的辦理情況，被告回復(fù)“執(zhí)照已經(jīng)送進(jìn)去了，現(xiàn)在是在走流程。完全不用考慮了。我問了現(xiàn)在開業(yè)是否合法。工商說沒有任何問題的”。被告在庭審過程中提交了在系爭(zhēng)房屋上登記的“上海北從貿(mào)易有限公司”營業(yè)執(zhí)照，2018年8月14日登記的經(jīng)營范圍中包含美甲服務(wù)。
　　本院認(rèn)為，原被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》系雙方真實(shí)意思表示且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。原告以房屋存在漏水情況且未辦理符合合同約定的營業(yè)執(zhí)照為由訴至本院要求解除合同，因訴前調(diào)解未能達(dá)成一致意見，雙方于2018年12月26日辦理了系爭(zhēng)房屋的交接手續(xù)并確認(rèn)合同于當(dāng)日解除?，F(xiàn)雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)系被告是否存在原告所述的違約情形造成合同無法繼續(xù)履行，原告單方行使解除權(quán)是否符合約定或法定事由；反之，若法院不認(rèn)定被告違約，則原告提前解約缺乏依據(jù)，須承擔(dān)違約責(zé)任。
　　根據(jù)已查明的事實(shí)，系爭(zhēng)房屋確實(shí)發(fā)生漏水，但雙方對(duì)漏水原因陳述不一致，原告主張系房屋本身存在質(zhì)量問題，被告則抗辯系原告裝修引發(fā)，原告現(xiàn)提供的證據(jù)僅能證明系爭(zhēng)房屋存在漏水情形，再結(jié)合原告對(duì)系爭(zhēng)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、墻面、地面等進(jìn)行了改動(dòng)裝修的情節(jié)，難以得出房屋自身質(zhì)量問題造成墻面漏水的結(jié)論，且墻面漏水一節(jié)事實(shí)雖客觀造成原告使用上的不便，但也尚未達(dá)到房屋無法使用致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度。關(guān)于營業(yè)執(zhí)照的辦理問題，原被告的微信聊天記錄證明被告負(fù)責(zé)跟進(jìn)營業(yè)執(zhí)照的辦理事宜，故原告以被告不提供房屋權(quán)利證明為由導(dǎo)致其無法辦理營業(yè)執(zhí)照明顯與實(shí)際操作情況不符，而系爭(zhēng)房屋在租賃給原告前已經(jīng)登記注冊(cè)了公司，被告針對(duì)原告的經(jīng)營內(nèi)容將“美甲經(jīng)營”作為公司新增營業(yè)項(xiàng)目，已經(jīng)履行了合同約定的確保原告正常經(jīng)營的義務(wù)，原告以執(zhí)照未能辦理在其名下作為抗辯理由，本院不予采納。綜上，原告在未能證明被告存在違約事由的情形下提前退租，故對(duì)原告主張的裝修費(fèi)用，本院不予支持。對(duì)原告所稱的門店員工工資、店鋪推廣費(fèi)用，與《商鋪?zhàn)赓U合同》的履行無關(guān)，故對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。原告應(yīng)當(dāng)支付2018年9月10日至2018年12月26日期間的拖欠租金。對(duì)被告提出的要求以押金作為違約損失進(jìn)行抵扣的訴訟請(qǐng)求，考慮到系爭(zhēng)房屋被收回后的實(shí)際空置期間，本院對(duì)該損失金額酌情予以調(diào)整。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十八條、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第(二)項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)李某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)孫某支付2018年9月10日至2018年12月26日期間的租金64,200元。
　　二、原告(反訴被告)李某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)孫某賠償違約損失27,000元；
　　三、被告(反訴原告)孫某應(yīng)于原告(反訴被告)李某某結(jié)清第一、二項(xiàng)費(fèi)用后退還其押金36,000元；
　　四、駁回原告(反訴被告)李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)5,159元(原告已預(yù)付)，減半收取2,579.50元，由原告李某某負(fù)擔(dān)2,218.50元，被告孫某負(fù)擔(dān)361元；反訴案件受理費(fèi)2,300元(反訴原告已預(yù)付)，減半收取1,150元，由反訴被告李某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，原、被告可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：魏樂陶

書記員：陳星然