原告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省合肥市。
　　原告：苑某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河南省周口市。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：湯曉明，上海市君悅律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市嘉定區(qū)。
　　被告：徐某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市嘉定區(qū)。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：黃冬艷，上海律宏律師事務(wù)所律師。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：朱沙，上海律宏律師事務(wù)所律師。
　　被告：徐惠祥，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市嘉定區(qū)。
　　被告：鐘良玲，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省。
　　委托訴訟代理人：蔣春偉，上海肅瀾律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：韋雪雁，上海肅瀾律師事務(wù)所律師。
　　原告李某、苑某某訴被告徐惠祥、陳某某、徐某、鐘良玲房屋買賣合同糾紛一案，本院立案予以受理。因被告徐惠祥出境后下落不明，需公告送達(dá)，本案依法適用普通程序公開開庭審理。原告一方、被告陳某某及徐某一方、被告鐘良玲一方到庭參加訴訟。被告徐惠祥經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院依法進(jìn)行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告徐惠祥、陳某某、徐某支付逾期交房違約金【按人民幣(以下幣種同)669元/日的標(biāo)準(zhǔn)，自2017年12月1日起計(jì)算至實(shí)際交房之日止】；2、判令被告鐘良玲立即搬離上海市嘉定區(qū)嘉峪關(guān)路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(下稱“系爭房屋”)并騰空房屋內(nèi)所有物品、家具，將該房屋返還給原告；3、判令被告鐘良玲賠償損失(按100元/日的標(biāo)準(zhǔn)，自2017年11月23日起計(jì)算至實(shí)際搬離之日止)。事實(shí)與理由：兩原告為夫妻關(guān)系。2016年8月15日，原告經(jīng)上海玥翔投資管理有限公司(下稱“玥翔中介”)居間介紹與被告徐惠祥、陳某某、徐某就系爭房屋買賣事宜達(dá)成一致并簽訂了《購房居間合同》，約定房價(jià)200萬元，合同簽訂后10日內(nèi)支付15萬元，25日內(nèi)支付41萬元，付41萬元當(dāng)天訂立網(wǎng)簽版買賣合同。原告當(dāng)天便向三被告支付定金4萬元。2016年8月25日，原告按約支付了15萬元。原告?zhèn)潺R房款準(zhǔn)備網(wǎng)簽時(shí)，被告徐惠祥、陳某某、徐某以種種理由推托。在原告及居間方發(fā)出《催告函》后，被告徐惠祥、陳某某、徐某仍無動(dòng)于衷。經(jīng)多次交涉，被告徐惠祥、陳某某、徐某提出加價(jià)，原告起初未予同意。僵持?jǐn)?shù)天后，原告考慮到已支付定金及房款計(jì)19萬元，不繼續(xù)交易恐怕房款難以收回，且當(dāng)時(shí)房價(jià)確實(shí)上漲較大，如過于糾纏將對(duì)原告這樣的剛需購房者更為不利，故再三斟酌后同意了加價(jià)。2016年9月29日，原告與被告徐惠祥、陳某某、徐某又簽訂《拆遷安置房買賣合同》，房屋總價(jià)提升至217萬元。簽約當(dāng)天，原告又支付了31萬元。2017年8月14日，被告徐惠祥、陳某某、徐某取得了系爭房屋的小產(chǎn)證，居間方遂通知雙方辦理網(wǎng)簽等手續(xù)。2017年9月7日，原告與被告徐惠祥、陳某某、徐某簽訂了正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并進(jìn)行了網(wǎng)上備案。2017年11月7日，買賣雙方辦理了過戶及抵押貸款手續(xù)，并同時(shí)簽訂了《關(guān)于交房補(bǔ)充協(xié)議》。2017年11月23日，原告取得了系爭房屋的小產(chǎn)證，目前就貸款部分進(jìn)行正常還貸。被告徐惠祥、陳某某、徐某未能按《關(guān)于交房補(bǔ)充協(xié)議》之約定向原告交房，原告多次催告未果，遂主動(dòng)前往系爭房屋要求房屋內(nèi)人員搬離。但因家中無人，原告遂在門上張貼了告知書。被告鐘良玲此后聯(lián)系原告，聲稱其于2011年便向另外三原告購買了系爭房屋，目前處于出租狀態(tài)，不同意搬離騰空。據(jù)相關(guān)證據(jù)顯示，四被告之間所謂的房屋買賣關(guān)系早已于2011年12月6日解除?；谝陨鲜聦?shí)，被告徐惠祥、陳某某、徐某未按約交房構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。而原告已善意取得系爭房屋，為真正的產(chǎn)權(quán)人。被告鐘良玲違法占據(jù)系爭房屋，嚴(yán)重侵害了原告的權(quán)益?；谝陨锨闆r，原告訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
　　被告徐惠祥未進(jìn)行辯稱。
　　被告陳某某、徐某辯稱：1、答辯人與被告鐘良玲就系爭房屋建立的買賣關(guān)系于2011年12月6日已解除，故向原告出售系爭房屋的行為合法有效。被告鐘良玲一直占用系爭房屋，致使答辯人無法向原告交房，故違約金應(yīng)當(dāng)由被告鐘良玲承擔(dān)。2、違約金應(yīng)自2017年12月15日起算，現(xiàn)原告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。
　　被告鐘良玲辯稱：1、被告徐惠祥、陳某某、徐某在2011年6月將系爭房屋出售給答辯人，答辯人按約支付房款后合法占有系爭房屋。目前，答辯人亦向法院起訴了另外三位被告，案號(hào)為(2019)滬0114民初1952號(hào)，應(yīng)待該案處理完畢再處理本案。2、原告在與另外三位被告的交易過程中，存在匪夷所思、不合常理之處，尤其是關(guān)于房屋交付問題，答辯人有理由懷疑原告與三位被告是知道或者默認(rèn)交房困難。3、原告起訴另外三位被告系基于合同關(guān)系，而起訴被告系基于物權(quán)關(guān)系，答辯人認(rèn)為這兩種法律關(guān)系不應(yīng)在同一個(gè)案件中處理。
　　原告為支持其主張，向本院提交下列證據(jù)為證：
　　1、《購房居間合同》、定金收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證，證明原告經(jīng)玥翔中介居間與被告徐惠祥、陳某某、徐某就系爭房屋建立了買賣關(guān)系，原告支付了定金4萬元及房款15萬元。
　　2、《催告函》，證明原告及居間方于2016年9月15日發(fā)函催告被告徐惠祥、陳某某、徐某與原告繼續(xù)履行合同。
　　3、《拆遷安置房買賣合同》、轉(zhuǎn)賬憑證，證明出賣方要求加價(jià)，原告與被告徐惠祥、陳某某、徐某于2016年9月29日商定將房屋總價(jià)提高到217萬，原告并于當(dāng)日支付房款31萬元。
　　4、房地產(chǎn)權(quán)證，證明系爭房屋于2017年8月14日登記至被告徐惠祥、陳某某、徐某名下。
　　5、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，證明原告與被告徐惠祥、陳某某、徐某于2017年9月7日簽訂了正式買賣合同并進(jìn)行了網(wǎng)上備案。因賣方此前要求加價(jià)，且貸款政策變化，首付從三成變?yōu)槿宄?，?dǎo)致原告首付增加。原告為多申請(qǐng)銀行貸款，故與賣方協(xié)商將合同價(jià)作高至267萬元。
　　6、收據(jù)，證明就系爭房屋原告支付首付款94萬元。
　　7、房產(chǎn)交易申報(bào)表、銷售發(fā)票、稅收繳款書等，證明原告與被告徐惠祥、陳某某、徐某按照交易流程完成了系爭房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
　　8、《關(guān)于交房補(bǔ)充協(xié)議》，證明原告與被告徐惠祥、陳某某、徐某在2017年11月7日約定，在原告取得小產(chǎn)證后一周內(nèi)向原告交房。
　　9、《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》《住房公積金個(gè)人住房抵押借款合同》、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、貸款放款憑證，證明原告因購買系爭房屋申請(qǐng)了貸款共計(jì)173萬元，其中商業(yè)貸款74萬元、公積金貸款99萬元。
　　10、還貸記錄，證明原告申請(qǐng)貸款后一直處于正常還款狀態(tài)中。
　　11、房地產(chǎn)權(quán)證，證明系爭房屋于2017年11月23日登記在原告名下。
　　12、照片，證明原告于2018年2月4日在系爭房屋門上張貼紙條，載明原告為產(chǎn)權(quán)人并預(yù)留原告電話，被告鐘良玲后聯(lián)系原告，原告才得知四被告間所謂的房屋買賣關(guān)系。
　　13、被告鐘良玲作為原告起訴被告徐惠祥、陳某某、徐某的民事起訴狀、被告徐惠祥與被告鐘良玲簽訂的《房屋買賣合同》及《解約協(xié)議》，證明四被告間就系爭房屋建立的買賣關(guān)系早已解除。
　　14、農(nóng)業(yè)銀行交易明細(xì)清單、工商銀行轉(zhuǎn)賬憑證，證明：原告李某于2016年8月15日以POS機(jī)刷卡方式向被告陳某某支付過兩筆2萬元，共計(jì)4萬元定金。因辦理貸款需要相應(yīng)流水，故2016年8月25日，由被告陳某某、徐某現(xiàn)金存入原告李某賬戶4萬元，原告李某隨即將該4萬元轉(zhuǎn)賬支付給被告陳某某。當(dāng)日，原告李某另向被告陳某某轉(zhuǎn)賬15萬元。2016年9月29日，原告李某向被告陳某某轉(zhuǎn)賬31萬元。當(dāng)日，被告徐某取款15.1萬元存入居間方經(jīng)辦人李興華賬戶，李興華再將該款存入原告李某賬戶，原告李某隨即將該15.1萬元轉(zhuǎn)賬支付給被告陳某某。2017年8月29日，先由被告陳某某存入原告李某賬戶14萬元及9萬元，原告李某隨即將該14萬元及9萬元轉(zhuǎn)賬支付給被告陳某某。2017年9月1日，通過被告陳某某、徐某墊付款項(xiàng)給原告29萬元，再由原告苑某某向被告陳某某轉(zhuǎn)賬29萬元。以上，原告轉(zhuǎn)賬支付首付50萬元，現(xiàn)金支付1萬元。原告另選取了銀行流水中2017年8月29日中的一筆14萬元及9月1日的一筆29萬元，如此共同構(gòu)成首付94萬元，恰為合同價(jià)267萬元的35%。
　　15、《購房補(bǔ)充協(xié)議》，證明原告與被告徐惠祥、陳某某、徐某一致確認(rèn)，系爭房屋的實(shí)際成交價(jià)為223萬元。
　　16、收條，證明原告已向玥翔中介的負(fù)責(zé)人也即居間方經(jīng)辦人李興華支付傭金1萬元。
　　17、《租賃合同》及收條，證明因被告鐘良玲占據(jù)系爭房屋，導(dǎo)致原告在外租房居住并產(chǎn)生租金損失。
　　被告陳某某、徐某對(duì)原告提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)1，真實(shí)性無異議。對(duì)證據(jù)2，三性均不認(rèn)可，從未收到過該函件。對(duì)證據(jù)3及證據(jù)4，予以認(rèn)可。對(duì)證據(jù)5，真實(shí)性認(rèn)可，亦認(rèn)可原告的陳述。對(duì)證據(jù)6，真實(shí)性認(rèn)可，收到首付款94萬元。對(duì)證據(jù)7及證據(jù)8，三性均認(rèn)可。對(duì)證據(jù)9，三性均予以認(rèn)可，收到了銀行放款173萬元。對(duì)證據(jù)10及證據(jù)11，三性均無異議。對(duì)證據(jù)12，三性無法認(rèn)可，系爭房屋實(shí)際并非由被告陳某某、徐某占有。對(duì)證據(jù)13，《房屋買賣合同》真實(shí)性不認(rèn)可，對(duì)訴狀及《解約協(xié)議》認(rèn)可。對(duì)證據(jù)14及證據(jù)15，三性均無異議，認(rèn)可原告的陳述。對(duì)證據(jù)16及證據(jù)17，系原告與案外人簽訂，真實(shí)性無法確認(rèn)。
　　被告鐘良玲對(duì)原告提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)1、證據(jù)2及證據(jù)3，真實(shí)性均無法確認(rèn)。對(duì)證據(jù)4，真實(shí)性、合法性認(rèn)可，但本被告不知道系爭房屋小產(chǎn)證的辦出時(shí)間。對(duì)證據(jù)5，真實(shí)性認(rèn)可，但對(duì)合法性、關(guān)聯(lián)性存有異議，提請(qǐng)法庭注意，該合同亦由被告徐某獨(dú)自簽訂。對(duì)證據(jù)6，真實(shí)性不認(rèn)可，該證據(jù)系偽造的。對(duì)證據(jù)7，真實(shí)性認(rèn)可，原告在系爭房屋的交易過程中作高房價(jià)，存在問題。對(duì)證據(jù)8，真實(shí)性無法確認(rèn)，該協(xié)議中載明系爭房屋的交易總價(jià)為267萬元，與原告關(guān)于作高房價(jià)的陳述相互矛盾。對(duì)證據(jù)9，真實(shí)性認(rèn)可，原告已實(shí)際向被告徐某、陳某某支付了267萬元。對(duì)證據(jù)10及證據(jù)11，真實(shí)性認(rèn)可，但合法性、關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。對(duì)證據(jù)12，真實(shí)性認(rèn)可，原告確實(shí)在系爭房屋門上張貼過該紙條。對(duì)證據(jù)13，真實(shí)性均無異議，但本被告從未向原告提交過該組證據(jù)，說明原告與被告陳某某、徐某間互有聯(lián)系，原告所述聯(lián)系不上被告徐某交房不屬實(shí)。此外，四被告間就系爭房屋間的買賣關(guān)系并未解除，本被告已另行起訴另外三位被告。對(duì)證據(jù)14，真實(shí)性無法確認(rèn)，原告與被告陳某某、徐某在交易中銀行流水存在重大問題，不符合交易慣例。對(duì)證據(jù)15，真實(shí)性無法確認(rèn)，被告徐某稱從未實(shí)地看過系爭房屋，卻在該補(bǔ)充協(xié)議里約定原告拿到小產(chǎn)證后一周內(nèi)交房，嚴(yán)重違反常識(shí)和邏輯。對(duì)證據(jù)16及證據(jù)17，三性均不認(rèn)可。
　　被告陳某某、徐某未就其抗辯主張?zhí)峁┳C據(jù)。
　　被告鐘良玲就其抗辯主張，向本院提交下列證據(jù)為證：
　　1、房屋買賣合同，證明被告徐惠祥、陳某某、徐某已于2011年即將系爭房屋出售給本被告，現(xiàn)又將系爭房屋再行出售給原告，嚴(yán)重違反與本被告間的買賣合同。
　　2、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證，證明本被告依約履行了付款義務(wù)，本被告合同履行過程中無任何過錯(cuò)。
　　3、《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》、蓋有合富置業(yè)收件專用章的承諾書及徐惠祥、徐某身份證復(fù)印件(載有委托書)，證明被告徐惠祥動(dòng)遷安置所得三套房屋，系爭房屋為其中一套，被告陳某某、徐某委托被告徐惠祥出售系爭房屋。
　　4、燃?xì)夤┯脷夂贤鞍l(fā)票、東方有限網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)受理單及賬單、物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)單據(jù)，證明系爭房屋自簽約后一直由原告居住至今。
　　5、委托書，證明被告徐某自稱于2017年收到被告徐惠祥出具的委托書，并以該委托書將系爭房屋出售并過戶原告。被告徐惠祥一家惡意一房二賣，原告在購買系爭房屋的過程中亦存在過錯(cuò)。
　　原告對(duì)被告鐘良玲提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)1，真實(shí)性無法確認(rèn)，應(yīng)由被告徐某確認(rèn)，但該合同中關(guān)于抵押的相關(guān)約定不合常理。對(duì)證據(jù)2及證據(jù)3，真實(shí)性均無法確認(rèn)。對(duì)證據(jù)4，真實(shí)性無法確認(rèn)，但《解約協(xié)議》反映四被告間早已解約，故被告鐘良玲即使占有系爭房屋也非合法占有。對(duì)證據(jù)5，真實(shí)性認(rèn)可，恰說明被告徐某具有代理權(quán)限，原告與被告徐某一人簽訂房屋買賣合同不存在問題。
　　被告陳某某、徐某對(duì)被告鐘良玲提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)1，真實(shí)性不認(rèn)可，四被告間就系爭房屋建立的買賣關(guān)系早于2011年12月6日即解除。對(duì)證據(jù)2，真實(shí)性無法確認(rèn)，所有款項(xiàng)均由被告徐惠祥收取。對(duì)證據(jù)3，真實(shí)性認(rèn)可，但系爭房屋作為拆遷安置房屋屬于家庭共有，而非屬于被告徐惠祥一人所有。合富置業(yè)居間簽訂的房屋買賣合同早已解除，故再向原告出售系爭房屋并不構(gòu)成惡意一房二賣。對(duì)證據(jù)4，真實(shí)性無法確認(rèn)，不知道系爭房屋的水電煤更名情況，與被告鐘良玲間的房屋買賣關(guān)系已于2011年12月6日解除。對(duì)證據(jù)5，真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)于委托書，被告陳某某從未去過美國，系被告徐惠祥獨(dú)自在美國辦出后托人帶回國內(nèi)，被告徐某并以該委托書將系爭房屋過戶給了案外人李某、苑某某。因三被告與被告鐘良玲間的房屋買賣關(guān)系早已解除，故向原告再行出售系爭房屋不存在問題。
　　結(jié)合原、被告的當(dāng)庭陳述及上述證據(jù)，本院確認(rèn)如下事實(shí)：
　　2009年6月4日，被告徐惠祥與拆遷人簽訂了《上海市征用集體土地居住房拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，安置得到系爭房屋、上海市嘉定區(qū)嘉峪關(guān)路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(下稱“902室房屋”)及上海市嘉定區(qū)嘉峪關(guān)路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(下稱“301室房屋”)。2015年中旬，徐惠祥出境前往美國，此后未再有入境記錄。2016年10月27日，徐某持相關(guān)材料并代陳某某、徐惠祥與開發(fā)商簽訂了上述三套房屋的出售合同。2017年8月14日，上述三套房屋均登記在徐惠祥、陳某某、徐某三人名下。
　　2016年8月15日，李某(購買方、乙方)與徐某(出售方、甲方)在玥翔中介(居間方、丙方)簽訂《購房居間合同》，其中約定：系爭房屋的出讓總價(jià)為200萬元；甲乙雙方簽訂網(wǎng)簽版買賣合同當(dāng)日，乙方向甲方支付首期房款60萬元(含定金4萬元)，乙方以銀行貸款方式支付第二期房款140萬元；房地產(chǎn)交易中心出具以乙方為所有權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證且甲方收到銀行貸款后1年內(nèi)交房，雙方約定特定日期即2017年9月30日交房。該合同2.5特別約定：甲方在近期盡快辦理產(chǎn)證以保證后續(xù)流程順利進(jìn)行。本房為毛坯交房，付款分兩次支付，10天內(nèi)付15萬元，25天內(nèi)付41萬。如因社保問題需解除合同，雙方互不追究違約。如交易流程完成后兩個(gè)月內(nèi)不能交房，甲方按2,000元/月支付乙方房租。徐某在該合同上簽字確認(rèn)該房出售已征得同住人、承租人及權(quán)利人共有人的同意，如有產(chǎn)權(quán)糾紛本人愿負(fù)一切法律責(zé)任。
　　2016年9月29日，徐某并代徐惠祥、陳某某(出賣方、甲方)，李某并代苑某某(買受人、乙方)簽訂了《拆遷安置房買賣合同》，該合同約定：系爭房屋成交價(jià)為217萬元；第一筆首付款4萬元于2016年8月25日簽訂合同當(dāng)日支付給甲方，第二筆房款15萬元于2016年8月25日支付，第三筆房款46.1萬元于2016年9月29日甲方交付房屋鑰匙時(shí)支付，第四筆房款151.9萬元以貸款方式支付；甲方應(yīng)在乙方支付第三筆房款時(shí)將房屋交付給乙方，并結(jié)清一切費(fèi)用。房屋交接日期不超過約定日期十五天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付日止，每逾期一天，甲方按乙方支付房款的百分之一向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過三十天，視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)追究甲方的違約責(zé)任，終止本合同，按乙方所付房款的兩倍支付違約金；鑒于拆遷安置房關(guān)系到國家政策等相關(guān)特殊政策所造成的不能過戶原因，待雙方都滿足過戶條件時(shí)，雙方無條件配合過戶；系爭房屋為動(dòng)遷房，是家庭共有財(cái)產(chǎn)，甲方承諾已取得全部房屋共有人的同意。
　　2017年9月7日，徐某并代徐惠祥、陳某某(賣售人、甲方)與李某、苑某某(買受人、乙方)簽訂網(wǎng)簽版了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，其中約定：甲方將系爭房屋出售給乙方，總價(jià)267萬元；甲方于乙方付清全部房款當(dāng)日，將該房屋鑰匙交付乙方，并對(duì)物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤等使用費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，交付完成的標(biāo)志為雙方簽署房屋交接書；雙方同意在2017年10月30日前支付首期房款94萬元，乙方通過向銀行申請(qǐng)貸款的方式向甲方支付房款173萬元；雙方確認(rèn)于2017年11月30日前向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；甲方未按約定期限交接房地產(chǎn)的，自甲方根據(jù)約定應(yīng)辦理房地產(chǎn)交接手續(xù)之次日起算違約金，為乙方已付款日萬分之三計(jì)算直至實(shí)際交付日。當(dāng)日，李某與徐某另簽訂《購房補(bǔ)充協(xié)議》，載明：李某、苑某某購買系爭房屋，簽約日期為2017年9月7日，總價(jià)267萬元，買賣雙方確認(rèn)該套房屋實(shí)際價(jià)格為223萬元。李某實(shí)際付首付款50萬元，中間發(fā)生的所有過賬不存在實(shí)際借貸關(guān)系，是為幫助買家湊夠首付款。李某通過銀行申請(qǐng)貸款173萬元，該筆貸款由銀行直接打入徐某指定賬戶，徐某實(shí)際收到房款223萬元(50萬元+173萬元)。買方拿到產(chǎn)證后一周內(nèi)通知賣方驗(yàn)房，后續(xù)維修基金及水電、煤氣等過戶徐某需配合完成，銀行放款后一周內(nèi)賣方交房，原房東保證交房時(shí)該房屋沒有對(duì)外出租、沒有戶口、不涉及經(jīng)濟(jì)糾紛，否則賣方承擔(dān)買方因此造成的損失。
　　2017年11月7日，徐某持顯示有美國紐約州字樣的委托書與李某、苑某某辦理系爭房屋的過戶手續(xù)，該委托書記載徐惠祥、陳某某委托女兒徐某代為出售系爭房屋，包括簽訂合同、收取房款、辦理過戶等等。當(dāng)日，徐某與李某簽訂《關(guān)于交房補(bǔ)充協(xié)議》，其中約定：李某、苑某某購買系爭房屋，簽約日期為2017年9月7日，總價(jià)267萬元，李某通過銀行申請(qǐng)貸款173萬元，該筆貸款由銀行直接打入徐某指定賬戶。買方拿到新產(chǎn)證一周內(nèi)，買、賣雙方及中介李興華一起查驗(yàn)房屋，銀行放款至徐某指定賬戶后一周內(nèi)賣方交房，原房東保證交房時(shí)該房屋沒有對(duì)外出租、沒有戶口、不涉及經(jīng)濟(jì)糾紛，否則賣方承擔(dān)買方因此造成的損失。2017年11月23日，系爭房屋登記至李某、苑某某名下。
　　關(guān)于首付款支付情況，李某與陳某某、徐某一致確認(rèn)：李某于2016年8月15日以POS機(jī)刷卡方式向陳某某支付過兩筆2萬元，共計(jì)4萬元定金。當(dāng)日，徐某向李某出具了相應(yīng)定金收據(jù)。因辦理貸款需要相應(yīng)流水，故2016年8月25日，由陳某某、徐某現(xiàn)金存入李某賬戶4萬元，李某隨即將該4萬元轉(zhuǎn)賬支付給陳某某。當(dāng)日，李某另向陳某某轉(zhuǎn)賬15萬元。2016年9月29日，李某向陳某某轉(zhuǎn)賬31萬元。當(dāng)日，徐某取款15.1萬元存入居間方經(jīng)辦人李興華賬戶，李興華再將該款存入李某賬戶，李某隨即將該15.1萬元轉(zhuǎn)賬支付給陳某某。2017年8月29日，先由陳某某存入李某賬戶14萬元及9萬元，李某隨即將該14萬元及9萬元轉(zhuǎn)賬支付給陳某某。2017年9月1日，通過陳某某、徐某墊付款項(xiàng)給李某一方29萬元，再由苑某某向陳某某轉(zhuǎn)賬29萬元。以上，李某一方轉(zhuǎn)賬支付首付50萬元，現(xiàn)金支付1萬元。李某另選取了銀行流水中2017年8月29日中的一筆14萬元及9月1日的一筆29萬元，如此共同構(gòu)成首付94萬元，恰為合同價(jià)267萬元的35%。2017年9月7日，徐某出具收據(jù)，確認(rèn)收到李某、苑某某購房款94萬元。
　　2017年10月9日，李某、苑某某簽訂了《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》和《住房公積金個(gè)人住房抵押借款合同》，申請(qǐng)商業(yè)貸款74萬元及公積金貸款99萬元，借款合同上記載系爭房屋評(píng)估價(jià)值為267萬元。2017年12月7日，李某申請(qǐng)的貸款計(jì)173萬元發(fā)放至徐某賬戶。因陳某某、徐某未能按約向李某交付系爭房屋，2018年2月4日，李某在系爭房屋門口張貼紙條，載明李某為產(chǎn)權(quán)人并預(yù)留了電話。鐘良玲后聯(lián)系李某并告知其早已向徐惠祥、陳某某、徐某購買了系爭房屋。
　　又查明，1、本案審理中，李某先陳述玥翔中介李興華帶其看房，發(fā)現(xiàn)系爭房屋里有人居住，但未向房東及李興華了解居住者為何人，也未核實(shí)與賣方的關(guān)系；后又陳述李興華介紹居住者為租客，租客承諾買賣達(dá)成后會(huì)搬走。而(2018)滬0114民初6924號(hào)案件審理中，李某在本院向其調(diào)查時(shí)稱：簽約時(shí)徐某說沒有租客，其敲門里面也沒有人，徐某說工作忙沒有時(shí)間帶看房，并保證房子沒有問題。2、本案審理中，徐某陳述：首付款94萬元，李某實(shí)際支付50萬元，另外44萬元由其與陳某某出借給李某，售房款223萬元全部由陳某某、徐某保管。
　　目前，鐘良玲已向本院起訴徐惠祥、陳某某、徐某【案號(hào)：(2019)滬0114民初1952號(hào)】。該案中，鐘良玲考慮到系爭房屋已過戶給李某且房屋上設(shè)定有173萬元抵押貸款的客觀事實(shí)，此外直至2018年9月系爭房屋上的糾紛仍未解決，鐘良玲已于2018年年底另行購房。有鑒于此，鐘良玲改變了原主張繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求，現(xiàn)要求解除合同并賠償差價(jià)損失。該案審理中查明如下事實(shí)：2011年6月3日，徐某在其身份證復(fù)印件上出具委托書一份，載明：本人徐某就天禧嘉苑XXX-XXX號(hào)-XXX單元XXX室房屋買賣事項(xiàng)全權(quán)委托給我父親徐惠祥全權(quán)辦理，愿負(fù)因此產(chǎn)生的所有責(zé)任。2011年6月5日，徐惠祥出具承諾書一份，載明：對(duì)上海市嘉定區(qū)天禧嘉苑XXX-XXX號(hào)-XXX單元XXX室房地產(chǎn)出售事宜，徐某、陳某某小姐因特殊原因無法到場(chǎng)簽收定金，本人簽收并代徐某、陳某某小姐簽字簽收定金，愿承擔(dān)一切法律責(zé)任。以上委托書、承諾書上均加蓋有上海合富置業(yè)顧問有限公司收件專用章。
　　徐惠祥并代陳某某、徐某(出賣人、甲方)與鐘良玲(買受人、乙方)簽訂有落款日期顯示為2011年6月5日的房屋買賣合同一份(合同編號(hào)：XXXXXXXXXXX)，其中約定：甲乙雙方通過上海原臣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間介紹，由乙方受讓甲方自有房屋，房屋坐落于天禧嘉苑XXX-XXX號(hào)-XXX單元XXX室，即系爭房屋；房屋建筑面積63.09平方米，總價(jià)73.8萬元。該合同補(bǔ)充條款約定：在簽署合同當(dāng)日，乙方支付甲方首期房款26萬元(內(nèi)含定金2,000元)；甲乙雙方約定于2011年10月30日前交房給乙方，甲方交付鑰匙給乙方，乙方于交房當(dāng)日支付房款20萬元，交房所產(chǎn)生的入戶費(fèi)用均由乙方承擔(dān)；甲方收到開發(fā)商辦理產(chǎn)證通知書7日內(nèi)即辦理以甲方為產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)證，拿到產(chǎn)證7日內(nèi)，把產(chǎn)證原件交給中介方。甲乙雙方約定7個(gè)工作日內(nèi)一起去辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證抵押手續(xù)，債權(quán)人為乙方，債權(quán)額為150萬元，抵押證由中介方保管，或做債權(quán)額150萬元的公證，且支付給甲方部分房款7.8萬元、該150萬元債權(quán)為該房地產(chǎn)抵押于甲方的其他資產(chǎn)無關(guān)；產(chǎn)證滿三年后或按國家關(guān)于動(dòng)遷房交易政策許可，甲方在7日內(nèi)配合乙方辦理過戶手續(xù)，過戶當(dāng)日乙方支付甲方剩余房款20萬元。該合同第14頁另附承諾書載明：本人徐惠祥、陳某某、徐某鄭重承諾，系爭房屋歸本人所有，本人有完全支配權(quán)，不受任何人影響，自愿將該房產(chǎn)以73.8萬元的價(jià)格向鐘良玲出售，在該房屋辦理過戶手續(xù)前不得以任何理由變化價(jià)格或反悔交易……承諾人處徐惠祥簽名并捺印，同時(shí)代陳某某、徐某簽字。2011年6月5日，鐘良玲向徐惠祥轉(zhuǎn)賬25.8萬元。徐惠祥于當(dāng)日出具房款收據(jù)，確認(rèn)收到鐘良玲支付的系爭房屋購房款26萬元。
　　2011年12月6日，徐惠祥與鐘良玲簽訂《解約協(xié)議》，該協(xié)議顯示徐惠祥、陳某某、徐某為出賣人、甲方，鐘良玲為買受人、乙方，載明：甲、乙雙方于2011年6月5日在合富置業(yè)嘉城分行簽訂的關(guān)于系爭房屋的房屋買賣合同(編號(hào)：XXXXXXXX)，現(xiàn)雙方對(duì)原合同條款有爭議，不能達(dá)成共識(shí)，故雙方同意解除原合同，互不追究違約責(zé)任，甲方在簽訂本協(xié)議當(dāng)日退還乙方之前所付的所有款項(xiàng)。
　　2011年12月9日，鐘良玲向徐惠祥轉(zhuǎn)賬202,877元。當(dāng)日，徐惠祥出具收據(jù)兩份，其中房款收據(jù)載明收到鐘良玲支付的系爭房屋房款20萬元，另一份收據(jù)載明“收到鐘良玲支付的系爭房屋維修基金2,551元、分時(shí)表100元、物業(yè)費(fèi)150元、電梯費(fèi)76元，總計(jì)2,877元，貳仟捌佰柒拾棄元整”。2013年8月4日，徐惠祥向鐘良玲出具收據(jù)，確認(rèn)收到系爭房屋房款5萬元。目前，系爭房屋仍由鐘良玲占有使用。
　　本案爭議焦點(diǎn)為：一、李某一方主張徐惠祥、徐某一方承擔(dān)逾期交房違約金是否有依據(jù)？標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)予調(diào)整？二、李某一方主張鐘良玲交還系爭房屋并賠償占用損失是否有依據(jù)？
　　針對(duì)爭議焦點(diǎn)一，李某一方與徐某并代徐惠祥、陳某某就系爭房屋簽訂了《拆遷安置房買賣合同》《上海市房地產(chǎn)買賣合同》《關(guān)于交房補(bǔ)償協(xié)議》等多份協(xié)議，李某一方與陳某某、徐某均認(rèn)可這些協(xié)議為其真實(shí)意思表示，故應(yīng)當(dāng)受其約束并按其履行。徐惠祥雖未在以上協(xié)議上簽字，但徐某稱徐惠祥獨(dú)自在美國辦出委托書后托人帶回國內(nèi)，委托徐某出售系爭房屋。徐某實(shí)際上確實(shí)持該委托書將系爭房屋過戶給了李某一方，故徐某與李某一方就系爭房屋簽訂的協(xié)議效力均應(yīng)及于徐惠祥。本案中，買賣雙方就交房時(shí)間及逾期交房責(zé)任有過多次約定，但約定內(nèi)容并不一致，應(yīng)視為在后的約定變更了在前的約定。李某一方與徐某一方最終約定，賣方于銀行放款后一周內(nèi)交房，逾期交房應(yīng)按已付款日萬分之三計(jì)算違約金?，F(xiàn)徐某一方于2017年12月7日收到銀行發(fā)放的貸款，卻未能按約交房，故應(yīng)自2017年12月15日起支付違約金。目前，徐某確認(rèn)李某一方已支付房款223萬元，故李某一方要求按669元/日的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金合法有據(jù)，本院予以支持。徐某一方主張違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，本院認(rèn)為該違約金的計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)系雙方協(xié)商一致確定，故根據(jù)誠實(shí)信用原則，本院對(duì)該違約金不予調(diào)整。
　　針對(duì)爭議焦點(diǎn)二，因系爭房屋兩次出售，造成了目前所有權(quán)與占有權(quán)能發(fā)生分離的客觀情況。李某一方對(duì)系爭房屋的權(quán)利(包括房屋權(quán)利交付及實(shí)體交付)，應(yīng)通過其與徐某一方訂立的房屋買賣合同之履行來實(shí)現(xiàn)。雖然李某于2017年11月23日已取得系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，完成了房屋的權(quán)利交付過程，但其自始未曾取得過系爭房屋的占有、使用權(quán)，對(duì)此其應(yīng)依據(jù)與徐某一方訂立的房屋買賣合同基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向合同相對(duì)方主張權(quán)利?，F(xiàn)實(shí)情況是，徐某一方未與鐘良玲解除買賣關(guān)系并收回系爭房屋，客觀上無法向李某一方履行交付系爭房屋的義務(wù)，故應(yīng)向李某一方承擔(dān)違約責(zé)任。
　　而在第一手買賣關(guān)系中，徐惠祥并代陳某某、徐某將系爭房屋出售給鐘良玲，簽訂了房屋買賣合同，鐘良玲在支付了部分房款后取得了系爭房屋，并實(shí)際使用至今。陳某某、徐某雖主張與鐘良玲的房屋買賣關(guān)系早已于2011年12月6日簽訂《解約協(xié)議》時(shí)解除，但《解約協(xié)議》簽訂后徐惠祥仍在收取鐘良玲支付的房款及維修基金等，并且將系爭房屋交由鐘良玲使用，直至目前徐惠祥或陳某某、徐某均未提供任何證據(jù)證明徐惠祥曾向鐘良玲退還過房款或主張過返還房屋，故本院對(duì)該主張不予采納。在徐惠祥、陳某某、徐某與鐘良玲間的房屋買賣關(guān)系未予解除的情況下，鐘良玲占有、使用系爭房屋均有合法依據(jù)，故產(chǎn)權(quán)人李某一方在其從未自出售方徐某一方處獲得系爭房屋實(shí)際控制權(quán)的情況下，徑行要求實(shí)際占有人鐘良玲遷出并賠償占有損失的請(qǐng)求，本院不予支持。
　　徐惠祥經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭也未抗辯，系無視法律的行為，表明其自動(dòng)放棄了訴訟中可享有的答辯、質(zhì)證等權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)由此而引起的法律后果。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第一百六十二條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告徐惠祥、陳某某、徐某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某、苑某某逾期交房違約金(按669元/日的標(biāo)準(zhǔn)，自2017年12月15日起計(jì)算至實(shí)際交房之日止)；
　　二、駁回原告李某、苑某某的其他訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)2,746元，由被告徐惠祥、陳某某、徐某負(fù)擔(dān)(被告負(fù)擔(dān)之款，應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)交付本院)。公告費(fèi)560元，由被告徐惠祥、陳某某、徐某負(fù)擔(dān)，該款由被告徐惠祥、陳某某、徐某于本判決生效之日起十日內(nèi)直接交付原告。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：許雯雯

書記員：岳??華