原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：周國興(系原告李某某之夫)，男，住上海市。
　　委托訴訟代理人：傅志華，上海正源律師事務(wù)所律師。
　　被告：葛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省泰州市。
　　委托訴訟代理人：高寧，江蘇眾成信律師事務(wù)所律師。
　　第三人：陸駿，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市東體育會(huì)路XXX弄XXX號XXX室。
　　原告李某某與被告葛某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月3日立案后，依法追加陸駿作為本案的第三人參加訴訟，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某的委托訴訟代理人周國興、傅志華，被告葛某某及其委托訴訟代理人高寧到庭參加訴訟。第三人陸駿經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李某某向本院提出訴訟請求：1、要求被告排除妨礙，繼續(xù)履行雙方之間的租賃合同；2、被告賠償房屋裝某款67,088元；3、被告賠償原告在系爭房屋內(nèi)辦公用品及貴重物品190,460元(包括案外人在系爭房屋內(nèi)寄存物品)；4、被告退還原告房租押金5,700元；5、被告退還原告2018年4月10日至2018年10月10日期間的房租34,200元；6、被告賠償原告因惡意違約、一房二租的惡意違約金34,200元(6個(gè)月房租)；7、被告賠償原告安裝在租賃房屋內(nèi)的電信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施通信費(fèi)2,333.10元；8、本案鑒定費(fèi)、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：李某某與葛某某于2016年4月10日簽訂《房屋租賃合同》，約定李某某向葛某某承租上海市汶水東路XXX號XXX室房屋(以下簡稱2105室房屋)，因該房屋長期無人租賃，破敗不堪，由李某某出資重新裝某后入住。2016年7月8日，雙方又簽訂《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》(以下簡稱《補(bǔ)充協(xié)議》)，約定租賃合同繼續(xù)有效年限為八年，租期屆滿后，李某某有優(yōu)先租賃權(quán)。但葛某某違反雙方合同約定，在合同租賃期內(nèi)擅自撬門換鎖進(jìn)入李某某承租的房屋，并使某封條對房屋進(jìn)行封閉，現(xiàn)房屋內(nèi)的物品全部滅失，給李某某造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失。故起訴至法院要求判如所請。
　　被告葛某某辯稱：不同意原告訴請?！堆a(bǔ)充協(xié)議》的簽訂葛某某不知情，直到2018年4月才知道有這樣一份協(xié)議。房屋租賃事宜原由葛某某的丈夫負(fù)責(zé)，因葛某某的丈夫于2016年春節(jié)后過世，所以葛某某才開始處理房屋租賃事宜。葛某某與李某某的代理人曾于2016年11月9日就租賃事宜進(jìn)行商談，葛某某提出希望終止租賃關(guān)系，案外人陳新華要統(tǒng)一承租該層房屋，李某某不同意提前解除，所以雙方之間約定繼續(xù)出租給李某某一方使某，租期2年，至2018年4月10日租期屆滿，月租金為5,700元，由李某某直接支付給葛某某。李某某一方直到2018年4月10日之前從未提出有《補(bǔ)充協(xié)議》存在的事實(shí)。葛某某認(rèn)為房屋租期已到，房屋應(yīng)當(dāng)收回，因與李某某協(xié)商無果，故房屋由葛某某自行收回。關(guān)于李某某提交的葛某某于2014年7月出具的委托書，葛某某確曾向第三人出具該委托書，雖寫明2105室，但該委托書并非作為和李某某一方洽談之用。李某某稱承租2105室用于上海富福實(shí)業(yè)公司發(fā)展有限公司和其他的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)辦公，該行為本身屬于轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)借，違反了法律規(guī)定和合同約定。
　　第三人陸駿述稱，上海市汶水東路XXX號XXX層房屋均由葛某某家購買，其與葛某某之父有生意往來，又因其租住于此，故房屋均委托其出租管理。2014年因有承租人要求出示產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托書，故其聯(lián)系了葛某某，由葛某某手寫委托書后拍照通過微信發(fā)送，李某某承租房屋時(shí)也曾向其出示委托書照片，并沒有原件。2016年4月與李某某簽訂了《房屋租賃合同》，李某某按合同約定的“付六押一”付款，其再轉(zhuǎn)賬給葛某某。鑒于李某某對房屋進(jìn)行了修繕，當(dāng)時(shí)房屋出租情況不穩(wěn)定，故李某某提出要求租期延續(xù)，其就與李某某簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》。2016年9月左右，葛某某聯(lián)系其詢問房屋租賃事宜，其告知葛某某要離開此處，要求葛某某接手房屋租賃事宜。2016年11月其已離開，李某某與葛某某的會(huì)談其并未參與。簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》租期延長8年的事情沒有和葛某某說過，后來通過案外人把《補(bǔ)充協(xié)議》寄給葛某某，后來情況也沒有問過。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：葛某某系2105室及同址2107室(以下簡稱2107室)房屋權(quán)利人之一，2105室房屋面積為56.70平方米。2014年7月2日，葛某某出具授權(quán)書一份，載明授權(quán)陸駿出租2105室房屋，并代為收取租金。2016年4月10日，葛某某作為出租方(甲方)，并由陸駿作為葛某某的代理人，與李某某作為承租方(乙方)，簽訂《房屋租賃合同》一份，約定甲方出租2105室，面積共96.70平方米，租賃期共24個(gè)月，自2016年4月11日起至2018年4月10日止，乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為辦公使某；每月租金為5,700元，支付方式為押一付六；未經(jīng)甲方同意，乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。合同簽訂后，陸駿將2105室房屋及部分2107室房屋交付李某某使某，李某某按約向陸駿支付了房屋租金及押金5,700元。嗣后，李某某對房屋進(jìn)行了裝某。同年7月8日，陸駿作為葛某某的代理人，周國興作為李某某的代理人又就《房屋租賃合同》簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定由于該房屋損壞嚴(yán)重多處漏水，承租方在租借2105室(面積96.70平方米)后進(jìn)行了大量修繕工作，花了較大費(fèi)用，雙方就2016年4月10日簽訂的《房屋租賃合同》簽訂補(bǔ)充協(xié)議如下：在《房屋租賃合同》滿兩年后，如果乙方要求繼續(xù)租借，則前期合同延續(xù)有效；該延續(xù)有效年限為八年；年限屆滿后，乙方喪失延續(xù)租賃權(quán)，但可享受優(yōu)先租賃權(quán)；如果房屋被動(dòng)遷或因不可抗力造成乙方無法繼續(xù)使某，則本補(bǔ)充協(xié)議終止。2017年4月開始，李某某向葛某某直接轉(zhuǎn)賬支付租金，此前的租金由陸駿代收轉(zhuǎn)付葛某某。2018年4月初，葛某某通知李某某要求其在2018年4月11日前交還2105、2107室房屋，李某某的代理人周國興表示拒絕。2018年4月10日，李某某向葛某某轉(zhuǎn)賬支付2018年4月11日至同年10月10日的租金。2018年4月12日，葛某某自行收回2105室和由李某某使某的2107室房屋。嗣后，葛某某將2015室和2107室房屋出租并交付案外人使某，案外人對上述房屋進(jìn)行了重新裝某。
　　審理中，李某某本人來院確認(rèn)《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》上“李某某”的簽名均系其本人所簽，承租房屋后交于周國興用于開辦公司。李某某提供《辦公室裝飾裝某施工合同》一份，載明甲方為李某某、周國興，乙方為上海理源建筑裝飾工程有限公司，約定乙方為甲方位于2105室的辦公室進(jìn)行裝某，工程內(nèi)容為綜合樓室內(nèi)棚面、墻面、地面、電氣等裝飾工程，合同簽訂后，甲方即支付工程款總造價(jià)的30%，工程進(jìn)展一半時(shí)支付30%，工程竣工驗(yàn)收合格后支付40%，合同落款日期為2016年4月1日。李某某另提供上海理源建筑裝飾工程有限公司出具的工程預(yù)算報(bào)價(jià)書一份，載明施工地址為2105室，工程總價(jià)為67,088元，落款日期為2016年4月1日。李某某還提供了上海理源建筑裝飾工程有限公司出具2105室工程費(fèi)收條三份，金額總價(jià)60,788元。李某某表示原施工合同和收條存放在2015室內(nèi)，因葛某某擅自強(qiáng)行收回房屋導(dǎo)致屋內(nèi)物品滅失，故李某某去裝潢公司重新打印合同并蓋章，收條也是重新出具蓋章確認(rèn)的。李某某另表示，其承租的是2105室和部分2107室,面積相加為96.70平方米，因2107室沒有門牌號，未將該室房屋寫入合同，但實(shí)際是一起出租的；承租上述房屋后主要用于上海富福實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司辦公使某，周國興任該公司董事兼副總經(jīng)理、法律顧問的職務(wù)，并提供該公司的說明一份予以印證，另周國興作為上海正源律師事務(wù)所的主任助理，此處亦作為接待中心接待客戶。李某某于2018年12月12日撤回本案中要求葛某某賠償物品損失190,460的訴訟請求獲準(zhǔn)。
　　審理中，葛某某對李某某提供的《補(bǔ)充協(xié)議》上甲方落款處“葛某某”、“陸駿代”的字跡是否陸駿本人所寫有異議，李某某申請就此進(jìn)行司法鑒定，經(jīng)本院委托司法鑒定科學(xué)研究院進(jìn)行鑒定，鑒定意見為上述字跡均為陸駿本人所寫。葛某某提供其與案外人上海豆芝緣食品有限公司于2016年11月簽訂的《租賃合同書》一份，載明葛某某將2105室、2107室及同址2101室、2102室、2103室、2106室房屋，使某面積367.42平方米出租給該公司，于2016年11月15日交付鑰匙。租金起算日期為2016年12月1日，租期5年，至2021年11月30日止。
　　審理中，2018年11月3日，葛某某向李某某通過銀行轉(zhuǎn)賬退還了2018年4月至10月的租金34,200元。
　　上述事實(shí)由《房屋租賃合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、授權(quán)書、案件接報(bào)回執(zhí)單、照片、中國農(nóng)業(yè)銀行交易明細(xì)清單及個(gè)人結(jié)算業(yè)務(wù)申請書、裝飾裝某施工合同、工程預(yù)算報(bào)價(jià)書、裝某費(fèi)收條、上海富福實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司出具的證明及公司營業(yè)執(zhí)照、陸駿出具的證明、短信聊天記錄、視頻資料、房屋所有權(quán)證、通知函及張貼現(xiàn)場圖、《租賃合同書》、招商銀行個(gè)人轉(zhuǎn)賬匯款單筆對賬單、司法鑒定意見書等證據(jù)佐證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：葛某某雖否認(rèn)委托陸駿向李某某出租2105室、2107室房屋，但根據(jù)葛某某出具的授權(quán)書以及葛某某自認(rèn)曾由陸駿管理出租21層房屋的事實(shí)，李某某有理由相信陸駿具有代理權(quán)，陸駿作為葛某某的代理人與李某某簽訂的《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》對葛某某產(chǎn)生法律拘束力，葛某某與陸駿之間關(guān)于委托權(quán)限及委托期限的爭議，以及陸駿是否向葛某某告知補(bǔ)充協(xié)議約定延續(xù)《房屋租賃合同》的租期，不影響該協(xié)議的效力。關(guān)于租賃房屋的部位，合同雖僅列明2105室，但合同約定的租賃面積顯然超出2105室面積，根據(jù)李某某實(shí)際占有使某2105室及2107室的事實(shí)，本院采信李某某的意見，認(rèn)定實(shí)際租賃部位為2105室及部分2107室。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，《房屋租賃合同》租期兩年期滿后，李某某要求繼續(xù)租借，則前期合同延續(xù)有效，葛某某強(qiáng)行收回房屋已構(gòu)成根本性違約。但由于葛某某在收回房屋之前已經(jīng)將該址21層房屋全部出租給案外人，并在收回房屋后將房屋交付案外人裝某使某，李某某繼續(xù)承租使某該址房屋在事實(shí)上已經(jīng)不可能，故對于李某某要求排除妨礙，繼續(xù)履行雙方租賃合同的訴訟請求，本院難以支持。鑒于2018年4月12日葛某某已自行收回房屋，雙方的合同應(yīng)于2018年4月12日解除。合同解除后，押金應(yīng)當(dāng)返還李某某，葛某某雖否認(rèn)收到押金，但陸駿作為代理人已確認(rèn)收到該押金，故葛某某應(yīng)當(dāng)返還押金5,700元。李某某已支付的2018年4月12日后的租金，葛某某已向李某某返還，該訴訟請求已無處理之必要。
　　關(guān)于李某某主張的裝某損失，根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，可確認(rèn)李某某對房屋進(jìn)行了裝某，鑒于葛某某擅自收回房屋并交由案外人裝某，致使房屋內(nèi)裝某殘值無法查明，結(jié)合一般辦公用房裝某標(biāo)準(zhǔn)，李某某主張投入裝某費(fèi)用60,788元，本院予以采信?，F(xiàn)因葛某某違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)向李某某賠償剩余租賃期內(nèi)裝某殘值損失，因本案中裝某發(fā)生于2016年4月，李某某已實(shí)際利用2年，故本院酌情認(rèn)定裝某殘值損失為48,630.40元。李某某主張的賠償六個(gè)月的租金作為違約金，因雙方的合同缺乏關(guān)于違約金的約定條款，該訴請缺乏合同依據(jù)，本院不予支持。李某某主張的電信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施通信費(fèi)，證據(jù)不足，本院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十九條、第一百零七條、第一百一十條第(一)項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百四十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告葛某某應(yīng)于本判決生效之日起7日內(nèi)賠償原告李某某裝某殘值損失48,630.40元；
　　二、被告葛某某應(yīng)于本判決生效之日起7日內(nèi)返還原告李某某房屋押金5,700元；
　　三、對原告李某某的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)3,170.42元，由原告李某某負(fù)擔(dān)1,157.16元，由被告葛某某負(fù)擔(dān)2,013.26元；鑒定費(fèi)3,000元，由被告葛某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：郭??瑛

書記員：賴維娜