原告：李有元。
委托訴訟代理人：周世鈞，湖北浩法律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請求，舉證、質(zhì)證，發(fā)表意見，反駁對方訴訟請求。
被告：鄧松某。
被告：安陸市鑫罡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地安陸市南城石橋村九組。
法定代表人：陳益松，公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：齊忠東，湖北維天律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為出庭應(yīng)訴、答辯、參與庭審質(zhì)證、辯論。
第三人：葉勝。
委托代理人：包世恩，安陸市府城法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限：出庭應(yīng)訴，代為承認(rèn)與放棄、變更請求事項(xiàng)，進(jìn)行和解，代簽法律文書。

原告李有元與被告鄧松某、安陸市鑫罡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱鑫罡公司）、第三人葉勝房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年8月26日立案后，依法組成由審判員袁以俊擔(dān)任審判長、審判員易秋霞、人民陪審員彭亞萍參加評議的合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。后查明被告鄧松某有合理的理由未到庭參加訴訟，本院依法組成由審判員袁以俊擔(dān)任審判長、審判員陳海國、人民陪審員盧大俊參加評議的合議庭再次公開開庭進(jìn)行了審理，本案當(dāng)事人和委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李有元向本院提出訴訟請求：1.被告依法為原告辦理訴爭房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)；2.由被告承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。訴訟過程中，原告李有元增加訴訟請求：確認(rèn)原告李有元與被告鄧松某之間的房屋買賣合同有效。事實(shí)和理由：2010年8月30日，被告鑫罡公司與被告鄧松某簽訂房屋買賣合同，約定將位于安陸市南城毓秀閣第10棟二樓東單元房屋一套作價(jià)12.63萬元，其它費(fèi)用0.88萬元，以折抵工程款的形式賣給被告鄧松某（時值該棟樓由被告鄧松某施工，正在建中）。2010年9月19日，被告鄧松某急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，將該房屋原價(jià)轉(zhuǎn)讓與原告，原告在向被告鑫罡公司售樓部核實(shí)合同后，向被告鄧松某支付了相應(yīng)價(jià)款，并由被告鄧松某在該合同底部注明。今年原告為兒子成親裝修該房屋時與第三人葉勝發(fā)生糾紛（現(xiàn)原告裝修材料均在該房屋，由原告父親居住照看），第三人葉勝認(rèn)為其與被告鑫罡公司簽訂了房屋買賣合同，該房屋應(yīng)歸其所有。原告為維護(hù)合法權(quán)益，特依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定向貴院起訴，請求判如所請。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是：1.原告李有元與被告鄧松某之間就本案訴爭房屋形成房屋抵押關(guān)系還是房屋買賣關(guān)系；2.本案訴爭房屋買賣合同效力及履行問題。
依據(jù)本案查明認(rèn)定的事實(shí)，本院認(rèn)為：1.本案訴爭房屋由被告鑫罡公司開發(fā)建設(shè)，被告鑫罡公司與被告鄧松某簽訂房屋買賣合同將房屋出賣給被告鄧松某，被告鄧松某由此取得了該房屋的相應(yīng)權(quán)益，該權(quán)益受法律保護(hù)。雖然被告鄧松某將其與被告鑫罡公司簽訂的商品房買賣合同書交給原告李有元時，在合同尾部注明的是此房抵押給原告李有元，但被告鄧松某在向原告李有元出具的收條上明確了是購房款的性質(zhì)，并注明下欠款交房產(chǎn)證付款，顯然原告李有元與被告鄧松某之間就本案訴爭房屋形成的是房屋買賣關(guān)系，雙方之間雖未簽訂書面的房屋買賣合同，但形成事實(shí)上的房屋買賣合同（關(guān)系）。
2．被告鄧松某依據(jù)房屋買賣合同享有本案訴爭房屋相關(guān)權(quán)益后，將房屋出賣給原告李有元并向原告李有元交付了房屋，原告李有元現(xiàn)實(shí)際占有該房屋，該買賣關(guān)系平等自愿，并不違法，本院予以認(rèn)定有效。嗣后，被告鄧松某欠第三人葉勝的借款不能按期償還，又將本案訴爭房屋委托給被告鑫罡公司過戶給第三人葉勝用以抵償借款，被告鑫罡公司以其名義將本案訴爭房屋與第三人葉勝簽訂了房屋買賣合同，《中華人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！北景甘聦?shí)證明，被告鄧松某向第三人葉勝借款后，因不能償還借款，故又將本案訴爭房屋委托給被告鑫罡公司過戶給第三人葉勝，被告鑫罡公司和第三人在簽訂房屋買賣合同時均知道被告鄧松某是委托人，因此，依據(jù)前述法律規(guī)定，被告鑫罡公司與第三人葉勝之間的房屋買賣合同直接約束被告鄧松某和第三人，該合同亦不違法，本院予以認(rèn)定合法有效。綜上，對原告李有元提交的證據(jù)二能夠證明原告李有元與被告鄧松某之間形成房屋買賣合同并合法有效的事實(shí)，本院予以采信。對第三人葉勝提交的證據(jù)二，亦能夠證明第三人葉勝與被告鄧松某之間成立房屋買賣合同并合法有效的事實(shí)，本院予以采信。故本院對原告李有元訴請確認(rèn)其與被告鄧松某之間房屋買賣合同有效的訴訟請求予以支持。
就本案訴爭房屋來講，存在原告李有元與被告鄧松某以及被告鄧松某與第三人葉勝兩份同一訴訟標(biāo)的物的買賣合同。兩份房屋買賣合同均未辦理物權(quán)登記，但原告與被告鄧松某之間的房屋買賣已經(jīng)實(shí)際交付，房屋已經(jīng)交付意味著房屋買賣合同在事實(shí)上已經(jīng)實(shí)際履行，買賣雙方對此份合同的履行更有誠意，已經(jīng)實(shí)際交付的合同應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到履行。因此，本案訴爭房屋因原告李有元與被告鄧松某之間買賣合同發(fā)生時間在先，被告鄧松某已實(shí)際交付本案訴爭房屋給原告李有元，故本案訴爭房屋的買賣關(guān)系應(yīng)履行原告李有元與被告鄧松某之間的房屋買賣合同，第三人葉勝與被告鄧松某之間的房屋買賣合同因履行不能，第三人葉勝可另行訴訟向被告鄧松某主張違約責(zé)任。本案訴爭房屋現(xiàn)因客觀原因不能辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證登記手續(xù)，故對原告訴請被告依法為原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的訴訟請求不予支持。被告鄧松某辯稱訴爭房屋抵押給原告李有元與事實(shí)不符，辯稱原告李有元扣留其房款10萬元與本案無關(guān)聯(lián)，本院對被告鄧松某的辯論意見不予采納；被告鑫罡公司辯稱原告李有元與被告鄧松某的房屋買賣合同與鑫罡公司無關(guān)的辯論意見與事實(shí)不符，本院不予采納。
綜上所述，本院對原告李有元訴請確認(rèn)原告與被告鄧松某之間房屋買賣合同有效的訴訟請求依法予以支持，訴請被告依法為原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的訴訟請求不予支持。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十條、第一百三十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告李有元與被告鄧松某之間房屋買賣合同有效；
二、駁回原告李有元其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)2826元，由原告李有元負(fù)擔(dān)1400元，被告安陸市鑫罡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1426元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

審　判　長　　袁以俊 審　判　員　　陳海國 人民陪審員　　盧大俊

書記員：劉迎飛 附1：本案證據(jù)目錄 一、原告李有元提交證據(jù)和證明目的如下： 1.原告的身份證復(fù)印件一份，擬證明原告的主體資格。 2.商品房買賣合同書一份及收條一份，擬證明被告鄧松某已將訴爭房屋出售給原告，原告已支付購房款的事實(shí)。 3.照片一組，擬證明被告鄧松某已將房屋交付給原告的事實(shí)。 4.95918部隊(duì)的函件，擬證明被告鑫罡公司明知被告鄧松某將房屋出售給原告卻又繼續(xù)出售給第三人葉勝的事實(shí)。 二、第三人葉勝提交證據(jù)和證明目的如下： 1.第三人的身份證，擬證明第三人的身份。 2.借條和承諾書，保證書，商品房買賣合同書，擬證明：被告鄧松某借到第三人現(xiàn)金218000元，并承諾將爭議房屋做借款抵押，如不按期履行將房屋過戶給第三人的事實(shí)；爭議房屋已變賣給第三人的事實(shí)；第三人的房屋買賣手續(xù)合法有效。 附2：本案適用的法律條文： 《中華人民共和國合同法》 第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。 第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。 第一百三十條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。 第一百一十條當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事實(shí)上不能履行； （二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高； （三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百四十二條法庭辯論終結(jié)，應(yīng)當(dāng)依法作出判決。判決前能夠調(diào)解的，還可以進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時判決。