李某某
劉某某
王海俠（河北合乾律師事務(wù)所）
河北華銀基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
候四海
馬昌順（河北三和時代律師事務(wù)所）

原告:李某某。
原告:劉某某。
二
原告
委托代理人:王海俠，河北合乾律師事務(wù)所律師。
被告:河北華銀基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地:平山縣建設(shè)北大街8號。
法定代表人:龐青山，公司董事長。
委托代理人:候四海，公司物業(yè)經(jīng)理。
委托代理人:馬昌順，河北三和時代律師事務(wù)所律師。
原告李某某、劉某某與被告河北華銀基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華銀基業(yè)房地產(chǎn)公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員霍文哲、尹艷麗、人民陪審員狄建國組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。二原告及其委托代理人、被告的二委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
《商品房買賣合同》第八條“交付期限”:出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年5月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將“經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的商品房”，并符合本合同約定的商品房交付買受人?！逗贤返谑鍡l關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定:出賣人應(yīng)在商品房交付使用后“90個工作日內(nèi)”，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。根據(jù)以上約定和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第十八條規(guī)定:被告應(yīng)該在2008年8月29日前為原告辦理出房產(chǎn)證，原告多次要求被告辦理房產(chǎn)證，但被告至今（達(dá)7年之久）未給原告辦理房產(chǎn)證。
其次，被告出售的房屋質(zhì)量嚴(yán)重不合格，屋頂、外墻、天窗等部位嚴(yán)重漏水、墻皮脫落、門窗大小與窗框不符，該房屋的質(zhì)量問題嚴(yán)重影響到原告的正常居住和使用。原告多次要求被告維修，但被告至今未修好，該房屋達(dá)不到居住使用條件，導(dǎo)致原告無法入住。為解決該房屋的質(zhì)量及房產(chǎn)證問題，原告多次往返平山與被告協(xié)商，至今無果，浪費(fèi)了原告大量時間和經(jīng)歷，原告已倍感疲憊。
鑒于以上被告的種種違約行為和房屋的嚴(yán)重質(zhì)量問題，原告特根據(jù)《解釋》第十三條、第十九條的規(guī)定訴至貴院，請求貴院依法解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，責(zé)令被告立即返還原告支付的購房款、裝修款、辦證款等共計(jì)87750元，并賠償原告各項(xiàng)損失73249元。
本院認(rèn)為:原告李某某與被告華銀基業(yè)房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同、房屋租賃協(xié)議均是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。原告劉某某與李某某雖系夫妻，但劉某某并非合同一方當(dāng)事人，本案是基于商品房買賣合同產(chǎn)生的糾紛，根據(jù)合同相對性原則，劉某某非適格原告，應(yīng)駁回其對被告的起訴。
原告李某某與被告華銀基業(yè)房地產(chǎn)公司就以下問題爭議較大，本案做如下評述:
首先，被告是否已將爭議房產(chǎn)交付給原告。
2009年4月28日房屋租賃協(xié)議系原告劉某某代丈夫李某某簽訂，二人系夫妻，庭審時李某某對于劉某某以自己名義簽字的行為未予否認(rèn)，劉某某簽合同的行為構(gòu)成表見代理，其行為后果由李某某承受，本院對該房屋租賃協(xié)議的效力予以確認(rèn)。房屋租賃協(xié)議上加蓋河北華銀基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)部公章，因該物業(yè)部是公司內(nèi)設(shè)部門，并非獨(dú)立法人，故權(quán)利義務(wù)均應(yīng)由被告華銀基業(yè)公司承擔(dān)。
房屋租賃協(xié)議簽訂時，雖然雙方未辦理其他交房手續(xù)，也沒有共同進(jìn)房屋去驗(yàn)房，但李某某作為出租方將爭議房屋租給后者5年并已經(jīng)收取了租金。本院認(rèn)為，若如李某某所稱的房屋始終未交付，他對房屋便不享有所有權(quán)或其他使用權(quán)、管理權(quán)，那么他無權(quán)出租房屋?，F(xiàn)李某某將已經(jīng)竣工的房屋出租給被告華銀基業(yè)房地產(chǎn)公司物業(yè)部，應(yīng)視為房子已經(jīng)實(shí)際交付。
其次，原告李某某與被告簽訂的《商品房買賣合同》是否應(yīng)予解除。
原告要求解除合同的理由有二，其一是房屋質(zhì)量不合格，其二是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條 ?中關(guān)于逾期辦證的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條 ?規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。本案中，被告已在原告反映房屋漏水等問題后積極維修，對房頂做了防水處理，對屋內(nèi)墻壁重新粉刷，現(xiàn)房屋內(nèi)未見明顯的墻皮脫落、滲水等情況。另，被告交付房屋后返租，長達(dá)五年的時間內(nèi)房屋沒有人居住，屋內(nèi)出現(xiàn)墻皮掉落、漏水等問題，是因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致還是因保管不善，雙方尚無證據(jù)加以證明。故本院認(rèn)為原告李某某與被告華銀基業(yè)房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》不宜解除，若房屋仍存在質(zhì)量問題，則應(yīng)由被告負(fù)責(zé)維修，結(jié)合本案實(shí)際情況，被告應(yīng)在判決生效后一個月對原告房屋進(jìn)行修復(fù)，若被告拒絕修復(fù)或修復(fù)后仍舊出現(xiàn)嚴(yán)重滲水、墻皮脫落問題，則原告可自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)房屋的合理費(fèi)用及修復(fù)期間給原告造成的直接損失由被告承擔(dān)。
原告李某某與被告所簽《商品房買賣合同》第十五條對于被告未在約定在時間辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證書的后果做出了明確約定，約定原告不退房，被告承擔(dān)違約金。該條約定并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，本院予以確認(rèn)。故原告以被告逾期辦證為由要求解除《商品房買賣合同》的訴求不能成立，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十九條 ?、第六十條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條 ?、第十三條 ?第二款 ?之規(guī)定，判決如下:
二、駁回原告李某某的其他訴訟請求；
三、駁回原告劉某某對被告的訴訟請求。
案件受理費(fèi)3600元，由原告李某某負(fù)擔(dān)（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對當(dāng)對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

本院認(rèn)為:原告李某某與被告華銀基業(yè)房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同、房屋租賃協(xié)議均是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。原告劉某某與李某某雖系夫妻，但劉某某并非合同一方當(dāng)事人，本案是基于商品房買賣合同產(chǎn)生的糾紛，根據(jù)合同相對性原則，劉某某非適格原告，應(yīng)駁回其對被告的起訴。
原告李某某與被告華銀基業(yè)房地產(chǎn)公司就以下問題爭議較大，本案做如下評述:
首先，被告是否已將爭議房產(chǎn)交付給原告。
2009年4月28日房屋租賃協(xié)議系原告劉某某代丈夫李某某簽訂，二人系夫妻，庭審時李某某對于劉某某以自己名義簽字的行為未予否認(rèn)，劉某某簽合同的行為構(gòu)成表見代理，其行為后果由李某某承受，本院對該房屋租賃協(xié)議的效力予以確認(rèn)。房屋租賃協(xié)議上加蓋河北華銀基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)部公章，因該物業(yè)部是公司內(nèi)設(shè)部門，并非獨(dú)立法人，故權(quán)利義務(wù)均應(yīng)由被告華銀基業(yè)公司承擔(dān)。
房屋租賃協(xié)議簽訂時，雖然雙方未辦理其他交房手續(xù)，也沒有共同進(jìn)房屋去驗(yàn)房，但李某某作為出租方將爭議房屋租給后者5年并已經(jīng)收取了租金。本院認(rèn)為，若如李某某所稱的房屋始終未交付，他對房屋便不享有所有權(quán)或其他使用權(quán)、管理權(quán)，那么他無權(quán)出租房屋?，F(xiàn)李某某將已經(jīng)竣工的房屋出租給被告華銀基業(yè)房地產(chǎn)公司物業(yè)部，應(yīng)視為房子已經(jīng)實(shí)際交付。
其次，原告李某某與被告簽訂的《商品房買賣合同》是否應(yīng)予解除。
原告要求解除合同的理由有二，其一是房屋質(zhì)量不合格，其二是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條 ?中關(guān)于逾期辦證的規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條 ?規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。本案中，被告已在原告反映房屋漏水等問題后積極維修，對房頂做了防水處理，對屋內(nèi)墻壁重新粉刷，現(xiàn)房屋內(nèi)未見明顯的墻皮脫落、滲水等情況。另，被告交付房屋后返租，長達(dá)五年的時間內(nèi)房屋沒有人居住，屋內(nèi)出現(xiàn)墻皮掉落、漏水等問題，是因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致還是因保管不善，雙方尚無證據(jù)加以證明。故本院認(rèn)為原告李某某與被告華銀基業(yè)房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》不宜解除，若房屋仍存在質(zhì)量問題，則應(yīng)由被告負(fù)責(zé)維修，結(jié)合本案實(shí)際情況，被告應(yīng)在判決生效后一個月對原告房屋進(jìn)行修復(fù)，若被告拒絕修復(fù)或修復(fù)后仍舊出現(xiàn)嚴(yán)重滲水、墻皮脫落問題，則原告可自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)房屋的合理費(fèi)用及修復(fù)期間給原告造成的直接損失由被告承擔(dān)。
原告李某某與被告所簽《商品房買賣合同》第十五條對于被告未在約定在時間辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證書的后果做出了明確約定，約定原告不退房，被告承擔(dān)違約金。該條約定并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，本院予以確認(rèn)。故原告以被告逾期辦證為由要求解除《商品房買賣合同》的訴求不能成立，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十九條 ?、第六十條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條 ?、第十三條 ?第二款 ?之規(guī)定，判決如下:

二、駁回原告李某某的其他訴訟請求；
三、駁回原告劉某某對被告的訴訟請求。
案件受理費(fèi)3600元，由原告李某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

審判長：霍文哲
審判員：尹艷麗
審判員：狄建國

書記員：劉麗