原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：計時俊，上海華夏匯鴻律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：徐莉莉，上海華夏匯鴻律師事務所律師。
　　被告：上海招某房地產開發(fā)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：蔣鐵峰，董事長。
　　委托訴訟代理人：于汨，上海市錦天城律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：周羨，上海市錦天城律師事務所律師。
　　原告李某某與被告上海招某房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱招某公司)商品房預售合同糾紛一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告李某某的委托訴訟代理人徐莉莉，被告招某公司的委托訴訟代理人周羨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告李某某向本院提出訴訟請求：1、被告支付逾期交房違約金人民幣259,247元(以下幣種均為人民幣)(按合同約定的房屋總價5,838,904元每日萬分之二，自2018年12月1日起算至2019年7月11日止，計222天)；2、被告退還因其對小區(qū)景觀的虛假宣傳而多付的房屋差價747,300元；3、被告將1號樓1-2單元電梯改造為直達地下車庫。事實和理由：原、被告于2017年2月簽訂《上海市商品房預售合同》，約定原告向被告購買坐落于上海市寶山區(qū)豐皓路633弄文景華庭1號102室房屋(以下簡稱系爭房屋)，房屋總價5,838,904元，并約定交房日期為2018年11月30日。合同簽訂后，原告依約支付房款，但被告卻未按期交付房屋，且精裝修房屋存在諸多質量問題。原告心系房屋裝修質量，之后也多次到系爭房屋現(xiàn)場查看，但時至今日系爭房屋內仍是一片狼藉。被告前期承諾的整改并未整改到位。另，被告在預售房廣告、宣傳單、售樓沙盤等銷售材料上都聲稱小區(qū)南面享約1.7萬平方米臻稀童夢公園(家門口的“迪士尼”)，而小區(qū)1號樓位于小區(qū)最南邊，與童夢公園接鄰，能最大程度享受童夢公園的清新空氣、運動便利和觀賞童夢公園的景觀。故在被告售樓人員的游說下，原告用“明顯高于其他樓幢的房屋單價”購買了景觀房。原告現(xiàn)發(fā)現(xiàn)小區(qū)南面與宣傳資料嚴重不一致，“童夢公園”并不存在。被告的行為明顯構成欺詐，其通過虛假宣傳向原告多收取的房屋景觀差價部分應向原告予以退還。此外，小區(qū)公共區(qū)域也存在諸多偷工減料問題，其中最為突出的問題是1號樓的1-2單元電梯無法直達車庫，需借助1號樓3-4單元的電梯。電梯設計嚴重不符合商品房的構造常理，且被告亦未在合同中告知。在全體業(yè)主的一致抗議后，被告做出了優(yōu)化承諾，但至今也未整改。綜上，原告為了維護自己的合法權益，故訴至本院。
　　被告招某公司辯稱，首先，系爭房屋于2018年11月24日已視為交付，被告不存在逾期交付行為，故不應承擔逾期交房違約金。對于原告提出的質量瑕疵問題，被告承擔保修責任，也已經積極維修。其次，系爭房屋在小區(qū)的第一排，定價差主要因素是南面沒有建筑物遮擋以及最好的采光面。另，原告在認購系爭房屋前被告已經特別提醒原告南面為公共綠化，具體建設內容與建成時間以政府部門意見為準，不存在欺詐事實。最后，1號樓1-2單元電梯問題屬于涉及1號樓全體住戶安全與利益的公共問題，不應在本案中予以解決。沒有法律規(guī)定，也沒有合同約定，電梯必須直達地下車庫。另，系爭房屋所涉電梯的設計符合規(guī)劃要求、按圖施工，且也經過竣工驗收，故被告沒有法律上的義務進行電梯改造。
　　根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2017年2月18日，招某公司(甲方)與李某某(乙方)簽訂《上海市商品房預售合同》，約定，甲方將系爭房屋出售給乙方，總房價款暫定為5,838,904元。合同第十一條約定，甲方定于2018年11月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。合同第十三條第一款約定，該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應在交付之日前5天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應在收到該通知之日起2天內，會同甲方對該房屋進行驗收交接，房屋交付的標志為甲方取得《上海市住宅交付使用許可證》。合同第十七條第一款約定，甲方交付的該房屋系驗收合格的房屋，如該房屋的裝修、設備標準達不到合同附件三約定的標準，乙方有權要求甲方按實際的裝修、設備與約定的裝修、設備差價零倍給予補償。如主體結構不符合本合同附件三約定的標準，乙方有權單方面解除合同。合同第二十三條約定，自該房屋驗收交接之日起，甲方對該房屋負責保修。保修范圍和保修期限由甲乙雙方參照國務院發(fā)布的《建筑工程質量管理條例》及《上海市房地產轉讓辦法》規(guī)定在本合同附件五中約定。合同附件三為該房屋建筑結構、裝修及設備標準，其中墻面精裝修標準為壁布；補充條款一第2條約定，乙方在簽署買賣合同之前，已充分了解甲方為推廣本房地產項目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書、沙盤、售樓模型、戶型圖等售樓資料均為要約邀請，并不具備要約條件，因此均不應視為買賣合同的組成部分；第15條約定，甲方如未在本買賣合同第十一條約定的期限內將該房屋交付乙方，應當向乙方承擔違約責任，具體方式為按逾期時間，分別處理：A逾期在90日之內(含90日)的，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；B逾期超過90日的，乙方有權要求繼續(xù)履行合同或者在約定的交付期限屆滿之日起半年內解除合同，乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之二的違約金，違約金總額最高不超過乙方已付購房款的10%；第19條約定，乙方確認，經甲方充分說明及乙方實地考察，在簽署買賣合同時已經熟知本房地產項目所涉規(guī)劃和周邊道路、公共設施等環(huán)境之現(xiàn)狀及其可能對居住帶來的影響；第20條約定，甲方交付的商品房的裝飾、設備與附件三約定不一致，但其質量不低于附件三約定標準的，視為甲方交付的商品房的裝飾、設備符合附件三的約定，甲方無需承擔違約責任，甲方交付的商品房的裝飾設備質量低于附件三約定標準并存在質量問題的，乙方應當在接收房屋的十五日內書面要求甲方整改，由甲方負責修復，不能修復的，甲方可選擇按附件三標準更換，或者也可選擇按合同第十七條的約定賠償，除非這些裝飾、設備存在致使乙方無法居住的重大質量問題，乙方不得以此為由拒收甲方交付的該商品房。如果乙方未在上述期限向甲方提出整改要求或自行委托他人整改的，則甲方不再承擔任何責任。李某某已付清房款。
　　2018年9月21日，招某公司取得系爭房屋所在小區(qū)的新建住宅交付使用許可證。2018年11月17日，招某公司向李某某寄送交房通知書，載明系爭房屋已具備交房條件，通知其于2018年11月23日辦理房屋驗收交付手續(xù)。2018年11月24日，李某某辦理系爭房屋鑰匙、資料、禮品簽收表，領取系爭房屋文件資料、門禁卡、鑰匙等。
　　另，系爭房屋所在的1號樓有兩部電梯，其中一部電梯直達地下室，一部電梯無法到達地下室。2018年11月23日，招某公司向李某某等業(yè)主發(fā)出《關于招商中環(huán)華府項目電梯優(yōu)化的承諾》，承諾：一、電梯為特種設備，改造須符合國家規(guī)范。目前符合電梯改造條件的單元號為1號、35號、68號、82號，其余樓棟因無可施工余地將無法改造；二、電梯為全體業(yè)主共同使用，改造需要征得該單元所有業(yè)主書面同意；三、招某公司已經開展小區(qū)業(yè)主的征詢工作，在上述電梯整改溝通完成后，其將踐行客戶為先的理念全資予以改建。
　　另查明，招某公司對系爭樓盤的宣傳冊記載內容有：1、人車分流，實現(xiàn)95%人車分流；2、南北雙公園，北擁約3,000平方米私家公園環(huán)抱，南享約1.7萬平方米童夢公園，家門口的“迪士尼”；3、980米熒光夜跑道，社區(qū)專設熒光夜跑環(huán)道；等等。另，李某某在購房時曾簽署《文景華庭不利因素告知書》。《文景華庭不利因素告知書》第5條載明，本項目南面的公共綠化具體建設內容及建成時間以政府相關部門意見為準；第16條載明，開發(fā)商為推廣本房地產項目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書、售樓模型等售樓資料均為要約邀請，并不具備要約條件，因此均不應視為買賣合同的組成部分。
　　本院認為，李某某與招某公司就系爭房屋簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，合法有效，當事人應恪守并履行。
　　一、關于招某公司是否存在逾期交房問題。首先，根據(jù)法律規(guī)定，房屋主體結構質量不合格或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用情況下，買受人才有權拒收房屋。另外，雙方補充條款一第20條亦約定，除非裝飾、設備存在致使買受人無法居住的重大質量問題，買受人不得以此為由拒收交付的該商品房。本案中，系爭房屋存在的質量問題不足以對李某某正常居住使用系爭房屋造成嚴重影響。其次，系爭房屋已滿足約定的交付的條件，招某公司亦已按照合同約定履行了相應的通知程序，視為系爭房屋已經交付李某某，且李某某已于2018年11月24日辦理了系爭房屋的交付手續(xù)。綜上，李某某要求招某公司支付逾期交房違約金無相關依據(jù)，本院難以支持。
　　二、關于招某公司是否存在虛假宣傳問題。李某某稱招某公司廣告、宣傳單、售樓沙盤等銷售材料上均聲稱小區(qū)南面有1.7萬平方米“童夢公園”，而實際情況小區(qū)南面非“童夢公園”，招某公司的行為構成欺詐。招某公司稱李某某購房前招某公司已特別告知小區(qū)南面的情形，故不存在欺詐。本院認為，首先，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。本案中，李某某所述的“童夢公園”在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之外，而非商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內，也沒有合同條款顯示招某公司對此予以了明確承諾，故不應視為合同內容的組成部分。其次，招某公司在售房時，亦對樓盤南面的公共綠化相關事宜進行了告知，并由李某某簽署了不利因素告知書，李某某購房時已知悉系爭房屋周邊情況。最后，李某某作為完全民事行為能力人，在購買系爭房屋時，應對房屋周邊進行查看，亦可以經有關部門了解周邊設施建設情況。綜上，招某公司的上述宣傳行為雖存在夸大之處，但并不足以構成法律意義上的欺詐，故李某某要求招某公司退還因虛假宣傳多付的房屋差價部分，本院難以支持。
　　三、關于電梯問題。雙方合同中未約定1號樓兩部電梯均需直達地下車庫，且李某某亦未舉證1號樓電梯設計未達到建筑設計規(guī)范要求，故其要求招某公司將1號樓1-2單元電梯改造為直達地下車庫的電梯的主張無相關依據(jù)，本院難以支持。
　　依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百四十八條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條、第十二條、第十三條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告李某某的全部訴訟請求。
　　案件受理費減半收取6,929元，由原告李某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：武恩強

書記員：董程程