原告（反訴被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。
委托訴訟代理人：蔡光元，湖北夷陵律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張美婷，湖北夷陵律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司，住所地宜昌市東山大道109號(hào)B棟1904號(hào)、1905號(hào)。
法定代表人：江妍萱，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：馮常習(xí)，湖北西陵律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）李某某與被告（反訴原告）宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)楹公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院遵照宜昌市中級(jí)人民法院（2017）鄂05民轄9號(hào)裁定書，于2017年5月22日立案后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行審理。原告（反訴被告）李某某委托訴訟代理人蔡光元、張美婷、被告（反訴原告）長(zhǎng)楹公司委托訴訟代理人馮常習(xí)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求法院判令長(zhǎng)楹公司退還李某某購(gòu)房款250000元，其中200000元從2012年2月9日起、50000元從2013年4月9日起至法院文書生效之日止按銀行同期貸款利率支付利息（利息計(jì)算至2016年12月31日為68142.81元）。事實(shí)和理由：2012年1月16日，湖北某職業(yè)技術(shù)學(xué)院工會(huì)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱某職院工會(huì)）與長(zhǎng)楹公司簽訂《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》一份，約定：某職院工會(huì)受職工委托，在長(zhǎng)楹公司開發(fā)的位于宜昌市××××號(hào)長(zhǎng)楹觀邸樓盤意向購(gòu)買住房350套（該協(xié)議第六條特別約定：某職院工會(huì)系受職工委托，全權(quán)處理意向團(tuán)購(gòu)房屋的相關(guān)事宜；本協(xié)議效力及于某職院在職在崗的職工）。2012年2月8日，李某某通過(guò)某職院工會(huì)向長(zhǎng)楹公司支付了購(gòu)房首付款200000元。2013年4月8日，李某某通過(guò)某職院工會(huì)向長(zhǎng)楹公司支付了第二筆購(gòu)房款50000元。后因價(jià)格、戶型等原因雙方不能達(dá)成一致意見，李某某要求退出團(tuán)購(gòu)，并要求長(zhǎng)楹公司退還購(gòu)房預(yù)付款并從交款時(shí)起按銀行同期貸款利率支付利息損失。2014年9月16日，長(zhǎng)楹公司承諾李某某退出團(tuán)購(gòu)，并按照其已經(jīng)交納的款項(xiàng)，將本金和其交款時(shí)銀行同期存款利率退至李某某賬戶。2014年11月26日，長(zhǎng)楹公司致函湖北某職業(yè)技術(shù)學(xué)院（以下簡(jiǎn)稱某職院），確認(rèn)截止2014年11月26日未簽訂商品房買賣合同的為149套，該房源已退還長(zhǎng)楹公司。李某某認(rèn)為，其與長(zhǎng)楹公司雙方已對(duì)退房達(dá)成一致意見，長(zhǎng)楹公司理應(yīng)退還李某某的購(gòu)房預(yù)付款本金，并向其支付利息損失。但時(shí)至今日，長(zhǎng)楹公司分文未退。故訴至法院希望判如所請(qǐng)。
長(zhǎng)楹公司辯稱，某職院為解決職工住房，以某職院工會(huì)名義與長(zhǎng)楹公司簽訂《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》，某職院工會(huì)對(duì)已選取的348套房屋的戶型無(wú)異議并當(dāng)場(chǎng)簽字確認(rèn)，對(duì)于房屋戶型及價(jià)格，長(zhǎng)楹公司給予了李某某及某職院工會(huì)充分的選擇，截止2014年11月26日，某職院工會(huì)仍有149套房屋未向長(zhǎng)楹公司支付購(gòu)房余款，構(gòu)成違約。因李某某在起訴狀中自述表示接受《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》的約束，故李某某亦構(gòu)成違約。長(zhǎng)楹公司依據(jù)《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》對(duì)某職院已提起訴訟，人民法院應(yīng)將該案件同本案合并審理，或者追加黃云等49人為第三人參加訴訟?！秷F(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》的效力及于某職院的在職在崗職工，法院應(yīng)首先核實(shí)李某某的工作身份，是否系某職院職工，如果不是某職院職工，那么已造成長(zhǎng)楹公司的市場(chǎng)收益損失。
長(zhǎng)楹公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院依法判令李某某向長(zhǎng)楹公司（從2014年10月16日起至2017年5月10日止）支付違約金49484.79元，起訴之日起順延至本判決生效之日每日按53.15元計(jì)算違約金。2、本案反訴費(fèi)用由李某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：某職院為解決職工住房，以某職院工會(huì)名義購(gòu)買長(zhǎng)楹公司開發(fā)的位于宜昌市××城東大道中××商品房××區(qū)房屋××套。2012年1月16日，某職院工會(huì)與長(zhǎng)楹公司簽訂《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》，2014年8月30日在宜昌市××陵區(qū)公證處的監(jiān)督下，某職院工會(huì)經(jīng)搖號(hào)選取確認(rèn)團(tuán)購(gòu)房屋348套，依《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》的約定，某職院工會(huì)最后期限應(yīng)于2014年10月15日之前辦理銀行按揭或直接向長(zhǎng)楹公司交清購(gòu)房余款。截止2014年11月26日，某職院工會(huì)仍有149套房屋未向長(zhǎng)楹公司支付購(gòu)房余款。之后，雖經(jīng)長(zhǎng)楹公司多次催促，仍有77套房屋未向長(zhǎng)楹公司支付房屋余款，已構(gòu)成嚴(yán)重違約。長(zhǎng)楹公司與某職院工會(huì)簽訂的《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》合法有效，長(zhǎng)楹公司已經(jīng)履行了全部合同義務(wù)，某職院工會(huì)、李某某未向長(zhǎng)楹公司支付購(gòu)房余款已構(gòu)成違約，給長(zhǎng)楹公司造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失。故訴至法院，希望判如所請(qǐng)。
李某某對(duì)長(zhǎng)楹公司的反訴辯稱，李某某有原告主體身份，已向法院提交了相應(yīng)的證據(jù)，其是否系某職院職工與本案無(wú)關(guān)。長(zhǎng)楹公司的反訴已超過(guò)訴訟時(shí)效，長(zhǎng)楹公司另案已起訴某職院，與本案屬于重復(fù)起訴。本案系長(zhǎng)楹公司違約，李某某不存在任何違約行為，請(qǐng)求法院駁回長(zhǎng)楹公司的反訴請(qǐng)求。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2012年1月16日，某職院工會(huì)作為甲方，長(zhǎng)楹公司作為乙方簽訂《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》，約定：“第一條、甲方意向購(gòu)買的房屋位于城東大道××（××以北地塊），該地塊由A、b、c三個(gè)地塊組成。團(tuán)購(gòu)房屋位于該地塊中的A區(qū)，用地面積42755.2平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地，容積率不大于2.0，建筑密度不大于28%，綠地率不少于30%，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到60%以上。第二條、甲方意向在A區(qū)購(gòu)買房屋350套。第三條、甲方意向購(gòu)買的房屋價(jià)格由土地出讓金＋建筑開發(fā)總價(jià)組合而成（土地出讓金以實(shí)際摘牌價(jià)格為準(zhǔn)，建筑開發(fā)總價(jià)雙方確認(rèn)后據(jù)實(shí)結(jié)算）。確保各團(tuán)購(gòu)單位房?jī)r(jià)一致。房屋價(jià)款分三期支付，首期20萬(wàn)元于該地塊成交后，按乙方書面通知，7天內(nèi)交付到乙方指定賬戶；二期房屋價(jià)款在該地塊成交后120天內(nèi)，按乙方書面通知支付到乙方指定賬戶；三期房屋價(jià)款在該地塊項(xiàng)目辦理預(yù)售許可證后45天內(nèi)辦理完銀行按揭或交清余款。第四條、購(gòu)買人的知情權(quán)。第五條、雙方一致約定，如甲方單位職工未按時(shí)足額交付房屋價(jià)款，則乙方在7個(gè)工作日內(nèi)退還其已交房款，協(xié)議解除。第六條、甲方系受職工委托，全權(quán)處理意向團(tuán)購(gòu)房屋的相關(guān)事宜。甲方協(xié)助乙方在開發(fā)過(guò)程中辦理各項(xiàng)手續(xù)。本協(xié)議效力及于甲方在職在崗的職工（甲方需提供人員清單）。本協(xié)議約定的面積均為建筑面積，且戶型、建筑面積均以相關(guān)部門核準(zhǔn)、測(cè)量為準(zhǔn)。本協(xié)議約定的房屋價(jià)款，未考慮建筑主材的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整，最后以決算為準(zhǔn)……”。
2012年1月30日，長(zhǎng)楹公司競(jìng)得擬建團(tuán)購(gòu)房地塊。2012年2月7日，某職院工會(huì)按350套每套200000元首付款的標(biāo)準(zhǔn)向長(zhǎng)楹公司轉(zhuǎn)預(yù)付房款70000000元。2013年4月8日，某職院工會(huì)向長(zhǎng)楹公司轉(zhuǎn)預(yù)付房款20650000元。2013年5月31日，長(zhǎng)楹公司向李某某出具收據(jù)，證明：李某某（某職院）預(yù)交款250000元。長(zhǎng)楹公司在該收據(jù)上蓋章，職院工會(huì)在該收據(jù)上蓋章，并附有“交款主體須為本單位在編人員，如有不符，此收款單據(jù)僅證據(jù)交款行為而非簽訂購(gòu)房合同之依據(jù)”印章。
2014年7月14日長(zhǎng)楹公司取得商品房預(yù)售許可證書。2014年8月21日，某職院工會(huì)復(fù)函長(zhǎng)楹公司，即《關(guān)于團(tuán)購(gòu)房選房函的復(fù)函》，表示長(zhǎng)楹公司定價(jià)4300元每平方米的價(jià)格過(guò)高，部分職工難以接受，但為了將此項(xiàng)目工作繼續(xù)往前推進(jìn)，決定把價(jià)格的協(xié)商與選房分開進(jìn)行，即既參加單位集體選房又同時(shí)與長(zhǎng)楹公司繼續(xù)協(xié)商房?jī)r(jià)。2014年8月30日，長(zhǎng)楹公司在宜昌市××陵區(qū)公證處的監(jiān)督下，對(duì)團(tuán)購(gòu)房進(jìn)行搖號(hào)，某職院工會(huì)派出代表參與搖號(hào)，搖出某職院的348套房屋房號(hào)。
2014年9月16日，長(zhǎng)楹公司送達(dá)某職院《關(guān)于履行團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議的函件》，表示對(duì)于某職院職工退出團(tuán)購(gòu)的，因長(zhǎng)楹公司誠(chéng)信履約在先，并無(wú)任何違約行為，但是基于人性化角度考慮，其公司將秉承自愿、公平、善意的原則，按照其已經(jīng)交納的款項(xiàng)，將資金和其交款時(shí)的銀行同期存款利率退至團(tuán)購(gòu)單位賬戶（按其繳款時(shí)間分段計(jì)算），或經(jīng)團(tuán)購(gòu)單位和退出人同意，退至退出客戶個(gè)人賬戶。在2014年9月30日之前，對(duì)于前款所述的兩種方式均不確定，且不簽訂前款所述書面約定的客戶，長(zhǎng)楹公司將依法行使合同解除權(quán)。為確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，在2014年9月19日前將簽約名單、房源和退出名單、房源統(tǒng)一書面函告長(zhǎng)楹公司。
2014年10月16日，某職院工會(huì)公布長(zhǎng)楹觀邸團(tuán)購(gòu)房信息表，載明某職院團(tuán)購(gòu)房職工所購(gòu)團(tuán)購(gòu)房的房號(hào)、樓棟號(hào)、單元號(hào)、所在層、建筑面積、單價(jià)、總價(jià)、戶型、購(gòu)房人等基本信息，同時(shí)說(shuō)明：原348個(gè)團(tuán)購(gòu)房戶中，現(xiàn)共計(jì)239個(gè)職工購(gòu)房，109人因價(jià)格、戶型面積退房，退回房源109套。長(zhǎng)楹公司在該信息表上蓋章。
2014年10月28日，某職院工會(huì)向長(zhǎng)楹公司送達(dá)“某學(xué)院團(tuán)購(gòu)房退房戶名單”，并注：原348個(gè)團(tuán)購(gòu)房戶主中共109戶因價(jià)格及戶型面積退房。退房戶所付房款按開發(fā)商要求分兩次交清。即2012年2月第一次各付20萬(wàn)元；2013年3月各付5萬(wàn)元或7萬(wàn)元。2014年10月17日后購(gòu)房戶直接向公司退房的戶主未列入此表中，即此表截止時(shí)間為2014年10月17日。長(zhǎng)楹公司在該退房戶名單上蓋章。2014年11月26日，長(zhǎng)楹公司致函某職院確認(rèn)：截止2014年11月26日，未按團(tuán)購(gòu)協(xié)議約定，未簽訂商品房買賣合同的為149套，并附具體房源詳單。
同時(shí)查明：1、長(zhǎng)楹公司反訴的訴訟請(qǐng)求的標(biāo)準(zhǔn)即以19276943元（長(zhǎng)楹公司當(dāng)庭陳述，在2014年11月26日之后，其公司陸續(xù)處理了未簽訂商品房買賣合同的72套房屋，截止起訴之日，未簽訂商品房買賣合同的房屋為77套，該77套房屋總價(jià)款為39226943元，已支付19950000元，未支付19276943元）為基數(shù)分段計(jì)算貸款利息，分?jǐn)偟?7戶，每戶要求支付違約金49484.79元，（從2014年10月16日起至2017年5月10日止），起訴之日起順延至本判決生效之日每戶每日按53.15元計(jì)算違約金。
2、長(zhǎng)楹公司作為原告，以商品房預(yù)售合同糾紛為由，將某職院工會(huì)、某職院作為被告，向宜昌市西陵區(qū)人民法院起訴，本院遵照宜昌市中級(jí)人民法院（2017）鄂05民轄8號(hào)裁定書，于2017年5月5日立案后，并于2017年6月2日開庭審理該案。在該案中，長(zhǎng)楹公司請(qǐng)求法院依法解除其與某職院工會(huì)簽訂的《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》未履行部分、判令某職院工會(huì)向其支付違約金3810328.75元（起訴之日起順延至本案判決生效之日，每日按3815.22元計(jì)算違約金），即以未簽訂商品房買賣合同的房屋為77套的未支付房款19276943元為基數(shù)。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》的性質(zhì)。該《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》應(yīng)為預(yù)約合同，所謂預(yù)約，就是約定將來(lái)成立一定契約之契約，其與本約相對(duì)。判斷合同究竟是預(yù)約還是本約，不能僅看形式、名稱，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人意思表示的內(nèi)容進(jìn)行審查。如果合同內(nèi)容直接確定了當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，直接約束當(dāng)事人，則該合同為本約合同；反之，如果當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)還需要訂立另外一個(gè)合同才能確定，則該合同為預(yù)約合同。具體本案中，某職院工會(huì)受該院部分職工委托，與長(zhǎng)楹公司簽訂團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議，這清楚的表明某職院工會(huì)不是真正的購(gòu)房人，真正的購(gòu)房人是某職院有購(gòu)房意愿的職工，長(zhǎng)楹公司、某職院工會(huì)均是在為某職院部分職工購(gòu)買長(zhǎng)楹公司即將開發(fā)的房屋作準(zhǔn)備。因此，該團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議的性質(zhì)為預(yù)約合同。
二、關(guān)于《團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議》效力及購(gòu)房款的返還。案涉團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議第五條約定：“雙方一致約定，如甲方單位職工未按時(shí)足額交付房屋價(jià)款，則乙方在7個(gè)工作日內(nèi)退還其已交房款，協(xié)議解除?！痹摋l即為雙方當(dāng)事人對(duì)協(xié)議解除條件及后果的約定。根據(jù)該約定，某職院已交付購(gòu)房預(yù)付款職工并不負(fù)有必須與長(zhǎng)楹公司締約的義務(wù)，如果其不愿意購(gòu)買案涉團(tuán)購(gòu)房，即使其已交付購(gòu)房預(yù)付款，只要其尚未與長(zhǎng)楹公司簽訂房屋買賣合同，長(zhǎng)楹公司也應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房預(yù)付款，而不是必須與長(zhǎng)楹公司簽訂房屋買賣合同。因此，李某某訴請(qǐng)長(zhǎng)楹公司返還購(gòu)房款符合法律規(guī)定，本院予以支持；長(zhǎng)楹公司反訴李某某未支付購(gòu)房余款，要求其承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求，無(wú)合同依據(jù)，本院不予支持。
三、關(guān)于利息的給付和起算時(shí)間。一方面，某職院職工在與長(zhǎng)楹公司簽訂正式房屋買賣合同時(shí)，預(yù)繳購(gòu)房款只是充抵購(gòu)房款，不存在計(jì)算利息的問(wèn)題；另一方面，某職院工會(huì)與長(zhǎng)楹公司就已繳納購(gòu)房預(yù)付款而放棄購(gòu)房職工名單一直未能確定，直到2014年11月26日，雙方才最后確認(rèn)未簽訂商品房買賣合同的為149人，此時(shí)長(zhǎng)楹公司應(yīng)及時(shí)返還未簽訂購(gòu)房合同職工的購(gòu)房預(yù)付款，但長(zhǎng)楹公司未及時(shí)返還，應(yīng)承擔(dān)給付利息之責(zé)，即從2014年11月27日開始計(jì)息，其標(biāo)準(zhǔn)參照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
四、關(guān)于長(zhǎng)楹公司要求本院核實(shí)李某某是否為某職院職工身份的問(wèn)題。根據(jù)案涉團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議，某職院工會(huì)是代表該院意向購(gòu)房的在崗職工與長(zhǎng)楹公司訂立預(yù)約合同，如果李某某不是該院職工，則團(tuán)購(gòu)意向協(xié)議對(duì)李某某沒(méi)有約束力，李某某向長(zhǎng)楹公司交付訂金的行為即應(yīng)視為李某某要求按照該協(xié)議向長(zhǎng)楹公司提出購(gòu)房請(qǐng)求的要約行為。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第十七條之規(guī)定，要約人可以在受要約人發(fā)出承諾之前撤回要約。因長(zhǎng)楹公司未對(duì)李某某的要求作出承諾，李某某當(dāng)然有權(quán)撤回要求，要求長(zhǎng)楹公司返還購(gòu)房款及相應(yīng)的資金占用利息，即李某某的身份問(wèn)題對(duì)本案的實(shí)體處理不產(chǎn)生影響。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三條、第五條、第六條、第六十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司返還原告（反訴被告）李某某購(gòu)房款250000元，并自2014年11月27日起至本判決生效之日止，以250000元為本金按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付利息。上述款項(xiàng)于本判決生效后三十日內(nèi)付清。
二、駁回原告（反訴被告）李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
三、駁回被告（反訴原告）宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件本訴受理費(fèi)6072元，由原告（反訴被告）李某某負(fù)擔(dān)1072元，被告（反訴原告）宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)5000元。反訴受理費(fèi)1037元，由被告（反訴原告）宜昌長(zhǎng)楹置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于宜昌市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　鄭　茜 審判員　殷紅霞 審判員　王立立

書記員：李銘治 員鮑彥琦