原告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，職業(yè)個體業(yè)主，現(xiàn)住綏棱縣。
委托代理人韓峰，黑龍江繼東律師事務所律師。
被告綏化市第五副食品商店。
法定代表人柏平芝，職務經(jīng)理。
委托代理人孔祥雨，該公司法律顧問。
委托代理人宋麗莉，該公司法律顧問。

原告李某某與被告綏化市第五副食品商店（以下簡稱五副食）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，于2013年7月1日作出（2011）綏北商初字第103號判決書，判后，被告五副食不服，向綏化市中院提起上訴，綏化市中院于2013年11月25日作出（2013）綏民三商終字第61號民事裁定書，以原審認定事實不清，程序違法為由，裁定：一、撤銷北林區(qū)人民法院（2011）綏北民商初字第103民事判決；二、本案發(fā)回北林區(qū)人民法院重審。北林區(qū)法院依法組成合議庭，由審判員韓延彬擔任審判長并主審，代理審判員司琪、人民陪審員萬千里參加合議，于2014年7月24日公開開庭審理了此案，原告李某某及委托代理人韓峰，被告五副食法定代表人柏平芝及委托代理人孔祥雨、宋麗麗到庭參加訴訟，現(xiàn)本案已審理完畢。
原告李某某訴稱，2008年12月1日被告五副食將位于綏化市北林區(qū)中直路與中興路交叉路口處160平方米房屋租賃給李巍，2009年末被告經(jīng)李巍同意又將該房屋租賃給原告李某某，年租賃費50,000.00元。2010年8月10日原、被告又簽訂租賃協(xié)議一份，將原告租賃房屋的北側170平方米房屋又租賃給原告，年租賃費50,000.00元。原告對租賃的房屋進行了裝修，支付裝修費485,000.00元。2010年4月中旬，劉立輝從房產(chǎn)處購得原告承租的東半部分150平方米房屋，并辦理了房屋產(chǎn)權登記，原告便從150平方米房屋遷出。被告承認未經(jīng)房產(chǎn)處授權將此房出租給原告，但不知道房產(chǎn)處出售此房的事實。故原告提起訴訟，請求確認原告租賃房屋中150平方米部分無效；判令被告賠償原告裝修及經(jīng)營損失即1,381,505.00元，訴訟費用由被告負擔。
被告綏化市五副食辯稱，同意確認150平方米房屋租賃合同無效，同意在法律規(guī)定的范圍內(nèi)承擔賠償責任;原告提出的營業(yè)損失被告不應承擔;原告提出的裝修損失，被告同意賠償，但原告要求賠償數(shù)額過高，且沒有證據(jù)證實損失數(shù)額，故不同意原告要求的賠償數(shù)額。

本案爭議焦點：一、原告與被告爭議的150平方米房屋租賃合同是否有效；二、原告要求被告賠償裝修費及經(jīng)營損失1,381,505.00元的訴訟請求是否有理，應否得到支持。
原告李某某為支持其訴訟主張，提供了如下證據(jù)：
1、2005年3月24日綏化市房產(chǎn)事業(yè)管理局頒發(fā)的房屋所有權證書（復印件）一份，證實房屋所有權人為綏化市五副食、房屋坐落位置春雷街、建筑面積175.72平方米、房屋丘號為1304、幢號006、房號104、房屋結構磚混、設計用途為營業(yè)等事實。
2、租賃協(xié)議書一份，證實被告五副食將位于正大街與中直路交叉口、面積為160平方米左右的一樓營業(yè)室南側房屋租賃給富安娜，租期為三年（自2008年12月1日至2011年12月1日）、年租金為50,000.00元的事實。
3、房屋租賃協(xié)議書一份，證實2010年8月10日被告五副食將位于正大街與中直路交叉口、面積為170平方米左右的一樓營業(yè)室北側房屋租賃給富安娜，租期五年（自2010年9月1日至2015年9月1日）、年租金50,000.00元的事實。
4、個體工商戶營業(yè)執(zhí)照（復印件）一份，證實原告李某某系綏化市北林區(qū)富安娜家居用品商店業(yè)主，發(fā)照時間為2009年9月1日、發(fā)照機關為綏化市工商行政管理局北林分局。
5、2008年9月1日黑龍江省單位往來資金結算票據(jù)一份、2009年8月31日、2009年11月30日、2010年8月10日收條各一份，證實原告分四次向五副食繳納租金，每次交50,000.00元，合計交納房租費200,000.00元的事實。
6、2010年9月5日店面裝修合同、富安娜家紡商店店面施工預算單、證明各一份，合同記載發(fā)包方為李某某、承包方為王維泰、雙方對裝修富安娜相關事宜做了約定，其中包括合同預算金額為485,000.00元、施工期限為2010年9月5日起至2010年10月8日止等內(nèi)容，合同上有原告李某某、王維太簽字并蓋有綏化市創(chuàng)藝美術裝潢廣告設計有限公司（以下簡稱創(chuàng)藝廣告）合同專用章；富安娜店面施工預算單記載預算名稱包括人工費、材料費、管理費，費用共計485,000.00元，加蓋創(chuàng)藝廣告合同專用章及原告李某某的簽字；證明一份證實創(chuàng)藝廣告與原告在2010年9月5日簽訂施工合同，于2010年9月6日施工，2010年10月8日交工，費用為485,000.00元，上面蓋有創(chuàng)藝廣告73364281X公章，并有承包人王維太的簽字。
7、借據(jù)一份，證實2011年1月10日被告五副食向原告李某某借款10,000.00元的事實。
8、房屋所有權證（復印件）一份，證實位于綏化市春雷街8委47組（1804-011-105）面積為150平方米房屋所有權人系劉立輝，登記時間為2011年4月7日。
9、2011年4月30日綏化大鑫會計師事務所有限公司（以下簡稱大鑫事務所）出具的綏鑫會師專審字（2011）第13號綏化市北林區(qū)富安娜家居用品商店專項審計報告，證實2011年1-4月份利潤為243,122.00元。
10、2011年4月29日大鑫事務所業(yè)務委托協(xié)議書一份，證實原告李某某委托大鑫事務所對其營業(yè)收入、營業(yè)成本、經(jīng)營費用、利潤情況進行評算。
被告五副食為支持其抗辯理由，提供了如下證據(jù)：
1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法人組織機構代碼證，證實被告單位具備法人資質。
2、租賃協(xié)議書一份，證實被告五副食將位于正大街與中直路交叉口、面積為160平方米左右的一樓營業(yè)室南側房屋租賃給富安娜，租期為三年（自2008年12月1日至2011年12月1日）、年租金為50,000.00元的事實。
3、2010年8月10日房屋租賃協(xié)議書一份，證實五副食將位于正大街與中直路交叉口、面積為170平方米左右的一樓營業(yè)室北側房屋租賃給富安娜，租期五年（自2010年9月1日至2015年9月1日）、年租金50,000.00元的事實。
4、2010年5月25日綏化市房產(chǎn)管理處直管公房租賃合同（復印件）一份（綏房租字29號），證實出租方為綏化市房產(chǎn)管理處，承租方為五副食，合同約定房屋坐落于中直路正大街口，面積為150平方米，租賃期自2010年1月1日至2010年12月31日，租金為25,000.00元，證實被告租賃該房屋后又轉租給原告。
5、綏化市北林區(qū)國家稅務局調(diào)取的原告報稅情況，證實自2006年至2011年原告的納稅情況，通過納稅情況看，原告每月零售額最高8,000.00元。
6、照片一組，證實原富安娜現(xiàn)好運來蛋糕世界門臉情況、室內(nèi)的裝修情況，證實依據(jù)剩余部分裝修，是可以對原富安娜的裝修價值進行鑒定的。
本院圍繞雙方當事人爭議的事實、焦點組織了質證：
一、被告綏化市第五副食品商店對原告李某某提供的證據(jù)的質證意見
被告對原告提供的證據(jù)1、2、3、4、5、7、8均無異議;對證據(jù)6即裝修合同有異議，稱無法確認是否確實是雙方履行的合同，對裝修的數(shù)額及價格有異議，不能證明裝修的支出是485,000.00元，合同前面承包人是王維泰，后面蓋的是公司的公章，原告是發(fā)包給公司還是自然人不能確定。另外，證明在證據(jù)中不是證據(jù)的一種，屬證言材料，證明證實工程是由法人來進行的，王維泰僅是項目經(jīng)理，如果按合同內(nèi)容來說是包工不包料，被告認為裝修合同的真實性是不可靠的，認為是原告為了打官司而編造的;對證據(jù)9、10即大鑫事務所的出具的審計報告及委托協(xié)議書有異議，稱審計報告不屬于司法鑒定，是原告委托的對其財會憑證的一種審計。既然原告有賬目可審計，應向法庭提供最原始的賬目憑證，經(jīng)被告質證無異議后，被告認可，如有異議，就進行司法鑒定，依據(jù)司法鑒定賠償。
二、原告李某某對被告綏化市第五副食品商店提供的證據(jù)質證意見
被告提供的證據(jù)1、2、3、4，原告均無異議;對證據(jù)5即綏化市北林區(qū)國家稅務局調(diào)取的原告報稅情況有異議，稱超過舉證期限，不予質證;證據(jù)6即照片有異議，稱照片無拍攝時間、位置，反映不出原富安娜裝修的整體情況。
根據(jù)雙方當事人的質證意見，合議庭綜合審查認證如下：
原告提供的證據(jù)1、2、3、4、5、8，被告對上述證據(jù)無異議，可確認原、被告之間的租賃關系，且具有證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性，本院對上述證據(jù)予以確認;證據(jù)6即裝修合同、裝修預算單、證明，本院認為，原告與創(chuàng)藝廣告簽訂的合同不能充分證實其裝修價格，合同內(nèi)容顯示預算金額為485,000.00元，并不能作為直接證據(jù)證實裝修實際支出金額，本院對該證據(jù)不予確認;證據(jù)7即欠條，因與本案無關，系原、被告之間的借貸關系，本院不予采信；證據(jù)9、10即大鑫事務所的出具的審計報告及委托協(xié)議書，本院認為，大鑫事務所雖然系合法注冊的具有審計資格的公司，但其出具的審計報告是原告自行委托的評估報告，被告在庭審中對真實性提出異議，要求原告提供原始帳目用以核實營業(yè)收入情況，原告未能提供，本院對其真實性不予確認。
被告提供的證據(jù)1、2、3、4、5，本院認為，上述證據(jù)具有真實性、合法性、關聯(lián)性，本院予以確認;證據(jù)6即照片，因原、被告就裝修損失的鑒定問題經(jīng)多次協(xié)商亦不能達成一致意見，導致無法鑒定，本院對該證據(jù)不予確認。
本院根據(jù)確認的證據(jù)及雙方當事人的陳述，查明案件事實如下：
原告李某某系富安娜商店個體業(yè)主，原告于2008年12月1日與被告五副食簽訂房屋租賃合同，被告將位于正大街與中直路交叉口、總面積為325.72平方米中的南側160平方米左右的一樓營業(yè)室租賃給原告李某某用于經(jīng)營富安娜商店，租期為三年（自2008年12月1日至2011年12月1日）、年租金為50,000.00元；2010年8月10日，原告又與被告五副食簽訂一份房屋租賃協(xié)議書，被告將與上述同一房屋中的北側面積為170平方米左右的一樓營業(yè)室租賃給原告，租期五年（自2010年9月1日至2015年9月1日）、年租金50,000.00元，兩份租賃協(xié)議書上均有五副食法人代表傅元俊、原告李某某的簽字并加蓋有五副食公章。原告李某某承租面積為325.72平方米全部房屋后，進行了整體裝修。并于2008年9月1日、2009年8月31日、2009年11月30、2010年8月10日分別四次向被告每次交納租金50,000.00元，共計200,000.00元。2011年4月7日，案外人劉立輝從綏化市房產(chǎn)管理處購得原告承租的325.72平方米房屋的東側150平方米房屋，并辦理了產(chǎn)權證。經(jīng)被告確認，原告承租的325.72平方米房屋中有150平方米所有權人系綏化市房產(chǎn)管理處，被告從綏化市房產(chǎn)管理處承租該房屋，與綏化市房產(chǎn)管理處一年一簽合同，最后一次簽合同約定的租期是2010年1月1日至2010年12月30日，2011年1月27日，在綏化市房產(chǎn)管理處出賣該房屋前曾向被告下達過搬遷通知書，被告并沒有向原告告知此情況，原告于2011年5月1日得知房屋已經(jīng)被賣出，被迫從東側150平方米房屋中遷出，于2011年12月1日遷至新址并開始營業(yè)，因在此過程中造成的損失，經(jīng)與被告五副食協(xié)商未果。故原告訴訟來院，要求確認被告出租給原告325.72平方米房屋中的150平方米無效;賠償原告裝修損失485,000.00元及經(jīng)營損失896,505.00元，合計1,381,505.00元，并承擔本案訴訟費用。審理中，被告同意確認租賃給原告的150平方米無效，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)承擔賠償責任;原告的營業(yè)損失被告有責任，但屬于締約過失責任，不應承擔營業(yè)損失賠償責任;關于原告的裝修損失，被告同意承擔賠償責任，但對賠償數(shù)額有異議，賠償數(shù)額過高。經(jīng)本院調(diào)解未果。
本院認為，關于原告李某某與被告五副食租賃合同中被綏化市房產(chǎn)管理處賣給案外人劉立輝的150平方米房屋租賃合同是否有效的問題。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。”的規(guī)定，被告五副食未經(jīng)房屋所有權人綏化市房產(chǎn)管理處同意，擅自與原告李某某簽訂五年的房屋租賃合同，屬無權處分，故原、被告簽訂的五年合同應認定為無效合同。
關于原告要求被告賠償裝修費的問題及經(jīng)營損失的訴訟請求應否得到支持的問題。原告裝修事實確實存在，裝修費用實際發(fā)生，但原告提供的裝修合同、清單及證明無法確認裝修損失數(shù)額，原告不能提供能充分證實其實際裝修費用的證據(jù)，亦不同意對裝修費用進行鑒定，故原告對裝修費用問題應承擔舉證不能的責任。在本院主持調(diào)解的過程中，被告同意賠償原告裝修損失100,000.00元，本院認為，被告同意賠償?shù)臄?shù)額屬于被告對其民事權利的處分，且符合客觀事實，應予認定；關于原告要求賠償營業(yè)損失的問題，因被告無權處分爭議的房屋，導致原、被告租賃合同無效，租賃合同無法繼續(xù)履行，被告應承擔原告相應的合理損失，原告自行委托大鑫會計事務所的審計報告系原告單方委托行為，且該事務所不具備司法鑒定資質，被告對鑒定報告的公正性提出質疑，原告亦不能向本院提供其營業(yè)收入的財會憑證、票據(jù)等，被告在庭審中向法庭提交原告的納稅情況表中體現(xiàn)了原告向稅務機關申報的營業(yè)收入，證實原告月營利收入8,000.00元有據(jù)可查，應予確認。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、第二百一十二條、第二百二十四條之規(guī)定，經(jīng)審判委員會討論決定，判決如下：

一、原告李某某與被告綏化市第五副食品商店簽訂的租賃協(xié)議書及房屋租賃協(xié)議書中涉及綏化市房產(chǎn)管理處所有的150平方米房屋的租賃合同無效；
二、被告綏化市第五副食品商店賠償原告李某某裝修損失100,000.00元；
三、被告綏化市第五副食品商店賠償原告李某某經(jīng)營損失56,000.00元（2013年5月1日至2011年12月1日即7個月，每月按稅務機關出示的原告申報利潤8,000.00元計算）。
以上二、三項于本判決書生效后十日內(nèi)一次性付清。
案件受理費17,234.00元，由原告李某某負擔13,814.00元，由被告綏化市第五副食品商店負但3,420.00元，保全費5,000.00元。
如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級人民法院

審判長 韓延彬
代理審判員 司琪
人民陪審員 萬千里

書記員： 楊波