上訴人（原審原告）李某國，男。
被上訴人肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人唐丹杏。
委托代理人程佰德，黑龍江博貫律師事務(wù)所律師。

上訴人李某國因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服肇東市人民法院（2013）肇東商初字第132號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，上訴人李某國、被上訴人肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托代理人程佰德到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院判決認(rèn)定，被告在未取得其開發(fā)清華名苑小區(qū)2、7、9號(hào)樓預(yù)售許可證之前，于2010年7月9日與原告李某國簽訂了認(rèn)購協(xié)議，該協(xié)議約定，原告所認(rèn)購的商品房為被告開發(fā)的位于肇東市清華名苑（B）區(qū)項(xiàng)目中第六號(hào)樓一單元三層302室，該商品房約定建筑面積52.40平方米，按照約定建筑面積單價(jià)為2449.00元／每平方米，總價(jià)格為人民幣128328.00元，并約定付款方式：1、一次性付清，2、按揭貸款付款，3、分期付款，4、定金。該協(xié)議并約定了面積差異的處理方式，同時(shí)該協(xié)議第三條（三）約定了如原告按協(xié)議付款后，被告將該樓出售給第三方，被告向原告賠償定金的50%的違約金并退還原告支付的定金，本協(xié)議自動(dòng)失效，（六）條約定，由于政府原因，規(guī)劃變更等原因?qū)е卤桓娌荒苈男袇f(xié)議時(shí)，被告不承擔(dān)任何違約責(zé)任。第四條約定，本認(rèn)購書在雙方簽署《商品房買賣合同》后即行失效作廢，并由被告全部收回，雙方簽訂的協(xié)議認(rèn)購書未約定交付使用條件及日期。原告于2010年7月9日采用一次性付款方式交付給被告購房款128328.00元，被告給原告出具了收據(jù)，原告未交納定金。
被告于2010年10月25日將6號(hào)樓與肇東市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂合作協(xié)議后，將清華名苑（B區(qū)）6號(hào)樓交由肇東市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)出售，并改變了原設(shè)計(jì)方案，原、被告發(fā)生糾紛，原告訴至法院。
原審法院判決認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的協(xié)議中明確寫明，本認(rèn)購書在雙方簽署《商品房買賣合同》后即行失效作廢，因此，雙方簽訂的不是《商品房買賣合同》，是被告在未取得商品房預(yù)售許可證之前與原告以認(rèn)購書形式簽訂的商品房買賣合同的意向性協(xié)議。原、被告雙方簽訂的商品房買賣認(rèn)購書不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的全部主要內(nèi)容，不具有商品房買賣合同的性質(zhì)。原告以認(rèn)購書具備《商品房買賣合同》性質(zhì)的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。由于契約分為預(yù)約和本約，本約即正式合同，當(dāng)事人可據(jù)此要求對(duì)方履行約定義務(wù)。雙方簽訂的認(rèn)購書屬預(yù)約合同的一種，預(yù)約的內(nèi)容并未轉(zhuǎn)化為本約。預(yù)約合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，雙方當(dāng)事人都應(yīng)本著誠信原則進(jìn)行履約，被告違反預(yù)約構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于承擔(dān)責(zé)任的方式，因協(xié)議并非本約，故守約方并不能要求其按照預(yù)約所約定的內(nèi)容進(jìn)行履約，也不能強(qiáng)制對(duì)方履約，否則就違反了契約自由原則，違約方承擔(dān)責(zé)任的方式，只有一種即賠償。雙方在預(yù)約合同中雖約定有定金條款及定金罰則，但原告未交定金，不能按定金罰則進(jìn)行處理，則應(yīng)依據(jù)《合同法》第一百一十三條規(guī)定，被告賠償原告交付房款的利息損失。被告辯稱原告只交購房款28328.00元，其余100000元未予交付，但未提供證據(jù)證實(shí)，故不予采信。原告庭審中訴稱雙方約定了房屋交付使用時(shí)間，未提交證據(jù)證實(shí)，故不予采信。原告要求解除雙方認(rèn)購協(xié)議，被告同意解除，故予以解除，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第十二條、第一百一十三條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四的規(guī)定，判決：一、原告李某國與被告肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議書予以解除，被告返還原告購房款128328.00元，于判決生效后十日內(nèi)給付，并從2010年7月9日起按中國人民銀行存款利率給付利息至還清之日；二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5330.00元，由被告肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
經(jīng)本院審理查明，本院審理查明的事實(shí)與原審法院判決認(rèn)定的事實(shí)一致。雙方簽訂的協(xié)議（內(nèi)部）上沒有約定交付房屋的時(shí)間。

本院認(rèn)為，在本案中，被上訴人已經(jīng)將其開發(fā)的清華名苑（B區(qū)）6號(hào)樓整體交由肇東市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)出售，因此，被上訴人已經(jīng)不能實(shí)際交付訴爭的房屋。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。根據(jù)該條款的規(guī)定，上訴人與被上訴人簽訂的協(xié)議內(nèi)容，約定了購買商品房的基本狀況、商品房價(jià)格、總價(jià)款、付款方式一次性付款、面積差異的處理方式、違約責(zé)任等主要條款，因此該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條款的規(guī)定，被上訴人未取得商品房預(yù)售許可證與上訴人訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定上訴人與被上訴人之間簽訂的購房協(xié)議無效。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；……上訴人與被上訴人在簽訂購房協(xié)議時(shí)，并沒有取得商品房預(yù)售許可證，簽訂協(xié)議后，被上訴人將爭議房屋清華名苑（B區(qū)）6號(hào)樓整體交由肇東市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)出售，被上訴人已經(jīng)不能實(shí)際履行雙方簽訂的協(xié)議。在二審審理時(shí)，被上訴人稱只所以將清華名苑（B區(qū)）6號(hào)樓整體交由肇東市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)出售是政府行為，但沒有提供證據(jù)證實(shí)。根據(jù)以上法律規(guī)定，上訴人請(qǐng)求由被上訴人承擔(dān)返還已交購房款及已付購房款一倍賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求有理，應(yīng)予支持。根據(jù)以上法律規(guī)定，結(jié)合本案的實(shí)際情況，上訴人于2010年7月9日一次性向被上訴人交付購房款128328.00元，給上訴人造成了損失，上訴人要求被上訴人給付利息的訴訟請(qǐng)求有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。利息可按交款本金128328.00元計(jì)算，利率可按中國人民銀行同期貸款利率年利率6.15%計(jì)算至本判決生效之日止。原審法院判決返還購房款及按中國人民銀行存款利率給付利息的判項(xiàng)沒有法律依據(jù)，屬適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予以撤銷。上訴人李某國所提的上訴理由有理，應(yīng)予以支持，依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條、《中華人民共和國事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷肇東市人民法院（2013）肇東商初字第132號(hào)民事判決判項(xiàng)主文部分；
二、被上訴人肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)返還上訴人李某國交付的購房款128328.00元，并應(yīng)承擔(dān)上訴人李某國已付購房款一倍的賠償責(zé)任，即128328.00元。以上兩項(xiàng)合計(jì)為256656.00元。
三、被上訴人肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)向上訴人李某國支付利息29250.00元（利息按交款本金128328.00元計(jì)算，利率按中國人民銀行同期貸款利率、年利率6.15%計(jì)算，自2010年7月10日起至本判決生效之日止）。
如果未按本判決確定的時(shí)間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一、二審案件受理費(fèi)計(jì)8662.00元，由被上訴人肇東市億鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　趙　明 代理審判員　　張銀鳳 代理審判員　　楊曉涵

書記員：趙哲媛