李某英
江川（河北凱悅律師事務(wù)所）
秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司
馮海洋（河北昊宇律師事務(wù)所）
趙月（河北昊宇律師事務(wù)所）

原告李某英，女，現(xiàn)住秦皇島市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)
委托代理人江川，河北凱悅律師事務(wù)所律師。
被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)。
法定代表人劉嘉誠(chéng)，董事長(zhǎng)。
委托代理人馮海洋、趙月，河北昊宇律師事務(wù)所律師。
原告李某英與被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某英的委托代理人江川，被告的委托代理人馮海洋、趙月到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)，2009年11月6日，原告與被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的世貿(mào)官邸房屋，建筑面積為56.47平方米。合同約定2012年3月31日被告向原告交房，原告按照被告的要求及時(shí)付清了全部購(gòu)房款280261元。2012年10月16日，被告通知原告收房，期間共逾期199天。雙方雖約定按銀行活期存款利率計(jì)算違約金，但原告認(rèn)為違約金的約定明顯過(guò)低，該計(jì)算方式無(wú)法彌補(bǔ)原告租金損失。參照相關(guān)案例，同位置56平方米房屋214天租金為8400元，約每平方米日租金0.7元，即本案中租賃實(shí)際損失為7800元。同時(shí)，合同還約定交房360日內(nèi)辦理權(quán)屬登記，現(xiàn)交房已400天仍未辦理權(quán)屬登記，被告應(yīng)當(dāng)按照已付購(gòu)房款的總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。雙方約定，如因被告責(zé)任，原告無(wú)法在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方協(xié)商解決。原告認(rèn)為正常的規(guī)定期限應(yīng)遵從《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條 ?規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，即因被告原因超過(guò)正常規(guī)定期限310天。對(duì)于違約金的數(shù)額，原告認(rèn)為逾期辦證違約金無(wú)法協(xié)商時(shí)，應(yīng)按照法律規(guī)定的逾期貸款利率計(jì)算，一年期貸款利率為6%，逾期貸款利率應(yīng)加收50%罰息，故應(yīng)為9%，即21422元（280261×310／365×9%）。為此，原告特訴至人民法院，請(qǐng)求判令:1、被告承擔(dān)逾期交房違約金人民幣7800元；2、被告承擔(dān)逾期辦證違約金人民幣21422元；兩項(xiàng)合計(jì)29222元；3、被告立即協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；4、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。在訴訟中，原告增加一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，要求被告退還配套費(fèi)5000元。
被告辯稱(chēng)，第一、認(rèn)可原、被告已經(jīng)形成了合法的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。第二、2012年10月，被告通知原告收房，違約金支付應(yīng)按照合同約定的銀行活期存款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到被告通知交房時(shí)間。第三、關(guān)于逾期辦證違約金，在合同中已經(jīng)約定交房后360日開(kāi)始計(jì)算，不同意按照原告的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，同意按照原告實(shí)際損失計(jì)算，但損失應(yīng)由原告舉證證明。第四、關(guān)于配套費(fèi)，原、被告在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，已經(jīng)協(xié)商一致配套費(fèi)計(jì)算在購(gòu)房款里，屬于合同價(jià)款的一部分，被告不同意退還。第五、被告同意盡快協(xié)助原告辦理權(quán)屬證書(shū)，訴訟費(fèi)被告不同意負(fù)擔(dān)。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。被告未按合同約定的期限向原告交付經(jīng)驗(yàn)收合格房屋，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在合同中約定，如被告未按期交付房屋，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按同期銀行活期存款利率向原告支付違約金。原告認(rèn)為雙方約定的違約金過(guò)低，要求進(jìn)行調(diào)整，原告購(gòu)買(mǎi)房屋的主要目的之一為進(jìn)行使用，被告未能按期交付房屋，影響了原告的使用，給原告造成的損失相當(dāng)于原告在同地段租用同面積的房屋的租金損失，由于該房屋在逾期交付期間的租金，遠(yuǎn)高于雙方在合同中約定的違約金，因此應(yīng)對(duì)違約金予以調(diào)整，被告應(yīng)按原告實(shí)際損失支付逾期交房違約金，參考其他案件同地段同類(lèi)房屋租金價(jià)格的評(píng)估結(jié)論，本院酌定被告支付原告2012年4月1日起至2012年10月15日止逾期交房違約金7800元，對(duì)原告要求被告支付逾期交房違約金7800元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
關(guān)于原告主張的逾期辦證違約金，合同約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。但自房屋交付之日至今已經(jīng)超過(guò)360日，被告仍未能履行完其在辦里產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中的義務(wù)。被告應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。關(guān)于被告如何承擔(dān)違約責(zé)任問(wèn)題，因?yàn)殡p方在合同中沒(méi)有明確約定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定由被告向原告支付以購(gòu)房款為本金，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)算逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算自2013年10月13日至2013年11月29日（起訴之日）止的違約金，起訴之日以后的違約金原告可以另行主張。
關(guān)于原告主張要求退還5000元配套費(fèi)，依據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》和河北省《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)施細(xì)則（試行）制定的《秦皇島市商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)試行辦法》規(guī)定，該試行辦法自2011年5月20日起施行。原、被告2009年11月6日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在該辦法實(shí)施之前，雙方在簽訂合同時(shí)未按照《秦皇島市商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)試行辦法》的規(guī)定約定房?jī)r(jià)，現(xiàn)原告依此主張退還配套費(fèi)違背公平原則，本院不予支持。依據(jù)合同約定是由被告代收代繳的費(fèi)用，原告可待被告結(jié)算完以后，要求被告出具相關(guān)票據(jù)，并多退少補(bǔ)。
關(guān)于原告要求被告協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的訴訟請(qǐng)求，庭審中被告也承認(rèn)現(xiàn)在有關(guān)手續(xù)正在辦理過(guò)程中，現(xiàn)在無(wú)法為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，原告的訴請(qǐng)現(xiàn)在無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，對(duì)原告主張的被告立即協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。原告可在該房屋具備辦證條件時(shí)另行主張。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條、第十七條、第十八條之規(guī)定，判決如下:
一、被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告李某英逾期交房違約金7800元；
二、被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告李某英遲延辦證違約金，違約金按照原告購(gòu)房款總金額為本金（280261元），按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)算逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)，自2013年10月13日計(jì)算至2013年11月29日；
三、對(duì)原告李某英的其他訴訟請(qǐng)求不予支持
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)656元，由被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)650元，于本判決生效后十日內(nèi)繳納，其余部分由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。被告未按合同約定的期限向原告交付經(jīng)驗(yàn)收合格房屋，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在合同中約定，如被告未按期交付房屋，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按同期銀行活期存款利率向原告支付違約金。原告認(rèn)為雙方約定的違約金過(guò)低，要求進(jìn)行調(diào)整，原告購(gòu)買(mǎi)房屋的主要目的之一為進(jìn)行使用，被告未能按期交付房屋，影響了原告的使用，給原告造成的損失相當(dāng)于原告在同地段租用同面積的房屋的租金損失，由于該房屋在逾期交付期間的租金，遠(yuǎn)高于雙方在合同中約定的違約金，因此應(yīng)對(duì)違約金予以調(diào)整，被告應(yīng)按原告實(shí)際損失支付逾期交房違約金，參考其他案件同地段同類(lèi)房屋租金價(jià)格的評(píng)估結(jié)論，本院酌定被告支付原告2012年4月1日起至2012年10月15日止逾期交房違約金7800元，對(duì)原告要求被告支付逾期交房違約金7800元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
關(guān)于原告主張的逾期辦證違約金，合同約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。但自房屋交付之日至今已經(jīng)超過(guò)360日，被告仍未能履行完其在辦里產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中的義務(wù)。被告應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。關(guān)于被告如何承擔(dān)違約責(zé)任問(wèn)題，因?yàn)殡p方在合同中沒(méi)有明確約定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定由被告向原告支付以購(gòu)房款為本金，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)算逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算自2013年10月13日至2013年11月29日（起訴之日）止的違約金，起訴之日以后的違約金原告可以另行主張。
關(guān)于原告主張要求退還5000元配套費(fèi)，依據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》和河北省《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)施細(xì)則（試行）制定的《秦皇島市商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)試行辦法》規(guī)定，該試行辦法自2011年5月20日起施行。原、被告2009年11月6日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在該辦法實(shí)施之前，雙方在簽訂合同時(shí)未按照《秦皇島市商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)試行辦法》的規(guī)定約定房?jī)r(jià)，現(xiàn)原告依此主張退還配套費(fèi)違背公平原則，本院不予支持。依據(jù)合同約定是由被告代收代繳的費(fèi)用，原告可待被告結(jié)算完以后，要求被告出具相關(guān)票據(jù)，并多退少補(bǔ)。
關(guān)于原告要求被告協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的訴訟請(qǐng)求，庭審中被告也承認(rèn)現(xiàn)在有關(guān)手續(xù)正在辦理過(guò)程中，現(xiàn)在無(wú)法為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，原告的訴請(qǐng)現(xiàn)在無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，對(duì)原告主張的被告立即協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。原告可在該房屋具備辦證條件時(shí)另行主張。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條、第十七條、第十八條之規(guī)定，判決如下:

一、被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告李某英逾期交房違約金7800元；
二、被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告李某英遲延辦證違約金，違約金按照原告購(gòu)房款總金額為本金（280261元），按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)算逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)，自2013年10月13日計(jì)算至2013年11月29日；
三、對(duì)原告李某英的其他訴訟請(qǐng)求不予支持
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)656元，由被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)650元，于本判決生效后十日內(nèi)繳納，其余部分由原告負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：劉長(zhǎng)利
審判員：黨常生
審判員：張然

書(shū)記員：張立娟