原告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶，住黑龍江省克東縣。
委托訴訟代理人趙子林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，克東商會法務中心主任，住黑龍江省克東縣。
被告：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，個體工商戶，住黑龍江省克東縣。
委托訴訟代理人李德玉，男，xxxx年xx月xx日出生，農民，住黑龍江省克東縣。

原告李某與被告劉某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月18日立案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告李某及其委托訴訟代理人趙子林，被告劉某某的委托訴訟代理人李德玉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
李某向本院提出訴訟請求：一、請求法院判令被告給付原告下欠購樓款221,781.06元；二、判令被告給付原告下欠購樓款本金利息：106,454.90元，（計算方式：221,781,06元×0.02元×24個月=106,454.90元）；三、判令被告退還給原告31.82平方米的樓房，原告退還給被告購樓款118,219.94元；四、原、被告各自承擔本案相應訴訟費用。事實和理由，2013年9月11日，原告用現(xiàn)金購買位于克東縣馨雅茗居一樓商服，按西向東數7門、8門、商品門市房，建筑面積共計183.03平方米，總價款為58萬元，當即款物兩清。原告具有獨立的所有權。隨后自己裝修出租了兩年，后經中間人李柏林、張某中介被告為開辦德勝堂藥店需要購買此房，經中介人和原、被告共同協(xié)商，于2015年3月15日簽訂了房屋買賣協(xié)議書。按合同約定，被告先后交付原告購樓款34萬元，后因下欠34萬元中有31.82平方米因不符合設計要求使用條件，不能辦理房屋產權證件，而應當扣除118,218.94元，因此實欠金額為221.781.06元。該合同還約定，甲方因個人愿意未能將此房屋房照辦理出來，則甲方補償乙方違約金人民幣68萬元。該條款違反法定有關違約金的規(guī)定，應視為無效；其二，有31.82平方米不能辦照，非甲方原因所致，故不適用甲方過錯行為；其三、甲方已將辦結的150.16平方米的房照于2016年4月24日轉交給乙方所有，應視為履行了合同義務。綜上所述，本案合同，應屬于部分合同有效，部分合同無效的締約行為合同，應依合同法分別處理，望法院支持原告訴求。
原告李某為支持其主張，向本院提供證據如下：
1、簽訂于2013年9月11日的房屋買賣契約一份，擬證明原告的房屋購買自王鳳文手中；
2、簽訂于2015年5月18日的房屋買賣協(xié)議一份，擬證明原、被告之間房屋交易的事實；
3、產權證號為克東縣房權證克字第××的房產證一份，擬證明涉案房產（面積150.16平方米）已于2016年4月21日過戶給被告劉某某；
4、證人范某、張某出具的書面證言一份，擬證明2017年7月13日二人將本案涉案房照交給了被告劉某某。
被告劉某某辯稱：對原告的訴訟請求我們認為不合理，因此合同中表明，7號和8號兩個商服屬于一體合同，買房時原告承諾過這兩個房照能辦下來，所以我們才買的房子，如果出現(xiàn)了甲方個人愿意未能將此房照辦下來，賠償乙方68萬元。這68萬元中，包括乙方給甲方的34萬元，從合同協(xié)議書第八條證明，甲方曾經承諾乙方可以辦下房照，對于甲方訴訟乙方剩余欠樓款未支付，是甲方毀約在先，所以我們認為此次買賣合同無效，甲方應該退還乙方購房款34萬元和違約金34萬元，共計68萬元。
劉某某未向法庭提交證據。
經審理查明，原告李某于2013年9月11日以人民幣580,000.00元的價格從王鳳文手中購得位于克東縣馨雅茗居一號樓商服樓西數7門、8門共計183.03平方米的房屋，但雙方并未辦理房屋過戶手續(xù)。2015年5月18日原告李某與被告劉某某簽訂房屋買賣協(xié)議書一份，該協(xié)議約定：1、李某自愿將坐落在克東縣馨雅茗居的商服樓門市（總面積183.03平方米）的房地產賣與劉某某；2、雙方約定房產總價款為人民幣680,000.00元；3、在合同簽訂時，劉某某給付房款180,000.00元，2015年6月再給付房款160,000.00元；4、剩下房款340,000.00元在房照辦下來之后由劉某某一次付清；5、此房房照的辦理由李某負責，因此產生的費用由李某負擔；6、李某保證該房產合法，權屬清楚，無任何爭議及其他糾紛，無任何擔保、抵押、房產無瑕疵；7、如在2015年6月份劉某某未能將二次房款16萬元付給李某，則劉某某前期的付款即為作廢，此合同不再生效；8、如果在2015年6月份劉某某二次付款后，李某因個人原因未能將房照辦理下來，則李某賠償劉某某違約金人民幣680,000.00元；9、劉某某辦理的產權證照登記人為劉某某，房照辦下后，房照原件交給劉某某辦理貸款。劉某某給李某出具340,000.00元的欠條。
雙方簽訂合同后，被告劉某某于2015年5月18日交付了房款人民幣180,000.00元，2015年6月給付了房款人民幣160,000.00元，以上合計房款人民幣340,000.00元。劉某某在購買該房后，在涉案房屋開設了名為“德勝大藥房”的藥店并經營至今。涉案房屋中的150.16平方米的房屋于2016年4月21日辦理了房屋過戶手續(xù)，產權證號：克東縣房權證克字第××號，產權登記人為劉某某。但因涉案房屋中第8號門31.82平方米的房屋產權出現(xiàn)問題致使該部分房屋至今無法完成過戶，原、被告協(xié)商無果，故原告訴至人民法院要求被告給付余下購樓款及利息，并退還未能過戶的房屋。
同時查明，原告訴求的房款以每平方米3,168.88元進行計算，原告所訴的房款以余下購樓款22,1781.06元作為基數，利息以月利率2%為標準，自房照辦結之日起計息，計算至起訴之日合計24個月。
又查明，2017年7月13日范某、張某二人將本案涉案房照交給了被告劉某某，涉案房照現(xiàn)在被告劉某某手中。
最后查明，本案涉案房屋自開發(fā)商賣與王鳳文時起，至實際辦理房照到劉某某名下時止。期間王鳳文與李某，李某與劉某某的兩筆房產交易均未按法律規(guī)定繳納稅款，在房產部門所登記的房屋買賣合同的雙方實際為房產開發(fā)商與劉某某。本案存在著兩筆漏稅的違法情況。故本院決定，在依法對案件做出裁決后，同時向本地房產、稅務機關進行情況報告，并責令雙方當事人補交所欠稅款。
上述案情，有原告出具的證據：1、簽訂于2013年9月11日的房屋買賣契約一份；2、簽訂于2015年5月18日的房屋買賣協(xié)議一份；3、產權證號為克東縣房權證克字第××的房照一份；4、證人范某、張某出具的書面證言一份及原、被告的陳述在卷為憑。
上列證據，經庭審中質證、認證，其真實、充分，足以證明案件事實的成立。

本院認為，依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力，當事人應該按照約定履行自己的義務。在本案中，雙方當事人在房屋買賣合同中的各項條款約定系自己真實意思表示，也實際交付了房款并將房屋的部分產權進行過戶，對于已經交易完成的150.16平方米的房屋產權部分，本院認定該交易成立并生效。關于原告對涉案房屋中第8號門31.82平方米的房屋要求返還的訴求，因涉案的31.82平方米的房屋出現(xiàn)設計問題無法過戶，此部分交易已無實際履行的可能，故合同中關于該部分房產交易無效，對于原告要求返還的訴求，本院依法予以支持；關于原告要求被告給付余下房款的訴訟請求，因雙方未能就余下房款給付達成新的協(xié)議或調解，故本院依據雙方在房屋買賣時的房屋價格計算涉案房屋的單位面積價格即680,000.00元÷183.03平方米=3,715.23元平方米。被告劉某某應給付的150.16平方米的房款為557,878.93元，扣取已給付的340,000.00元，被告劉某某仍需向原告李某給付房款217,878.93元，對原告多主張的部分，本院依法不予支持；關于原告所訴利息部分，因原、被告在房屋買賣合同中并未約定利息的違約責任，故本院對原告該訴求依法不予支持；關于被告所提出的：“是李某毀約在先，所以我們認為此次買賣合同無效，李某承擔違約責任”的抗辯理由。因本案中已就涉案的150.16平方米房屋辦理了產權過戶手續(xù)，該交易已經部分生效，故對被告劉某某要求確認合同無效的抗辯依法不予支持；關于違約責任條款，本院認為合同雙方在明知本案交易房屋存在產權瑕疵的情況下仍然簽訂房屋買賣合同，雙方對合同存在的風險均應承擔責任，且本案中涉案房屋的絕大部分面積已經辦理房照并交付被告劉某某，原告李某的行為并不符合雙方合同約定的第八項及第九項的違約，故本院對于被告劉某某要求原告李某承擔違約責任的抗辯依法不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十一條、第五十七條、第五十八條、第六十條，《中華人民共和國物權法》第九條，第十四條、第十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定判決如下：

一、劉某某于本判決生效之日起十日內給付李某房款人民幣217,878.93元；
二、劉某某于本判決生效起十日內將位于克東縣寶泉鎮(zhèn)馨雅茗居的商服樓門市第八號門的31.82平方米房屋返還給李某；
三、駁回李某的其他訴訟請求。
被告如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣7,997.74元，被告劉某某負擔人民幣3,838.91元，李某負擔人民幣4,158.83元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于黑龍江省齊齊哈爾市中級人民法院。

審判長 國慶富
審判員 趙紋冉
人民陪審員 陳善民

書記員： 喬可欣