原告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，京山縣人，住京山縣。
委托代理人李振新，湖北惠山律師事務所律師。
委托代理人馬江濤，湖北京山經濟技術開發(fā)區(qū)法律服務所法律工作者。
被告京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司，住所地京山縣新市鎮(zhèn)溫泉路（文峰西路），組織機構代碼74462195-0。
法定代表人謝家雄，該公司董事長。
委托代理人伍清平，湖北惠山律師事務所律師。特別授權。
第三人王四仁，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省京山縣人，從事建筑業(yè)，住京山縣。
第三人羅紅斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，京山縣人，從事建筑業(yè)，戶籍所在地京山縣，現住京山縣。

原告李某某與被告京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱興業(yè)房產公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年1月5日立案受理，在審理過程中，本院依職權于2016年2月24日通知羅紅斌作為第三人參加訴訟，同年3月3日，案外人王四仁認為本案的處理結果與其有法律上的利害關系，申請作為無獨立請求權的第三人參加訴訟，為此，本院于2016年3月7日通知王四仁作為第三人參加訴訟。依法組成由審判員朱社平擔任審判長、審判員袁京順、人民陪審員鄧國安參加評議的合議庭，于2016年4月11日公開開庭進行了審理。原告李某某的委托代理人李振新、馬江濤、被告興業(yè)房產公司的委托代理人伍清平、第三人王四仁、羅紅斌到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱，2010年5月，經段吉霞介紹認識了羅紅斌，羅自稱系被告的京匯華苑項目負責人，并主管銷售，可以通過他在京匯華苑購買便宜房子。因當時原告需要購房，就要求羅紅斌帶到京匯華苑看了房。2010年5月29日，羅紅斌帶原告到京匯華苑簽訂了《商品房認購書》，認購了京匯華苑D棟二單元4××號房屋，并交付了購房定金5000元。同年9月28日，被告售樓部通知原告到售樓部簽訂了《商品房買賣合同》，合同簽訂后，被告方未加蓋公章，但原告要求在售樓部的羅紅斌在甲方簽了名，后被告到房產局辦理了售房登記。此后，被告項目負責人羅紅斌持被告及武漢坤聯房地產投資顧問有限公司（以下簡稱坤聯公司）、王德祥的委托書分兩次收取了原告的全部房款327000元，并將該房屋交付給原告。在被告的配合下，原告已對該房屋辦理了水電入戶登記，并進行了部分裝修。但時至今日，被告仍未按約為原告辦理房屋產權登記，損害了原告的合法權益。為此，請求法院依法判令確認原、被告簽訂的《商品房買賣合同》有效；被告立即為原告辦理房屋產權證；由被告負擔本案訴訟費用。
被告辯稱，一、被告與第三人羅紅斌沒有簽訂委托合同，也未進行房屋銷售和房款接收的授權，雙方之間不成立委托合同關系；二、即使存在委托關系，受托人也應以委托人的名義處理房地產交易事宜，其取得的收益應交付委托人；三、關于房屋買賣合同。原、被告之間沒有簽訂房屋買賣合同，開發(fā)商應以自己的名義簽訂合同，本案合同沒有被告方的公章及法定代表人的簽名，故原、被告之間的房屋買賣合同并不成立；即使雙方簽訂了買賣合同，雙方也沒有實際履行，原告并沒有向被告支付房款，收款收據上是羅紅斌個人收取，不能將羅紅斌的收據視為交納購房款的憑證；四、原告主張存在預售登記，但預告登記的效力為三個月，即便存在預告登記，由于原、被告在三個月內并沒有簽訂買賣買賣合同，故該預告登記已經失效。
第三人羅紅斌述稱，其是京匯華苑項目的投資人，占45%的股份，王德祥占55%的股份，二人是掛靠在被告公司經營，其與被告公司簽訂合同約定是獨立核算、自負盈虧。原告交付的購房款是自己收取，原告購買房屋時王德祥、謝家雄、王四仁都知道，只是其與王德祥至今沒有對京匯華苑項目進行結算。因此，第三人認為本案訴爭的房屋應歸原告所有。
第三人王四仁述稱，由于被告欠其工程款，后被告就將包括本案訴爭的401及另外的402、B棟的二單元1101三套房屋作價抵償了近100萬元的工程款，因此，該房屋應歸第三人所有。

結合當事人的訴辯，本院確認本案當事人爭議的焦點是：
一、第三人羅紅斌與原告簽訂房屋買賣合同及收取原告購房款是否經過被告授權，原、被告之間的房屋買賣合同關系是否成立；
二、被告與第三人王四仁簽訂的以物抵債協(xié)議如何認定，即第三人是否對本案訴爭的房屋享有所有權。
針對上述焦點，原告提供的證據材料及被告、第三人的質證意見如下：
一、原告的身份證復印件及被告的基本信息各一份，證明原、被告的身份信息；
二、京山縣人民法院（2015）鄂京山執(zhí)異字第00007號執(zhí)行裁定書，證明原告起訴的依據；
三、《京匯華苑商品房認購協(xié)議書》，證明原、被告于2010年5月29日簽訂認購協(xié)議書的事實；
四、《商品房買賣合同》，證明原、被告已于2010年9月28日簽訂商品買賣合同；
五、京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司京匯華苑項目部于2015年11月8日出具的《證明》一份及收條兩份，證明原告已交納認購定金及支付全部購房款；
六、京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司京匯華苑項目部2009年9月10日的委托書一份、王德祥2012年6月7日的委托書一份、武漢坤聯房地產投資顧問有限公司2012年6月24日的授權委托書一份，證明被告的委托人羅紅斌取得了被告及王德祥、武漢坤聯房地產投資顧問有限公司的授權；
七、京山縣人民法院（2012）鄂京山民二初字第00043號民事調解書，證明羅紅斌為京匯華苑項目部負責人；
八、原告與湖北省電力公司荊門供電公司、中國農業(yè)銀行股份有限公司荊門市分行的《委托銀行代扣電費協(xié)議書》及戶名為李某某的國網湖北省電力公司普通電費發(fā)票各一份，證明原告已實際占有、使用本案訴爭的房屋；
九、房地產預登記信息，證明原告購買的房產已經預登記。
被告對證據一、二無異議，對證據三有異議，認為對印章要核實，且認購協(xié)議上沒有約定定金及合同價款；對證據四有異議，認為沒有公司蓋章，公司也沒有該合同備檔；對證據五有異議，認為收款收據與合同的履行沒有關聯性；對證據六有異議，認為委托書與原告無關，京匯華苑項目部成立沒有經過被告方的認可，項目部的委托不能代表被告；對證據七有異議，認為調解書上雙方可以對債權債務進行承認，但對相關人物的身份不能確認；對證據八的真實性沒有異議；對證據九的真實性沒有異議，但對證明內容有異議，認為只是交易信息。
第三人王四仁的質證意見與被告一致；第三人羅紅斌對原告的證據均無異議。
針對上述焦點，被告及第三人王四仁均提交了被告與第三人王四仁于2013年11月1日簽訂的《工程款支付協(xié)議》一份，證明本案訴爭的房屋已抵償給第三人王四仁。
原告、第三人羅紅斌均提出異議，原告認為該房屋已于2010年預售給原告；第三人羅紅斌認為該房屋已由自己出售給原告，且被告是在沒有經過其同意的情況下將該房屋抵償給第三人王四仁。
針對上述焦點，第三人羅紅斌提交的證據材料及原、被告、第三人王四仁的質證意見如下：
證據一、《京匯華苑置業(yè)計劃表》二份，證明羅紅斌將房屋出售給原告，王德祥是知情并同意按九五折結算；
證據二、《京匯華苑房地產項目聯合開發(fā)協(xié)議》及《京匯華苑地產項目投資合作協(xié)議》，證明第三人羅紅斌與王德祥是實際投資人；
證據三、《履約承諾書》一份，證明羅紅斌與王德祥各占45%、55%的股份，二人是京匯華苑的實際投資人。
原告對以上證據均無異議；被告及第三人王四仁對證據一均有異議，被告認為計劃表上看不出與被告有何關系，第三人王四仁認為計劃表應由被告蓋章；被告及第三人王四仁對證據二中《京匯華苑房地產項目聯合開發(fā)協(xié)議》的真實性沒有異議，但認為該協(xié)議載明京匯華苑項目的開發(fā)甲方要提供印章、銀行結算賬戶及房屋登記等方面的協(xié)助；對《京匯華苑地產項目投資合作協(xié)議》與本案無關；被告及第三人王四仁對證據三均有異議，認為與本案無關。
根據庭審質證、辯證，本院對雙方的證據認證如下：
一、對原告證據的認證。被告及第三人王四仁、羅紅斌對證據一、二、八的真實性無異議，本院予以采信；被告及第三人王四仁對證據三、四、五提出異議，本院認為，從庭審查明的事實上看，第三人羅紅斌系京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司京匯華苑銷售部負責人，其經手與原告簽訂的《京匯華苑商品房認購協(xié)議書》上有京匯華苑項目部蓋章，《商品房買賣合同》及向原告收取購房款均應當認定為履行職務行為，其產生的法律后果應當由被告承擔，至于羅紅斌是否將購房款入單位財務賬是單位內部事務，不影響對原、被告簽訂商品房買賣合同的認定，故對證據三、四、五予以采信；被告及第三人王四仁對證據六提出異議，本院認為，結合第三人羅紅斌提交的《京匯華苑房地產項目聯合開發(fā)協(xié)議》及《京匯華苑地產項目投資合作協(xié)議》綜合分析，原告提交的三份委托書能客觀反映羅紅斌作為京匯華苑項目的實際投資人既取得了投資方坤聯公司的授權，也取得了京匯華苑項目部的授權，對該證據予以采信；被告及第三人王四仁對證據七提出異議，本院認為，本院所作的該調解書系生效法律文書，該調解書確認的羅紅斌系京匯華苑項目實際投資人的事實可以作為認定本案待證事實的依據，故對該證據予以采信；被告及第三人王四仁對證據九有異議，本院認為，經本院核實，原告提交的該證據并非反映原告購買的房屋已經過預登記，在京山縣房地產市場信息管理平臺上所反映的只是被告依照商品房預（銷）售合同網上簽約和登記備案管理工作的要求，向房地產管理局提交了原告購買房屋的信息，對原告的證據證明目的不予采信。
二、被告及第三人王四仁提交的證據系同一證據，原告及第三人羅紅斌提出異議，本院認為，該《工程款支付協(xié)議》雖然約定王德祥及被告同意用房屋抵償所欠第三人王四仁工程款，由于該協(xié)議所約定的房屋未辦理產權轉移手續(xù)，該協(xié)議雖然有效，但未實際履行，故不能以此確定本案訴爭的房屋系第三人王四仁所有，對其證明目的不予采信。
三、對第三人羅紅斌證據的認證。原告對三份證據均無異議；被告及第三人對證據一有異議，本院認為，該京匯華苑置業(yè)計劃表上有坤聯公司負責人王德祥簽字，能客觀反映第三人羅紅斌經手出售房屋給原告時經過了王德祥的同意，對該證據予以采信；被告及第三人對證據二、三有異議，本院認為，從《京匯華苑房地產項目聯合開發(fā)協(xié)議》、《京匯華苑地產項目投資合作協(xié)議》及《履約承諾書》上看，能夠反映雖然被告單位系京匯華苑的開發(fā)企業(yè)，但羅紅斌與坤聯公司系京匯華苑項目的實際投資人，該證據對認定第三人在京匯華苑項目中的身份關系有直接作用，與認定本案待證事實有關聯，對以上證據均予以采信。
根據本院采信的證據，結合當事人的陳述，本院確認事實如下：
2009年6月24日，坤聯公司與被告興業(yè)房產公司簽訂《京匯華苑房地產項目聯合開發(fā)協(xié)議》，約定雙方聯合開發(fā)“京匯華苑”房地產項目，王德祥系坤聯公司派駐在該項目的負責人。同年9月10日，京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司京匯華苑項目部委托羅紅斌為該項目銷售部負責人。2010年5月10日，羅紅斌與坤聯公司簽訂《京匯華苑地產項目投資合作協(xié)議》，協(xié)議約定羅紅斌投入300萬元參與坤聯公司開發(fā)的“京匯華苑”房地產項目，坤聯公司、羅紅斌分別享有在該項目收益中純利潤的55%、45%，被告在協(xié)議見證人處加蓋單位印章。在項目建設過程中，坤聯公司于2012年6月7日向被告單位發(fā)函授權羅紅斌完成后期收尾工作，一并負責處理該項目遺留下來的一切債權債務。
2010年5月，原告經段吉霞介紹認識了第三人羅紅斌，羅紅斌以被告的京匯華苑銷售部負責人身份帶原告到京匯華苑看了房。2010年5月29日，羅紅斌帶原告到京匯華苑項目部簽訂了《京匯華苑商品房認購協(xié)議書》，認購了本案訴爭的京匯華苑D棟二單元4××號房屋，羅紅斌加蓋了京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司京匯華苑項目部印章。協(xié)議簽訂當日，該項目部收取原告購房定金5000元。同年9月10日，坤聯公司負責人王德祥在《京匯華苑置業(yè)計劃表》上簽名對原告所購房屋同意按9.5折結算。9月28日，被告售樓部通知原告到售樓部簽訂了《商品房買賣合同》，合同載明出賣人為被告，買受人為原告。合同約定房屋價款為327000元。羅紅斌在出賣人欄委托代理人處簽了名，未加蓋被告公章。2010年9月29日，被告公司在京山縣房地產市場信息管理平臺上向京山縣房地產管理局提交了雙方簽訂的商品房買賣合同信息。后羅紅斌分別于2010年9月29日、2011年1月17日二次共收取原告購房款322000元，并將該房屋交付給原告。后原告對該房屋辦理了水電入戶登記，并進行了部分裝修。后原告找被告要求辦理房屋產權登記手續(xù)時，被告拒不協(xié)助，故原告訴至本院。
另查明，2010年5月28日，被告興業(yè)房產公司辦理了京匯華苑項目商品房預售許可證。2013年11月1日，被告興業(yè)房產公司、王德祥及第三人王四仁簽訂《工程款支付協(xié)議》，約定將本案訴爭的房屋作價277065元抵償給第三人王四仁，償還所欠王四仁的工程款，但該房屋至今未辦理產權登記手續(xù)。
對于本案爭議的焦點，本院分述如下：
對于爭議焦點之一，即原、被告之間的商品房買賣合同關系是否成立的問題。本院認為，一、從第三人羅紅斌與坤聯公司于2010年5月10日簽訂《京匯華苑地產項目投資合作協(xié)議》上看，第三人羅紅斌與坤聯公司均為京匯華苑房地產開發(fā)項目的實際投資人，京匯華苑地產項目的利潤全部由羅紅斌與坤聯公司按出資比例分配，羅紅斌與坤聯公司系該項目的權利義務承受者，被告單位只是該項目掛靠的開發(fā)企業(yè)，其有義務協(xié)助投資人辦理商品房銷售等手續(xù)。正是基于羅紅斌在該項目部的特殊身份，被告單位成立的項目部才授權羅紅斌為銷售部負責人，因此，羅紅斌經手銷售商品房系其職責范圍內；二、原告向被告購買房屋時簽訂的《京匯華苑商品房認購協(xié)議書》上有項目部蓋章，且原告所交的定金5000元亦入項目部財務賬；作為投資人之一的坤聯公司負責人王德祥在買賣合同簽訂前亦同意出售給原告的房屋按9.5折結算；雙方簽訂《商品房買賣合同》上載明出賣人為被告，合同簽訂地點系在被告單位售樓部，羅紅斌只是在委托代理人欄簽名；三、事后被告亦向京山縣房地產市場信息管理平臺商品房預（銷）售合同網上備案系統(tǒng)中提交了雙方簽訂的商品房買賣合同信息，應當確認被告對羅紅斌經手出售房屋的行為是認可的；四、原告已向羅紅斌交付了全部房款，且該房屋現已實際交付原告使用。綜上，鑒于第三人羅紅斌的特殊身份，其代表被告單位與原告簽訂商品房買賣合同應當認定為履行職務行為，其產生的法律后果應當由被告公司承擔，應當確認原告與被告之間的買賣關系成立。鑒于第三人羅紅斌系該項目的實際投資人的身份，其收取的購房款未入被告單位賬以及被告單位未在買賣合同上加蓋單位公章均屬于投資人與被告之間內部管理問題，均不影響對雙方買賣合同關系成立的認定，對被告辯稱原、被告之間沒有簽訂買賣合同的意見不予采納。綜上，被告作為房地產開發(fā)企業(yè)，取得了商品房預售許可證后，與原告簽訂了商品房買賣合同，原告按約交納了全部購房款，履行了合同義務，雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思的表示，內容不違反法律強制性規(guī)定，合法、有效，應受法律保護。
對于爭議焦點之二，即被告與王德祥、第三人王四仁簽訂的以物抵債協(xié)議如何認定，即第三人是否對本案訴爭的房屋享有所有權。本院認為，根據2015年全國民事審判工作會議紀要的精神，在審理一房數賣案件糾紛時，如果數份合同均為有效且各買受人均要求履行合同，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。本案被告與王德祥及第三人王四仁簽訂的工程款支付協(xié)議內容雖然并不違反法律強制性規(guī)定，屬于有效合同，但由于雙方簽訂的該以房抵債協(xié)議中涉及的本案訴爭的房屋并未登記在第三人王四仁名下，該協(xié)議實際并未履行，故不能以此確定第三人王四仁即對本案訴爭房屋享有所有權。作為投資人坤聯公司的負責人王德祥在明知原告已購買房屋的前提下，仍然與第三人王四仁簽訂以房抵債協(xié)議，有悖誠信。由于在此之前該房屋已由原告購買并交付全部購房款且實際占有、使用，原、被告簽訂的商品房買賣合同亦合法、有效，因此，從本案的實情看，原告購買該房屋的行為應優(yōu)先得到保護更能體現法律精神，故對第三人王四仁述稱對本案訴爭的房屋享有所有權的意見不予采納。
《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！辫b于原、被告雙方形成的商品房買賣合同關系合法、有效，被告雖然履行了交付房屋等部分合同義務，但尚未協(xié)助原告辦理該房屋產權登記手續(xù)，未履行合同附隨義務，故被告應繼續(xù)履行合同，協(xié)助原告辦理房屋產權登記手續(xù)。因此，對原告的該訴訟請求，本院依法予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百三十條、第一百三十五條的規(guī)定，判決如下：

一、原告李某某與被告京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司于2010年9月28日簽訂的《商品房買賣合同》有效；
二、被告京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司應于本判決生效之日起七日內協(xié)助原告李某某辦理位于京山縣新市鎮(zhèn)京源大道東段京匯華苑D棟二單元4××號房屋產權登記手續(xù)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費6205元，由被告京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。

審判長 朱社平
審判員 袁京順
人民陪審員 鄧國安

書記員： 張宏楚