原告(反訴被告)：李娟,女,1976年11月18日出生。
　　委托訴訟代理人：白孝甫,上海市錦天城律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：金光杰，董事長。
　　委托訴訟代理人：周宏波。
　　委托訴訟代理人：陳琳君。
　　原告李娟與被告上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司(以下簡稱青客公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月22日受理后，依法適用簡易程序。審理中，被告青客公司向本院提起了反訴，本院依法進行了合并審理，于2019年6月5日、2019年8月27日二次公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)李娟及委托訴訟代理人白孝甫，被告(反訴原告)青客公司的委托訴訟代理人陳琳君(參加第一次庭審)、周宏波(參加第二次庭審)到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告李娟向本院提出訴訟請求：1、判令被告履行《房屋托管租賃合同》。2、判令被告按照8,211元/月的租金標準支付自2019年1月1日到判決生效之日止的房屋租金。目前被告租金已經(jīng)實際支付至2018年12月31日。3、判令被告支付原告代為支付的賠償金20,000元。4、訴訟費由被告承擔。訴訟過程中，原告變更訴訟請求為：1、判令《房屋托管租賃合同》于判決生效之日解除。2、判令被告按照8,211元/月的租金標準支付自2019年1月1日到判決生效之日止的房屋租金。目前被告租金已經(jīng)實際支付至2018年12月31日。3、判令被告支付原告代為支付的賠償金20,000元。4、被告支付違約金49,266元(根據(jù)合同約定，被告如擅自退租，被告應當支付剩余租期一倍的租金，現(xiàn)原告酌情主張6個月的租金作為違約金)。事實和理由：2015年11月11日,原告與被告簽署《房屋托管租賃合同》以及《補充協(xié)議》,合同約定原告將本市靜安區(qū)保德路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱系爭房屋)出租給被告。原告按照合同如期交付房屋，被告在裝修過程中沒有按照規(guī)范做好防水工作，導致漏水，對樓下業(yè)主造成損害，原告已代被告支付了賠償金20,000元。根據(jù)雙方簽訂的合同，房屋維修責任除結構性問題外均由被告負責維修，出現(xiàn)意外事故由被告承擔責任，因此對此責任應當由被告承擔。現(xiàn)被告僅支付租金至2018年12月31日，自2019年1月1日起未付租金，已構成違約，被告非合理理由,擅自提前退租,應按提前歸還天數(shù)的1倍向原告支付違約金。被告的違約行為已給原告造成了極大的經(jīng)濟損失，故請求法院維護原告的合法權益。
　　被告青客公司辯稱，訴請1，2019年3月13日，被告發(fā)函給原告，次日原告收到函件，故雙方租賃合同已經(jīng)于2019年3月14日解除，且被告已經(jīng)將房屋鑰匙交還原告。租金被告支付至2018年12月31日。不同意訴請2，被告承租系爭房屋作為人才公寓使用，樓下業(yè)主的樓下業(yè)主噴漆、關水閘的行為已經(jīng)使得被告租賃房屋的目的難以實現(xiàn)，也無法正常使用房屋，被告曾與原告交涉，但無果，因此合同目的無法實現(xiàn)。原告應當保證系爭房屋在租賃期間保持租賃使用的用途，樓下業(yè)主阻撓的行為致使被告無法使用，因此2019年1月1日至2019年3月14日的租金不應當支付。不同意訴請3，原告賠償給樓下業(yè)主20,000元為其私下達成的協(xié)議，對于漏水的損失沒有進行鑒定。樓下業(yè)主曾向被告表示，如果漏水問題不解決，會一直阻撓被告使用，因此系爭房屋自2018年9月直至2019年3月14日期間，系爭房屋均是空置的，因此，此段時間的租金不應由被告承擔，已經(jīng)支付的租金，被告在反訴中主張原告予以返還。不同意訴請4，被告不存在違約行為，因此不應承擔違約責任。被告青客公司并提起反訴請求：1、請求確認原、被告之間簽訂的《房屋托管租賃合同》于2019年3月14日解除。2、要求判令反訴被告返還反訴原告已支付的租金24,633元(2018年9月-2018年12月的租金：8,211元/月×3)以及押金8,211元。3、判令反訴被告賠償反訴原告裝修損失，折價后暫計16,387.04元(2015年11月交房后，被告對系爭房屋進行了裝修，裝修總計花費40,967.6元，按照60個月折舊，40,967.6/60*24，因2018年9月開始，被告無法正常使用系爭房屋，故被告自該日開始酌情主張兩年的裝修損失，可移動家具被告均沒有搬離，雖已使用兩年，但也都是有使用殘值的)。3、本案反訴費用由反訴被告承擔。事實與理由：2015年11月12日，反訴原、被告簽訂了《房屋托管租賃合同》，反訴被告將系爭房屋交由反訴原告托管并允許反訴原告對外出租。在租期內(nèi)，樓下502室業(yè)主通過門上噴漆、多次砸門，關水閘等行為多次阻撓反訴原告進行正常出租。且系爭房屋內(nèi)3名租客先后于2018年10月15日前因樓下業(yè)主原因退租，該房屋之后也無法正常出租使用。反訴原告多次與反訴被告溝通處理方案，但均未達成一致。上述原因?qū)е路丛V原告無法正常對外出租使用系爭房屋，合同目的無法實現(xiàn)，嚴重損害了反訴原告的合法權益。故請求法院支持反訴原告的反訴請求。
　　反訴被告李娟辯稱，不同意被告所有的反訴訴請，不同意被告所有的反訴請求。1，被告不具備合同解除的條件，其系違法解除。2，系爭房屋由被告占有使用，其支付租金為其應有的義務，不存在返還租金的問題。在原告存在違約的情況下，才存在裝修損失，因此被告不存在裝修損失的問題。對于被告所述裝修投入的金額，原告不予認可。原告交付給被告的房屋即為精裝修，被告為了經(jīng)營需要做了隔斷。因為原告交付房屋后沒有進去過，因此對于被告裝修的情況原告是不知情的，衛(wèi)生間漏水的原因是樓下業(yè)主告知原告，因為合同約定由被告負責維修，但原告還是先找到物業(yè)，但物業(yè)未上門，后原告跟被告協(xié)商，被告方的工程部判斷是洗手臺水管開裂導致漏水，致使5樓衛(wèi)生間天花板墻面開裂，且有水漬。2019年3月26日原告已經(jīng)與樓下業(yè)主協(xié)商賠償其2萬元，由其自行修復。收到被告寄送的鑰匙后，原告已進入系爭房屋，發(fā)現(xiàn)被告已經(jīng)將開裂的水管更換，但還存在漏水的情況，且樓下業(yè)主表示被告的防水沒有做好，為了防止再次漏水，2019年4月底原告已經(jīng)找裝修師傅重新做了衛(wèi)生間的防水。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2015年11月11日，原告(甲方)與被告(乙方)就系爭房屋簽訂的《房屋托管租賃合同》載明，起租日為2015年12月13日，截止日為2023年12月24日，月租金額為8,211元，付三押一；交房日期為2015年11月13日，前3年租金不變，以后每年上漲5%(410.55元)。合同一般條款另約定：甲方作為該房屋的產(chǎn)權人委托乙方進行裝修、管理及出租。該房屋現(xiàn)有裝修、附屬設施、設備狀況為毛坯，如有裝修雙方共同制作裝修和家具清單。甲方同意乙方自行委托第三方對該房屋進行裝修和增設附屬設施，標準按照人才公寓標準執(zhí)行。甲方向乙方交付該房屋和本合同終止時乙方向甲方返還該房屋的驗收標準為交接當時現(xiàn)狀。若甲方需乙方支付租賃該房屋的押金，則押金為1個月的租金，租賃關系終止時，甲方收取的房屋租賃押金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分應于租賃關系終止后3個工作日內(nèi)無息返還乙方。系爭房屋結構性損壞，造成外墻漏水，天花板漏水的，甲方應自確認之日起3日內(nèi)通知物業(yè)公司進行修復。其他維修均由乙方承擔。乙方非合理理由，擅自提前退租，應按提前歸還天數(shù)租金的1倍向甲方支付違約金。若支付的違約金不足抵付對方損失的，違約方還應負責賠償。合同中交房標準中房東遺留的衛(wèi)生間予以保留，檢查項目包括檢查浴室是否符合公司標準，馬桶、臺盆是否要更換，龍頭是否能正常出水，地漏下水是否通暢。
　　被告承租系爭房屋后，向原告支付了押金8,211元，并支付租金至2018年12月31日。
　　2018年5月，系爭房屋衛(wèi)生間漏水，致使樓下業(yè)主財產(chǎn)受損。為此原告、被告、樓下業(yè)主曾多次協(xié)商賠償事宜。被告確認，樓下業(yè)主曾提出索賠20,000元，但被告認為費用過高，故未同意。原告于2019年3月26日通過微信向樓下業(yè)主轉賬了20,000元。
　　2018年12月3日，被告向原告發(fā)出《通知函》，表示被告已于2018年7月30日書面致函給原告，告知樓下502室業(yè)主通過大門潑油漆、關閉水閥、驅(qū)趕租客等行為阻撓被告正常使用系爭房屋，房屋內(nèi)3名租客先后于2018年10月15日前被502室業(yè)主驅(qū)逐退租。被告通知原告：1、于12月15日前聯(lián)系樓下業(yè)主，協(xié)調(diào)解決糾紛，確保被告能夠正常使用房屋，被告之前已支付的3個月租金(2018年9月25日至2018年12月24日)，轉化為被告能夠正常使用房屋之后的租金。2、若原告收到該函后仍置之不理，被告將因無法實現(xiàn)合同目的而不得不解除租賃合同，由此造成的所有后果均由原告承擔。
　　2019年3月13日，被告向原告發(fā)出《通知函》，表示因樓下502室業(yè)主通過大門潑油漆、關閉水閥、驅(qū)趕租客等行為阻撓被告正常使用系爭房屋，房屋內(nèi)3名租客先后于2018年10月15日前被502室業(yè)主驅(qū)逐退租。但被告多次與原告協(xié)商處理方案，但均未達成一致。故被告致函原告：1、被告已無法正常使用系爭房屋，租客已無法正常居住，原合同無法繼續(xù)履行，原合同于原告收到本通知函之日起解除；2、被告將保留追究裝修損失賠償?shù)臋嗬?、系爭房屋鑰匙共計7把，已于原告收到函件之日送達。該《通知函》原告于2019年3月14日簽收。
　　審理中,原告表示，2018年5月，樓下業(yè)主告知原告系爭房屋存在漏水的情況，原告即聯(lián)系被告，被告表示會進行維修，其的確上門進行過維修，但樓下業(yè)主反映被告維修后的次日還會繼續(xù)漏水。2018年7、8月，衛(wèi)生間隔壁的臥室也發(fā)生漏水的情況，當時系爭房屋已經(jīng)空置，是由于系爭房屋的租客搬離時沒有關窗導致雨水飄入發(fā)生漏水。被告發(fā)出的解約函件確實已經(jīng)收到，系爭房屋鑰匙也隨函件一并寄送給了原告，但原告向被告表示，其沒有合同解除權，系違法解除。原告收到鑰匙后為了避免再次向樓下漏水，已重新做了防水。對于被告沒有結清的水、電、煤氣等費用，原告不再向被告主張。被告繳付的押金應當優(yōu)先抵扣被告欠付的各項費用。就賠償?shù)?萬元，被告也曾參與協(xié)商，樓下業(yè)主也將維修報價單提供給了被告。
　　被告表示，2018年5月6日，樓下業(yè)主反映系爭房屋有漏水的情況，被告立即對系爭房屋內(nèi)的部位進行了維修，然后樓下業(yè)主向被告提出就其室內(nèi)的損壞部分讓被告賠償20,000元，被告認為費用過高，雙方一直在協(xié)商中。但之后樓下業(yè)主采取潑油漆、關水閘等過激行為導致系爭房屋租客無法使用，被告于2018年7月發(fā)函給原告，要求其配合解決。樓下業(yè)主曾告知被告，其也曾聯(lián)系過原告，但原告一直推諉不解決。被告對系爭房屋內(nèi)進行修復后，沒有再發(fā)生漏水的情況，2018年7-8月被告完成了系爭房屋的維修，2018年9月開始系爭房屋空置，后期均是就樓下業(yè)主室內(nèi)部分的賠償進行協(xié)商。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。雙方當事人均應當按約履行。現(xiàn)原、被告均同意解除雙方就系爭房屋簽訂的《房屋托管租賃合同》，但對于合同解除時間及違約責任存在爭議。被告認為，因樓下業(yè)主原因?qū)е缕錈o法正常使用房屋，合同目的無法實現(xiàn)，合同應當解除，并由原告賠償其裝修損失。但被告在系爭房屋的管理期間因漏水導致的樓下業(yè)主的損失，被告有責任進行溝通、解決，但被告之后并未能夠與樓下業(yè)主進行充分溝通，也未就糾紛解決拿出足夠的誠意，被告在審理中抗辯稱系因樓下業(yè)主采取過激行為導致其不能夠使用系爭房屋，但被告作為系爭房屋的管理人對此亦有責任。被告亦在審理中確認漏水問題已經(jīng)由其修復，但未能提供充分證據(jù)證明其主張，被告以此拒付租金、解除合同缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。被告已于2019年3月14日將系爭房屋鑰匙交還原告，雙方的租賃合同也已事實上無法履行，故本院確認《房屋托管租賃合同》于2019年3月14日解除，現(xiàn)原告要求被告按照8,211元/月的標準支付租金，本院予以確認，被告應按此標準向原告支付自2019年1月1日至2019年3月14日的租金20,130元。
　　就原告要求被告承擔其代為賠償?shù)?0,000元的訴訟請求，因漏水部位已經(jīng)由被告進行修復，原告接收系爭房屋后也重新進行了裝修，結合本案實際情況，本院認為，原告作為產(chǎn)權人與被告作為系爭房屋的管理方，應分攤該筆損失，由被告向原告支付10,000元。
　　根據(jù)合同約定，被告擅自退租，應當支付相當于剩余租期租金的違約金，但根據(jù)本案實際情況，原告酌情主張的6個月的租金的違約金，本院認為仍高于了原告的實際損失，本院酌情調(diào)整被告需向原告支付違約金24,633元。因被告原因?qū)е潞贤獬?，被告要求原告返還租金及賠償裝修損失的訴訟請求，本院不予支持。合同解除后，押金8,211元應當予以返還，但應當?shù)挚郾桓媲犯兜母黜椯M用。
　　據(jù)此，本院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)李娟與被告(反訴原告)上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司就上海市靜安區(qū)保德路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋托管租賃合同》于2019年3月14日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)李娟支付租金20,130元；
　　三、被告(反訴原告)上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向賠償原告(反訴被告)李娟損失10,000元；
　　四、被告(反訴原告)上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)李娟支付違約金24,633元；
　　五、原告(反訴被告)李娟應于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司返還房屋押金8,211元,該款應優(yōu)先抵扣被告(反訴原告)上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司欠付的上述費用；
　　六、駁回反訴原告上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費1,162.2元，減半收取為581.1元，由被告上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司負擔。反訴案件受理費542元，由反訴原告上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司負擔455元，反訴被告李娟負擔87元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：董??錕

書記員：郇??鑫